פרויקט שידרוג מתחם שוק הכרמל

יוני 2017, רחוב הכרמל 18

עיריית תל אביב מקדמת תכנית שתאפשר את שידרוג מתחם שוק הכרמל.

התכנית כוללת את שוק הכרמל, שוק עזה (מדרום לשוק הכרמל ומצפון לרחוב דניאל), חניון הכרמלית הכולל חלק מגן הכובשים, מגרשים בבעלות ממ"י ממערב לשוק עזה המשמשים חניון ציבורי וחניון אחוזת החוף מדרום לשוק עזה המשמש לפעילותו של השוק.

מצב תכנוני מוצע:

מטרות התכנית העקריות :

מטרתה העיקרית של התכנית היא להסדיר את מצבם הסטטוטורי של שוק הכרמל, שוק הבשר ושוק עזה,על מנת שניתן יהיה לשקם את השוק, להעמיד דוכנים חדשים, לאפשר החלפת תשתיות, קרוי, הסדרי פריקה וטעינה, פינוי אשפה ומיחזור אשפה נאותים, חנייה תת קרקעית וכד'.

התכנית תתווה קשר אורבני בין כיכר מגן דוד לרחוב יצחק אלחנן ותשפר ע"י כך את הרצף בין חלקי העיר.

התכנית תייעד מגרשים זמינים לצרכי ציבור עבור תושבי כרם התימנים וכרם ישראל.

התכנית תגדיר זכויות בניה והוראות בניה באזורים המוקפאים כיום בדופן השוק , ותאפשר ע"י תוספות אלה התחדשות עירונית באזור כולו.

התכנית לוותה בהליך של שיתוף בעלי הענין, בהנחייתו של יועץ חברתי מיוחד לנושא.

בהליך שותפו הסוחרים, תושבי הסביבה, ובעלי ענין נוספים.

תהליך דיאלוג עם בעלי עניין בהכנת התוכנית

תהליך הדיאלוג עם בעלי העניין מהווה חלק אינטגראלי ומשמעותי בתהליך התכנון. זאת מתוך התובנה כי התהליך דרוש כדי ליצור תוכנית מיטבית המאזנת בין צרכים שונים של כלל בעלי העניין וכי הסכמתם של אלו דרושה לצורך יישום התוכנית. התהליך התייחס לבעלי עניין מקרב סוחרי השוק תושבי השכונות הגובלות כרם התימנים, כרם ישראל ונחלת בנימין מחלקות שונות ברשות וגופים חיצונים כדוגמת ממ"י. תהליך הדיאלוג כלל עשרות פגישות מראשית התוכנית שהתקיימו באופן רציף עם נציגי בעלי העניין עד להשלמתה. התהליך החל בהערכת מצב בה נאסף מידע רב והוערכה הייתכנות לדיאלוג ובניית הסכמות. לאחר מכן אותרו נציגים לכל קבוצת בעלי עניין ונבנו פורמים לדיאלוג. הנציגים שותפו בכל שלבי התכנון. בנוסף התקיימו גם מפגשים פתוחים לציבור רחב בראשית ולקראת תום התהליך. במהלך הפגישות השפיעו הנציגים על התהליך התכנוני ותרמו מן הידע המקומי תשומות חשובות לתהליך התכנון.

1. שוק הכרמל

שינוי יעוד מ"דרך" ל"שוק" בקטע של רחוב הכרמל בין הרחובות אלנבי לקלישר, ורחוב יום טוב בין הרחובות מל"ן לסמטת הכרמל, והרחובות הניצבים שביניהם (שוק הבשר) על מנת לאפשר שיקום ושיפוץ השוק, שיפור התשתיות והעמדת דוכנים וקירוי.

רוחב השוק נקבע ע"פ חתך רחוב הכרמל הקיים בפועל כ- 10 מ'.

בקומת הקרקע בקטע זה תוגדר חובת חזית מסחרית.

התכנית תאפשר הצבת דוכנים על שטח הרחוב דהיום, בניית קירוי קל לשוק, והצבת אלמנטים של תשתיות וריהוט רחוב כנדרש. קירוי השוק לא יתחבר למבנים אלא יוצב עצמאי כחלק מריהוט הרחוב.

התכנית תגדיר רוחב של 2 מ' לאורך חזית רחוב הכרמל למעברים בין החנויות לדוכנים, ומעבר מרכזי בין הדוכנים במרכז רחוב הכרמל ברוחב של 3.5-4.5 מ' בהתאם לתנאי השטח.

