Droit des propriétaires sur le bien mitoyen

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Que peuvent faire les propriétaires d'un bien mitoyen ?

Le principe est que chacun d'entre eux peut utiliser le bien dans sa partie située près de son fonds, c'est-à-dire de son côté. Ceci dans la seule mesure il ne nuit pas à l'usage que son voisin fait lui-même du bien mitoyen et ne dégrade pas le bien mitoyen.

En ce qui concerne plus particulièrement les murs mitoyens, l'article 657 du Code civil prévoit que : « Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit qu'a le voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée. »

Il faut cependant tenir compte de l'article 662 du Code civil qui prévoit soit le consentement du voisin soit, en cas de refus, que soit réglés « par expert les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre ».

En cas d'absence d'autorisation, les juges ont le pouvoir souverain d'ordonner la démolition ou d'accorder des dommages et intérêts.

Voici un arrêt traitant de ce point :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 octobre 2002), que Mme X... a assigné les époux Y..., ses voisins, en démolition d'un bâtiment avec terrasse que ceux-ci avaient construit sans son accord, courant 1978, contre le mur mitoyen séparant leurs propriétés contiguës ;

Attendu que Mme X... fait grief à l'arrêt de la débouter de sa demande, alors, selon le moyen :

1 / que dès lors qu'un voisin applique ou appuie un ouvrage sur un mur mitoyen sans l'accord de l'autre voisin, ce dernier est en droit d'obtenir la destruction dudit ouvrage, sans avoir à justifier d'un préjudice ;

qu'il ressort de l'arrêt attaqué que les époux Y... avaient appuyé un ouvrage contre un mur mitoyen sans l'accord de Mme X... ; qu'en déboutant Mme X... de sa demande tendant à la destruction dudit ouvrage, motif pris de l'absence de nuisance, la cour d'appel a violé l'article 662 du Code civil ;

2 / qu'en jugeant que la construction édifiée par les époux Y... n'aurait pas été à l'origine de l'humidité constatée chez Mme X..., sans rechercher, bien qu'elle y fût invitée, si le relevé d'étanchéité au niveau du raccordement entre le mur mitoyen et l'ouvrage litigieux n'était "pas conforme" aux règles de l'art, en particulier au "DTU 43.3", la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 662 du Code civil ;

3 / qu'aux termes du rapport de M. Z..., architecte sapiteur, annexé au rapport d'expertise judiciaire de M. A..., l'humidité provenait d'un "phénomène de condensation entre deux parties du mur dont l'une, commune aux deux parties de construction, est chaude et l'autre, en plein air, est froide. La ligne de séparation présente un gradian de température favorisant la condensation à l'intérieur du mur" ; que le sapiteur mettait en exergue le rapport entre le phénomène de condensation et le réchauffement du mur mitoyen du fait de la construction litigieuse, ce dont il devait se déduire que cette construction était bien à l'origine du désordre ; qu'en retenant que "l'origine des désordres provenait d'un phénomène de condensation entre les deux parties du mur dont l'une était chaude et l'autre, en plein air, était froide", en omettant ainsi de préciser que, selon les observations de M. Z..., le mur mitoyen n'était chaud qu'à l'endroit de la construction litigieuse, pour en déduire que cette construction n'aurait causé aucune nuisance, la cour d'appel a dénaturé le rapport de M. Z..., annexé au rapport d'expertise judiciaire, en violation de l'article 1134 du Code civil ;

Mais attendu qu'ayant relevé, sans dénaturation, que le technicien commis avait retenu que la construction était conforme aux règles de l'urbanisme, qu'il n'avait pas été pratiqué d'enfoncement dans le mur mitoyen sur lequel seul un contre-mur s'appuyait, que les travaux n'avaient pas affecté la solidité du mur mitoyen et que la construction, qui s'appuyait à ce mur sur une longueur de 90 cm seulement, ne causait aucune nuisance à Mme X..., la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, en a souverainement déduit qu'il n'y avait pas lieu d'en ordonner la démolition. »

Voici un arrêt qui rappelle les dispositions de l'article 657 du Code civil relativement à la réduction de tout ouvrage dépassant l'axe médian du mur :

« Vu l'article 657 du Code civil ;

