Par Christophe BUFFET Avocat spécialiste en droit immobilier
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Ce site a pour objet de décrire les règles juridiques applicables en matière de mitoyenneté.
En préambule il est indispensable de connaître quelques principes et définitions pour maîtriser les règles de la mitoyenneté.
La mitoyenneté peut être définie comme une forme de propriété commune relative aux éléments de séparation de deux propriétés immobilières contiguës dont les propriétaires sont distincts.
Voici d'autres définitions trouvées sur le Web :
« Droit de propriété que partagent deux propriétaires de parcelles contiguës sur une clôture ou sur un mur édifié sur la limite séparative de leurs propriétés ».
« Propriété commune, accessoire et forcée des clôtures (palissades, haies, treillis, murs, etc...) qui séparent deux biens immobiliers appartenant à des propriétaires différents ».
« Partie d’un terrain, d’un bâtiment ou d’une construction qui se situe entre deux propriétés et qui appartient conjointement aux deux propriétaires ».
Voyez aussi la définition de la mitoyenneté par la Cour de Cassation.
Ces définitions amènent à s'interroger sur ce qui peut constituer un bien mitoyen : il peut s'agir d'un mur (pour lequel le Code civil a prévu une réglementation particulière en matière de mitoyenneté), d'une haie, d'un fossé, d'un arbre, d'un puits, d'une palissade, d'une venelle, d'une barrière, d'une ruelle ….
Les articles du Code civil qui traitent du Code civil sont les articles 653 à 673. Vous pouvez retrouver ces articles sur la page qui leur est consacrée et je vous invite à vous y reporter régulièrement.
La loi sur la copropriété du 10 juillet 1965 évoque également, accessoirement, la mitoyenneté en prévoyant dans son article 7 que les cloisons ou murs, séparant les parties privatives et non compris dans le gros oeuvre, sont présumés mitoyens entre les locaux qu'ils séparent.
Le vocabulaire de la mitoyenneté comporte différents mots dont il importe de connaître la définition, celles qui suivent sont extraites du Littré.
Un corbeau est une « grosse console, moindre en hauteur qu'en saillie, dont l'usage est pour soulager la portée d'une poutre ».
Quelques images illustrent cette définition, images extraites du Dictionnaire raisonné de l'Architecture.
Un chaperon est une « Disposition en toit d'un mur de clôture pour prévenir les dégradations causées par la pluie ».
Un filet est « un petit membre carré des moulures et des ornements ».
Vous trouverez une image illustrant cette définition extraite du Dictionnaire raisonné de l'architecture.
Ces définitions sont importantes parce que corbeau, chaperon et filet sont des signes de non mitoyenneté comme l'exprime l'article 654 du code civil :
"Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné.
Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y auraient été mis en bâtissant le mur.
Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout ou les corbeaux et filets de pierre."
Enfin, un mur doit être considéré comme un ouvrage de maçonnerie d'épaisseur variable formé de matériaux superposés et liés avec du mortier de chaux, de plâtre ou de ciment (Dictionnaire Permanent Construction et Urbanisme).
Cette définition du mur est importante, comme vous le verrez à l'occasion de l'examen des règles concernant notamment la cession forcée de mitoyenneté qui ne peut s'appliquer qu'à un mur mais pas, par exemple, à une haie à un mur de pierres sèches. Notez en outre qu'un mur de soutènement n'est pas a priori un mur de clôture et n'est pas mitoyen mais appartient à celui dont les terres sont soutenues. De même un plafond n'est pas un mur mitoyen.