研究計画と研究成果(概要)

研究の全体像:研究の目的

経済活動における意思決定において、集計された価格指数や生産性の公的統計が果たす役割は極めて大きい。物価の安定に責任を負う中央銀行の金融政策においては、消費者物価指数の変化率は極めて重要である。持続的な経済成長の達成には、その目標設定においても政策の検証においても生産性を正しく測定していかなければならないが、その生産性の変化を正しく理解するためには、物価指数は極めて重要になる。戦後日本経済の最大の転換期となった２０世紀後半の不動産バブル期には、不動産価格が大きく変動したと言われていたが、物価は安定的であった。不動産価格は、公的な統計が存在していなかったため、バブル期のどの程度、不動産価格がいつから上昇し、いつに反転に転じたのかは、誰も正確に理解することはできていなかった。そのようななかで、物価に関する代表的な統計である消費者物価指数が動かなかったことから、不動産バブルへの政策的な対応が遅れ、その後の日本経済の長期的な停滞の一因となったことが、近年の研究で指摘されている。この原因を、「政府が公表する物価指数は、現実の社会を正しく写像できていなかったのではないか」という仮説に求め、経済理論・指数理論に空間概念を組み入れ、①この課題を克服した新しい物価・不動産価格の説明が可能なモデルを構築し、②官民に蓄積された大規模ミクロデータを用いて、構築したモデルに適合させるように、機械学習をも含む技術により新しいデータ資源を生成し、③新しい物価指数および不動産価格指数を開発し、広く社会に発信する。

本研究の新規性は、経済測定と供給側の変化と需要側となる人口構成の多様性を融合させる点である。経済活動を写像する物価・資産価格の測定において、技術革新に伴う新しい産業や商品の誕生に伴う産業の多様性、経済活動の基盤となる人口の構成の多様性(年齢・所得・地域)の変化を正しく反映させていくことは、自然なことであると考える。

研究の意義

古くから物価を測定しようとする試みはなされてきたが、指数算式に基づき「物価指数」の測定に関する研究のはじまりは１７世紀にまで遡る。そして、現在、多くの国で採用されているラスパスレス法、またはパーシェ法と呼ばれる指数算式は、１９世紀に確立されたものである。そのような時代においては、小麦、ビール、衣服などの財の「価格」と「数量」を測定し、それを決められた算式に基づき集計していくことで「物価指数」を構築していく。しかし、サービスが多様化し、財においてもTVやパソコンのようなデジタル財なども誕生してくる中では、新しい推計技術が要請されるようになってきている。一つの例を上げれば、パソコンのようなデジタル財は、新しい製品が頻繁に誕生してくるし、ひとつひとつの財は、性能やデザインなどの属性によって価格が差別化されている。また、不動産市場においても、全国に存在する戸建て住宅やアパートに加えて、都市部ではタワーマンションなどに代表されるような新しい住居形態が誕生してきている。商業ビルでは、インテリジェンスビルまたはスマートビルと呼ばれる高度な情報機能を持つ建物や、地球環境にやさしい環境負荷の小さなグリーンビルと呼ばれる建物が誕生してきている。このように耐久性を持ち性能が多様な財は新しいものが産まれると新陳代謝が起こる。右の図は、東京都区部で1990年にオフィスビルであった建物(上)のうち、20年後にタワーマンションなどの住宅系の建物に変化した建物(下)の空間分布を見たものである。商品の入れ替わりは、パソコンのようなデジタル財だけでなく、不動産市場でも発生していることがわかる。このような多様な性能を持つ財の価格指数を計算するためには、「品質を調整」したうえで、時間の変化に応じた価格の変化を観察しなければならないのである。このような財の新陳代謝と品質調整問題は、本研究の中核となる。

この研究によって何をどこまで明らかにしようとしているのか

●市場の多様性を考慮した「物価」の測定

現行の物価指数は、標準的な家計を想定し、人々の好み(選好)を固定化したうえで測定・計算している。しかし、高度に成熟した社会においては、国または国内においても地域や所得階層、さらには年齢によっても異なると考えた方が自然である。そこで、家計レベルで計測されているマイクロレベルでのビッグデータを用いて、家計の消費行動のメカニズムを解明したうえで、家計の特性に配慮した物価指数の測定手法を開発する。

この問題は、都市の集積とも密接な関係を持つ。大都市でしか消費ができない財・サービスが増加することで大都市の魅力が高まる。そこで、企業の参入・退出のメカニズムの解明と併せて、地域レベルでの推移が観察可能な統計の開発も同時に実施する。

●市場の多様性を考慮した「不動産価格」の測定

多くの都市では、空き家が増加し、所有者が不明な土地が増加する一方で、東京都区部のマンション価格が平均年収の10倍を超えるという事象が出てきている。このような対照的な市場が生まれている背後にあるメカニズムを不動産取引が記録された20年以上に及ぶビックデータから解明する。

そのうえで、市場の性質に応じた新しい不動産価格の測定方法を開発し、統計指標として公開していくことを目指す。ここでは、消費の研究と同様に、取引主体の属性を考慮した価格指数の構築を目指す。今後、増加し続ける空き家問題などの社会課題に対応した政策を推進していく上で有益な統計になる。

