מתחם הכובשים

מדיניות עירונית מרחב הכובשים, ת"א-יפו

(27/10/2010)

רח' הכובשים פינת רח' הכרמלית

מטרת הדיון:

גיבוש מדיניות תכנון עירונית שתהווה בסיס להוצאת היתרי בניה, מרחב הכובשים.

מיקום:

מצפון: רח' אהרונסון

ממערב: רח' הירקון

מדרום: רח' הכרמלית

ממזרח: רח' הכובשים

מתכנן:

תמי אלינב אדריכלות ובניין ערים

חגית זהבי – קו 4

מחלקת תכנון מרכז אגף תכנון העיר.

יזם:

הועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א-יפו

1. כללי:

הגאות בנדל"ן ובביקוש למגורים, לאורך הים בפרט ובמרכז תל אביב בכלל, יוצרת מציאות של ריבוי יוזמות לפיתוח והתחדשות במרחב המוגשות למהנדס העיר לצורך הוצאת היתרי בניה לבניינים חדשים. הבקשות לבניה חדשה עוסקות בעיקרן באיחוד חלקות בגדלים שונים, תוספת קומות, תוספות יח"ד וביטול חזית מסחרית. מסקנות בדיקת הנושא במרחב הכובשים הובילו לגיבוש מדיניות תכנון מתאימה תוך התייחסות כוללת ובראיה עתידית.

גבולות מרחב התכנון:

מרחב הכובשים בין הרחובות: הירקון, הכובשים והרחובות הרוחביים (רחובות "הסולם").

דופן צפונית - הגדה הצפונית של רח' אהרונסון: אזור המוגדר כתחום החיץ (buffer) של תכנית המתחמים מס. 3458 (הכרזת אונסק"ו) המחייבת את שימור המרקם הקיים מבחינת פרצלציה, גובה הבניה והנחיות לעיצוב אדריכלי. בקטע זה לא יאושרו הקלות בגובה ועל כן אינו נכלל באזור מדיניות זה.
דופן מערבית - גדה מערבית של רחוב הירקון: מתאפיינת בבניה גבוהה לשימושי מלונאות/מגורים שאינה אחידה מבחינת עיצוב אדריכלי, וזאת כתוצאה מייזום פרויקטים אלו לאורך תקופות שונות. דופן זו כוללת הפקעה מתוכננת לטובת הרחבת רחוב הירקון.
דופן דרומית - גדה דרומית של רח' הכרמל: אזור לפיתוח בעתיד המשמש כיום לחניונים.
דופן מזרחית - גדה מזרחית של רח' הכובשים: שייכת ל"אזור לשיקום" של כרם התימנים המאופיין בבניה נמוכה של עד 3.5 קומות לפי תכנית מס. 2510 "כרם התימנים".

אופי מרחב התכנון:

מתחם הכובשים הנו אזור מגורים מובהק הבנוי בגריד עירוני של רחובות רוחב צרים (10-9 מ') התחומים ב 2 רחובות אורך – רח' הירקון ממערב ורח' הכובשים ממזרח. רחובות הרוחב בנויים בבניה למגורים בגובה 3-5 קומות מתקופות שונות, תוך חלוקה ברורה של אופי הבינוי - הקטע הצפוני (רח' אהרונסון-זרובבל) מתאפיין בפרצלציה למגרשים קטנים (220-250 מ"ר) ובבניה לגובה 1 עד 4 קומות, ואילו בקטע הדרומי הפרצלציה היא של מגרשים גדולים מכך (450-550 מ"ר) וגובה הבניה מגיע עד 7 קומות.

הרחובות האורכיים - רח' הירקון ורח' הכובשים, משמשים כיום בעיקר לצורך מגורים, אם כי לאורך רח' הכובשים עדיין קיימת חזית מסחרית ברמות שונות של פעילות. שני הרחובות מתפקדים כצירי תנועה עירוניים מדרום לצפון, כאשר רח' הכובשים משמש בעיקרו כנתיב תחבורה ציבורית לשימוש מסוף האוטובוסים הממוקם בדרום המרחב (תחנת הכרמלית).

