Les articles du code civil relatifs aux servitudes
Voici ces articles :
Titre IV : Des servitudes ou services fonciers.
Article 637
Une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage
appartenant à un autre propriétaire.
Article 638
La servitude n'établit aucune prééminence d'un héritage sur l'autre.
Article 639
Elle dérive ou de la situation naturelle des lieux, ou des obligations imposées par la loi, ou des
conventions entre les propriétaires.
Chapitre Ier : Des servitudes qui dérivent de la situation des lieux.
Article 640
Les fonds inférieurs sont assujettis envers ceux qui sont plus élevés à recevoir les eaux qui en
découlent naturellement sans que la main de l'homme y ait contribué.
Le propriétaire inférieur ne peut point élever de digue qui empêche cet écoulement.
Le propriétaire supérieur ne peut rien faire qui aggrave la servitude du fonds inférieur.
Article 641
Tout propriétaire a le droit d'user et de disposer des eaux pluviales qui tombent sur son fonds.
Si l'usage de ces eaux ou la direction qui leur est donnée aggrave la servitude naturelle d'écoulement établie par l'article 640, une indemnité est due au propriétaire du fonds inférieur.
La même disposition est applicable aux eaux de sources nées sur un fonds.
Lorsque, par des sondages ou des travaux souterrains, un propriétaire fait surgir des eaux dans son
fonds, les propriétaires des fonds inférieurs doivent les recevoir ; mais ils ont droit à une indemnité
en cas de dommages résultant de leur écoulement.
Les maisons, cours, jardins, parcs et enclos attenant aux habitations ne peuvent être assujettis à
aucune aggravation de la servitude d'écoulement dans les cas prévus par les paragraphes précédents.
Les contestations auxquelles peuvent donner lieu l'établissement et l'exercice des servitudes prévues
par ces paragraphes et le règlement, s'il y a lieu, des indemnités dues aux propriétaires des fonds
inférieurs sont portées, en premier ressort, devant le juge du tribunal d'instance du canton qui, en
prononçant, doit concilier les intérêts de l'agriculture et de l'industrie avec le respect dû à la
propriété.
S'il y a lieu à expertise, il peut n'être nommé qu'un seul expert.
Article 642
Celui qui a une source dans son fonds peut toujours user des eaux à sa volonté dans les limites et
pour les besoins de son héritage.
Le propriétaire d'une source ne peut plus en user au préjudice des propriétaires des fonds inférieurs
qui, depuis plus de trente ans, ont fait et terminé, sur le fonds où jaillit la source, des ouvrages
apparents et permanents destinés à utiliser les eaux ou à en faciliter le passage dans leur propriété.
Il ne peut pas non plus en user de manière à enlever aux habitants d'une commune, village ou
hameau, l'eau qui leur est nécessaire ; mais si les habitants n'en n'ont pas acquis ou prescrit l'usage,
le propriétaire peut réclamer une indemnité, laquelle est réglée par experts.
Article 643
Si, dès la sortie du fonds où elles surgissent, les eaux de source forment un cours d'eau offrant le
caractère d'eaux publiques et courantes, le propriétaire ne peut les détourner de leurs cours naturel
au préjudice des usagers inférieurs.
Article 644
Celui dont la propriété borde une eau courante, autre que celle qui est déclarée dépendance du
domaine public par l'article 538 au titre " De la distinction des biens ", peut s'en servir à son passage
pour l'irrigation de ses propriétés.
Celui dont cette eau traverse l'héritage peut même en user dans l'intervalle qu'elle y parcourt, mais à
la charge de la rendre, à la sortie de ses fonds, à son cours ordinaire.
Article 645
S'il s'élève une contestation entre les propriétaires auxquels ces eaux peuvent être utiles, les
tribunaux, en prononçant, doivent concilier l'intérêt de l'agriculture avec le respect dû à la propriété; et, dans tous les cas, les règlements particuliers et locaux sur le cours et l'usage des eaux doivent
être observés.
Article 646
Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se
fait à frais communs.
