倡議土地及居住正義

預售屋制度漏洞應儘速修正，勿讓消費者任惡質建商宰割

近年來房價高漲，預售屋糾紛和違約情況層出不窮。日前我才協助處理新竹市一件預售屋詐騙案，無良建商片面解約、偽造同業履約擔保書，脫產後受害人求償無門。

近期邱顯智委員又接到另一位新竹市民向他陳情，和京茂建設購買的預售屋原定於2021年4月交屋，卻遭京茂建設拒絕交屋，甚至法院判決後又一屋二賣給其他人，價差高達近 5 百萬。

兩案的受害人都是一般的雙薪家庭，在新竹租房子、努力工作賺錢還要養小孩，省吃儉用多年，好不容易存了頭期款買預售屋，還要貸款支付工程款，結果卻遇到惡質建商，欲哭無淚。

今天我和邱顯智委員、房產專家 Sway 在立法院共同召開記者會，訴求內政部應儘速修正預售屋履保制度，並將預售屋納入民法預告登記的範圍，確實保障消費者的權益。

現行「同業連帶擔保」的預售屋履約保證機制明顯無法保障消費者，即使日前修法規定同等級的公司才能進行擔保，但現實上往往都是同個集團下的子公司在互相擔保，實質上沒有第三方履約保證的效力，應檢討修正。

所謂的預售屋預告登記制度，就是即使房子還沒蓋好，建商先行將房屋預告登記給購屋者，這樣建商就不能另作處分。

現行已有民法第 513 條建築物承攬人「請求預為抵押權之登記」的制度，當建案拿到建照後，政府機關可以暫編建號，再進行登記。預售屋當然可以仿照類似的流程，只要將登記內容註記到更細的區分所有權。

政府無力抑制房價，預售屋禁止轉讓也尚未推行，讓炒作行為持續，投資客、建商從中獲利，但最起碼一般自住需求的民眾辛苦存了十幾、二十年積蓄買一間房，政府有責任要保護他們的權益。

如果連保障購屋者最卑微的請求：取得應有的房子，都做不到，那所謂的居住正義將淪為一場笑話。

Sway房市觀測站

2022.5.12 臉書貼文：https://reurl.cc/V17WjR

林智堅市長請拿出格調，不要在迫遷戶的傷口上灑鹽

昨天林市長接受媒體專訪時，批評時代力量在公道三議題上協助拆遷戶爭取應有權益是「因為政治盤算、利益操作人民」、「打通公道三路的建設，也因此延遲 2 年時間」，甚至還提到「下跪民眾是第一個來領補償金的人」。

林市長這番言論只是把自己的格局做小了，非但沒有感謝拆遷戶最終配合公共建設而犧牲自身權益，還把原本就應給他們的補償金講得好像市府的恩惠，實在令人失望。

打通公道三確實會對於城市的發展帶來助益，這也是時代力量為什麼沒有反對開路，而是在路線的選擇上，訴求應該要選擇拆遷戶數較少，但同時能夠符合安全標準的方案。

至於延遲的問題，明明是市府一再忽視拆遷戶的「先建後拆」、「土地一坪換一坪」、「合理補償」的訴求，民眾才會找上時代力量為他們發聲，因為求助無門。

原先地上物補償一坪只補助 5 萬多，要不是時代力量和多位議員在議會爭取修法提高，不然民眾不但房子要被政府拆，還要還要倒貼兩、三百萬才能有新家，這樣合乎公平正義嗎？

林智堅市長，公道三多達 78 戶的拆遷戶也是新竹市民，其中不乏是當初投給你的支持者，不要講得像他們是你可以隨手搬開的障礙物。

我認為市長應為自己不當的言論向迫遷戶致歉。

2022.2.17 臉書貼文：https://reurl.cc/nOyYjD

土地徵收條例回歸憲政公聽會

A house is not a home.

今天 12/10 是國際人權日，來參加由時代力量立院黨團和三位委員共同舉辦的「土地徵收條例回歸憲政」公聽會，覺得別具意義，但也同樣令人感傷。因為協助新竹市公道三新闢道路案，讓我踏進土地徵收的領域，深入了解之後，發現相關的法規和制度根本不是在保障人民的權利，反而是在迫害人權、製造社會對立。

從最初的都市計畫審議開始就是不公正的，審議委員的組成好聽是專家學者過半，但根本就是在行使行政機關的意志，且委員的選任根本不需要經過立法機關，行政首長想任命誰都可以。

曾經跟一位審查委員私下聊，他認為都委會真的就是橡皮圖章，還笑說有一次原先通通不過的案子，過一個月同一批委員再審，就通通過了。因為土地的利益太龐大，來專業的外聘委員也不敢擋。

同樣地，現行的土徵審議委員會也是一樣的情況，毫無獨立性，組成也是行政機關直接派任，不需經由立法機關同意。

這也是為什麼今天在公聽會上，時代力量和與會的專家學者、民間團體一致認為「強化獨立審查」非常重要，應該要賦予委員會相當的獨立性。

不管是徐世榮教授或陳致曉理事長都一再強調：土地徵收因為本質上是對人權的侵害，所以必須滿足「合法性、公益性、必要性、符合比例原則、最後不得已手段、完全補償」六大要件。