השינוי בשוק לעומת המצב הקיים יהיה מינימלי, החנויות ומירב הדוכנים ישארו במקומם, כולל שוק הבשר. חלק מהדוכנים יקטנו בשטחם במסגרת הסדרת הנגישות והתיפעול בשוק המחודש. לדוכנים שיאלצו להתפנות מסיבות של בטחון, בטיחות ודרישות התשתיות והפיתוח, יוקצה מקום חלופי או ינתנו פיצויי פינוי.

יבנו שרותים ציבוריים ב- 2-3 מוקדים בצפון ובדרום השוק.

התכנית תקבע הנחיות עיצוב ופיתוח מנחות לתכנון המפורט לשיקום שוק הכרמל, ותחייב הכנת תכנית עיצוב ופיתוח למתחם השוק והמרכז הלוגיסטי, כתנאי להגשת בקשה להיתר בניה, לאישור מהנדס העיר.

2. דופן השוק

בדופן המערבית של שוק הכרמל, בין הרחובות הכרמל לגדרה ויום-טוב, יבוטלו היעודים של "דרך" ו"אזור לתכנון בעתיד" ויקבע ייעוד של שימושים מעורבים עבור מגורים, מסחר ותעסוקה ויותרו שימושי מלונאות- בהתאם לתקני משרד התירות.

התכנית מציעה להמשיך את אופי הבינוי הקיים בשכונת כרם התימנים המתאפיין בבניה נמוכה בתכסית גבוהה.

תתאפשר בניה ע"פ מגרשים קיימים ללא חובת איחוד וללא גודל מגרש מינימלי. תאפשר איחוד מגרשים עד למבנן שלם (בין 4 רחובות) ללא שינוי בזכויות ובהוראות התכנית.

זכויות הבניה הכוללות )עיקרי+שרות( יהיו עד 200% בעל הקרקע.

ברחוב הכרמל חובת חזית מסחרית.

ברחובות הניצבים שבין רחוב הכרמל ובין רחוב גדרה ויום טוב, מדרום למל"ן, וברחובות הניצבים שבין רחוב ושוק הכרמל תותר חזית מסחרית.

לאורך רחוב גדרה, וברחובות הניצבים שבין רחוב גדרה ושוק הכרמל תותר חזית מסחרית, שאיננה מטרדית (ללא בתי קפה ומסעדות) או מגורים בקומת הקרקע.

גובה החזית המסחרית ברוטו לא יעלה על 5.00 מ' (מפני המדרכה במרכז המגרש).

קוו בנין ברחוב הכרמל: קידמי לקומת הקרקע המסחרית יהיה 2.0 מ' וברצועה זו של 2 מ' תקבע זיקת הנאה למעבר הולכי רגל. קוו בנין צדדי לחזית המסחרית יהיה 0.0 מ'.

בחזיתות לרחובות גדרה ויום-טוב יהיה קו הבנין 2.0 מ', ותוגדר זיקת הנאה להולכי רגל ברצועה זו.

ברחובות הניצבים לרחוב הכרמל קו בנין קדמי 0.0 מ', וקו בנין צדדי בין 0.0 מ' ל- 2.0 מ' ללא פתחים ומעל 2.0 מ' עם פתחים.

קו בנין אחורי 4 מ' למגרש קטן מ- 150 מ"ר ו- 5 מ' לשאר המגרשים. לא תותר הקלה מקווי בניין אלה.

גובה הבנייה יוגבל ל- 3.5 קומות וגובה המבנה לא יעלה על 17.5 מ' כולל מעקה הגג.

תכסית המבנה לא תעלה על 80% משטח המגרש, לא כולל שטח מרפסות בולטות בחזית הקדמית.

שטח יח"ד ממוצע עיקרי לא יעלה על 65 מ"ר כולל ממ"ד.

תותרנה 2 קומות מרתף. גובה קומה לא יעלה על 4 מ' והשאר ע"פ תכנית ע 1 .

במבננים שמצפון לרחוב מל"ן תותר חניה בתת הקרקע ובתנאי שתהיה לחניון רק כניסה ויציאה אחת (מאוחדת או נפרדת) ע"פ נספח הבינוי. לא תותר כניסה לחניה זו מרחוב הכרמל. במרתפים שישמשו לחניה תהיה החניה ע"פ התקן בעת הוצאת ההיתר.

3. שוק עזה

שינוי יעוד המגרש הציבורי והדרכים המקיפות אותו ל"שוק" המאפשר חנויות, דוכנים, קירוי והצבת אלמנטים של ריהוט רחוב בתחום המיועד .