Attendu que tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen et y faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur à 54 millimètres près, sans préjudice du droit qu'a le voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu ou y adosser une cheminée ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 7 juin 1996) que Mme X... a, après expertise, assigné M. Y..., propriétaire d'un pavillon contigu au sien, auquel elle reprochait d'avoir, à l'occasion de travaux d'exhaussement du mur mitoyen, empiété sur sa propriété, afin d'obtenir la démolition des constructions réalisées :

Attendu que, pour refuser d'ordonner la suppression des ouvrages dépassant l'axe médian du mur, l'arrêt qui relève par motifs propres et adoptés, qu'il résulte du rapport de l'expert que la surélévation réalisée ne porte que sur la moitié du mur mitoyen, large en son entier de 47 centimètres et que seuls les doublages destinés à l'isolation extérieure et la rive de couverture dépassent l'axe médian du mur de 6 centimètres, retient que, tout copropriétaire d'un mur mitoyen pouvant bâtir contre ce mur et y placer des poutres dans toute l'épaisseur du mur à 54 millimètres près, il n'y a pas lieu d'ordonner la suppression de ces doublages et rive de couverture. Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé par fausse application le texte susvisé »

Voici un arrêt intéressant qui rejette une demande de démolition au motif que les travaux réalisés avaient pour effet de consolider le mur mitoyen :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Riom, 27 février 1984), qu'à la suite de la construction par son voisin, M. Y..., d'un contre-mur adossé au mur mitoyen de leurs propriétés Mme X... a réclamé la destruction du contre-mur et la construction d'un mur mitoyen neuf ;

Attendu que Mme X... fait grief aux juges du fond de l'avoir déboutée de cette demande, alors, selon le moyen, " que, d'une part, nul ne peut être contraint de céder sa propriété si ce n'est pour cause d'utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité ; qu'il ne peut être apporté de modifications au mur mitoyen que du consentement des deux propriétaires ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations de l'expert et des énonciations du jugement que M. Y... a, de son propre chef, et sans consulter Mme X..., apporté des modifications importantes au mur mitoyen en faisant directement couler un contre-mur sur ce mur mitoyen sans aménager de séparation ; que la seule solution préconisée par l'expert consiste à solidariser définitivement l'ensemble du contre-mur et du mur mitoyen ; qu'en considérant que ces travaux avaient pu être effectués par M. Y... sans l'autorisation de Mme X..., les juges du fond ont violé, par refus d'application, les dispositions des articles 545 et 653 et suivants du Code civil ; alors, d'autre part, que si un mur mitoyen n'est pas en état de supporter l'exhaussement que veut pratiquer un co-propriétaire, celui qui veut l'exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais ; qu'au cas présent, il résulte des constatations de l'expert et des énonciations du jugement et de l'arrêt que l'édification de la construction par M. Y..., comportant l'exhaussement du mur mitoyen impliquait la reconstruction de celui-ci cependant que, au lieu de reconstruire le mur mitoyen à ses frais, M. Y... avait décidé de couler directement sur le mur mitoyen un contre-mur en béton vibré ; qu'en se prononçant ainsi qu'ils l'ont fait, les juges du fond ont donc violé par refus d'application, l'article 659 du Code civil ; alors, enfin, que l'un des voisins ne peut appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre ; qu'en l'espèce, il est constant, à supposer que le contre-mur puisse être considéré comme un ouvrage propre à M. Y..., que ce dernier n'a sollicité ni le consentement de Mme X..., ni requis une expertise avant d'entreprendre la construction ; que l'atteinte au droit de propriété résultant de ce seul défaut de consultation ne pouvait être dépourvue de sanction ; d'où il suit qu'en statuant ainsi qu'ils l'ont fait, les juges du fond ont violé les articles 544, 545 et 662 du Code civil " ;

Mais attendu qu'ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que le contre-mur édifié par M. Y... et ses fondations étaient indépendants du mur mitoyen, ne le surchargeaient pas et le consolidaient même, la cour d'appel a souverainement retenu qu'il n'y avait pas lieu d'en ordonner la démolition pour reconstruire un nouvel ouvrage. »

L'article 671 du Code civil prévoit également que « Les arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent être plantés en espaliers, de chaque côté du mur séparatif, sans que l'on soit tenu d'observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la crête du mur.

