Dossier

INVERSIÓN CONSTRUCCIÓN ULTRA SOCIAL

ÁFRICA Y PAÍSES DEL HEMISFERIO SUR 

por Javier Bleda

“El problema de la vivienda social necesita soluciones reales, el resto no son más que simples palabras"

Mi nombre es Javier Bleda, durante muchos años he recorrido el continente africano y muchos países del hemisferio sur haciendo verdaderos esfuerzos por integrarme para conocer sus diferentes culturas. En todo este tiempo he tenido la oportunidad de comprobar que una de las mayores aspiraciones de su población es disponer de una vivienda digna en la que poder alojar a la familia, en esto los pueblos del Sur no se diferencian tanto de las culturas del hemisferio norte.

Sin embargo, esta legítima aspiración se topa de bruces con la cruda realidad, que no es otra que el absurdo valor del suelo y los habitualmente desproporcionados e inflados precios de las viviendas, que podrían hacernos comparar este mercado con el del arte surrealista, cuyas manifestaciones artísticas y precios de las obras a veces cuesta entender. ¿Por qué una miserable e ínfima porción de terreno cuesta tanto como si estuviera ubicado en el mismísimo Paraíso que se cita en los libros sagrados? ¿Por qué una vivienda cualquiera alcanza un precio que llega a multiplicar varias veces su valor real de construcción? No parece haber muchas respuestas coherentes a estas preguntas, sin embargo, generación tras generación, los humanos nos empeñamos en soportar esos precios impuestos por el propio mercado inmobiliario, sin querer darnos cuenta que somos víctimas de la especulación de unos pocos en detrimento de la mayoría.

En las conclusiones del Informe del Relator Especial de Naciones Unidas, Miloon Kothari, sobre una vivienda adecuada, como parte del derecho a un nivel de vida adecuado, el relator pide al Consejo de Derechos Humanos que: “Reconozca el derecho a la tierra como derecho humano y fortalezca su protección en el derecho internacional relativo a los derechos humanos. Dada la magnitud del fenómeno de la falta de hogares y de tierras en todo el mundo, este reconocimiento promovería el derecho a una vivienda adecuada”.

Igualmente, en otra de sus conclusiones hace ver al Consejo que: “Considere la posibilidad, en su examen del mandato sobre una vivienda adecuada, de hacer mas explícito y coherente con la labor de los órganos de las Naciones Unidas creados en virtud de tratados y del Relator Especial el reconocimiento de la vivienda adecuada como un derecho humano diferenciado”.

En resumen, lo que el Relator Especial de Naciones Unidas viene a decir es que el derecho a la tierra y a una vivienda adecuada habrían de ser tratados como derechos humanos diferenciados, mientras que en la práctica esos derechos forman parte de una especie de quimera global por la que se nos incita a pensar en algo real sobre una base etérea.

Los esfuerzos que se realizan para dotar de estos dos derechos fundamentales a la población son, naturalmente, insuficientes, puesto que la implementación de programas de vivienda social a nivel mundial hace que los objetivos se puedan contar en decenas de miles, mientras que la necesidad real se cuenta en decenas de millones, en concreto en más de quinientos millones de viviendas sociales cifradas como carentes por los gobiernos de África, América Central y del Sur y Asia, de ellas 125 millones sólo para África.

Y es aquí donde se produce una paradoja de difícil comprensión, no se construyen más viviendas sociales porque los gobiernos no tienen posibilidades económicas para ello y, las que se construyen, además de escasas, son de difícil acceso para una gran parte de la población porque su elevado precio, unido a las condiciones exigidas para optar a ellas, hacen que sea poco menos que misión imposible ser agraciado con una vivienda social estatal. Así las cosas, ¿dónde se encontraría la paradoja? Pues en el hecho de que la población más desfavorecida, esa que sin duda alguna tiene necesidad de vivienda, podría comprarla, y pagarla, si se dieran las condiciones de puesta a su disposición de suelo, precios de las construcciones en consonancia con sus posibilidades económicas y facilidades de pago no basadas en métodos de usura.

Tengo el pleno convencimiento que, hablar de una propuesta, es siempre mucho mejor que no hacer nada para solucionar un problema. Y todavía mucho mejor que hablar es actuar, porque será entonces cuando se podrá vislumbrar si dicha propuesta era buena o no, pero sobre todo se dejará claro que hay una plena determinación por ofrecer soluciones donde hasta ahora hay abandono, dejación e ignorancia supina de los derechos humanos.

