Área Técnica

https://www.predialonline.pt/PredialOnline/

Certidão Permanente

Criar >>

Apresentamos soluções de carácter de valorização de património e imoveis no âmbito de projectos e consultoria na área da arquitectura, com aumento de benefícios mútuos na venda e compra.

Os serviços de arquitectura propostos são instrumentos importantes de valorização directa do imóvel. Além de promover o valor da venda também aumenta os benefícios do comprador.

Apresentação dos Casos Práticos mais frequentes.

TERRENOS

Os casos mais comuns são aplicados na venda/compra de terrenos sem projecto de arquitectura aprovado pelas entidades municipais.

Qualquer que seja o investidor que pretende investir, construir e vender, sem ter conhecimento das possibilidades reais de construção, o risco é demasiado elevado para realizar um plano de negócio de sucesso e o mais grave é que os seus parceiros financeiros como as entidades bancarias negam se em participar.

Nestes casos particulares podemos realizar estudos de viabilidade simples, por meio de pedidos de esclarecimentos técnicos no procedimento legal do direito de informação, sobre quais as possibilidades de edificação e ocupação do terreno e o uso a que se destina (habitação, comércio, serviços ou indústria).

A solução que garante o maior benefício na comercialização é o projecto de arquitectura aprovado. Assim o investidor pode realizar de forma quase imediata o valor medio de construção e calculo da posterior venda. As entidades bancárias também têm assim um instrumento credível para poderem participar no negócio de forma segura. Após a venda/compra do terreno o investidor pode iniciar com brevidade a sua actividade e construir de imediato.

COMERCIO, SERVIÇOS e INDÚSTRIA

Alguns espaços que os investidores têm pretensão de adquirir ou arrendar com um objecto de negócio, em muitos casos estão sujeitos a licenças municipais e licenças de entidades exterior. Nestes casos, e de igual modo ao modelo de serviços para os terrenos, podemos colaborar em serviços técnicos de arquitectura em que o cliente tem informação adequada às possibilidades do uso do espaço que pretende negociar.

Edifícios de Propriedade Única (vertical) para Propriedade Horizontal (PH)

Existe um crescente de casos de Venda de edifícios completos com vários pisos e fracções, que no passado serviram para arrendamento na sua totalidade. Eram estratégias de negócio muito rentáveis como forma de investimento de grandes capitais. Actualmente alguns desses edifícios já não servem tal objetivo e pode ser uma estratégia a venda desses imóveis.

Nestes casos podemos realizar um estudo de mercado e propor um projecto de alteração de propriedade única para uma propriedade horizontal. Assim possibilita a venda de cada fracção de forma independente e num aumento significativo do volume de negócio.

Projetos de LOTEAMENTO.

Um Loteamento de terreno é dividir um terreno de grande escala em parcelas/lotes para construções individuais. Este são os casos de maior valor acrescentado de um terreno. E tem aplicação como os casos interiores de ter um maior aproveitamento financeiro de promover as vendas dos lotes de forma individual.

DESTAQUE de Terrenos e Propriedades.

São casos de divisão de terrenos que resulta habitualmente em situações de partilhas. Quando existe uma parcela única de terrenos e o vendedor pretende dividir o terreno em parcelas, pode se propor um projecto de destaque.

Qualquer interessado pode solicitar o/a:

- Direito à informação sobre um pedido;

- Direito à informação sobre viabilidade de uma operação urbanística; 

- Pedido de informação sobre legalização de operação urbanística; 

- Verificação dos pressupostos previstos no instrumento de gestão territorial aplicável para a execução de obras de demolição total ou parcial de edificações.

Destas formas é possível obter informações sobre:

•  Instrumentos de desenvolvimento e de gestão territorial em vigor para determinada área do município (tendo por base o Plano Diretor Municipal e Planos de Pormenor e/ou Planos de Urbanização);

• Condições gerais a que devem obedecer as operações urbanísticas (alteração, ampliação, conservação, construção, demolição, loteamento, reconstrução, urbanização ou outras);

• Mudança do tipo de uso;

• Estado e andamento dos processos que lhe digam directamente respeito.