Article 647
Tout propriétaire peut clore son héritage, sauf l'exception portée en l'article 682.
Article 648
Le propriétaire qui veut se clore perd son droit au parcours et vaine pâture en proportion du terrain
qu'il y soustrait.
Chapitre II : Des servitudes établies par la loi.
Article 649
Les servitudes établies par la loi ont pour objet l'utilité publique ou communale, ou l'utilité des
particuliers.
Article 650
Celles établies pour l'utilité publique ou communale ont pour objet le marchepied le long des cours
d'eau domaniaux, la construction ou réparation des chemins et autres ouvrages publics ou
communaux.
Tout ce qui concerne cette espèce de servitude est déterminé par des lois ou des règlements
particuliers.
Article 651
La loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l'un à l'égard de l'autre, indépendamment
de toute convention.
Article 652
Partie de ces obligations est réglée par les lois sur la police rurale ;
Les autres sont relatives au mur et au fossé mitoyens, au cas où il y a lieu à contre-mur, aux vues
sur la propriété du voisin, à l'égout des toits, au droit de passage.
Section 1 : Du mur et du fossé mitoyens.
Article 653
Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge,
ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen s'il n'y a titre
ou marque du contraire.
Article 654
Il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la sommité du mur est droite et à plomb de son parement
d'un côté, et présente de l'autre un plan incliné.
Lors encore qu'il n'y a que d'un côté ou un chaperon ou des filets et corbeaux de pierre qui y
auraient été mis en bâtissant le mur.
Dans ces cas, le mur est censé appartenir exclusivement au propriétaire du côté duquel sont l'égout
ou les corbeaux et filets de pierre.
Article 655
La réparation et la reconstruction du mur mitoyen sont à la charge de tous ceux qui y ont droit, et
proportionnellement au droit de chacun.
Article 656
Cependant tout copropriétaire d'un mur mitoyen peut se dispenser de contribuer aux réparations et
reconstructions en abandonnant le droit de mitoyenneté, pourvu que le mur mitoyen ne soutienne
pas un bâtiment qui lui appartienne.
Article 657
Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives
dans toute l'épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit qu'a le
voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait
lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée.
Article 658
Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de
l'exhaussement et les réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune ; il doit
en outre payer seul les frais d'entretien de la partie commune du mur dus à l'exhaussement et
rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par
l'exhaussement.
Article 659
Si le mur mitoyen n'est pas en état de supporter l'exhaussement, celui qui veut l'exhausser doit le
faire reconstruire en entier à ses frais, et l'excédent d'épaisseur doit se prendre de son côté.
Article 660
Le voisin qui n'a pas contribué à l'exhaussement peut en acquérir la mitoyenneté en payant la moitié
de la dépense qu'il a coûté et la valeur de la moitié du sol fourni pour l'excédent d'épaisseur, s'il y en
a. La dépense que l'exhaussement a coûté est estimée à la date de l'acquisition, compte tenu de l'état
dans lequel se trouve la partie exhaussée du mur.
Article 661
Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie, en
remboursant au maître du mur la moitié de la dépense qu'il a coûté, ou la moitié de la dépense qu'a
coûté la portion du mur qu'il veut rendre mitoyenne et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur
est bâti. La dépense que le mur a coûté est estimée à la date de l'acquisition de sa mitoyenneté,
compte tenu de l'état dans lequel il se trouve.
Article 662
L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y
appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait
régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits
de l'autre.
Article 663
Chacun peut contraindre son voisin, dans les villes et faubourgs, à contribuer aux constructions et
réparations de la clôture faisant séparation de leurs maisons, cours et jardins assis ès dites villes et
faubourgs : la hauteur de la clôture sera fixée suivant les règlements particuliers ou les usages
constants et reconnus et, à défaut d'usages et de règlements, tout mur de séparation entre voisins,
qui sera construit ou rétabli à l'avenir, doit avoir au moins trente-deux décimètres de hauteur,
compris le chaperon, dans les villes de cinquante mille âmes et au-dessus, et vingt-six décimètres
dans les autres.