【2025年度(令和7年度)】成果の本格的展開と国際的発信

中核的研究成果

スキャナーデータによる地域間価格指数研究の国際的結実 — Diewert, Abe, Tonogi and Shimizu (2025) "Scanner Data and the Construction of Inter-Regional Price Indexes" が Review of Income and Wealth 71(4)に掲載。従来広く用いられてきたCES関数による代替弾力性測定手法の根本的問題を発見し、新測定手法を提案した本研究の最大の学術的貢献の一つ。本研究課題の主要テーマである「価格弾力性の測定」と地域別指数の理論・実証モデルを開発。

主要な研究業績(2025年):2024年度から開始した研究成果の発信開始ほか

物価指数論の国際標準策定への貢献 — Diewert and Shimizu (2025) Consumer Price Index Manual: Theory 2025 がIMFから刊行。各国中央銀行・統計機関が参照する国際標準テキストへの直接貢献。

その他の図書 — 萩野・西村・清水『日本の経済社会統計:国際的な統計整備への対応』(有斐閣)、阿部 Price Index Numbers: Theory and Application(Springer Singapore)等を上梓。

査読付き論文(2025年) — Diewert, Nomura and Shimizu Empirical Economics(柔軟関数形の推定)、Uesugi, Miyakawa, Hosono, Ono and Uchida Journal of Banking & Finance(担保チャネルvs銀行貸出チャネル)、Ito and Miyakawa Industrial and Corporate Change(合併と総生産性)、Heckel, Inoue, Nishimura and Okimoto JIMF(金融政策の有効性)など計8件

国際会議の主催

2026年2月— International Conference on Real Estate Statistics 2026を開催

不動産価格統計に関する国際会議をIMF・BIS・OECD・Eurostat・日本銀行と共催した。43か国80名が参加。不動産価格統計を取り巻く国際的な研究水準、実務的課題を各国の状況と合わせて理解。今後、開発していく不動産価格統計の方向性に間違いがないことを確認。

【2024年度(令和6年度)】研究プロジェクト始動と基盤整備

研究推進体制の確立

一橋大学社会科学高等研究院に国際公的統計研究研修センター(HiAS Hi-CEM、センター長:阿部修人)を新設

都市空間不動産解析研究センター(HiAS CURES、センター長:清水千弘)を新設

既存の経済社会リスク研究機構(RCESR、機構長:植杉威一郎)との3センター連携体制を確立

日本の統計システムにおける物価・不動産価格統計の課題整理

統計委員会担当室長・萩野覚氏、元統計委員会委員長・西村清彦氏(元日銀副総裁)を招聘し、総務省統計局、日本銀行調査統計局、内閣府からも参加を得て、物価・不動産価格統計の社会的課題を体系的に学習

主要な研究業績(2024年):研究の背後にある基礎理論の成果

査読付き論文 — Yoshida, Kawai and Shimizu Journal of Real Estate Research(東京オフィス物件の賃料・経費減価)、Abe and Rao Economics Letters(時変CES選好下の生計費比較)、Ono, Suzuki and Uesugi Journal of Financial Stability、Sakai and Uesugi Journal of Risk and Financial Management、Arata and Miyakawa JEBO(需要ショックの産業連関波及)、Hosono, Hotei and Miyakawa Small Business Economics

大東建託・都道府県別家賃指数の配信開始

国際会議の主催

2025年3月 — IARIW-Hitotsubashi University Special Conference 2026を開催

物価・生産性計測の権威ある国際学会を内閣府と共催した。本研究プロジェクトの理論的な知友核に位置づけられるのが、価格の代替弾力性または価格マージンの測定となる。それが地域別物価、不動産価格の分散を生み出し、都市集積のドライバーとなる。本研究課題の第一人者となるコロンビア大学のDavid Weinstein教授をキイノートスピーカーに迎え、公開で議論を行った。また、本研究課題の主要問題である「高齢化社会における物価・生産性統計」について国際的討議を実施した。国際的な研究水準を理解し、本研究プロジェクトの物価研究の方向性を確認することができた。また、生産性の研究へと発展させることの重要性を発見した。

研究成果(プロジェクト)の詳細:

(1) 理論・空間モデルの構築：都市集積モデルの作成と長期変遷の予測: プロジェクトリーダー　森知也

(2) 新たな物価統計の構築：地域レベルでの物価指数理論モデル・指標の作成: プロジェクトリーダー　阿部修人

(3) 新たな産業集積・生産性モデルの構築：地域レベルでのモデル・指標の作成　プロジェクトリーダー　宮川大介

(4) 新たな不動産統計の構築：地域レベルでの不動産統計モデル・指標の作成　プロジェクトリーダー　植杉威一郎

(5) 新たな生産性指標の構築：人口動態・生産技術の変化を考慮した価格指標の作成　プロジェクトリーダー　井上智夫

研究成果(構築された統計)の社会への発信:

本研究プロジェクトで開発された統計指標は、一橋大学国際公的統計研究・研修センター(センター長　阿部修人)から、配信しています。

研究成果からの政策提言:

不動産価格統計に関する理論・実証研究の推進にあたり、日本の不動産情報の整備・開示において大きな政策上の課題が存在することを発見した。そこで、下記のような政策提言として取りまとめた。

不動産取引価格情報の収集・記録・公開に関する立法論～比較法上の制度類型と日本法における付属的価格記録制度の提言

清水千弘

一橋大学RCESRディスカッションペーパーシリーズ,DP26-6. 2026年

不動産情報基盤の整備と法制度の再設計―登記・地籍・空間座標の接合に向けた立法論―」

清水千弘

一橋大学RCESR ディスカッションペーパーシリーズ, DP26-5.2026年

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