Mật độ xây dựng là gì?

Để tiến hành thi công một dự án, những người thực hiện phải chú trọng đến các thông số kỹ thuật để xây dựng theo đúng quy định pháp luật. Trong đó, mật độ xây dựng là một yếu tố thiết yếu không thể bỏ qua. Vậy mật độ xây dựng là gì? Phân loại và tính toán ra sao? Bài viết dưới đây sẽ cung cấp những thông tin về khái niệm này.

Mật độ xây dựng là gì?

Khái niệm

Mật độ xây dựng (Building density) là một trong những khái niệm quan trọng trong quá trình xây dựng một dự án. Trên thực tế, mật độ xây dựng chính là một tỷ lệ thể hiện diện tích đất sử dựng để xây dựng dự án trên tổng toàn bộ diện tích đất của dự án hiện có.

Mật độ xây dựng chính là một chỉ số trực quan nhất giúp những người tham gia công trình đó có thể so sánh được quỹ diện tích đất dành cho dân cư. Con số mật độ sau khi được tính toán sẽ trở thành thước đo để dân cư có thể tự “đo" không gian sống, sinh hoạt của công trình đó .

Ý nghĩa trong ngành Xây dựng

Vậy mật độ xây dựng mang ý nghĩa như thế nào trong quá trình thi công dự án? Có thể hiểu đơn giản rằng mật độ xây dựng và hệ số sử dụng đất chính là hai chỉ số quan trọng nhất trong ngành Xây dựng hiện nay. Dù thực hiện bất kỳ dự án nào, thì đây cũng là hai yếu tố cần được quan tâm và tính toán đầu tiên.

Căn cứ vào mật độ xây dựng sau khi được tính toán, chúng ta sẽ biết được dự án đó có mật độ thấp hay cao so với các văn bản pháp luật. Hoặc khi chọn mua đất, thuê nhà ở, người mua nên chọn những khu vực có mật độ thấp. Nghĩa là khu vực đó có lượng dân cư thưa thớt hoặc vừa phải, không gian sống rộng rãi.

Ngoài ra, nhà nước còn dựa vào mật độ xây dựng, ngầm đo lường giá trị cũng như tính minh bạch của dự án đó. Bởi vì, mật độ xây dựng đã được quy định cụ thể trong các văn bản pháp luật sẽ là minh chứng để xử phạt các dự án xây dựng trái quy định, thiếu quy hoạch.

Các loại mật độ xây dựng

Mật độ xây dựng thuần

Mật độ xây dựng thuần được định nghĩa đơn giản là tỷ lệ đất mà công trình, dự án chính (nhà ở thương mại, khu chung cư, khu dân cư,...) được xây dựng chiếm trên tổng diện tích của toàn bộ công trình, dự án đó.

Tức là, loại mật độ xây dựng thuần không bao gồm phần diện tích của những công trình nằm bên ngoài kiến trúc chính như: bãi đậu xe, bể bơi, khu vui chơi, sân vườn, các tiểu cảnh sân,...

Mật độ xây dựng gộp

Mật độ xây dựng gộp thì đối lập với mật độ xây dựng thuần. Bởi vì, mật độ xây dựng này sẽ tính tỷ lệ giữa diện tích chiếm đất của một công trình kiến trúc trên tổng toàn bộ diện tích của một lô đất.

Có thể hiểu là mật độ xây dựng gộp ngoài tính diện tích dự án chính, còn gộp cả diện tích ngoại khu như: khu vực trồng cây xanh, sân thượng, khu thể thao ngoài trời,... tất cả các không gian mở được xây dựng.

Tuy nhiên còn tùy vào loại hình công trình xây dựng để lựa chọn loại mật độ tương thích. Vì vậy, trước lúc khởi công, chủ đầu tư cần tìm hiểu kỹ về đặc trưng cũng như mô hình công trình mà mình xây dựng để lựa chọn loại mật độ cho phù hợp.

Ngoài 2 loại hình mật độ xây dựng chính như trên, còn có các dạng tính mật độ xây dựng khác như:

• Mật độ xây dựng nhà ở tách biệt.

• Mật độ xây dựng chung cư.

• Mật độ xây dựng nhà phố.

