Descripción de Vetusta. Ironía y crítica en la descripción. Un pillo y un monaguillo lanzan cosas desde el campanario. Discuten sobre las costumbres de la iglesia. El otoño en la ciudad. Don Fermín de Pas sube al campanario.
Descripción de Fermín en ojos de los niños. Alzacuellos, labios, mirada... Descripción insinuante y sensual. Apuesto, fornido, frío, egoísta y calculador... Gustos y costumbres de Fermín. Le gusta observar desde lo alto del catalejo con su campanario, incluyendo a la Regenta. ¿Obsesión de Fermín con Vetusta. Sueños de grandeza. Momentos de crisis. Mirada a Vetusta con desprecio. Barrio de la Encimada. Iglesias y conventos. Fermín ve el reparto injusto de los bienes de la ciudad. Pero le gusta el barrio. Visualiza el barrio obrero y el barrio nuevo. Despectiva contraposición de gentes: indianos y cristianos viejos. Mira el barrio rico con codicia.
Descripción irónica de don Saturnino, amante de la arqueología, siempre de negro, enamorado de Obdulia. ¿Va don Saturno a un prostíbulo? Obdulia le quiere para hacer una visita a la catedral. El indiano Palomares, acompañante de Obdulia, admira un cuadro. Descripción de Obdulia, Fermín, incómodo pero ante las insinuaciones de ella. Se marcha.
Doña Ana y Fermín conciertan una entrevista. Amistad que une a Don Víctor, marido de Ana, y a él. Ana hace confesión general ante su nuevo confesor. Obdulia describe la habitación de Ana. ¿Le preocupa la confesión a Ana? Se siente desdichada, sin cariño.
Ana imagina que es una niña feliz y con energía. Recuerda una noche en una barca con su amigo Germán. Infancia con aya y sin padres. Pasó fuera una noche; en la casa era muy infeliz.
Ana piensa en lo que sintió cuando se encontró a Don Álvaro en el teatro. Se descontrola. Ana sufre un ataque de nervios, al que acuden Víctor y Petronila. Se reestablece. Ana besa en la boca a su marido, pero él tiene otras prioridades. Víctor deja a Ana y entra en la habitación de los pájaros. Duermen separados: dormir más y estar más pendiente de pájaros. Así, Víctor se siente libre. Costumbres y pensamiento sobre el adulterio. Fantasea con venganza en caso de adulterio. Gustos de Víctor: espada, armas y Calderón. Ana se duerme pensando en Álvaro. Víctor y Frígilis se van de caza.
Historia de Ana: muere su padre. Sentía miedo, más que tristeza. Está pobre, sola y enferma. Las tías la acogen en Vetusta. Ven una oportunidad de redimirse por la mala compra de la casa. Convalecencia de Ana, que representará una carga para sus tías. La sociedad no perdona su origen materno. Glocester y la marquesa la critican. Sus tías son más cotillas que devotas. Preocupadas por su aventura de la barca.
Planean su futuro y le buscan un novio indiano. Ana quiere sanar pronto para irse de allí. Fiebre y delirios de Ana, esperando a su príncipe azul. Se recupera gracias a la cocina de tía... Todos alaban la belleza de Ana. Los nobles creen que no se ganará el corazón de ningún aristócrata. Ana gana libertades. Le molesta el atrevimiento de algunos jóvenes. Consejos de las tías: actidud digna. Desea que llegue el amor para abandonar esta vida. Su tía se escandaliza por ver un libro de versos de Ana. El entorno critica el gusto por la literatura de una mujer. Ana desdeña cualquier posible amor.
Se introduce a Álvaro. Primer encuentro visual. Media Tomás Crespo, Frígilis, que presenta a Ana a un candidato: Víctor. Ana acepta, con dudas. Sus tías no saben nada. Atrás quedan pensamientos de ser monja o encontrar el amor verdadero. Las tías querían a otro pretendiente. Víctor acelera y pide la mano. Un mes después se casan. Abandonan Vetusta, con una visión nefasta. Todos sus sueños se desvanecen.