2. מטרת הדיון: אישור המדיניות המוצעת לקבלת הקלות במרחב הכובשים :

נוכח תנופת הבניה וההתחדשות באזור התכנון נוצר צורך בגיבוש מדיניות תכנון עירונית אשר תאפשר:

שיפור המרחב הציבורי באמצעות הרחבתו ושדרוגו ע"י גינון, ריהוט רחוב, שבילי אופניים ברח' דניאל וכו'.
עידוד מימוש בינוי בעל איכויות אדריכליות לטובת שיפור המרחב הפרטי.
עידוד שימושים של מסחר בקומת הקרקע ברחוב הירקון.

3. מצב תכנוני קיים:

- תמ"א 13 (1983) - תכנית מתאר ארצית לחופים המטרה העיקרית הנה מניעת פיתוח שאינו קשור בחוף והסדרת קונפליקטים בין השימושים המתמקמים לאורכו. התכנית מתייחסת גם לעורף העירוני הסמוך לחוף, אשר בתחום הכובשים מיועד כ"שטח ישוב", וקובעת הגבלות בניה במרחקים של 100 מ' ו- 300 מ' מהחוף.
- תמ"א 13/ 4 (בהליך) – תיקון לתכנית מתאר ארצית לחופים בתחום ת"א התכנית מהווה השלמה לתמ"מ 5 אשר אינה כוללת שטחים אלה. מתחם הכובשים מסומן כ"שטח ישוב" אשר השימושים בו ייקבעו בתכנית מחוזית או מקומית, הוא נמצא בין קו ה- 100 מ' לקו ה- 300 מ' מהים, תחום בשני צירי רוחב ירוקים (רח' אלנבי ורח' הכרמלית), ולגבי הבלוק הדרומי (כרמלית-דניאל) קיימת חובת הגשת תכנית בינוי ועיצוב אדריכלי בעת הכנת תכנית למתחם התכנון המערבי לו.
- תמ"א 38 (2005) ותמ"א 38/ 2 (פבר' 2010) - תכנית ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה. התכנית חלה על כל המבנים אשר היתר הבניה שלהם הוצא לפני 1980, ומטרתה לעודד ביצוע חיזוק קונסטרוקטיבי לבניין ע"י מתן תוספת זכויות בניה (תוספת קומה בתחום התכסית הבנויה, סגירת קומה מפולשת, תוספת אגף) והכל בהתאם לתנאים המפורטים בה. התיקון משנת 2010 מתיר את הריסת המבנה הנדרש לחיזוק והקמתו מחדש כולל תוספת זכויות הבניה כפי שנקבעו בתמ"א והבהרות נוספות לעניין אופי תוספות הבניה המותרות.
- תמ"מ 5 (שנת 2002) – תכנית מתאר למחוז ת"א מייעדת את הרצועה הצפון-מזרחית של מתחם הכובשים כ"אזור עירוני בדגש מגורים", ומתירה בו שימושי מגורים, מוסדות ציבור ושטחים פתוחים כשימושים ראשיים. בנוסף מותרים שימושי מסחר, משרדים, שירותי הסעדה, מלונאות, מתקני נופש וספורט, מרכזי תחבורה ותחנות רכבת. לעניין חניה מתירה התכנית חניה תת קרקעית מתחת לדרכים ואוסרת על הקמת קומות חניה על קרקעיות במפלס הרחוב ומעליו.
- תב"ע 44 (שנת 1937) עם עדכוני מ' מתחם הכובשים מסומן ברובו כ"אזור דירות 2" המיועד למגורים בתוספת שימושים נילווים הכוללים, בין היתר, בתי מסחר ומלאכה זעירה (חייט, כובען וכד'), מועדונים, בתי מלון ופנסיונים, בתי חולים, משרדים, מבני ציבור, גנים ועסקים בהתאם לרשימת העסקים האזורית ובתנאי הסכמת הרשות המקומית. זכויות הבניה החלות על השטח הנן: 3-5 קומות + קומת עמודים, 40% תכסית בקומה, קו בניין קדמי: 4 מ', קו בניין אחורי: 5 מ', קו בניין צידי: 3 מ' או 0.
- תכניות שימור: במתחם הכובשים מסומנים כ- 14 בניינים לשימור. שיקום ותוספת בניה במבנים שכאלה נעשה מול מחלקת השימור באגף תכנון העיר.
- תכנית 2510 "כרם התימנים" תכנית 2510 מפנה לתכנית 44 לצורך חישוב זכויות הבניה. התכנית עצמה קובעת מבנים לשימור, הפקעות לאורך רחוב הכובשים ושינוי יעוד מדרך לדרך משולבת ברחוב אהרונסון ונחמיה.
- תכנית 2650 ב תכנית שימור מבנים ואתרים בתל אביב משנת 2008. קבעה רשימה של מבנים לשימור וסיווגם, הוראות לשימור ומימוש זכויות בניה, איסור הריסת מבנים לשימור, אמצעים לתמרוץ שימור מבנים והוראות להרחבת דרכים וחניה בבניינים לשימור. בתחום מתחם הכובשים קובעת התכנית 2 מבנים לשימור (הירקון 50, הירקון 36).
- "העיר הלבנה של תל אביב" - הכרזת אונסק"ו בהמשך להכרזת אונסק"ו משנת 2003 על אזור מרכז העיר כאתר מורשת עולמי הנה להם פורסמו בשנת 2006 תנאים לפי סעיף 78 כמפורט להלן:

גובה המבנים ייקבע ע"פ תכנית תקפה ותאסר כל חריגה מהגובה מעבר לכך. בניה ב 2 קומות ע"פ תכנית "ס" תתאפשר רק במידה והוכח כי לא ניתן לממש את הזכויות במפלס אחד.
באזור החיץ ברחובות דיזינגוף ובן יהודה, ברחוב אלנבי בין פינסקר לירקון וברחוב הירקון ניתן לאשר הקלה של 1 קומה, ובתנאי שהגובה הכולל לא יעלה על 6 קומות (כולל קומת קרקע) + חדרי יציאה לגג.
אין באמור לעיל בכדי לפגוע בשיקול הדעת של הועדה באשר למתן הקלות נקודתיות בגובה קומת העמודים וחדרי היציאה לגג, ובלבד שישמר קו הרקיע האופייני הקיים.
יובהר כי זכויות הבניה התקפות ע"פ תכניות מאושרות וכן תוספת הקומות כאמור לעיל יהיו חלק מהזכויות והקומות המותרים עפ"י תמ"א 38 ולא בנוסף, וזאת לטובת שימור האופי המרקמי.

4. מצב מוצע - המלצות

ההמלצות כוללות מערך של הנחיות לנושא ההקלות לגובה, בינוי ואיחוד מגרשים לפי החוק.

למגרשים הקטנים מ 500 מ"ר, תינתן הקלה של קומה אחת*. התוצאה: ק+5 קומות +גג.

· הצגת פתרון חניה תת קרקעי, הוא תנאי לקבלת הקלה זו.

למגרשים הגדולים מ 500 מ"ר (אם שטח המגרש במקור עלה על 500 מ"ר, או אם ע"י איחוד חלקות שטחו של המגרש החדש עולה על 500 מ"ר, או ע"י בניה בקיר משותף כך שסך שטח המגרשים עולה על 500 מ"ר ) ויחס אורך חזית המגרש לעומק המגרש הוא קטן מ 1:1.2

תינתן הקלה של שתי קומות* התוצאה: ק +7 קומות + גג.

· למען הסר ספק , למגרשים הגדולים מ- 500 מ"ר ויחס אורך חזית המגרש לעומת עומק המגרש גדול מ 1:1.2 (כלומר יחס מתקרב ל 1:1 ומתרחק מ 1:2) לא תינתן המלצת הצוות לקבלת הקלה לתוספת קומות.

· דרישות תכנון ממגרשים שיקבלו שתי קומות הקלה, ראה טבלה.

* חיזוק הבניין או בנייתו מחדש לפי תמ"א 38 לא תוסיף קומה מעבר למספר הקומות הרשומות לעיל.

רח' הכובשים לכיוון צפון, מפינת רח' הכרמלית