Article 665
Lorsqu'on reconstruit un mur mitoyen ou une maison, les servitudes actives et passives se
continuent à l'égard du nouveau mur ou de la nouvelle maison, sans toutefois qu'elles puissent être
aggravées, et pourvu que la reconstruction se fasse avant que la prescription soit acquise.
Article 666
Toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne, à moins qu'il n'y ait qu'un seul des
héritages en état de clôture, ou s'il n'y a titre, prescription ou marque contraire.
Pour les fossés, il y a marque de non-mitoyenneté lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve
d'un côté seulement du fossé.
Le fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve.
Article 667
La clôture mitoyenne doit être entretenue à frais communs ; mais le voisin peut se soustraire à cette
obligation en renonçant à la mitoyenneté.
Cette faculté cesse si le fossé sert habituellement à l'écoulement des eaux.
Article 668
Le voisin dont l'héritage joint un fossé ou une haie non mitoyens ne peut contraindre le propriétaire
de ce fossé ou de cette haie à lui céder la mitoyenneté.
Le copropriétaire d'une haie mitoyenne peut la détruire jusqu'à la limite de sa propriété, à la charge
de construire un mur sur cette limite.
La même règle est applicable au copropriétaire d'un fossé mitoyen qui ne sert qu'à la clôture.
Article 669
Tant que dure la mitoyenneté de la haie, les produits en appartiennent aux propriétaires par moitié.
Article 670
Les arbres qui se trouvent dans la haie mitoyenne sont mitoyens comme la haie. Les arbres plantés
sur la ligne séparative de deux héritages sont aussi réputés mitoyens. Lorsqu'ils meurent ou
lorsqu'ils sont coupés ou arrachés, ces arbres sont partagés par moitié. Les fruits sont recueillis à
frais communs et partagés aussi par moitié, soit qu'ils tombent naturellement, soit que la chute en ait
été provoquée, soit qu'ils aient été cueillis.
Chaque propriétaire a le droit d'exiger que les arbres mitoyens soient arrachés.
Article 671
Il n'est permis d'avoir des arbres, arbrisseaux et arbustes près de la limite de la propriété voisine qu'à
la distance prescrite par les règlements particuliers actuellement existants, ou par des usages
constants et reconnus et, à défaut de règlements et usages, qu'à la distance de deux mètres de la
ligne séparative des deux héritages pour les plantations dont la hauteur dépasse deux mètres, et à la
distance d'un demi-mètre pour les autres plantations.
Les arbres, arbustes et arbrisseaux de toute espèce peuvent être plantés en espaliers, de chaque côté
du mur séparatif, sans que l'on soit tenu d'observer aucune distance, mais ils ne pourront dépasser la
crête du mur.
Si le mur n'est pas mitoyen, le propriétaire seul a le droit d'y appuyer les espaliers.
Article 672
Le voisin peut exiger que les arbres, arbrisseaux et arbustes, plantés à une distance moindre que la
distance légale, soient arrachés ou réduits à la hauteur déterminée dans l'article précédent, à moins
qu'il n'y ait titre, destination du père de famille ou prescription trentenaire.
Si les arbres meurent ou s'ils sont coupés ou arrachés, le voisin ne peut les remplacer qu'en
observant les distances légales.
Article 673
Celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin
peut contraindre celui-ci à les couper. Les fruits tombés naturellement de ces branches lui
appartiennent.
Si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, il a le droit de les couper
lui-même à la limite de la ligne séparative.
Le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres,
arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible.
Section 2 : De la distance et des ouvrages intermédiaires requis pour
certaines constructions.
Article 674
Celui qui fait creuser un puits ou une fosse d'aisance près d'un mur mitoyen ou non,
Celui qui veut y construire cheminée ou âtre, forge, four ou fourneau,
Y adosser une étable,
Ou établir contre ce mur un magasin de sel ou amas de matières corrosives,
Est obligé à laisser la distance prescrite par les règlements et usages particuliers sur ces objets, ou à
faire les ouvrages prescrits par les mêmes règlements et usages, pour éviter de nuire au voisin.