不過假使審查沒有獨立性，法規訂得再好，都是形同虛設，就如同現行關於對土徵案公益性、必要性的審查，根本就淪為行政機關的作文比賽，完全不需要經過嚴謹的論證過程。政府取得土地後，即使需地機關將土地交給財團開發，抑或根本沒有達到徵收時宣稱的經濟效益，人民也無可奈何。

除了獨立性，公平公正公開的辯證過程也是非常重要，唯有透過辯證，道理才能夠愈辯愈明，因此我們也訴求土徵案應「全面辦理行政聽證」。當然這裡指的行政聽證，是制度完善、類司法程序的聽證，而不是像公道三案一樣，對釐清爭點毫無助益的聽證。不但行政機關放任正方、反方互相鬥爭，甚至制度設計上，就是機關聯合正方欺壓反方，根本無助於溝通。且針對爭點，機關完全不需要提出更嚴謹的證據來論證，但明明就是政府用都計變更（本質就是土徵）來侵犯人民的權利，為什麼可以不用把道理說清楚講明白？

難道在政府眼裡，一切都只剩下補償和安置嗎？甚至最底層的無產權者還完全被排除在外。

況且，完全補償只是其中一個要件，而且是最後一個要件，如果前面五項都沒達到，根本不用談補償和安置。

更不用說，現在的補償機制，離「完全」補償還有好大一段落差，因為在土徵過程中，人民所受到的痛苦和精神折磨，以及對家園的破壞，根本沒有被納入。

當然，房屋可以估價，但居民對家園的情感本質上是無價的。

這也是為什麼在土徵條例修正完善之前，對所有被迫遷的人來說，就是一部惡法。

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公聽會資料下載

https://reurl.cc/d5Myxq

時力辦土徵條例公聽會盼政府正視土地與居住人權（自由）

https://reurl.cc/2gdL5n

2020/12/10 臉書貼文與討論：https://reurl.cc/k06ZXr

荷蘭的都市再生與社會住宅

上圖是名為 WoZoCo 的銀髮公寓，是由 MVRDV 在 1997 年所設計建造的，也是本次出國考察的地點之一。

最近一周，因為台北市明倫社宅的 4 萬租金，加上柯市長說「不希望社會住宅都住窮人」，再次讓社宅議題浮上檯面。不過今天我沒有要談社宅租金訂價的問題，而是希望透過分享幾個荷蘭的都市再生案例（有成功也有失敗的），讓大家思考社會住宅的其他面向。

本文中的照片和文字都是我在 2019 年夏天去荷蘭參訪考察所見所聞的紀錄，有興趣的朋友可以下載我的出國考察報告全文（連結在文末，不過總共有 1 萬多字），特別感謝OURs 都市改革組織、欣建築聯合策劃，孫啟榕建築師和在地嚮導于欣可的詳細解說，以及領隊 Wendy 和同團的所有團員。

在11 天荷蘭的研修之旅中，我們針對社會住宅、都市更新和建築空間，總共實地參訪了多達 20 幾個地方，也拜訪阿姆斯特丹住宅協會、阿姆斯特丹都市規劃局和MVRDV建築事務所，從 1910 年代荷蘭第一棟社宅，一路談到 21 世紀初荷蘭住宅法修訂與社宅的市場改革，回想起來真的是非常精實的出國考察。

荷蘭在 1901 年就通過《住宅法》，明訂保障國民的「居住權」，確立社會住宅為重要政策，並賦予中央與地方相關法源和制度工具。目前荷蘭的社宅存量超過 240 萬戶，佔住宅總存量的 31.5% 左右，相對於台灣只有約 0.2 %，比例相當懸殊。

這邊精選 7 個實地考察的社會住宅和都市更新案例跟大家分享。其他關於台灣和荷蘭的住宅分析、阿姆斯特丹與台北市的社宅比較，以及荷蘭社宅的發展歷程，在報告中也都有說明，歡迎下載詳閱。

我在報告最後，針對台灣的社會住宅和都市更新提出下列四點建議，如果各位看完也認同的話，希望能夠協助分享給對社宅有興趣的朋友，讓更多人看見都市再生和社宅政策的多元面向。

(一) 整體區域開發的重要性

不同於台灣的社會住宅往往是獨棟的建築物，相關的規劃僅限於建築物本身的外觀設計、房型規劃、公共設施等，在荷蘭社宅則是整個區域都市更新的一部份，因此較能夠整體考量交通動線、區域混居、周遭環境和景觀，甚至融合當地的歷史和文化。

以東碼頭都市更新區為例，在規劃的同時就考量到與市中心的公共運輸串接（輕軌、公車、自行車道等），區域內的建築物也保留碼頭文化的倉庫意象和舊城街屋的立面設計，更重要的是，實際上根本分不出哪些建築物是社會住宅，因為外觀上沒有明顯差別，且沒有特別分區，連公共設施也都是所有居民一起共用的。

(二) 人本交通設計應從生活為出發點，而非硬體建設

在台灣很常出現狀況是在市中心蓋了自行車道但是沒人使用，然後就有許多人會認為是國情不同造成的必然結果，但其實荷蘭在 1960~70 年代也是大量的蓋公路、市中心塞車的情況更是不亞於現在的台灣，但是當一條條大馬路貫穿市中心、破壞城市的紋理，中產階級也紛紛遠離市中心，造成老城區的落後和治安問題，民間開始反思並形成一股力量要求政府改變。以新市場都更區為例，原先阿姆斯特丹政府規劃在此區域建設高速公路和地鐵，直接貫穿城區並大量徵收房地，好讓住在外圍的中產階級能夠更快速又便利地到達市中心。