Es posible construir los más de quinientos millones de viviendas sociales que harían falta en el mundo para cubrir mínimamente el expediente, y para ello quiero hacer énfasis en que suelo, precio y forma de pago son los tres pilares básicos en los que ha de basarse cualquier proyección que quiera enfrentar el problema. Si se dan estas tres condiciones mínimas, pero fundamentales, veremos que la población mundial que ahora ni siquiera se plantea disponer de vivienda en propiedad, va a comenzar a vislumbrar expectativas ciertas de poder ofrecer un techo a la familia, lo que en términos de estabilidad social global y conceptos macroeconómicos supondría un paso muy importante para gobiernos que ahora sienten el peso de la impotencia.

Naturalmente, es comprensible que hablar de conceptos constructivos que abarcan el planeta pueda parecer algo relacionado con los sueños, o incluso con factores próximos a la psicología creativa que nunca pasan de escritos teóricos, pero puedo asegurar que éste no es el caso, y lo afirmo por la experiencia vivida al comprobar que, el dinero necesario para solucionar gran parte del problema de la vivienda social, se encuentra en los bolsillos de los que las necesitan, y esto no es demagogia, sino puro realismo económico financiero popular que clama por dejarse ver.

“Cuando propuse al director del banco que debía dar préstamos a los pobres del pueblo donde vivíamos todos, casi se cayó del cielo. No podía creer siquiera que lo había propuesto”

Muhammad Yunus

Elementos esenciales

CONSTRUCCION SOCIAL

Actualmente, a pesar de la crisis internacional, podemos encontrar en el continente africano, y por extensión en todo el hemisferio sur, multitud de promociones inmobiliarias de medio y alto nivel que sorprenden en algunos casos tanto por la majestuosidad de las construcciones como por el hecho de ser adquiridas con relativa celeridad. Sin embargo, en contraste, también encontramos un déficit enorme de vivienda económica social que los propios estados cuantifican en decenas de millones y cuya construcción, en su mayor parte, no se afronta más que en proyectos aislados de cooperación internacional o mediante empresas estatales de dudosa cualificación, con prototipos y precios que no se ajustan en lo más mínimo a los estándares requeridos de calidad y precio.

Como ejemplo, podemos citar algunos estados africanos en los que la construcción social se ha convertido en un tema de prioridad absoluta. África del Sur cifra su déficit en dos millones de viviendas sociales. República Democrática del Congo en tres millones dentro del plan estratégico del Gobierno. El Reino de Marruecos ochocientas cincuenta mil para contrarrestar los múltiples planes lanzados de viviendas de lujo. Kenia y Tanzania necesitan urgentemente al menos un millón de viviendas respectivamente, en el primer caso para hacer frente al hecho de contar en Nairobi con el segundo barrio pobre más grande de África. Nigeria más de cinco millones de unidades como paso previo a su proyecto nacional de quince millones. El presidente de Gabón ha de poner en marcha un plan urgente para la construcción anual de 5.000 unidades de viviendas sociales. Guinea Conakry busca soluciones para cien mil unidades. El nuevo Gobierno de Costa de Marfil está haciendo llamamientos internacionales para la puesta en marcha de planes estratégicos en el contexto de vivienda social. Uganda, Ruanda y Burundi estudian cómo poner en marcha proyectos abordables para más de tres millones de viviendas. Los responsables diplomáticos de Liberia, Guinea Bissau y Sierra Leona buscan desesperadamente colaboración internacional para la construcción social. Ghana y Togo están procediendo a lanzar planes internacionales en la búsqueda de soluciones igualmente para al menos dos millones de viviendas sociales. Senegal y Mauritania afrontan entre ambos un déficit urgente de alrededor de quinientas mil unidades. El problema de la construcción de hábitat social continúa hasta acabar con la lista de todos los países de los continentes africano, asiático y americano. Y, entre medias de los planes gubernamentales, la inacción de las empresas de construcción locales que hacen caso omiso de una clientela con escasos medios económicos y proyectos que no creen estén destinados a dejar grandes márgenes comerciales. Resulta mucho más fácil construir para los que tienen dinero o para aquellos que gozan (o sufren) de financiación bancaria, mientras la mayor parte de la población que vive del sector informal ha de contentarse con alojarse donde pueda y como pueda, escuchando de cuando en cuando los cantos de promesas electorales sin continuidad.