Procedimento autónomo e facultativo, que pode anteceder um licenciamento ou comunicação prévia de:

• Obras de edificação

• Obras de demolição

• Obras de edificação de instalações especiais

• Obras de infraestruturas em espaço público

• Obras de urbanização

• Operação de loteamento com / sem obras de urbanização

• Trabalhos de remodelação de terrenos

Permite a obtenção de informação sobre:

• Viabilidade de realização de determinada operação urbanística

• Respetivos condicionamentos legais ou regulamentares, nomeadamente relativos a infraestruturas, servidões administrativas, restrições de utilidade pública, índices urbanísticos, cérceas (altura das fachadas), afastamentos e demais condicionantes aplicáveis à realização da obra

A informação prévia pode contemplar especificamente os seguintes aspetos, em função do pretendido e dos elementos apresentados:

• Volumetria, alinhamento, cércea (altura da fachada) e implantação da edificação e dos muros de vedação;

• Projeto de arquitetura e memória descritiva;

• Programa de utilização das edificações, incluindo a área total de construção a afetar aos diversos usos e o número de fogos e outras unidades de utilização, com identificação das unidades acessórias, técnicas e de serviço;

• Infraestruturas locais e ligação às infraestruturas gerais;

• Estimativa de encargos urbanísticos devidos;

• Áreas de cedência destinadas à implantação de espaços verdes, equipamentos de utilização coletiva e infraestruturas viárias.

Quando o despacho da informação prévia é favorável, a câmara municipal indica o procedimento a que se encontra sujeita a realização da operação urbanística projetada.

Sempre que existam obras ilegais e desde que seja possível assegurar a sua conformidade com as disposições legais e regulamentares em vigor, é possível proceder à correspondente legalização. 

O licenciamento é um tipo de controlo prévio aplicável à realização de obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração, conservação e demolição de imóveis.

Obras sujeitas a licenciamento

• Obras de construção, alteração ou ampliação em área não abrangida por operação de loteamento ou plano de pormenor

• Obras de conservação, reconstrução, ampliação, alteração ou demolição de imóveis classificados ou em vias de classificação, bem como as realizadas em imóveis integrados em conjuntos ou sítios classificados ou em vias de classificação

• Obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração exterior ou demolição de imóveis situados em zonas de proteção de imóveis classificados ou em vias de classificação

• Obras de reconstrução das quais resulte um aumento da altura da fachada ou do número de pisos;

• Obras de demolição de edificações que não se encontrem previstas em licença de obras de reconstrução

• Obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração ou demolição de imóveis em áreas sujeitas a servidão administrativa ou restrição de utilidade pública

• As demais operações urbanísticas que não estejam sujeitas a comunicação prévia ou isentas de controlo prévio

A comunicação prévia é aplicável à realização de obras de construção, reconstrução, ampliação e alteração de imóveis. 

Obras sujeitas a comunicação prévia

• Obras de reconstrução das quais não resulte um aumento da altura da fachada ou do número de pisos;

• Obras de construção, de alteração ou de ampliação em área abrangida por operação de loteamento ou plano de pormenor;

• Obras de construção, de alteração ou de ampliação realizadas em zona urbana consolidada que respeitem os planos municipais ou intermunicipais e das quais não resulte uma edificação com cércea (altura da fachada) superior à…

A comunicação prévia é aplicável à realização de obras de construção, reconstrução, ampliação e alteração de imóveis. 

Obras sujeitas a comunicação prévia

• Obras de reconstrução das quais não resulte um aumento da altura da fachada ou do número de pisos;

• Obras de construção, de alteração ou de ampliação em área abrangida por operação de loteamento ou plano de pormenor;

• Obras de construção, de alteração ou de ampliação realizadas em zona urbana consolidada que respeitem os planos municipais ou intermunicipais e das quais não resulte uma edificação com cércea (altura da fachada) superior à altura mais frequente das fachadas da frente edificada do lado do arruamento onde se integra a nova edificação, no troço de rua compreendido entre as duas transversais mais próximas, para um e para outro lado;

• Edificação de piscinas associadas a edificação principal;

• Operações urbanísticas precedidas de informação prévia homologada favoravelmente

• Obras de edificação de instalações especiais

Sempre que seja obrigatória a realização de consultas a entidades externas, a comunicação prévia pode ser apresentada nas seguintes situações:

• Quando as consultas a entidades externas tenham sido efetuadas no âmbito de um pedido de informação prévia válido;

• Quando as consultas a entidades externas tenham sido efetuadas no âmbito de aprovação de planos de pormenor ou de operações de loteamento urbano;

• Quando o interessado instruir a comunicacão prévia com as consultas por ele promovidas (neste caso os pareceres devem ter sido emitidos há menos de dois anos).