在當地居民的強烈反抗下，政府取消高速公路通過老城區、更改地鐵的路線，並讓原來的居民能夠繼續留在既有社區，並且擴大人行空間、縮小道路，盡可能維持街區的紋理風貌。

從這場運動之後，「把最好的空間留給行人和自行車，讓居民可以享受生活」的概念，逐漸成為往後荷蘭推動都市更新的原則之一，甚至出現像是⾃來⽔廠都市更新區的永續社區，不只保留大量綠地和開放空間、做雨水回收，更限制所有機動車輛不得進入，只能夠停在外圍的停車場再步行回家。

(三) 社會住宅不應只是單純的住宅，而是提供多元功能及服務的社區

在台灣提到社宅，通常比較多會被談論的還是住宅本身，像是房型、坪數、租金、戶數、物業管理等等，交通便利性或是附近綠地面積也有但相對上比較少，其他的服務，像是醫療、社福、托育、長照等服務則又更少被看見。

荷蘭在早年因為房屋短缺，所以也是以蓋更多戶數的社宅為主要目標，能夠讓愈多人有地方住就好，因此出現像是拜爾美米爾社區一樣大規模的高樓層、高密度住宅區，也提供大量社宅。但事後證明，這樣的作法是相當失敗的，變成接收大量貧窮移民的地方，導致社區破敗、治安問題嚴重，空屋率一度高達 25%，計畫也被迫中斷。

後來政府提出更新計畫，約有一半的高層建築被拆除，換成中樓層與低樓層建物，增加住宅的多樣性。原先居住與工作、生活被區隔的空間規劃被重新改成混合居住、購物、停車和交通運輸的空間；一、二樓過去充滿小型的公共空間和機房，也被打掉換成大面玻璃的穿堂和店舖；建築物挑高增加穿透性，並且重新打開街道，讓街道成為公共空間，減少治安死角。更新後，社區不但有大面積綠地，同時也出現公共托育、長照中心及醫療服務站等服務，上述種種的改變不只提升居住安全，也改善了居民社會經濟的問題。

(四) 過程中會出錯是正常的，但要記取教訓不斷地嘗試和修正

「try and error」（試誤法）是在科學實驗很常使用的研究方法，回顧荷蘭的都市更新和社會住宅發展史，也不難發現當中有許多失敗的例子，像是拜爾美米爾社區和早期開發的新⻄區都更區，都因為建設大量的密集住宅，加上又卻乏優質的公共建設，導致住戶大多收入偏低，衍生出許多社會經濟問題。

台灣在跟已開發國家，甚至鄰近的香港、南韓相比，社會住宅的起步算是比較晚了，有很多機會能夠借鏡其他地方成功及失敗的案例，作為台灣整體社宅規劃以及地方在推動社宅時的參考。當然難免還是會因為政治和社會的環境不同，所以實際上遇到的問題也不盡相同，但重要的是要從每次錯誤的經驗中記取教訓，不斷地朝更好的社會住宅及城市發展邁進。

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新竹市議員林彥甫 108年赴荷蘭考察報告（CC BY-SA 4.0）

全文下載：https://reurl.cc/R13ZgZ

2020/12/06 臉書貼文與討論：https://reurl.cc/n0Wppv

以下精選 7 個在荷蘭實地考察的社會住宅和都市更新案例跟大家分享，包含船博物館 (Het Schip Museme)、阿姆斯特丹東側 (Amsterdam Oost) Transvaalbuurt 社區、東碼頭都市更新區 Eastern Docklands、拜爾美米爾社區Bijlmermeer、新市場都更區 Nieuwmarkt、GWL ⾃來⽔廠都市更新區 Terrein Amsterdam 以及新⻄區都更區Van Eesteren Paviljoen。

【船博物館 (Het Schip Museme)】

1901 年荷蘭《住宅法》通過後，1910~1930 年間開始有年輕的建築師投入設計社會住宅，「船」及其周邊的社宅建築就是當時由阿姆斯特丹學派代表性建築師 Michel de Klerk 為當地的工人所設計的，此設計風格形成一股風潮和建築運動，阿姆斯特丹學派也以大量的紅磚與充滿裝飾性的細節。

荷蘭在社宅領域可以說是世界之首，而船博物館是從 2001 開始成立，為了向來自世界各地的人展現荷蘭的精神，尊重每個人的差異以及居住的基本需求，透過「為弱勢蓋漂亮、高品質的住宅」來建立典範，同時也談建築、人居研究和阿姆斯特丹的空間發展。

【阿姆斯特丹東側 (Amsterdam Oost) Transvaalbuurt 社區】

阿姆斯特丹東側 (Amsterdam Oost) 面積約36平方公里，有10 萬個居民，其中40~50%的人住在社宅。Transvaalbuurt 是東側其中一個社區，由Ymere住宅協會在 2010 進行都市更新的，生活變得相當便利，在 5 分鐘步行內有公園、醫院、車站和購物中心。