Descripción del viejo casino de Vetusta: billares, cartas... Hay disputas y un clima de confianza. Lectores variopintos en la biblioteca. Hay una sala de ajedrez. Y en el salón de baile, hablan de economía política. Murmullo: Álvaro quiere seducir a Ana.
Hablan sobre el cambio de confesor de Ana. Murmullo: Álvaro quiere seducirla. Joaquín Orgaz, joven que busca chica rica. Rebaja a mundana la belleza de Ana. Pepe Ronzal, pedante y antirrepublicano.
Ana no quiere ir al teatro. Se queda sola; no sabe cómo actuar con don Álvaro. No quiere cometer pecados, quiere sentirse libre. Imagina que podría haber sido más infeliz. Va al despacho, donde es cazada... es una trampa de animales. Ana se siente dolida física y moralmente con su marido y con Frígilis. Pasan lo años y no se siente querida. Envejece y no conoce el amor. Tampoco tiene hijos.
Álvaro sale del teatro, a ver si ve a Ana en el balcón. Se acerca a la verja y llama a Ana, que no acude. Vuelve don Víctor, que encuentra nerviosa a Ana. La abronca: no sale, sueña, está enferma. Frígilis avisa a Víctor de que Ana no es feliz, debe hacer vida social.
Víctor es gran seguidor del teatro clásico de Lope y Calderón. Ve que su despacho está desordenado. Petra ve que algo malo ocurrirá y se regocija por ello.
Fermín está en casa de los marqueses de Vegallana. En un clima festivo, hay mucha gente. Siente celos de ver a Ana con Álvaro. No todos se quedan a comer: envidias y rencores.Visitación ha hecho invitaciones con mala intención. Visitación parece obsesionada en unir a Ana con Álvaro. Ella está nerviosa por el desencuentro anterior.
Álvaro se comporta natural. Ana recuerda con dulzura sus encuentros con Fermín. Álvaro sabe que no puede fiarse de Fermín, pero no puede evitar que se acerque a Ana. Fermín aconseja a Ana que debe disfrutar de los placeres mundanos.
Ambiente de mucha confianza. Álvaro no ve el momento de acechar a Ana. Celos, risas, bromas... Fermín, incómodo con tanta confianza. Susto de Obdulia en el columpio. La salva Fermín, que recibe la admiración de todos, ante el bochorno de Álvaro.
Fermín no va al Vivero, pese a los intentos de Ana. Sentimientos antes de dejarla...
La madre de Fermín le recrimina su comportamiento. Ataca a Ana, defendida por Fermín.
Historia de la niñez de Paula, la madre: infancia dura y pobre. La codicia la lleva al servicio del párroco, que la desea. Queda embarazada, pero no del cura. El padre muere. Paula, endeudada, explota a su hijo. Paula instala una taberna, pero anhela una sotana para su hijo. Fermín entra en colegio de jesuitas. Paula “asciende” a ama de canónigo. Su hijo siente una especie de deuda con ella. La codicia de la madre hunde a un vecino, Barinaga, que siempre les increpa.
Quedan pocas horas para la reunión de confesión de Ana con Fermín.
Fermín va a casa de Ana, que está en el jardín. Desde la sacristía no ven bien que ella fuera al teatro. Fermín está furioso. No sabe cómo ganarse su confianza y estima. La avisa de los murmuradores y la riñe. Ana no entiende en qué ha ofendido. Fermín intenta convencerla de verse fuera de la iglesia. Se precia de su audacia.
Ana tiene sentimientos encontrados. Muestra pasión, sin citar a Álvaro. Fermín quiere guiarla en el camino de la piedad y virtud. Llega Víctor, despreocupado. Siguen los consejos de una vida devota. Ana ya sabe que su marido está en casa. Fermín la vuelva a citar y se marcha con sigilo..
Petra coge confianzas con Fermín y Ana. Frígilis parece el dueño del jardín de Víctor. Frígilis encuentra un guante en el jardín. Lo guarda Petra...
