La disparition de la mitoyenneté

Autrement dit comment la mitoyenneté peut-elle s'éteindre ?

Les causes de disparition de la mitoyenneté sont les suivantes.

La prescription acquisitive : c'est-à-dire l'appropriation d'un mur, par exemple, par possession pendant 30 années. Les exemples sont rares. Voici un arrêt qui a rejeté une demande faite sur ce fondement juridique :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué (Chambéry, 16 février 2000), que les époux Y..., propriétaires d'un fonds jouxtant celui appartenant à Mme Z..., ont entrepris des travaux consistant notamment en la démolition et la reconstruction d'une partie d'un mur séparant les deux fonds et le percement de deux ouvertures ; que, prétendant que les travaux envisagés sur un mur mitoyen par les époux Y... auraient dû recevoir son accord, Mme Z... les a fait assigner pour obtenir la reconstruction du mur à l'identique ;

Attendu que les époux Y... font grief à l'arrêt de les condamner, sous astreinte, à supprimer les deux ouvertures créées dans la partie mitoyenne du mur et à reconstruire en lui restituant son épaisseur initiale la partie du mur mitoyen modifiée par eux, ce jusqu'au décrochement correspondant à la limite d'avec la partie privative du mur, alors, selon le moyen :

1 ) que la mitoyenneté supposant l'existence de deux immeubles contigus, lorsque l'un d'eux disparaît, les effets attachés par la loi à la mitoyenneté cessent, laissant seuls subsister ceux résultant de l'indivision ; qu'en estimant dès lors que le mur litigieux était resté mitoyen, bien qu'elle ait constaté que l'immeuble sur lequel il était adossé, et qui lui avait conféré ce caractère de mitoyenneté, avait été entièrement détruit il y a plus de trente ans, la cour d'appel a violé l'article 653 du Code civil ;

2 ) que la prescription acquisitive permet d'acquérir la propriété privative d'un mur même contre toute présomption contraire ;

que, dans leurs conclusions d'appel, M. et Mme Y... invoquaient la prescription trentenaire pour s'opposer à la requête de Mme Z... ;

qu'en s'abstenant dès lors de rechercher si la perte de la mitoyenneté du mur depuis plus de trente ans et le fait que M. et Mme Y... et leurs auteurs s'étaient comportés en propriétaires de ce mur en y entreprenant des travaux, n'étaient pas de nature à établir le caractère privatif de l'ouvrage, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 653 et 2262 du Code civil ;

3 ) que les briques translucides ne peuvent constituer un "jour" prohibé par les dispositions de l'article 675 du Code civil ; qu'en estimant que M. et Mme Y... auraient dû, en application des dispositions de ce texte, recueillir l'accord de Mme Z... pour réaliser les travaux relatifs à la création d'ouvertures dans le mur mitoyen, sans répondre à leurs conclusions d'appel faisant valoir que n'était envisagée que la pose de verres opaques, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ;

Mais attendu, d'une part, qu'ayant retenu que la mitoyenneté ne pouvait prendre fin que par accord des propriétaires mitoyens ou par prescription mais que, s'agissant de la prescription, la cessation de l'accolement d'un bâtiment ne suffisait pas et qu'il fallait prouver des actes positifs d'appropriation du mur par l'un des deux propriétaires, preuve qui n'était pas rapportée en l'espèce, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à des recherches que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire que les travaux avaient été réalisés sur un mur mitoyen ;

Attendu, d'autre part, qu'ayant relevé, dans l'exercice de son pouvoir souverain d'appréciation, que les travaux auxquels il avait été procédé sans l'accord de Mme Z... contrevenaient aux dispositions de l'article 675 du Code civil, la cour d'appel a répondu aux conclusions. »

La convention : c'est-à-dire un accord contractuel des deux propriétaires qui mettent fin ainsi à la mitoyenneté. Cela n'appelle pas d'observations particulières.

L'abandon de la mitoyenneté : cette possibilité est prévue par les articles 656 et 667 du Code civil.

Article 656 : Cependant tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne.

Article 667 : La clôture mitoyenne doit être entretenue à frais communs ; mais le voisin peut se soustraire à cette obligation en renonçant à la mitoyenneté.

Cette faculté cesse si le fossé sert habituellement à l'écoulement des eaux.

Il y a lieu de préciser que toutefois cet abandon de la mitoyenneté d'un mur ne peut être exercé par le propriétaire qui tire un avantage particulier de ce mur. Voici un exemple :

« Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt attaqué (Paris, 25 avril 1988) de les avoir condamnés à payer aux consorts Y... la moitié des frais de réfection d'un mur séparant leurs propriétés respectives, effectuée à la suite d'un arrêté de péril, alors, selon le moyen, " d'une part, qu'en vertu de l'article 656 du Code civil, " tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté pourvu que le mur mitoyen ne soutienne pas un bâtiment qui lui appartienne " ; que, dès lors, en statuant comme elle l'a fait, sans constater que le nouveau mur considéré comme " mitoyen ", construit par M. X... seul avait l'utilité d'un mur de cette nature, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision au regard du texte susvisé ; alors, d'autre part, qu'il ne pouvait être reproché aux époux Z..., qui soutenaient que le nouveau mur n'avait plus aucune importance fonctionnelle pour l'immeuble n° 6, de ne faire aucune demande à ce sujet, de sorte qu'en se déterminant de la sorte la cour d'appel n'a pas de ce chef également justifié son arrêt (violation des articles 656 du Code civil et 455 du nouveau Code de procédure civile) " ;

Mais attendu que la faculté d'abandon ne peut être exercée par l'un des propriétaires lorsqu'il retire du mur litigieux un avantage particulier ; qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, que le mur mitoyen soutenait en partie la couverture de l'immeuble appartenant aux époux Z... et en ayant exactement déduit que cette circonstance interdisait à ces derniers de faire abandon de la mitoyenneté et de se soustraire aux dépenses de réparations rendues nécessaires par l'arrêté de péril, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision. »

De même, le propriétaire ne peut invoquer ce droit d'abandonner la mitoyenneté dans le seul but d'éviter les dépenses de réparation ou de reconstruction qui lui sont imputables, par exemple dans le cas où il est à l'origine de dégradation du mur subies à l'occasion de la démolition d'un immeuble lui appartenant.

Enfin, comme l'indique l'article 667 du Code civil deuxième alinéa, cette faculté ne peut être exercée à l'égard d'un fossé lorsqu'il sert habituellement à l'écoulement des eaux.

La destruction : dans le cas particulier prévu par l'article 668 du Code civil. « Le voisin dont l'héritage joint un fossé ou une haie non mitoyens ne peut contraindre le propriétaire de ce fossé ou de cette haie à lui céder la mitoyenneté.

Le copropriétaire d'une haie mitoyenne peut la détruire jusqu'à la limite de sa propriété, à la charge de construire un mur sur cette limite.

La même règle est applicable au copropriétaire d'un fossé mitoyen qui ne sert qu'à la clôture. »