在 1917~1925 年這裡是猶太人勞工階級住的社宅，但二戰時大部分的人被抓去德國。戰後這邊重建成100% 的社宅，接收南歐來的工人和南方來的移民，大部分是低收，所以產生許多問題。

Ymere進來後希望做一些改變，把社宅的比例降低，但有部分的人因此要被迫離開。經過不斷地和居民協調並讓他們充分表達和參與，終於讓改建計畫幾乎被所有人同意，第一波更新 450 個單元，其中 200 戶出售，另外 250 戶出租。

翻新的過程中，Ymere提供被迫搬出去的人搬遷補償以及另一個地方的社宅，並且告知如果要回來要負擔比較高的租金，因為房子翻新了。原先幾乎 100% 的人都說想要回來，但是最後只回來兩成，因為翻新花了3~4年，他們都已經習慣新的地方。

修繕之後，200 戶出售給中高收入的自用住戶，也有新的店開了。起初舊的租戶有些反感，因為新開的店不是服務他們，不過透過住戶和租戶平等的社區決策，慢慢地讓大家和平共處，也一起維護社區的公共空間。每棟樓一年會有一、兩次的住戶聚會，平時社區的住戶協會也會在活動中心舉辦活動，邀請居民來參與。

【東碼頭都市更新區 Eastern Docklands】

東碼頭港區位於阿姆斯特丹中央車站的東側，主要由幾個人工島嶼所組成。港區建於 19 世紀末期，以便增加貨運倉儲的空間，但二戰後，隨著空運的發展和船運地點的轉移，而導致港區倉儲需求減低而廢棄閒置。在 1960 年代荷蘭的佔屋運動中，最多的時候碼頭有約三萬名的佔屋者。

1970 年代，因為城市不斷向外擴張，人口往外移居，造成都市中心空洞化，政府單位為打造優質空間吸引中產階級回到市中心居住，將東碼頭進行都市更新，投入資源開發與興建住宅，規劃 40% 社宅、40% 一般租賃宅及 20% 高級住宅。

最早開發的部分是 JAVA 島和 KNSM 島。整個島的規劃有個總設計師，但是不是自己設計每一棟，而是找不同的年輕建築師來參與設計每一棟建築，凸顯獨特性。

同時也有些建築會透過顏色來區別住的人，像是退休長者外觀是棕色，年輕人的是彩色等等。另外有些住宅的一、二樓會規畫辦公或商業空間，並且挑高看起來比較有活動力。

在交通規畫方面，所有車輛只能夠走外環道，中間是留給自行車道和步行空間，並穿插特色的公園綠帶。島上也有外環公車，以及連結到其他地方的輕軌，所以算是相當便利。

【拜爾美米爾社區Bijlmermeer】

Bijlmermeer 自 1966 年開始建設，標榜以現代主義思維打造功能城市，預計興建大規模的高樓層、高密度住宅，總數達 1 萬 8 千戶，也提供大量的社宅。

然而，由於地處偏遠且公共設施投資不足，在 1980 年代變成接收大量移民的地方，導致社區破敗、治安問題嚴重，空屋率一度高達25%，計畫也被迫中斷。

1992 年開始，政府提出更新計畫，約有一半的高層建築被拆除，約有一半的高層建築被拆除，換成中樓層與低樓層建物，增加住宅的多樣性。

原先居住與工作、生活被區隔的空間規劃被重新改成混合居住、購物、停車和交通運輸的空間；人車分流的高架化幹道變成平面道路，立體停車場也拆掉便平面的，以減少治安死角；建築物新增外掛式電梯，且一、二樓過去充滿小型的公共空間和機房，也被打掉換成大面玻璃的穿堂和店舖，不只提升居住安全，也改善了居民社會經濟的問題。

更新之後的人口組成跟過去差異不大，移民還是很多，荷蘭人只從 2005 年的 25% 增加到 2019 年的 30%。社區的失業率和教育程度有些許的改善，犯罪率也跟著下降，雖然在 2017 年的調查中，還是有超過 35% 的居民想要搬走，但表明自己喜歡住在這邊的比率也增加許多，算是蠻成功的更新計畫。

如此大規模的更新計畫，是由 Vincent 住宅協會一手包辦設計、整建，並尋找商業夥伴和政府資源，其中更新經費的 40% 是由政府出資。原先政府不願意拆除這麼多建築物，後來是協會證明可行並說服各方，也組成各種委員會來監督、執行更新計畫，前後花費約 12 年的時間。

後來成功吸引荷蘭的國際公司 ING 集團來這邊設立總部，希望可以藉此支持社區，增加住宅需求和工作機會。同時也引進大型商業設施、３D電影院及體育場館，並新增捷運站，希望可以吸引更多人來Bijlmermeer 社區住。

【新市場都更區 Nieuwmarkt】

位於舊市區東邊的新市場，如同其他衰敗後的老舊城區，隨著都市擴張居民陸續遷走，遺留下的空屋在 1970 年代湧入大量的底層民眾，有嬉皮、藝術家、社會運動者、學生等，在當時被視作貧民窟。為解決舊市區頹敗的問題。

在 1968 年，市政府通過規劃興建四條地鐵系統，打算全面拆除沿線的房子，新闢又大又直的高速公路，並引進大型商業設施。

如此粗暴的手段，引發居民與聲援者的激烈抵抗，其中又以新市場周邊的抗爭最為劇烈，反對者從居住權的角度捍衛他們所住的房子。

經過一連串的衝突和辯論，政府終於在 1978 年調整舊方案，取消高速公路通過老城區、更改地鐵的路線，並讓原來的居民能夠繼續留在既有社區，並且縮小道路，盡可能維持街區的紋理風貌。

