今の容積率や高さ制限では、同じ大きさに建て替えられない古いビルがあります。こうした既存不適格の建物は、建て替えるより改修して使い続ける方が有利ですが、検査済証がないと改修や用途変更の前に法適合状況を確かめる必要があります。この記事では、そうしたビルが多い穴場エリアの見つけ方と、定礎・登記簿謄本・古い航空写真を使って建物の竣工年を調べる方法を、福岡市博多の例で紹介します。

前回（検査済証のない1970年以前のビル（絶対高さ制限時代）の改修 ）は、１９７０年以前の絶対高さによる制限下で建てられていた建物を建て替えようとすると、既存の建物よりも床面積が小さいものしか建たないケースのお話をしました。テナントビルであれば、建て替えるのでなく、改修を行って建物の床面積を減少させることなく高単価で貸せるといいですよね。しかし、検査済証を取得していない建物はこの改修を行うことができないケースがあるお話もしました。

逆の見方をすると、絶対高さ制限下の市街地中心部で３１ｍの高さ制限目一杯に建てられたが検査済証を取得しておらず、また、その後に指定された容積率下で建て替えると床面積が大幅に減少してしまう建物を探し出して低廉な価格で購入し、ガイドライン調査を実施したうえで必要な改修を行って高単価で貸し出したり転売したりすることができれば不動産投資として美味しくないですか？

では、そのような物件をどうやって探したらいいでしょうか？

今回は穴場エリアの探し方についてお話ししたいと思います。ポイントはかつて市街地の中心部であったが駅の移転などに伴い商業・ビジネスの中心地が他の場所に移ってしまったエリアに目を付けることです。

そんな穴場エリアの一つに福岡市博多の昭和通り沿いが挙げられます。昭和通りは、かつて博多の中心地の一つとして非常に重要な役割を果たしていました。ただし、博多駅が現在の場所に移転してからは博多駅の周辺地域が商業・ビジネスの中心地になっています。なお、昭和通り沿いには今でも多くの商業施設やオフィスが立ち並び、活気あるエリアであるのは確かです。

この昭和通り沿いは、絶対高さ規制の時代では３１ｍの高さ制限が敷かれ、現在は容積率６００％の指定がされているエリアがあるのですが、絶対高さ３１ｍ目一杯に建てられた建物が多く残っているのです。これらの建物は現在建て替えようとすると、単純化すると床面積が4割減になってしまいます。また、これらの建物の中には検査済証を取得していない建物も多くあります。

昭和通り沿いで１０階建て以上の建物に目星をつけ、その建物が１９７０年以前に建てられた建物なのかを確認するととんだ掘り出し物が見つかるかもしれません。ちなみに、建物の竣工した年は建物の定礎に書いてあったり、登記簿謄本を取得したり、古い地図や航空写真を調べたりするとわかります。

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