CROCE ED EDILIZIA: IL SUPERBONUS E IL PATRIMONIO IMMOBILIARE.

L’efficienza energetica? Uno dei criteri più importanti nella scelta di acquisto di un’abitazione. In tal senso, la Direttiva europea “Case green” è valutata come un’opportunità importante per migliorare il patrimonio immobiliare italiano insieme al noto 110%. Ma vediamo che succede in quest’ultima opportunità di riqualificazione immobiliare da parte dei privati. Il Superbonus, ad oggi, ha subito più di 19 modifiche. In questi anni le questioni legate alla maxidetrazione ci hanno insegnato tanto, soprattutto ad essere dei bravi corridori per rincorrere i vari cambiamenti normativi: decreti correttivi (dl aiuti, dl aiuti bis, dl aiuti ter, dl aiuti quater e molto altro), passando per le circolari dell’Agenzia delle Entrate, blocco della cessione dei crediti,modelli F24, garanzia SACE, fino ad arrivare alla responsabilità solidale. Una particolare accezione del termine “modifica” allude ad una trasformazione finalizzata tendenzialmente a migliorare qualcosa; peccato che, dopo tutte queste modifiche (migliorative) della ben nota detrazione, il mondo dell’edilizia si sarebbe aspettato un po’ più di sicurezza e tranquillità. Ma non è stato esattamente così. In questo labirinto burocratizzato altamente mobile, si distende la filiera edilizia costituita da diversi attori: il progettista che prepara i progetti sommerso da impegni e responsabilità – ancorché protetto da assicurazioni-, l’impresa che appronta il lavoro e i materiali, i fornitori. Tutti legati ai fatidici SAL, bloccati da oltre un anno presso gli istituti bancari per vari motivi anche normativi. A subire tale stallo generalizzato sono anche gli stessi proprietari che hanno colto questa opportunità garantita dallo stato. Proprietari che magari abitano in immobili fatiscenti, come molta parte del patrimonio minore edilizio nazionale, e che vedono in fondo alla via la possibilità, da un lato, di lasciare a bramosi posteri un immobile altamente efficientato rispetto alla situazione di partenza, dall’altro di sopperire a decenni di mancata manutenzione anche ordinaria. Dopo oltre 30 anni di professione mi trovo assalito dal dubbio, profondamente demoralizzante, che la progettazione edilizia non sia considerata opera intellettuale, mentre rappresenta il motore del processo edilizio. La normativa vigente rappresenta sì un segnale positivo rispetto alla cultura della riqualificazione edilizia e della qualità dell’abitare; orientamenti esplorati ormai da decenni negli ambienti accademici e nelle PA da chi, come me, possiede questo tipo di sensibilità. Tuttavia, nonostante l’intenzione di una massiccia riqualificazione del patrimonio immobiliare, l’esecutivo non ha provveduto ad una normativa strutturale di riqualificazione. Ciò significa, sul piano reale, che ci si muove su un terreno del tutto precario, in balia dell’iper-discrezionalità degli istituti di credito e delle alternanze governative. Da progettista mi trovo davanti alla sfida di rispondere alle esigenze di persone che in questa situazione sembrano ignorare completamente il valore del mio lavoro, pretendendo una ristrutturazione completamente gratuita in tempi celeri e certi nonostante la normativa sia cambiata in corso d’opera, causando il blocco dell’intero indotto edilizio relativo alla maxidetrazione. In tutto questo, gli ordini professionali ci lasceranno da soli con noi stessi o si mobiliteranno in ascolto di queste problematiche condivise con migliaia di colleghi in questo momento? Perché poi può accadere che la pretesa del committente si trasformi nella lettera di un avvocato, che rappresenta una richiesta in più rispetto al nostro operato, rallentando ulteriormente il processo che porta all’inizio dei lavori per chi ha avuto il privilegio di rientrare nella detrazione 110%. Senza il contributo del cliente - che significa anche banalmente la sua firma della cessione alla agenzia delle entrate- il cielo si rabbuia e si preannuncia la bufera. Nell’eventuale percorso di verifica giudiziaria, poi, quale sarà il peso attribuito alla proprietà intellettuale del progetto? E quale quello attribuito al contesto generale dell’edilizia? Siamo davanti ad una navigazione a vista a differenza di quando era stata introdotta questa maxi detrazione che finalmente ha provocato una notevole impennata degli interventi nel settore edile. 

Arch. Roberto D’Amico