Na comunicação prévia é obrigatória a apresentação conjunta dos projetos de arquitetura, de especialidades, dos pareceres emitidos pelas entidades externas (ou comprovativo da ausência de resposta no prazo legal) e dos documentos necessários para realização da obra (tais como, documentos do empreiteiro, diretor técnico de obra e diretor de fiscalização).

Parques de estacionamento subterrâneos e à superfície

Consideram-se parques de estacionamento públicos as edificações exclusivamente destinadas ao estacionamento de veículos, bem como as partes dos edifícios com este mesmo fim e ainda espaços vedados à superfície abertos ao uso público.

Documentação contendo todas as orientações e obrigações que devem ser obedecidas na execução da obra. Em caso de divergência entre o caderno de encargos e o projecto de execução, ou o programa, prevalece o primeiro quanto à definição das condições jurídicas e técnicas de execução da empreitada e o segundo em tudo o que respeita à definição da própria obra. 

As operações de loteamento em área não abrangida por plano de pormenor;

As obras de urbanização e os trabalhos de remodelação de terrenos em área não abrangida por uma operação de loteamento;

 As obras de construção, de ampliação ou de alteração em área não abrangida por operação de loteamento ou plano de pormenor, sem prejuízo, de obras de alteração no interior de edifícios não classificados ou suas fracções que não impliquem modificações da estrutura resistente dos edifícios, das cérceas, das fachadas e da forma dos telhados.

  As obras de reconstrução, ampliação, alteração ou demolição de edifícios classificados ou em vias de classificação e as obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração ou demolição de edifícios situados em zona de protecção de imóvel classificado ou em vias de classificação ou em áreas sujeitas a servidão administrativa ou restrição de utilidade pública;

 A alteração da utilização de edifícios ou suas fracções em área não abrangida por operação de loteamento ou plano municipal de ordenamento do território, quando a mesma não tenha sido precedida da realização de obras sujeitas a licença ou autorização administrativas.

Compete ao presidente da câmara municipal promover a consulta às entidades que, nos termos da lei, devam emitir parecer, autorização ou aprovação relativamente às operações urbanísticas sujeitas a licenciamento.

Obedece ao procedimento regulado na presente subsecção a apreciação dos pedidos relativos às operações urbanísticas:

As operações de loteamento em área abrangida por plano de pormenor;

As obras de urbanização e os trabalhos de remodelação de terrenos em área abrangida por operação de loteamento;

As obras de construção, de ampliação ou de alteração em área abrangida por operação de loteamento, plano de pormenor ou em área urbana consolidada como tal identificada em plano municipal de ordenamento do território para a qual não seja necessária a fixação de novos parâmetros urbanísticos, obras de alteração no interior de edifícios não classificados ou suas fracções que não impliquem modificações da estrutura resistente dos edifícios, das cérceas, das fachadas e da forma dos telhados.

As obras de reconstrução, salvo, obras de ampliação, de edifícios situados em zona de protecção de imóvel classificado ou em vias de classificação ou em áreas sujeitas a servidão administrativa ou restrição de utilidade pública;

As obras de demolição de edificações existentes que não se encontrem previstas em licença ou autorização de obras de reconstrução, salvo em edifícios classificados ou em vias de classificação e situados em zona de protecção de imóvel classificado ou em vias de classificação ou em áreas sujeitas a servidão administrativa ou restrição de utilidade pública;

A utilização de edifícios ou suas fracções, bem como as alterações à mesma que não se encontrem previstas na alteração da utilização de edifícios ou suas fracções em área não abrangida por operação de loteamento ou plano municipal de ordenamento do território, quando a mesma não tenha sido precedida da realização de obras sujeitas a licença ou autorização administrativas;

As demais operações urbanísticas que não estejam isentas ou dispensadas de licença ou autorização, nos termos do presente diploma. Bem como as obras de edificação ou demolição que, pela sua natureza, dimensão ou localização, tenham escassa relevância urbanística.

A Propriedade Horizontal é o regime aplicável aos prédios urbanos edificados, em que cada proprietário detém a propriedade da sua fração autónoma e a compropriedade das partes comuns do edifício onde se integra a fração, na exata proporção desta última.

Enquadramento Júridico:

Portaria n.° 1167/2010, de 10 de Novembro »»

Aplica à constituição de propriedade horizontal, à modificação do título constitutivo da propriedade horizontal, ao mútuo de demais contratos de crédito e de financiamento, com hipoteca, com ou sem fiança, o procedimento especial de transmissão, oneração e registo imediato de prédios em atendimento presencial único.

