Jurisprudence

Christophe BUFFET Avocat

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Voici quelques décisions remarquables sur la mitoyenneté.

Empiètement et mitoyenneté

"Vu les articles 545 et 661 du code civil ;

Attendu que nul ne peut être contraint de céder sa propriété ; que tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu'il a coûté, ou la moitié de la dépense qu'a coûté la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti ; que la dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l'acquisition de sa mitoyenneté, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 30 mars 2006), que les époux X... , dont la maison d'habitation s'adosse à celle des époux Y... , ont fait procéder par M.Z..., architecte, à un exhaussement de leur construction qui repose sur le mur de ces derniers ; que les époux Y... ont assigné les époux X... en vue de la destruction de la surélévation et en paiement de dommages-intérêts ; que les époux X... ont invoqué l'acquisition par prescription de la mitoyenneté du mur jusqu'à l'héberge et demandé le bénéfice de la cession forcée de mitoyenneté pour la partie du mur située au dessus ;

Attendu que pour constater la cession forcée de mitoyenneté de la partie du mur sur laquelle s'adosse la surélévation, au delà de l'héberge, l'arrêt retient que les époux X... ont acquis par usucapion la mitoyenneté du mur séparatif jusqu'à l'héberge, que la portion supérieure de ce mur est restée privative et donc propriété exclusive des époux Y..., que la surélévation du pavillon des époux X... constitue un empiétement fautif sur la propriété Y... et que les époux X... sont fondés à se prévaloir des dispositions de l'article 661 du code civil, la faculté reconnue par cet article étant absolue et discrétionnaire, que l'atteinte, faite antérieurement à la volonté exprimée de son auteur de rendre le mur mitoyen à la propriété voisine, n'est pas un obstacle au droit d'acquérir la mitoyenneté ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'un empiétement fait obstacle à l'acquisition de la mitoyenneté, la cour d'appel a violé les textes susvisés."

Jours de souffrance dans un mur privatif et absence de création d'une servitude

"Vu les articles 544 et 676 du Code civil ;

Attendu que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; que le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 3 septembre 2002), que M. X... a assigné les époux Y..., aux droits desquels viennent les consorts Y..., ses voisins, pour faire constater que l'ouverture pratiquée par ces derniers dans le mur jouxtant la cour lui appartenant constitue un jour de souffrance illégal ; que, reconventionnellement, les époux Y... ont demandé la condamnation de M. X... à enlever les "cairons" et à détruire le toit du garage obstruant le passage de la lumière et de l'air par la fenêtre ;

Attendu que pour qualifier l'ouverture de jour de souffrance et ordonner l'enlèvement des ouvrages et matériaux obstruant le passage de la lumière, l'arrêt retient que la preuve de la mitoyenneté n'étant pas rapportée, le mur est en conséquence la propriété des consorts Y..., que l'ouverture d'un jour de souffrance ne nécessitait pas l'autorisation de M. X... et qu'il convient dès lors de le débouter de sa demande tendant à l'obturation de ce jour et de le condamner à enlever les ouvrages et matériaux obstruant le passage de la lumière et de l'air par cette ouverture ;

Qu'en statuant ainsi, alors que le fait de pratiquer un jour dans un mur joignant immédiatement l'héritage d'autrui ne fait pas naître à la charge de cet héritage une servitude et n'entraîne pour son propriétaire aucune restriction à son droit de propriété, la cour d'appel a violé les textes susvisés."

Mur "sinueux" et mitoyenneté

"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 12 décembre 2002), que les époux X... ont assigné les époux Y..., leurs voisins, pour faire reconnaître la mitoyenneté du mur en meulière séparant leurs parcelles respectives ; qu'après expertise, les époux Y... ont demandé reconventionnellement la démolition de la partie de la maison des époux X... qui empiétait sur leur fonds ;

Sur le moyen unique du pourvoi principal :

Vu l'article 4 du nouveau Code de procédure civile ;

Attendu que pour ordonner la démolition des ouvrages appartenant aux époux X... empiétant sur le fonds Y..., l'arrêt retient que les époux X... n'invoquent pas l'usucapion de la partie située entre la ligne divisoire et le mur, s'étant bornés à invoquer la prescription de la mitoyenneté de ce mur ;

Qu'en statuant ainsi, alors que dans leurs conclusions d'appel déposées et signifiées le 24 octobre 2002, les époux X... avaient soutenu avoir acquis par usucapion la mitoyenneté du mur et la propriété de l'espace existant entre le mur séparatif et la limite théorique du bornage de 1926, la cour d'appel a dénaturé ces conclusions et violé le texte susvisé.

Et sur le moyen unique du pourvoi incident :

Vu l'article 653 du Code civil, ensemble l'article 552 du même Code ;

Attendu que dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire ; que la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ;

Attendu que pour dire que le mur séparant les propriétés Y... et X... est mitoyen, l'arrêt retient que ce mur n'a d'autre vocation que de séparer deux fonds et qu'en l'absence de titre ou de marque contraire, la présomption de mitoyenneté prévue à l'article 653 du Code civil doit s'appliquer ;

Qu'en statuant ainsi, tout en relevant que ce mur ne suivait pas la ligne divisoire des fonds mais qu'il était implanté d'une manière très irrégulière alternativement sur l'un et l'autre des deux fonds voisins, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé les textes susvisés."