新市場的地鐵站也因為居民要求盡量不要讓人看見，因而隱身在不起眼的建築物中。都市更新的過程，市府大量補助房屋重建和修繕，居民跟市府談希望建築外觀能有多樣性，所以一個小範圍的街區，就找了 15 個不同的建築師來設計，都是居民自己挑的。

這場運動被稱作「新市場之亂」，可以說是開啟阿姆斯特丹都市更新的開端，也是確立「以人為本」價值的里程碑，在後續大大小小的都更案中，都可以看見透過運動所建立的三大原則：

1. 居民協商正式化（formalized resident consultation）

2. 強而有力的租屋權（strong tenant rights）

3. 高比例的社會住宅（a large social housing stock）

即使經過幾十年的努力，新市場還是面臨到仕紳化的考驗，陸續有些人因為高漲的店租被迫搬離。不過在運河兩邊還是可看見老人照護中心、遊民避難所、唐人街和活動中心，凸顯社區一直以來的包容性。

【GWL ⾃來⽔廠都市更新區 Terrein Amsterdam】

從19世紀末就開闢的自來水廠區，供應整個阿姆斯特丹。在歷經一百多年後停止營運，因為其優良的區位和完整六公頃多的土地，所以許多開發商都覬覦其發展潛力。

幸好，在都市更新研議的過程中，當地居民提出「永續社區」的概念，不只保留大量綠地和開放空間、做雨水回收，更限制所有機動車輛不得進入，只能夠停在外圍的停車場。

永續發展社區不僅是彰顯在建築和生態經營上，更反映在社區的生活品質和居民的互動上。

GWL 永續社區的每棟住宅有一個前院作為公共花園和菜園，且社區內有許多小型的公園、綠地，不只對兒童友善，也讓長輩有許多的活動空間，且這些空間都是由社居居民自行管理，連社區導覽都是由居民親自擔任導覽員。

每年社區也都固定會舉辦「蘋果派節」，居民一起採收社區內大家一起種植的蘋果樹，然後由社區媽媽教小朋友做蘋果派，完成後再邀請所有居民共同享用，慶祝過去一年來的成果。

以無車、環境永續為主要原則的 GWL 永續社區，在阿姆斯特丹市政府每年所做的住宅調查中，一直都是市民滿意度和幸福度最高的地區之一，也讓此區成為阿姆斯特丹社宅混居、歷史建物再利用並兼顧生態永續的最佳案例，也成為荷蘭，甚至全世界，大規模都更及公共設施再生的典範。

【新⻄區都更區Van Eesteren Paviljoen】

新西區是二戰後阿姆斯特丹第一個大型開發案，規劃此開發案的建築師 Van 大量使用自然元素（陽光、空氣、水），希望能向英國一樣打造一個廣大的田園城市。從1930 年開始規劃，但 1940 年代遇到二戰和經濟大蕭條，所以一直到 1950 年後才開始興建。

因應當時有大量的住宅需求，所以一開始有高達近八成都是社會住宅，提供給勞工階層，但也因為住戶大多收入偏低，加上又卻乏優質的公共建設，導致衍生出許多社會問題，中產階級也不願意住在同個社區。

有鑑於此，市府在 2001 年開始，以分期分區方式推動都市更新，將部分社宅改成可出售的住宅模式，並投入更多資源在公共設施，將整個社區進行再造，成功轉化社區族群及家戶經濟的組成結構。

現在新西區的社會住宅比例大約剩下 45~50%，走在都市更新範圍內，也不時會看到相對豪華的房子，通常也是一小群集中在一起。綠地依然維持很高的面積，但可以看見更多的社區公園和活動空間，的確會讓人想住進這個社區。

預售屋實價登錄才是真正讓房價回歸市場機制

新竹房市成交價成長高達 25 %！是因為竹科人太有錢了嗎？

大家常常在新聞上看到報導有人排隊買 iPhone 或是演唱會門票，但在新竹，最常聽到有人在議論的是，哪家建案又一群人在排隊看房，甚至好幾個都開賣不到一天就秒殺。根據統計預售屋與新成屋行情的國泰房屋指數，2020 Q3 新竹縣市大廈可能成交價來到 28.3 萬元／坪，相較去年同季成長高達 24.46 %。

從內政部實價查詢服務網上搜尋今年 1 月以來新竹市的房地成交價格，3 房 2 廳 2 衛含車位的新成屋平均價格已經超過 1 千 3 百萬元，如果是位在熱門的東區，甚至上看到 1 千 6 百萬元。

讓人不禁懷疑，新竹市的房價不斷攀升，真的是因為竹科人太有錢、太愛買房？其他買不起的年輕人，都只能望洋興嘆嗎？

去年新竹市議會第二次定期會，我針對開徵囤房稅的議題質詢林智堅市長，並要求新竹市稅務局應進行相關的研究。當時得到的回應是「實施差別稅率與否和房價指數並無直接相關」、「新竹市的房價所得比和空屋率問題相對於其他縣市好很多」。