Decreto-Lei n.° 268/94, de 25 de Outubro »»

Estabelece normas regulamentares do regime da propriedade horizontal.

Decreto-Lei n.° 267/94, de 25 de Outubro »»

Altera o regime da propriedade horizontal constante do Código Civil e o Código do Registo Predial.

Os projetos de especialidades contemplam as especificações técnicas necessárias à construção de edifícios e/ou instalação de equipamentos diversos, tais como, rede de águas residuais e pluviais, sistemas de ventilação, exaustão de fumos e de climatização, etc.

Os projetos de especialidades devem ser entregues no âmbito do licenciamento ou comunicação prévia de obras de edificação e demolição e diferem em função do tipo de obra a executar.

Tipos de projetos de especialidades

• Projeto acústico

• Projeto de águas pluviais

• Projeto de alimentação e distribuição de energia elétrica e projeto de instalação de gás, quando exigível

• Projeto de arranjos exteriores

• Projeto de comportamento térmico

• Projeto de demolição com ou sem contenção de fachada

• Projeto de estabilidade que inclua o projeto de escavação e contenção periférica

• Projeto de instalações telefónicas e de telecomunicações

• Projeto de instalações eletromecânicas, incluindo as de transporte de pessoas e/ou mercadorias

• Projeto de recolha de resíduos sólidos

• Projeto de redes prediais de água e esgotos

• Projeto/ficha de segurança contra incêndio em edifícios

• Projeto de ventilação, exaustão de fumos e de climatização

Cada projeto de especialidade deve ser organizado autonomamente, devendo ser todos entregues em simultâneo.

Sempre que a realização da operação urbanística implique a ocupação de via pública, o respetivo plano deve ser apresentado em simultâneo com os projetos de especialidades.

O momento de apresentação dos mesmos difere consoante a natureza do pedido:

• no caso de licenciamento: podem ser entregues em simultâneo com o projeto de arquitetura (juntamente com o requerimento inicial) ou no prazo de seis meses a contar da data da notificação de aprovação do mesmo. Este prazo pode ser prorrogado por mais três meses, mediante requerimento fundamentado do interessado, que deverá ser entregue antes do termo do período inicial de seis meses.

• no caso de comunicação prévia: devem ser entregues em simultâneo com o projeto de arquitetura (juntamente com a comunicação inicial).

Prorrogação do prazo para entrega dos projetos de especialidades

Corresponde à apresentação de um pedido de prolongamento do prazo de seis meses, inicialmente concedido para o efeito, no licenciamento de obras de edificação e demolição.

Este prazo pode ser prorrogado uma única vez, pelo período máximo de três meses, mediante requerimento fundamentado do interessado, que deverá ser entregue antes do termo do período inicial de seis meses.

Tem por objecto a definição das condições de acessibilidade a satisfazer no projecto e na construção de espaços públicos, equipamentos colectivos e edifícios públicos e habitacionais. São aprovadas as normas técnicas a que devem obedecer os edifícios, equipamentos e infra-estruturas abrangidos, que se publicam no anexo ao presente decreto-lei e que dele faz parte integrante.  Mantém-se o símbolo internacional de acessibilidade, que consiste numa placa com uma figura em branco sobre um fundo azul, em tinta reflectora, especificada em decreto-lei, a qual é obtida junto das entidades licenciadoras. 

Decreto-Lei n.º 163/2006 de 8 de Agosto 

A promoção da acessibilidade constitui um elemento fundamental na qualidade de vida das pessoas, sendo um meio imprescindível para o exercício dos direitos que são conferidos a qualquer membro de uma sociedade democrática, contribuindo decisivamente para um maior reforço dos laços sociais, para uma maior participação cívica de todos aqueles que a integram e, consequentemente, para um crescente aprofundamento da solidariedade no Estado social de direito.

 Do conjunto das pessoas com necessidades especiais fazem parte pessoas com mobilidade condicionada, isto é, pessoas em cadeiras de rodas, pessoas incapazes de andar ou que não conseguem percorrer grandes distâncias, pessoas com dificuldades sensoriais, tais como as pessoas cegas ou surdas, e ainda aquelas que, em virtude do seu percurso de vida, se apresentam transitoriamente condicionadas, como as grávidas, as crianças e os idosos.