• Mật độ xây dựng biệt thự

Cách tính toán chính xác nhất

Theo quy định của Bộ Xây dựng, công thức tính mật độ xây dựng chuẩn xác nhất được thực hiện như sau:

Mật độ xây dựng (đơn vị %) = Diện tích chiếm đất của dự án kiến trúc (đơn vị m2) / Tổng diện tích lô đất xây dựng ( đơn vị m2) x 100%

Trong đó:

• Diện tích chiếm đất của dự án kiến trúc được tính dựa vào hình chiếu bằng công trình nhà phố, biệt thự, nhà ở,...

• Diện tích chiếm đất của dự án sẽ không bao gồm phần ngoài diện tích kiến trúc chính như: các tiểu cảnh, sân vườn, sân thể thao ngoài trời (trừ khu vực sân tennis, sân thể thao cố định,...)

Dựa vào công thức này, ai cũng có thể tự mình tính ra mật độ xây dựng. Từ đó, xem xét xem dự án đó đã đúng với quy định chưa, có đủ tiêu chuẩn để lựa chọn giao dịch hay không.

Những quy định về mật độ xây dựng

Nhà nước đã quy định cụ thể những con số trên nhằm cân bằng sự hài hòa, môi trường sinh thái giữa các công trình xây dựng phù hợp với cảnh quan xung quanh. Từ đó, mang lại cho người dân những không gian sinh hoạt lý tưởng.

Trong quy chuẩn về kỹ thuật xây dựng và quy hoạch xây dựng được ban hành vào năm 2002, mật độ xây dựng được quy định theo từng hình thức sau đây:

Quy định về mật độ xây dựng tối đa

Diện tích lô đất (m2/căn) - Mật độ xây dựng tối đa (%):

50m2 - 100%

75m2 - 90%

100m2 - 80%

200m2 - 70%

300m2 - 60%

500m2 - 50%

1000m2 - 40%

Theo bảng quy định trên, diện tích lô đất dưới 50m2 sẽ tương đương với mật độ xây dựng tối đa là 100%, và giảm dần ở diện tích 75m2 sẽ có mật độ xây dựng tối đa là 90%. Cứ như vậy, nếu diện tích càng tăng thì mật độ xây dựng sẽ càng giảm và ngược lại.

Quy định tầng cao tối đa

Chiều cao lộ giới L (đơn vị mét) - Tầng cao tối đa (đơn vị tầng)

L 20: Tối đa 5 tầng

12 L < 20: Tối đa 4 tầng

6 L < 12: Tối đa 4 tầng

L < 6: Tối đa 3 tầng

Quy định đối với các thành phố lớn

Những yêu cầu để được cấp phép xây dựng

Khi bắt đầu thi công dự án, chủ đầu tư cần phải hoàn thành hồ sơ thiết kế xây dựng. Hồ sơ này phải được một tổ chức hoặc một cá nhân có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, đối với các loại nhà ở có diện tích nhỏ dưới 250m2, chủ đầu từ có thể tự chịu trách nhiệm về hồ sơ thiết kế, không nhất thiết phải mang đi phê duyệt

Còn lại, những công trình cấp đặc biệt hoặc cấp 1 phải thiết kế thêm tầng hầm. Điều này được quy định dựa vào đồ án quy hoạch đô thị, quy chế quản lý quy hoạch.

Nếu công trình đô thị đã tạm ổn định nhưng vẫn chưa được quy hoạch chi tiết, thì công trình đó phải đạt yêu cầu để thích hợp với các quy chế quản lý, thiết kế đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền ban hành trước đó.

Ngoài ra, phần diện tích đất được sử dụng để xây dựng phải hợp lệ với quá trình quy hoạch dự án. Mục đích khai thác đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật đề ra ra: chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, yêu cầu bảo vệ môi trường,...

Lời kết

Một khái niệm quan trọng như mật độ xây dựng đã được chúng tôi phân tích cặn kẽ cũng như cung cấp toàn bộ thông tin liên quan khác. Hy vọng bài viết trên đã bổ sung những kiến thức bổ ích, hỗ trợ cho người đọc trong quá trình xây dựng dự án hoặc tìm mua nơi an cư.