就如同每當有民意代表或民間團體提出跟抑制房價相關的政策，就會有政府官員或商界大老跳出來說打房會影響台灣經濟、應該要回歸市場機制。

像是內政部次長花敬群日前在臉書發文表示，囤房稅是專業人士無理取鬧，打房會造成連帶衝擊，無法安定社會經濟，是非常不負責任不正義的行徑。又或者，鄉林建設董事長、中華民國全國商業總會理事長賴正鎰日前也說過，希望房價能回歸市場機制，政府停止打房政策，讓房市、股市雙引擎持續帶動台灣經濟動能。

沒有公開透明的資訊，根本就不可能有自由市場

有學過經濟學的人都知道，所謂的自由競爭市場是建立在資訊完全公開透明，買賣雙方皆無資訊不對等的情況下才有可能達成。換言之，如果內政部花次長和賴董事長希望房價回歸市場機制，那應該舉雙手贊成「實價登錄 2.0」，讓房價資訊更公開透明。

目前實價登錄的其中一個大問題就是，預售屋價格的登錄可以等到建商正式交屋或代銷結案時再整批登錄，可能和真正簽約銷售的時間差了兩、三年，讓想要買預售屋的消費者得不到相關的資訊，也助長了所謂新竹地區常見的建案潛銷即完銷，購屋預約單（紅單）早被一掃而空的炒作怪象。

所謂的紅單文化，就是當建案尚未正式開賣，甚至連設計圖都還沒出來的時候，就會有仲介開始提供購屋預約單（紅單）給想買的人，類似發號碼牌，這時候預約的人還不用付錢。通常仲介都是跟建商熟識的人，建商用比牌價便宜一些的價格，同意或默許仲介發送紅單的行為。

建案設計圖出來後，仲介就會依紅單上的序號通知持有人跟建商下訂樓層和房間，然後支付 10 至 20 萬不等的訂金。一旦成功下訂，仲介也會收取 10 萬至 20 萬的佣金。等正式開賣的時候，紅單持有人就能夠用談好的價格跟建商買選定的房戶。至於紅單能不能轉讓就看建商怎麼規定，大部分是可以，少數要綁一年才能轉讓。

什麼是「紅單文化」？

最初持有紅單的人，可能是投資客，也可能是熟識仲介的親友，通常只有少部分是最終跟建商買房的人。也因為在建案正式開賣之前，常常所有的房戶都被預訂了，所以其他真正要買房的人，就只能夠加價 100 至 200 萬跟紅單持有人購買紅單。

紅單的運作看似自由市場的供需機制，但其實當中充滿了資訊不對等。首先，最初知道紅單哪裡有的人就是極少數人；紅單持有者是不是真的要買房，還是其實是要拿來轉手賺錢的，也只有持有者知道。

再來，假使一開始建商開給仲介的價格太便宜，以至於紅單發送太快，建商還可以不承認，加價後再讓仲介發送另外一批紅單，新竹市甚至發生過建商加價兩次紅單後，最後還收回來自己蓋好再賣的案例。這等於是讓建商幾乎沒有花什麼成本，就能夠輕鬆掌握市場資訊，但此時大部分要真正要買房的人還被蒙在鼓裡，根本無從得知建案的市場價格和銷售數量。

由於最初的紅單持有者往往並非是最終跟建商買房的人，這也意味著市場供需的「需」，因為紅單最初的持有成本過低，只用付 30 至 40 萬的訂金和佣金，所以大量的被創造出來，造成搶購、熱銷的假象，進而將房價被炒高，最後倒楣的都是真正有住房需求的人。

唯有即時的實價資訊，房價才有可能回歸真正的市場機制

「實價登錄 2.0」將規定預售屋的實價資訊必須在建商跟消費者簽約 30 日內就登錄，可以大幅提升預售屋銷售資訊的透明程度，讓真正有住房需求的人可以等到真的有前幾個人簽約之後，再來決定要用什麼價格購買。當消費者決定購屋的時間拉長，建商和投資客的資訊來源就會變少，不敢隨意哄抬價格。

至於紅單收訂算不算是銷售，時代力量立法委員邱顯智正在和內政部大戰。邱委員主張如果紅單上的內容已經「預約」到樓層、坐落、坪數、單價、總價，那根本就是買賣契約，當然算是銷售。當然內政部顯然不想這麼認為。

不過可以確定的是，只有當紅單上的購買價格也能夠被要求在 30 天內登錄在實價資訊服務網上，房價才有可能回歸真正的市場機制。

2020/11/03 於Buzz Orange報橘投書：https://reurl.cc/Q382a0

公道三新闢道路的開工典禮

感謝成就公道三的每位居民

今天是新竹市公道三新闢道路的開工典禮，老實說我一直很猶豫要不要出席，因為依照林市長的個性，一定會利用機會酸我之前帶反對戶陳抗如何如何（果不其然，還酸了兩次）。不過想想，與其不知道被市長罵了什麼，不如親自到場，他應該至少會收斂一點（確實沒有提到我或時代力量）。