יוגדרו ויוסדרו מקטעים התחומים ע"י מעברים, בהמשך למתווה הרחובות הקיימים, תוך פגיעה מינימלית בדוכנים/חנויות הקיימים.

רוחב מינימלי של המעברים יהיה 6 מ'.

במקטע של שוק עזה הצמוד לשוק הכרמל תפותח חצר הפנימית/רחבה עירונית. כ"חצר אוכל" שתקורה בקירוי קל, ע"פ תכנית העיצוב, ויותרו בה דוכני אוכל, הצבת שולחנות וכסאות, ועוד.

יותר קירוי קל במתחם השוק כולו. גובה הקירוי הקל לא יעלה על 8 מ' במעברים ו/או במקטעים.

ניתן יהיה לקרות את החנויות והדוכנים. גובה הקירוי לא יעלה על 5 מ' עד קצה הגג. לא תותר סגירתהמרחב בין גג החנות לקירוי שמעליו.

תכסית הדוכנים /חנויות בכל קטע של שוק עזה לא תעלה על 75% משטחו, וחזיתם למעבר/לרחוב תהיהפתוחה ברובה. השטח הפנוי בכל מקטע ישמש תיפעול ושרות, בעיקר איסוף אשפה, ומעברים.

השרותים הציבוריים יועתקו למקום אחר בסמיכות מקום.

בשטחים הפנויים תתאפשר תוספת דוכנים (עבור אלה שיאלצו להתפנות משוק הכרמל כתוצאה מדרישות בטיחות ומשידרוג התשתיות).

התכנית תקבע הנחיות עיצוב ופיתוח מנחות לתכנון המפורט לשיקום השוק, ותחייב הכנת תכנית עיצוב ופיתוח למתחם השוק והמרכז הלוגיסטי, כתנאי להגשת בקשה להיתר בניה, לאישור מהנדס העיר.

4. המרכז הלוגיסטי / חניון מדרום לשוק עזה

שינוי יעוד המגרש מ"מסחר ותעשיה זעירה" ל"מסחר ותעסוקה". מגרש זה ישמש לאזור פריקה וטעינה לשוק, מרכז לוגיסטי ובו משרדים למינהלת השוק, משרדים סחירים ,תחנת משטרה ושרותי בטחון אחרים, שרותים ציבוריים, משרדי תברואה, אזור לטיפול באשפה וכד'.

המרכז הלוגיסטי יכלול מרכז לטיפול בפסולת, כולל אפשרויות מיון כפי שיקבע בעת הוצאת ההיתר.

מרכז התיפעול יתוכנן כחצר פנימית מאחורי מבנה ,ולא תהיינה אליו כניסות לרכב מחזיתות מזרח וצפון.

התכנית מציעה להמשיך את ציר הפעילות ברחוב הכרמל עד לרחוב דניאל, ולשדרג את המרחב הציבורי עד לרחוב יצחק אלחנן, במטרה לשפר באמצעותו את החיבור בין חלקי העיר (דרום וצפון, מזרח ומערב).

התכנית תחייב חזית מסחרית בקומת הקרקע של המרכז הלוגיסטי והשצ"פ שלאורכה יפותח כמדרכה/רחבה עירונית. יקבע גודל מינימלי של 100 מ"ר (עיקרי+שרות) לחנות. ע"י כך פעילות המרכז לא תהווה חזית לרחוב הכרמל והמבנה לא "יפנה גב " למרחב הציבורי-מחד, ומאידך לא תתאפשר "זחילה" של דוכני השוק דרומה.

גם בדופן המגרש לרחוב דניאל תחויב חזית מסחרית, מול גן הכובשים, ע"פ אותם עקרונות.

בשטח הציבורי הפתוח תותר הקמת מצללות ופרגולות כפי שיוגדר בתכנית העיצוב והפיתוח לאישור מהנדס העיר.

בתת הקרקע תותר הקמת חניון ציבורי בן 4 קומות עבור באי השוק ועבור תושבי הסביבה.

זכויות הבניה הכוללות (עיקרי +שרות) עד 200% (כ- 12,000 מ"ר)

גובה עד 4 קומות, גובה קומת הקרקע המסחרית לא יעלה על 5 מ' וגובה קומת תעסוקה לא יעלה על 3.30 מ'. גובה המבנה לא יעלה על 17.5 מ', כולל מעקה הגג.

תותרנה 4 קומות מרתף, ויחולו הוראות תכנית ע'1

5. מגרש ממ"י הצפוניים (לשוק עזה)

הזכויות והוראות התכנית יהיו ללא שינוי מתכנית 2510 "כרם התימנים", למעט בנושא הסדרת הדרכים.