A licença de utilização prevista na lei, destina-se a verificar a conformidade do uso previsto com as normas legais e regulamentares que lhe são aplicáveis e a idoneidade do edifício ou sua fracção autónoma para o fim a que se destina.

A autorização de utilização prevista na lei, destina-se a verificar a conformidade da obra concluída com o projecto aprovado e com as condições do licenciamento ou autorização.

O licenciamento de operação de loteamento que se realize em área não abrangida por qualquer plano municipal de ordenamento do território está sujeito a parecer prévio favorável da comissão de coordenação regional.

Implica em caso geral ter áreas para espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas e equipamentos; pode também ser necessário a atribuição de Cedências a favor público.

A gestão das infra-estruturas e dos espaços verdes e de utilização colectiva pode ser confiada a moradores ou a grupos de moradores das zonas loteadas e urbanizadas, mediante a celebração com o município de acordos de cooperação ou de contratos de concessão do domínio municipal.

No âmbito das Execução de instrumentos de planeamento territorial e outros instrumentos urbanísticos, as condições da licença ou autorização de operação de loteamento podem ser alteradas por iniciativa da câmara municipal, desde que tal alteração se mostre necessária à execução de plano municipal de ordenamento do território, plano especial de ordenamento do território, área de desenvolvimento urbano prioritário, área de construção prioritária ou área crítica de recuperação e reconversão urbanística.

O fraccionamento de prédios rústicos aplica-se o disposto nos Decretos-Leis n.os 384/88, de 25 de Outubro, e 103/90, de 22 de Março, com revisão prevista na lei em vigor.

Patologia da Construção - Estudo das anomalias das construções, dos seus elementos ou dos seus materiais.

Anomalia - Redução do desempenho previsto.

Degradação - Alteração progressiva do estado das construções que pode conduzir à ocorrência de anomalias.

Inoperacionalidade - Estado das construções que deixam de satisfazer às exigências de desempenho.

Envelhecimento - Redução do desempenho que ocorre gradualmente no tempo, em condições normais de utilização.

Tempo de vida útil - Período de vida durante o qual as construções mantêm desempenho compatível com as exigências estabelecidas, sem necessidade de intervenções para além da sua manutenção.

Sintoma - Forma de manifestação de degradação ou anomalias.

Diagnóstico - Processo de identificação duma anomalia com base nos respectivos sintomas.

Reabilitação - Intervenção destinada a proporcionar desempenho compatível com as exigências ou condicionalismos actuais.

Requalificação - Avaliação ou intervenção destinadas a proporcionarem desempenho adequado, em consequência de redefinição de funções, de exigências funcionais, de utilização ou de ocupação.

Beneficiação ou Reforço - Reabilitação destinada a proporcionar desempenho superior ao inicial.

Reparação - Intervenção destinada a corrigir anomalias.

Demolição - Destruição planeada das construções ou parte delas.

Reconstrução - Acção de reedificar construções ou parte delas, que se encontrem destruídas ou em risco de destruição.

Manutenção ou Conservação - Intervenção periódica destinada à prevenção ou à correcção de pequenas degradações das construções para que estas atinjam o seu tempo de vida útil, sem perda de desempenho.

Limpeza - Intervenção destinada a remover a sujidade ou materiais indesejáveis depositados na superfície das construções.

RJUE - Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação.

RGEU - Regulamento geral das edificações urbanas.

PDM - Plano Director Municipal.

Cota de soleira - A cota de soleira é a cota altimétrica do piso da entrada principal do edifício. 

Alpendre Termo para definir telheiro. 

Altimetria / hipsometria Representação da morfologia do terreno, através das suas cotas verticais. 

Anteprojecto - Peças desenhadas e escritas, que serem de primeiro estudo sobre uma obra criando as primeiras estimativas de custos. 

Cércea - Designação do limite da altura de um edifício para uma rua; também define uma bitola ou molde para marcar os cortes nas peças de cantaria.

Destaque - 

Emparcelar - Acto de dividir um terreno em parcelas, lotear. 

Estimativa - Cálculo inicial de custos de uma obra. 

Livro de obra - Livro onde os directores de obra devem registar as visitas, as ocorrências e as ordens emanadas ao longo das obras. 

Medição - Acto de medir e determinar quantidades de material, mão de obra e máquinas a aplicar em determinada obra. 

Memória descritiva - Documento que contém todas as explicações detalhadas, apresentando justificações e soluções para a execução de uma determinada construção. 

Reconstrução - Termo que define a operação de construir de novo algo irrecuperável.