我也一直很猶豫要不要邀請協助過的住戶到場參與，因為我希望林市長能當面跟她們致謝，不過又怕她們觸景傷情。

對我來說，這些被拆遷的住戶才是成就公道三的大功臣，市府應該要頒發感謝狀給這 78 戶的拆遷戶才對，最好能夠立碑紀念。

雖然就結果來看，安置土地和補償費用的條件確實還算不錯，市府同仁在過程中也花了很多的心力，市議會修正補償條例也把原先過低的補償費提高到比較合理。但難道沒有過去這段時間居民辛苦的陳抗，市政府和市議會會願意不斷溝通和加碼嗎？每一個土地徵收案的反對聲浪往往都被打成「反開發、反建設」、「只是要錢的釘子戶」、「不顧全大局」，但對許多迫遷戶來說，「家」本來就難以用金錢來計價，再多的補償費都換不回對家的情感。

公道三案或許不像社子島或南鐵東移這麼樣知名，但拆遷戶面對的痛苦、煎熬、矛盾和不安絕對沒有比較小。

剛好報導者 The Reporter最近出了關於南鐵東移的專題報導，雖然該案也大勢已定，但從文章的內容就可以看出來，所謂行政單位魄力和決心，對居民來說往往就是有形、無形的壓迫和傷害。

希望未來所有市民朋友在享有公道三的便利時，能夠想到這背後有一群人為了這條路煎熬了將近 30 年，被迫搬離自己原有的家。

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拜訪公道三鄭大姊新厝放下心中大石頭

終於可以放下心中的大石頭

今天到鄭大姐的新家拜訪，看到鄭大姐和她家人的心情還算不錯，廣渡宮也有了新的落腳處，我就安心多了。

從 2016 年開始，這 4 年來我一路陪伴鄭大姐和其他公道三住戶向新竹市政府及內政部營建署爭取應有權利，歷經無數次記者會、審議會以及全台首場都市計畫聽證會，到前幾天領到所有補償費，總算塵埃落定。

從最初的抗爭對立到後來不斷地講理、協調，雖然最終的結果對居民來說不是最完美的，但也還算可以接受，不致於感覺完全被強權壓迫。當然，市府在規劃公道三、徵收土地的過程中，用許多似是而非的說法來合理化錯誤的路線評估和決定，在我心裡一直過意不去。

看著居民搬遷後留下空空的舊房子，想起她們忙進忙出、準備水餃、貢丸湯給我們享用的身影，不禁讓人感傷起來，一切都回不去了。令人更難過且生氣的是，在路口處已經有建案打著緊鄰公道三的名義開始推銷，彷彿被迫離開家園的居民都是因為建商的土地開發利益而被犧牲了。不過既然被徵收的住戶都願意選擇放下，我也沒有再繼續執著的理由，但我一定會盡力把關市府未來的各項開發計畫，不讓類似的憾事再次發生。

謝謝鄭大姐、淑芬姐、淑美姐和美人姐，謝謝妳們讓我有機會共同走過這段爭取土地正義的道路。

很抱歉沒能達成妳們最初「走公有地勿強拆民宅」的願望。衷心希望未來大家都一切安好，我會永遠記得妳們每一個人的。

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公道三故事詳情：

https://reurl.cc/Xk4rzD

2020/09/05 臉書貼文與討論：https://reurl.cc/14r8KG

關注台知園區開發計畫

別懷疑！離竹市 15 分鐘車程就有媲美花東的稻浪美景！

如果還沒去過芎林竹 22 鄉道的市民，趕快去看看！如果已經欣賞過該地美景的朋友，一定要再回味一次！因為在過不久的將來，這邊美麗的田園風光很可能會變成住宅林立的「台灣知識經濟旗艦園區」（簡稱台知園區）。

台知園區預計要徵收 447 公頃的竹北璞玉良田，作為 IC （積體電路）和 SOC （系統單晶片）研發設計園區以及交大科園大學城，促進高科技產業發展。

促進經濟發展有什麼問題?新竹科學園區和關埔地區重劃當初不也是農地開發，那為什麼現在不應該推行台知園區？

套一句現在很流行的話：因為時空背景不同。

怎麼說呢？

1. 設立新園區的必要性不明

竹科作為台灣第一個高科技產業園區，在當時有它的發展優勢；但隨著竹南科、中科、南科相繼成立，目前台灣的 IC 和 SOC 研發設計產業是不是還有這麼大的用地需要，確實令人存疑。

除了台知園區，新竹縣政府還規劃在竹東進行新竹科學園區三期開發計畫（簡稱園區三期），要徵收 4 百多公頃的農地，同樣被當地的居民和民間團體質疑其開發的必要性，以及大規模徵收土地的正當性。