“El desprendimiento de lo accesorio permite concentrar la mirada en lo que realmente importa”

Luis Fernández-Galiano, arquitecto

MERCADO DE LA VIVIENDA ULTRA SOCIAL

Ante las inmensas posibilidades que ofrece la construcción social cabe hacerse la pregunta de porqué no se acometen planes masivos que ataquen el problema frontalmente. Resulta evidente que puede tratarse de un gran negocio, sin embargo tanto empresas privadas como bancos dejan de lado un mercado inmenso que muestra unos marcadores económicos positivos netamente claros.

La fórmula que permite determinar si las características de dicho mercado son compatibles con los parámetros mínimos para que un negocio pueda resultar rentable no es ni mucho menos complicada, se trata de averiguar en primer lugar si hay mercado, que lo hay puesto que se necesitan construir millones de viviendas. En segundo lugar hay que saber si existe nicho de mercado, es decir, si hay clientes potenciales que quieran comprar esas viviendas, que también los hay porque la necesidad es extrema. Y en tercer lugar hay que constatar si esos clientes potenciales tendrían capacidad de compra, y aquí es donde reside el secreto, porque esa capacidad de compra existe siempre que se den de manera ineludible los siguientes condicionantes que he mencionado anteriormente: suelo, precios abordables y facilidades de pago.

Si el mercado es afrontado de manera mixta por los sectores público y privado, aportando el Estado o las comunidades rurales el terreno y acondicionándolo, las empresas privadas pueden atacar proyectos de construcción ultra social, es decir, aquella que va más allá del umbral de lo social, viviendas en serie, bien construidas y con el sistema tradicional, pero sin el más mínimo atisbo de lujo haciendo que el costo de construcción sea mínimo. Si a esto unimos el que las empresas permitan el pago aplazado a los clientes cobrando intereses suficientes, pero en todo caso muy por debajo de los abusivos al uso, el negocio solidario está servido, un negocio en el que todos saldrían ganando, unos por conseguir por fin una vivienda que parecía imposible y otros por ganar ingentes cantidades de dinero construyendo miles de unidades de vivienda con un diferencial justo entre precio constructivo y precio de venta, más los intereses por pago aplazado.

Dado el enorme desconocimiento que hay de África y de otros mercados emergentes, muy pocas empresas e inversores parecen estar dispuestos a entrar en un mercado que puede parecer de alto riesgo, pero que si nos atenemos a las cifras que, por ejemplo, arrojan los millones de préstamos concedidos en el sector de los microcréditos, veremos que el índice de fallidos es muy inferior a la media en la banca considerada normal y con clientes supuestamente fiables. Este indicador debería bastarnos para considerar que si damos acceso a la vivienda a personas no bancables, siempre y cuando hablemos de capacidades de endeudamiento personal verdaderamente razonables, las mismas harán lo posible, y también lo imposible, por cumplir con sus compromisos con tal de mantener una vivienda que de ninguna otra manera podrían conseguir.

“Todos pueden tener una idea brillante, pero a veces no saben cómo llevarla a cabo”

Garry Lions Responsable de innovación de MasterCard

SISTEMA DE ECONOMIA DE ESCALA EN CONSTRUCCION

Resulta fundamental recurrir al concepto de economía de escala, esto es, a la mejora y aprovechamiento de la producción en función de un mayor número de unidades producidas, si lo que queremos es ofrecer una autentica posibilidad de viviendas basadas en precios de economía social.

Para trabajar de manera específica en un sistema de economía de escala hay que basar el proyecto en un modelo único de vivienda por país, tal vez con dos o tres variaciones de superficie, a partir del cual lo que se realizan son replicas en gran volumen, lo cual facilita tanto el sistema de producción como la negociación de materiales, mano de obra y de todos aquellos servicios que se necesiten. Es importante remarcar que el hecho de recurrir a un modelo único de vivienda no es un condicionante negativo desde un punto de vista comercial, sino que, al contrario, al contribuir a la disminución de costes impacta directamente sobre el precio final de la vivienda, y es esto, y no otra cosa, lo que interesa al cliente final independientemente de las variaciones del producto.

La mayoría de materiales de construcción en África son de importación, a excepción en muchos casos del cemento, hierro, arena y grava. Es cierto que dicha importación es gravada, salvo acuerdo expreso con las autoridades, por los siempre excesivos y correspondientes impuestos aduaneros, pero aun así la diferencia de precio unitario en relación a lo que se puede adquirir en mercados locales es mucho más que considerable, y es en este punto concreto, y también en el de la mano de obra, donde se juega con ventaja para ofrecer un precio de venta muy inferior al del mercado local.