Section 3 : Des vues sur la propriété de son voisin
Article 675
L'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune
fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant.
Article 676
Le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer
dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant.
Ces fenêtres doivent être garnies d'un treillis de fer dont les mailles auront un décimètre (environ
trois pouces huit lignes) d'ouverture au plus et d'un châssis à verre dormant.
Article 677
Ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu'à vingt-six décimètres (huit pieds) au-dessus du
plancher ou sol de la chambre qu'on veut éclairer, si c'est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf
décimètres (six pieds) au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.
Article 678
On ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d'aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur
l'héritage clos ou non clos de son voisin, s'il n'y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où
on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue
ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à
l'édification de constructions.
Article 679
On ne peut, sous la même réserve, avoir des vues par côté ou obliques sur le même héritage, s'il n'y
a six décimètres de distance.
Article 680
La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement
extérieur du mur où l'ouverture se fait, et, s'il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur
ligne extérieure jusqu'à la ligne de séparation des deux propriétés.
Section 4 : De l'égout des toits.
Article 681
Tout propriétaire doit établir des toits de manière que les eaux pluviales s'écoulent sur son terrain ou
sur la voie publique ; il ne peut les faire verser sur le fonds de son voisin.
Section 5 : Du droit de passage.
Article 682
Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une
issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit
pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds
de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une
indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner.
Article 683
Le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la
voie publique.
Néanmoins, il doit être fixé dans l'endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est
accordé.
Article 684
Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de
tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces
actes.
Toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article
682 serait applicable.
Article 685
L'assiette et le mode de servitude de passage pour cause d'enclave sont déterminés par trente ans
d'usage continu.
L'action en indemnité, dans le cas prévu par l'article 682, est prescriptible, et le passage peut être
continué, quoique l'action en indemnité ne soit plus recevable.
Article 685-1
En cas de cessation de l'enclave et quelle que soit la manière dont l'assiette et le mode de la
servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer
l'extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de
l'article 682.
A défaut d'accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.
Chapitre III : Des servitudes établies par le fait de l'homme.
Section 1 : Des diverses espèces de servitudes qui peuvent être établies sur les biens.
Article 686
Il est permis aux propriétaires d'établir sur leurs propriétés, ou en faveur de leurs propriétés, telles servitudes que bon leur semble, pourvu néanmoins que les services établis ne soient imposés ni à la personne, ni en faveur de la personne, mais seulement à un fonds et pour un fonds, et pourvu que ces services n'aient d'ailleurs rien de contraire à l'ordre public.
L'usage et l'étendue des servitudes ainsi établies se règlent par le titre qui les constitue ; à défaut de titre, par les règles ci-après.
Article 687
Les servitudes sont établies ou pour l'usage des bâtiments, ou pour celui des fonds de terre.
Celles de la première espèce s'appellent "urbaines", soit que les bâtiments auxquels elles sont dues
soient situés à la ville ou à la campagne.
Celle de la seconde espèce se nomment "rurales".
Article 688
Les servitudes sont ou continues, ou discontinues.
Les servitudes continues sont celles dont l'usage est ou peut être continuel sans avoir besoin du fait
actuel de l'homme : tels sont les conduites d'eau, les égouts, les vues et autres de cette espèce.
Les servitudes discontinues sont celles qui ont besoin du fait actuel de l'homme pour être exercées :
tels sont les droits de passage, puisage, pacage et autres semblables.
Article 689
Les servitudes sont apparentes ou non apparentes.
Les servitudes apparentes sont celles qui s'annoncent par des ouvrages extérieurs, tels qu'une porte,
une fenêtre, un aqueduc.
Les servitudes non apparentes sont celles qui n'ont pas de signe extérieur de leur existence, comme,
par exemple, la prohibition de bâtir sur un fonds, ou de ne bâtir qu'à une hauteur déterminée.
Section 2 : Comment s'établissent les servitudes.