2. 名為產業園區卻行土地炒作之實

如果產業用地的需求量很大，那為什麼台知園區的用地規劃，只佔整體開發計畫的不到兩成（ 72 公頃），有超過七成（289 公頃）的用地都是住宅、商場、公園和學校。

這樣的規劃，也導致土地開發商大量地在收購農地，從原來 2 千一坪，飆漲十倍到 2 萬元一坪，因為將來可以拿來蓋住宅、建商辦，利益可觀。

3. 大新竹地區環境承受已近乎超載

我想很多市民朋友可能會有疑問：台知園區的開發跟新竹市民有什麼關聯？其實關聯還真不少。

近年來幾位媽媽發起的「我要喝乾淨水」運動，我想大家應該都不陌生。其中一個現況就是乾淨的水庫水都被科學園區拿去用，民眾只能喝取自頭前溪可能被污染的水。

台知園區如果開發，只會讓已受污染的水環境更加惡化，預估每日將會多出 6500 公噸的廢水被排進頭前溪。

產業用水需求大增，未來也可能會造成大新竹地區面臨嚴重缺水的問題。如果現況不變，每日預估會短缺 13 萬噸的水。

在水資源不足的情況下，全新竹市民喝水庫水的目標也會變成完全無法實現，甚至還可能會面臨年年民生限水的問題。

除了水資源外，新竹市道路交通壅塞的情況也會變得更加嚴峻。

假使住在台知園區的民眾未來又往到竹科就業，勢必會讓國道一號（新竹-竹北）、經國大橋、慈雲路、光復路等路段變得更塞，成為縣市民眾通勤的噩夢。

看到這邊，大家還會認為台知園區開發跟自己沒關連嗎？

良田美景應被保留

新冠肺炎疫情期間，已經有許多國家禁止糧食出口。如果再嚴重一點，恐怕會爆發糧食危機（不只人吃的，給畜牧吃的也是）。台灣糧食自給率嚴重不足，勢必首當其衝。站在防患未然的角度上，不論是中央或是地方政府應該要超前部署，制定完整的農業發展政策。

畢竟糧食不像口罩，可以短時間就靠一群有志之士生產出來。良田一旦被破壞了，幾乎是無法恢復的。

竹北璞玉田是這麼美的地方，竹 22 鄉道更是單車慢活、田園休憩的最佳去處。新竹縣政府如果要促進當地的經濟發展，將璞玉朝向觀光農業發展未嘗不是一個可行的方向。

在這邊想邀請市民朋友一同來關注台知園區的開發、參與自救會的連署，並將下面的資訊分享給更多人。

台知園區懶人包

https://reurl.cc/7XaKV1

連署表單

https://reurl.cc/R4NY9D

竹北璞玉自救會粉專

https://reurl.cc/NjKpWn

2020/07/16 臉書貼文與討論：https://reurl.cc/Mdn28k

台北市實施囤房稅後成功抑制房價飆漲

中央地方一致表示：囤房稅沒路用？？

明明台北市實施後，成功抑制房價飆漲！！

日前內政部次長花敬群的「囤房稅理盲說」被指出嚴重打臉自己在 2014 年擔任教授時認為囤房稅能讓房價溫和下跌。

沒想到昨天內政部又發新聞稿，表示「數據顯示臺灣囤房問題有限，整體趨勢朝向均衡」、「實證顯示，囤房稅對空屋率的影響並不顯著」。這根本是把過往各界推動居住正義的努力全盤否認掉，實在令人感到憤怒！

針對內政部提出的說法，時代力量邱顯智委員也提出多項質疑，包括空屋數字未包含建商、囤房應看家戶而非個人等等，並要求內政部應要說明清楚。

回到地方，去年新竹市議會第二次定期會，我針對開徵囤房稅的議題質詢林智堅市長，並要求新竹市稅務局應進行相關的研究。市長在議場上不清楚也就罷了，看到稅務局書面答覆上的第一點，差點沒昏倒。

稅務局依據信義房屋 2008 年第 1 季至 2018 年第 1 季的房價指數，比較台灣地區、桃園市、台北市和新竹市的成長幅度，分別為 76.56%、92.42%、56.72% 和 74.56%，然後就得出結論說：「實施差別稅率與否和房價指數並無直接相關」。真的是滿滿黑人問號。

根據內政部不動產資訊平台公布的住宅房價指數（以台灣地區 105 年全年為基期，指數 = 100），台北市未施實囤房稅前的房價指數從 102 年第 1 季的 94.42 一路飆升到 103 年第 3 季的 108.81，短短不到兩年就增加超過 15 %。

實施之後，指數一路從最高點下跌到 106 年第 1 季的 98.29 ，是後來在 106 年議會通過修正案，降低建商的囤房稅後（給予 3 年的寬限期，持有 4 戶以上從 3.6% 降到 1.5%），指數才又微微上升到 108 年第 4 季的 100.08，回到跟102 年第 3 季差不多的水準。

同樣的期間，全國的房價指數一路從102 年第 3 季的 88.94，漲到 108 年第 4 季104.14，漲幅超過 17 %。由於手邊尚未取得內政部的原始資料，不然光看新竹市的漲幅，說不定比 17 % 還高。數據這麼明顯，結果新竹市政府竟然還可以說實施差別稅率（囤房稅）跟房價指數無直接相關。這不是睜眼說瞎話，什麼才是？

市府說要解決年輕人買不起房的問題，近幾年積極推動「包租代管」和「金城青創宅」，但實際上包租代管實施一年後只媒合了 62 戶，沒錯你沒看錯，就只有 62 戶！青創宅也因為種種原因，根本沒有實質的進展，新竹市依然「零」社會住宅。

囤房稅當然不是萬靈丹，沒辦法立馬解決所有的住宅問題，但面對高房價、空屋居高不下的問題，政府應該要窮盡一切方法來嘗試解決，而不是從中央到地方都一再否認「囤房稅」，甚至汙名化推動居住正義的人。

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粉絲頁相關發文連結：　

【市長不要再閃躲飄，唯有開徵囤房稅，青年才能安心宜居】

https://reurl.cc/oDXje3

【不是說好跟宏輝「一起」嗎？智堅市長依然拒推囤房稅！】