רוחב דרך מינימלי יהיה 6 מ .'תקבע רצועה של זיקת הנאה ברוחב של עד 2 מ,' במקומות בהם רוחב המיסעות המינימלי הנדרש אינו מותיר מדרכות – כל זאת מבלי לפגוע בזכויות הבניה ובמספר יח"ד על מגרשים אלה.

תבוטל ההתנייה של הוצאת היתר בניה של מגרשים אלה בפינוי מגרש מס' 12.

6. מגרשי ממ"י המערביים

במגרש 9 שינוי יעוד מ "מגורים" ל"שטח ציבורי פתוח" (שטחו כ- 1,000 מ"ר). במגרש זה תותר בניית חנייה ציבורית תת קרקעית ב- 4 קומות עבור מבקרים ותושבי הסביבה. קומת החניון העליונה תהיה בהתאמה למפלס 2- במגרש הבנין הציבורי. מפלס -1 ייועד למילוי אדמת גן.

בשצ"פ תותר הצבת ריהוט רחוב, גן שעשועים ומתקני משחק, רחבות וגינון, ומבנה כניסת/יציאת הולכי רגל מהחניון.

במגרשים 8 ו- 10 שינוי יעוד מ"מגורים" ל"מבנים ומוסדות ציבור" (שטחו כ- 2,000 מ"ר).

שינוי יעוד מ"דרך" ל"מבנים ומוסדות ציבור" בין שני מגרשים אלה (ביטול הדרך).

זכויות הבניה הכוללות יהיו 300% (עיקרי+שרות) ושטח הבניה הכולל בעל הקרקע יהיה 6,000 מ"ר.

תותר בניה של עד 4 קומות בגובה שלא יעלה על 19.5 מ' ממפלס המדרכה ועד לקצה מעקה הגג.

בחזית המגרש לכיוון שוק עזה וברחוב דניאל תותר חזית מסחרית בגובה שלא יעלה על 5 מ'

במגרש זה תותר הקמת חניון ציבורי תת-קרקעי ב- 4 קומות ע"פ תכנית ע '1 עבור באי השוק, מבקרים ותושבי הסביבה. בנוסף, התוכנית מתירה חיבור תת קרקעי של החניונים במגרשים 8,9,10 מתחת לתואי הדרך, כך שיוכלו לתפקד כחניון אחד. התכנית תתיר חניה גם מתחת לדרכים.

מגרשים ביעוד "מגורים 7 ו-11" (שטחם 2,663 מ"ר) מגרשים אלה יהיו ביעוד "מגורים", כולל השטח שהיה מיועד לשצ"פ על רחוב הכובשים.

על מנת לשמור על נפח הבנייה למגורים ומספר יח"ד גדול ככל האפשר, תותר תוספת קומה והגדלת הצפיפות :זכויות הבניה הכוללות (עיקרי+שרות) יהיו 325% .

סך נפח הבניה בעל הקרקע יהיה כ- 8,650 מ"ר.

התכנית קובעת גובה של 4 קומות וקומה חמישית חלקית )עד 75% בנסיגה) בגובה שלא יעלה על 20 מ' כולל מעקה הגג.

לרחוב הכובשים תהיה חזית מסחרית חובה, בגובה 5 מ'.

הצפיפות: שטח ממוצע עיקרי ליח"ד של 73 מ"ר (85 מ"ר כולל ממ"ד).

תחול חובת חניה בתת הקרקע בלבד ע"פ התקן.

7. חניון הכרמלית

יצומצם בהתאם לרה אירגון התחבורה הציבורית לכ 6- דונם וייועד ל"מבנים ומוסדות ציבור", ויותר בו בשימוש חורג למרכז לתחבורה עבור חניון הכרמלית.

בחזית לרחוב הכובשים יקבע מגרש ביעוד " מסחר" ותותר בו בבנית מבנה בן קומה מסחרית אחת לאורך רחוב הכובשים, במטרה לחזק את הרצף העירוני מצפון לדרום .

שטח המסחר הכולל כ- 1,449 מ"ר.

גובה הקומה ברוטו לא יעלה על 5 מ, 'וגובה המבנה לא יעלה על 6 מ' עד קצה מעקה הגג.

בתת הקרקע תותר הקמת חניון ציבורי ב- 4 קומות, עבור מבקרים ותושבי הסביבה.

8. גן הכובשים

בחלק הדרומי של המתחם, בין הרחובות הכרמל והכובשים, בשטח שהוא בפועל חלק מגן-הכובשים, ישונה היעוד מ"דרך" ל"שטח ציבורי פתוח".