Actualmente existen gran numero de sistemas constructivos para viviendas de bajo costo, y especialmente para vivienda prefabricada, sin embargo la tipología de cliente de vivienda social dista mucho de aceptar como bueno un sistema que se aleja enormemente del método de construcción tradicional. Han sido muchas las iniciativas de gobiernos y empresas los cuales, con la mejor de las intenciones, se han lanzado a grandes planes de construcción prefabricada sin tener en cuenta el pequeño detalle de que la población no se fía de algo que se hace sin cemento, grava, arena y hierro como elementos esenciales, y ello aun estando de acuerdo en que los estándares de calidad de la mayoría de viviendas prefabricadas son superiores a los de la construcción tradicional.

Por otra parte, nos encontramos con el hecho real de la cantidad de mano de obra local que puede proporcionar un sistema constructivo tradicional y el beneficio que ello supone en el entorno. Por todo ello, resulta esencial que cualquier tipo de planteamiento que se pueda hacer desde el punto de vista de inversión para la construcción, pase por aceptar el sistema local mejorado teniendo en cuenta además que el costo de la mano de obra es muy reducido y los efectivos prácticamente interminables.

“Las compañías y las marcas no deben tener miedo a fracasar, porque si empezamos a tener miedo a probar, a ensayar cosas nuevas, no avanzaremos”

Wendy Clark Responsable de publicidad de Coca-Cola

COMERCIALIZACION Y VENTA DE VIVIENDA ULTRA SOCIAL

Como se ha mencionado anteriormente, la experiencia mundial de los microcréditos ha hecho que muchas importantes empresas del sector bancario miren de otra manera a las personas no bancables y los vean como posibles adjudicatarios de créditos minúsculos a intereses desorbitados, los cuales unidos en grandes concentraciones de préstamos concedidos, se convierten en un elemento estructural en la cuenta anual de resultados. Basada en esta experiencia de los microcréditos, la comercialización de la construcción de vivienda ultra social, ha de buscar como soporte ofrecer una autentica solución de vida (una casa técnicamente bien hecha que reúna los requisitos mínimos necesarios para la familia), un precio de referencia que sea realmente abordable, muy por debajo de los precios fijados por el sistema (entre 40 y 50% menos), una fórmula coherente de pago aplazado y unos intereses que permitan financiar dicho aplazamiento sin que el cliente tenga necesidad de recurrir a la banca.

Al existir por una parte un margen comercial entre el precio de construcción y el precio de venta, que puede oscilar entre un 20 y un 25 por ciento, y por otra un interés anual que repercute sobre el capital pendiente de pago (entre el 7 y el 12 por ciento), el riesgo de falla del negocio disminuye de una manera muy considerable siempre que se trabaje con cifras de miles de unidades constructivas, este sistema no está pensado para pequeñas promociones, y por supuesto que se tengan los clientes identificados en listas de suscripción de pago antes de acometer el grueso de las obras. Así, los pequeños aportes iniciales a cuenta, junto con el estricto control sobre los pagos de las mensualidades e intereses, conforman un capital circulante que permite a la empresa estar recapitalizándose constantemente. Por otra parte, el hecho de no depender de los bancos agiliza increíblemente el proceso comercial hasta límites difíciles de imaginar. La mayoría de presuntos clientes de vivienda social ni se molestarían en ir a un banco por saber de antemano la respuesta negativa que van a obtener, y ello después de tener que pasar por el calvario de obtener una cantidad de documentos que a veces se torna imposible. Con este sistema en el que la propia empresa hace las funciones de banco, los tramites se limitan a la certificación de que, efectivamente, el cliente es propietario real del terreno (bien por adquisición, adjudicación o cesión gubernamental), una copia legalizada de su identificación personal, firma notarial del contrato con la empresa (en el que se incluye un seguro por muerte e incapacidad y la firma de dos avalistas) y una entrega a cuenta de un mínimo aporte inicial que es deducido del importe total de la vivienda. A partir de ese momento el cliente comienza a pagar las correspondientes mensualidades cuya duración dependerá de sus propias capacidades de pago y, en algunos casos, de su disponibilidad económica en función de querer evitar en lo posible el pago de intereses, es decir, muchos clientes pagaran en el menor espacio de tiempo posible.