Descripción de Pompeyo, expresidente de la Libre Hermandad, crítico con el clero y ateo. Le une amistad con Barinaga, ateos y con animadversión hacia Fermín, especilamente cuando bebe el vecino. La sociedad murmura sobre los movimientos de Fermín y Ana. Su madre vigila y le protege de las calumnias. Paula recela de Ana. Álvaro disfruta de la calumnia y crítica a Fermín. Enrabiado porque no puede ver a Ana y Fermín, sí.
Álvaro nota que Ana no le trata igual después de la enfermedad y se arrepiente de no haberla intentado conquistar antes. Álvaro ve en Fermín un rival. No se fía de él; se siente humillado. Siente rabia, le vuela la imaginación. Álvaro reúne a amigos y conocidos reacios a los encantos del magistral.
Muchos invitados a la cena/reunión. Filosofan sobre el amor, la juventud, la muerte... Álvaro se muestra reservado. Pero necesita hablar de sus experiencias amorosas. El auditorio escucha con atención. Intima con las familias o lo consigue por la fuerza. Todos ríen. Propuesta de tutearse. Cantan canciones grotescas. Se recuerda el motivo de la reunión: guerra al clero... y a Fermín. De ello se entera su madre, que culpa a Ana. Se reunirán una vez al mes. Álvaro se marcha, a Víctor le entristece.
Álvaro se despide de Ana. Se quedan a solas. La Regenta, fría, le despide. Besa un crucifijo y se resigna.
Fermín se entera de que Ana se ha desmayado en la fiesta. Piensa que solo puede encontrar consuelo en su madre. Fermín se siente humillado. Se ve con Ana, atormentada, en casa de Petronila. Le pide que sea fiel. Ana, acosada por Fermín, le miente. Ve que él la ama y no sabe cómo reaccionar. Se va, avergonzada.
Víctor está ajeno a todo. Ana reflexiona sobre las creencias inculcadas por Fermín. Ahora entiende muchas cosas. Ana ve sacrílego el amor de Fermín. No consigue refugiarse en Víctor. Se queda mucho en casa.
Álvaro se cruza con Fermín: siente miedo. El invierno afecta a la ciudad. Ana necesita sincerarse con Fermín. Ana necesita rezar para creer en la buena fe de Fermín. Busca el consuelo y la fe en la iglesia. Cree que se ha precipitado con Fermín, lo ve como un mártir, crucificado por la calumnia. Se arrepiente de cómo ha dejado de tratar con él.
Víctor lo sabe todo. Llega a casa pero no sabe cómo disimular la rabia y el dolor. No quiere matar ni perdonar a Ana. Ana está enferma y podría morir de la impresión. Frígilis le pide calma. Se encuentra con Fermín, que prefiere callar. Fermín se encuentra en una situación límite. Está enfermando, piensa en asesinar. Redacta cartas a Ana, en las que reniega de ella. Se quita la sotana y coge un cuchillo para ir a matar a Álvaro.
Víctor y Fermín. Al primero le duelen los rumores. Piensa en su honor. Fermín consigue enfurecerle sin que se dé cuenta. Víctor espera a la noche para matar a Álvaro, pero no ocurre nada. En el casino se habla del duelo que habrá. Víctor está triste y le dispara a una pierna. Álvaro, con miedo, le dispara y le mata.
Ana enferma dos meses, está atormentada. Está como muerta: ha leído una carta de Álvaro en la que se muestra muy cobarde.
El pueblo, escandalizado, disfruta despellejando a Ana. El médico y Frígilis le aconsejan olvido y paz interior. Ana solo aguarda la hora de morir. Frígilis se va a vivir con ella. Le pide la pensión de viudedad.
Ve la falsedad del pueblo, que la ha abandonado. Decide ir a confesarse. Se siente bien en la catedral. Desea reencontrarse con Fermín y volver a creer en él. Escena de terror: ¿se abalanza sobre ella? Fermín se va y Ana se desmaya. Escena grotesca final con el beso del sapo.