En bostadsrätt är vad den heter, det är helt enkelt rättigheten att bo i en bostad som ägs av en bostadsrättsförening. Föreningen i sin tur är en eknomisk förening, vars huvudsakliga uppgift är att utan tidsbegränsning upplåta föreningens lägenheter till medlemmarna. Att bo i bostadsrätt har många fördelar jämfört med att bo i hyresrätt eller äga sin bostad själv. Som bostadsrättshavare har du nyttjanderätt till din lägenhet på obegränsad tid och du har själv ansvaret för att vårda din lägenhet.
Det yttersta beslutande organet är medlemsstämman.
Föreningens medlemmar väljer en styrelse som ansvarar för förvaltningen. Föreningen har stadgar som reglerar föreningens och styrelsens arbete. Föreningar i nyproducerade bostadshus har också en ekonomisk plan som ligger till grund för verksamheten.
Styrelsen har till uppgift att förvalta föreningen och dess egendom. Dess uppgift är att svara för bostadsrättsföreningens administration, som bl.a. omfattar att genomföra styrelsemöte och föreningsstämmor, att teckna erforderliga avtal för projektets förverkligande och att handla upp teknisk och ekonomisk förvaltning.
Föreningens stadgar
Bostadsrättslagen (Svensk Författningssamling, SFS, 1991:614)
Lagen om ekonomiska föreningar (FSF 1987:667)
Bostadsrättsförordningen (SFS 1991:630)
Förordning om ekonomiska föreningar (SFS 1987:978)
Lag om fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (SFS 1982:352)
Skattelagstiftningen som också innehåller vissa särbestämmelser för bostadsrättsföreningar.
Vem som bestämmer i en bostadsrättsförening beror på vad frågan gäller och framgår av föreningens stadgar. Vissa beslut fattar föreningens styrelse och andra frågor måste avgöras av föreningsstämman. Stämman är föreningens högsta beslutande organ. Medlemmarna i föreningen har rätt att delta i stämman. På stämman ska bland annat beslutas om fastställandes av resultat- och balansräkning och ansvarsfrihet för styrelsen. Stämman utser normalt också styrelse och revisor. Stämman beslutar också om väsentliga förändringar som gäller föreningens fastighet.
På föreningsstämman har varje medlem en röst. Om flera medlemmar har en bostadsrätt tillsammans får de tillsammans en röst. Detta gäller under förutsättning att något annat inte angivits i stadgarna. Styrelsen är föreningens verkställande organ. Styrelsen, som ansvarar för förvaltningen, beslutar bland annat om årsavgifter, antagandet av medlemmar och uppsägning av bostadsrättshavare när nyttjanderätten till en lägenhet har förverkats.
Du bestämmer i princip själv över din lägenhet och den mark som eventuellt ingår i upplåtelsen och du ansvarar för skötsel och underhåll av såväl lägenhet som mark. För att göra en ”väsentlig” ändring i lägenheten måste du emellertid ha styrelsens tillstånd. På mark som ingår i upplåtelsen får arrangemang av permanent natur endast utföras om så sker i enlighet med styrelsens anvisningar eller efter styrelsens godkännande, vilket ofta lämnas först sedan berörda grannar lämnat sitt medgivande.
Bostadsrättshavare säger ofta att de äger sin lägenhet, vilket inte är formellt rätt. Det är föreningen som äger huset och som har upplåtit lägenheten med bostadsrätt. Bostadsrättshavaren innehar nyttjanderätten till lägenheten, vilken gäller utan tidsbegränsning.
Bostadsrätten kan överlåtas, det vill säga den kan säljas till ny köpare. Man säljer således inte lägenheten, utan endast nyttjanderätten till lägenheten. Bostaden kan övergå till annan även på andra sätt, till exempel genom arv, bodelning, gåva och byte.
Vid försäljning bestäms priset av säljare och köpare. Som de flesta andra marknader bestäms priset av tillgång och efterfrågan. Avtal om köp, byte och gåva av bostadsrätt måste vara skriftligt och undertecknas av säljare och köpare. Det skall även innehålla uppgift om lägenhet och pris. Avtalet är annars ogiltigt. Den som fått bostadsrätten överlåten på sig måste emellertid godkännas som medlem i föreningen av styrelsen för att kunna tillträda och disponera över lägenheten.
Den som förvärvar en bostadsrätt genom till exempel köp har inte alltid pengar till hela köpeskillingen. Köparen kan då låna pengar hos en bank eller annat kreditinstitut till den del av köpeskillingen som köparen inte kan eller vill finansiera själv. Bostadsrätten fungerar som säkerhet för lånet genom att den pantsätts. Pantsättning sker genom att köparen/låntagaren skriver på en panthandling hos banken, som underrättar föreningen om att pantsättning skett. Föreningen skall notera pantsättningen i sin lägenhetsförteckning.
Innan lägenheterna upplåts med bostadsrätt upprättar styrelsen en ekonomisk plan för bostadsrättsföreningen. Den ekonomiska planen granskas av utomstående intygsgivare som erhållit behörighet av Boverket, för att säkerställa att planen vilar på tillförlitliga grunder. Den ekonomiska planen är bland annat en typ av budget som visar föreningens intäkter och kostnader det första året. Planen skall numera också innehålla en ekonomisk prognos samt en känslighetsanalys, där effekten av variationer i ränta och inflation under ett antal år redovisas.
Det är styrelsens ansvar att revidera den ekonomiska planen i den mån väsentliga förändringar skulle förekomma sedan planen upprättats och registrerats. I den ekonomiska planen görs en beräkningar av anskaffningskostnaden för föreningens hus. Den slutgiltiga anskaffnings-kostnaden kan fastställas först efter att byggandet slutförts. