La preuve de la mitoyenneté


Christophe BUFFET Avocat

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La question de la preuve de la mitoyenneté est essentielle, puisque le régime du mur ou de l'élément dont la mitoyenneté est invoquée dépend précisément du point de savoir s'il s'agit d'un bien mitoyen ou d'un bien privatif.

 

Cette preuve peut être faite de trois manières différentes.

 

La première est la production d'un titre, c'est-à-dire d'un acte juridique constitué par un écrit portant transfert de propriété tel que par exemple un acte de vente, échange, donation ou partage.

 

Il n'est pas nécessaire que le titre émane des deux propriétaires, mais la preuve sera meilleure si on trouve l'indication de la mitoyenneté dans les titres de chacun des deux propriétaires concernés.

 

La seconde est l’invocation de la prescription : inversement, celui qui a entretenu seul un mur peut tenter de prouver qu'il en est devenu propriétaire privatif par prescription pendant 30 ans.

 

La troisième est l'application des présomptions légales en faveur ou à l'encontre de la mitoyenneté : il existe en effet des présomptions de mitoyennetés qui sont prévues à l'article 666 du Code civil, lequel dispose que « toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu'il n'y ait qu'un seul des héritages en état de clôture, ou s'il n'y a titre, prescription ou marque contraire.

 

Pour les fossés, il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d'un côté seulement du fossé.

 

Le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve » et à l'article 653 du Code civil qui dispose que «dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre ou marque du contraire ».

 

Cette présomption est applicable si aucun autre élément tel qu'un titre ou marque quelconque ne vient la contredire.

 

Voici un exemple d'application de cette présomption :

 

« Attendu qu'ayant constaté que les titres de propriété des parties ne fournissaient aucune indication quant à la propriété du mur, qu'il se trouvait à cheval sur les deux propriétés avec cependant, proportion des deux tiers de son épaisseur chez Mme X..., que les photographies y compris anciennes de sa partie supérieure, n'établissaient pas, conformément à l'article 654 du code civil sa non-mitoyenneté, la cour d'appel a pu en déduire que le mur était mitoyen ».

 

Et voici un autre exemple :

 

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 14 avril 1992), que la ville de Paris a acquis, par acte des 1er et 9 juillet 1968, une parcelle de terrain retranchée de l'immeuble ..., bordant l'immeuble ... ; que la ville de Paris a assigné la société civile immobilière (SCI) Union foncière de Paris, propriétaire du lot n° 35 de l'immeuble ... pour se faire reconnaître copropriétaire indivise pour moitié du mur pignon de cet immeuble ;

 

 

Attendu que la SCI Union foncière de Paris fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen, d'une part, que la présomption de mitoyenneté posée par l'article 653 du Code civil peut être combattue par tous moyens ; qu'il était établi et non contesté que, par bail enregistré le 17 mai 1968, les consorts X..., propriétaires de l'immeuble au mur litigieux, avaient donné en location ce mur aux fins d'affichage publicitaire et que, depuis cette date et sans aucune interruption jusqu'à l'instance, les propriétaires successifs ont renouvelé les contrats de location ; qu'il était également établi que lorsque la ville de Paris a acquis sa parcelle par acte des 1er et 9 juillet 1968, la face du mur 116, avenue Ledru-Rollin donnant sur cette parcelle comportait déjà trois panneaux publicitaires et que son acte ne faisait aucune référence ni allusion à une prétendue mitoyenneté ou copropriété de ce mur, ce qu'il n'aurait pas manqué de faire si tel avait été le cas ; d'où il suit qu'en jugeant que le mur litigieux était la propriété indivise de la SCI Union foncière de Paris et de la ville de Paris, bien qu'il ne fût pas contesté que la SCI Union foncière de Paris et ses auteurs avaient accompli sur ce mur des actes de propriété exclusive, écartant toute possiblité de mitoyenneté ou de copropriété, la cour d'appel a violé les articles 653 et 1353 du Code civil ; d'autre part, qu'aux termes de l'alinéa 2, de l'article 2, de la loi du 10 juillet 1965, " les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire " ; que ce texte analyse donc expressément le droit du copropriétaire sur son lot comme un droit de propriété exclusive, et non point en un simple droit d'usage ou de jouissance qui ne constitue en réalité que l'émolument généré par le titre ; que de l'application combinée des articles 2 de la loi du 10 juillet 1965 et 2265 du Code civil, il résulte donc qu'une partie peut acquérir par 10 ans, en vertu d'un juste titre, un lot de copropriété ; que la SCI Union foncière de Paris, s'est vu apporter, par M. David Y..., par acte notarié du 26 février 1979, le lot de copropriété n° 35, ce dernier l'avait lui-même acquis de la société LND, par acte notarié du 22 novembre 1977 ; que ce lot était expressément constitué " d'un emplacement réservé à l'affichage sur le mur séparatif d'avec l'immeuble ..., sur une hauteur de 8 mètres à partir du niveau du sol, et sur une largeur de 16 mètres environ... " ; qu'en conséquence, la SCI Union foncière de Paris et son auteur direct bénéficiaient d'un juste titre leur ayant conféré sur le mur litigieux un droit exclusif de propriété ; d'où il suit qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 2265 du Code civil ;

 

 

Mais attendu, d'une part, qu'ayant souverainement relevé qu'il n'était pas démontré par la SCI Union foncière de Paris que le mur pignon de l'immeuble ... séparatif d'avec l'immeuble ... était privatif, la cour d'appel en a justement déduit que ce mur était présumé mitoyen ».

 

 

On notera cependant que la présomption de l'article 653 du Code civil ne vaut pas dans l'hypothèse où un seul bâtiment est édifié sur l'un des deux terrains dont les propriétaires sont distincts :

 

« exactement retenu que si la présomption de mitoyenneté de l'article 653 du code civil n'avait pas lieu lorsqu'il n'existait de bâtiment que d'un seul côté, Attendu qu'ayant le caractère mitoyen pouvait cependant être établi par tout mode de preuve, relevé souverainement qu'il résultait des photos produites que le mur litigieux était dans le prolongement du mur de clôture de la propriété voisine de Mme X..., qu'il ne comportait aucun des caractères de non mitoyenneté prévus à l'article 654 du code civil, qu'il pouvait être constaté sur les photos de constat d'huissier de justice que le toit de l'habitation de M. Y... ne prenait pas appui sur le mur litigieux, que bien plus les poutres du toit ne venaient pas jusqu'au mur, que la photo n° 1 laissait apparaître de la maçonnerie en dessous des tôles du toit, attestant de l'existence d'un second mur accolé voir en retrait du mur litigieux, la cour d'appel a pu en déduire que ces éléments établissaient le caractère mitoyen du mur. »

 

 

 

Il existe également des présomptions de non mitoyenneté, correspondant à des marques visibles permettant de considérer qu'un mur n'est pas mitoyen.

 

Ces présomptions et marques ne sont pas limitatives, et les juges peuvent retenir d'autres éléments ne figurant pas dans les articles du Code civil.

 

Les marques en question sont décrites à l'article 654 du Code civil qui dispose : « Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné.

 

Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.

 

Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre. »

 

Pour l'explication des termes techniques portés à cet article voyez cette page.

 

En ce qui concerne les fossés, une marque de non mitoyenneté est la levée ou le rejet de la terre lorsqu'elle se trouve d'un côté seulement du fossé, dont on suppose alors qu'il appartient à celui du côté duquel se trouve le rejet, par application de l'article 666 du code civil qui dispose : « Pour les fossés, il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d'un côté seulement du fossé.

 

Le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve. »

 

 

S'agissant des modes de preuve, lieu de préciser enfin qu'il existe une hiérarchie entre les différents modes de preuve. Ainsi le titre et la prescription acquisitive priment sur les présomptions de non-mitoyenneté et de mitoyenneté.