Article 690
Les servitudes continues et apparentes s'acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans.
Article 691
Les servitudes continues non apparentes, et les servitudes discontinues apparentes ou non
apparentes, ne peuvent s'établir que par titres.
La possession même immémoriale ne suffit pas pour les établir, sans cependant qu'on puisse
attaquer aujourd'hui les servitudes de cette nature déjà acquises par la possession, dans les pays où
elles pouvaient s'acquérir de cette manière.
Article 692
La destination du père de famille vaut titre à l'égard des servitudes continues et apparentes.
Article 693
Il n'y a destination du père de famille que lorsqu'il est prouvé que les deux fonds actuellement
divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c'est par lui que les choses ont été mises dans
l'état duquel résulte la servitude.
Article 694
Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose
de l'un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle
continue d'exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné.
Article 695
Le titre constitutif de la servitude, à l'égard de celles qui ne peuvent s'acquérir par la prescription, ne
peut être remplacé que par un titre récognitif de la servitude, et émané du propriétaire du fonds
asservi.
Article 696
Quand on établit une servitude, on est censé accorder tout ce qui est nécessaire pour en user.
Ainsi la servitude de puiser l'eau à la fontaine d'autrui emporte nécessairement le droit de passage.
Section 3 : Des droits du propriétaire du fonds auquel la servitude est
due.
Article 697
Celui auquel est due une servitude a droit de faire tous les ouvrages nécessaires pour en user et pour
la conserver.
Article 698
Ces ouvrages sont à ses frais, et non à ceux du propriétaire du fonds assujetti, à moins que le titre
d'établissement de la servitude ne dise le contraire.
Article 699
Dans le cas même où le propriétaire du fonds assujetti est chargé par le titre de faire à ses frais les
ouvrages nécessaires pour l'usage ou la conservation de la servitude, il peut toujours s'affranchir de
la charge, en abandonnant le fonds assujetti au propriétaire du fonds auquel la servitude est due.
Article 700
Si l'héritage pour lequel la servitude a été établie vient à être divisé, la servitude reste due pour
chaque portion, sans néanmoins que la condition du fonds assujetti soit aggravée.
Ainsi, par exemple, s'il s'agit d'un droit de passage, tous les copropriétaires seront obligés de
l'exercer par le même endroit.
Article 701
Le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage,
ou à le rendre plus incommode.
Ainsi, il ne peut changer l'état des lieux, ni transporter l'exercice de la servitude dans un endroit
différent de celui où elle a été primitivement assignée.
Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds
assujetti, ou si elle l'empêchait d'y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l'autre fonds un endroit aussi commode pour l'exercice de ses droits, et celui-ci nepourrait pas le refuser.
Article 702
De son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir
faire, ni dans le fonds qui doit la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui
aggrave la condition du premier.
Section 4 : Comment les servitudes s'éteignent.
Article 703
Les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user.
Article 704
Elles revivent si les choses sont rétablies de manière qu'on puisse en user ; à moins qu'il ne se soit
déjà écoulé un espace de temps suffisant pour faire présumer l'extinction de la servitude, ainsi qu'il
est dit à l'article 707.
Article 705
Toute servitude est éteinte lorsque le fonds à qui elle est due, et celui qui la doit, sont réunis dans la
même main.
Article 706
La servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans.
Article 707
Les trente ans commencent à courir, selon les diverses espèces de servitudes, ou du jour où l'on a
cessé d'en jouir, lorsqu'il s'agit de servitudes discontinues, ou du jour où il a été fait un acte
contraire à la servitude, lorsqu'il s'agit de servitudes continues.
Article 708
Le mode de la servitude peut se prescrire comme la servitude même, et de la même manière.
Article 709
Si l'héritage en faveur duquel la servitude est établie appartient à plusieurs par indivis, la jouissance
de l'un empêche la prescription à l'égard de tous.
Article 710
Si, parmi les copropriétaires, il s'en trouve un contre lequel la prescription n'ait pu courir, comme un
mineur, il aura conservé le droit de tous les autres.