Si le mur n'est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d'y appuyer les espaliers. »

L'article 675 du Code civil traite de la question des ouvertures dans un mur mitoyen : « L'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant. »

Il est par ailleurs jugé que l'aménagement d'une porte dans un mur mitoyen est soumis à l'accord préalable du voisin.

La question de l'exhaussement est régie par l'article 658 du Code civil qui prévoit que : « Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l'exhaussement et les réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune ; il doit en outre payer seul les frais d'entretien de la partie commune du mur dus à l'exhaussement et rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l'exhaussement. »

On notera d'ailleurs que la partie ainsi surélevée et la propriété privative du propriétaire qui l'a réalisée à ses frais :

« Vu l'article 545 du Code civil ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 5 octobre 2004), que Mme X..., propriétaire d'un immeuble séparé de celui appartenant aux consorts B... par un mur mitoyen, a, en 1989, fait rehausser ce mur et édifier un garage dont la toiture recouvrait l'exhaussement ainsi réalisé ;

qu'en 1994, les consorts B... ont construit un hangar prenant appui sur le mur qu'ils ont à leur tour fait rehausser, en "découpant" la partie de la toiture du garage de Mme X... qui le surplombait ; que Mme X... a assigné les consorts B... pour obtenir la démolition de ce second exhaussement et la remise en l'état du toit ;

Attendu que pour débouter Mme X... de sa demande, l'arrêt retient que les documents techniques produits aux débats ne font pas apparaître que l'un ou l'autre des exhaussements serait dangereux pour la solidité du mur, que les dispositions de l'article 660 du Code civil permettent à un voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement d'un mur mitoyen d'acquérir la mitoyenneté de cette partie du mur, que les époux B... déclarent vouloir acquérir la mitoyenneté et qu'à raison de la solution retenue quant à la propriété de cet exhaussement, il ne peut être fait droit à la demande de démolition et de remise en état formulée par Mme X... sur le fondement de l'article 545 du Code civil ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que le fait de découper la toiture de l'immeuble de Mme X... et de construire un exhaussement sur l'exhaussement appartenant privativement à ces derniers portait atteinte à leur droit de propriété, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé. »

Etant précisé toutefois que l'article 660 du Code civil permet au voisin qui n'a pas financé cet exhaussement peut demander à en acquérir la mitoyenneté : « Le voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié de la dépense qu'il a coûté et la valeur de la moitié du sol fourni pour l'excédent d'épaisseur, s'il y en a. La dépense que l'exhaussement a coûté est estimée à la date de l'acquisition, compte tenu de l'état dans lequel se trouve la partie exhaussée du mur. »

En ce qui concerne les frais de réparation d'un mur mitoyen, le principe est que la remise en état se fait à frais communs selon l'article 655 du Code civil : « La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et proportionnellement au droit de chacun. »

Toutefois, cela ne vaut pas dans le cas où les travaux sont effectués dans l'intérêt exclusif de l'un des propriétaires, ni dans le cas où les travaux ont été rendus nécessaires par la faute de l'un des propriétaires, comme par exemple dans ce cas :

« Attendu que les époux X... font grief à l'arrêt attaqué (Nîmes, 20 avril 1989) de les avoir condamnés à remettre en état un mur mitoyen, à la demande de M. Y..., leur voisin, alors, selon le moyen, qu'aux termes de l'article 655 du Code civil, la réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit et proportionnellement au droit de chacun ; que cette obligation ne cesse que lorsque la destruction ou la dégradation est imputable à la seule faute de l'un d'entre eux ; que pour condamner les époux X... à reconstruire à leur frais le mur mitoyen à l'endroit de son affaissement, la cour d'appel relève que l'affaissement procède de la poussée exercée autrefois par un arbre centenaire planté sur la propriété X... et abattu il y a quelques années ; qu'en statuant ainsi, sans caractériser la faute commise par les époux X... qui aurait entraîné la dégradation du mur, la cour d'appel n'a pas légalement justifié sa décision au regard des articles 655 et 1382 du Code civil ;

Mais attendu que le propriétaire d'un mur mitoyen devant supporter seul les frais de réparation de ce mur lorsque les réparations sont rendues nécessaires par son fait, la cour d'appel, qui a relevé que l'affaissement du mur litigieux procédait exclusivement de la poussée exercée par un arbre planté sur la propriété X..., a légalement justifié sa décision de ce chef. »