“El 90 por ciento de las cosas que necesitamos, más que depender de políticas públicas, dependen de los compromisos que los seres humanos hacen con su propia existencia”

Mario Valdivia, Consultor Internacional

EQUIPAMIENTOS SOCIALES

Un proyecto de construcción social debería ir siempre unido a una oferta de equipamientos sociales por parte de la empresa promotora-constructora. Una realidad incuestionable en África es que, a pesar de que en los planes de urbanismo siempre hay previstos espacios para equipamientos sociales públicos, luego el tiempo demuestra que esas previsiones son más una intención que un hecho constatable, debido casi siempre a falta de fondos para materializar los proyectos. Es en esta línea, dado que el proyecto es de carácter social, donde la empresa puede colaborar construyendo y donando posteriormente algunos de estos equipamientos con parte de sus propios beneficios. De esta manera, ya desde un primer momento, la imagen de la empresa se revalorizaría ante las autoridades y la comunidad local por entender todo el mundo su marcado carácter social, sin que en ningún momento ello comporte alejarse del autentico objetivo, que no es otro que el de ganar dinero.

Cuando hablamos de equipamientos sociales queremos decir escuelas, guarderías, centros de salud, centros polivalentes, espacios deportivos, pequeños mercados, pequeñas estaciones de microbuses y en algunos casos si hicieran falta pozos o fuentes de agua.

SEGUIMIENTO POR E-CONTROL

Para un inversor es muy importante tener información puntual y de primera mano de la marcha de su inversión, y más cuando ésta se encuentra a miles de kilómetros de distancia de su domicilio. También hay muchos clientes potenciales que han emigrado y que, aunque dispongan de salarios básicos, quieren comprar una vivienda en su país porque ello representaría una demostración fehaciente de haber triunfado en su salida al extranjero. Desde un punto de vista estratégico, tanto inversor como clientes en la diáspora (los cuales también invierten en su propia casa) pueden realizar un seguimiento efectivo de control de la construcción mediante fotografías digitales (y en algunos casos cámaras web instaladas en el terreno) que les permitan ver la evolución de las obras y estar seguros de que aquello por lo que han pagado no es una pura quimera.

Igualmente el inversor y los clientes pueden tener acceso a su espacio reservado por intranet en el que poder consultar las cuentas para verificar el primero que su dinero se utiliza para los fines pactados y los segundos comprobar el estado de su cuenta.

Proporcionar el acceso a un sistema de e-control implica crear un estado de confianza entre los distintos actores que componen un esquema de construcción de gran volumen, puesto que la información general que van a encontrar a su disposición, y la privada a la que podrán acceder a través de una clave, genera una sensación de puertas abiertas donde nada es opaco, a la vez que ellos mismos pueden mostrar a otras personas para animarlos a participar.

“En el mundo hay mucho más dinero sacando rentabilidad que dando limosna”

David Jiménez Blanco

Miembro del Comité de Inversiones de GAWA Microfinance Fund I

PROYECTO DE INVERSIÓN

De todo lo expuesto anteriormente queda claro que la figura del inversor privado es fundamental para la puesta en marcha de proyectos de construcción ultra social. No podemos olvidar que en muchos países se puede llegar a construir una vivienda de 60m2 por la mitad de precio que una habitación de 11m2 en España, lo que nos puede dar una pequeña idea de lo que se podría llegar a conseguir simplemente con un mediano inversor, e incluso con uno pequeño.

Con esta visión de funcionalidad económica, la inversión en un determinado proyecto se puede cuantificar a discreción bajo parámetros estrictamente basados en el interés puntual del propio inversor, aunque siempre sin dejar de lado el hecho de que, a mayor número de viviendas promovidas, mayores posibilidades de reducir costos y precio, con lo que el incremento de clientes será mayor.

Hay quien todavía se cuestiona si es ético hacer negocio a costa de la gente más pobre del mundo, la que se encuentra en la conocida base de la pirámide, a esas personas que se plantean dudas yo les digo que desciendan de la pirámide y convivan un tiempo con los de abajo en la seguridad de que sus dudas se disiparán. Es precisamente por tratarles de intocables financieros por lo que pueden sentirse excluídos, lo contrario, tratarlos de tú a tú, sin que los negocios tengan aspecto de caridad, es lo que aumentará su autoestima cultural y, lo que es más importante, les permitirá tener una casa propia, ni más ni menos que un legítimo derecho en tanto que seres humanos.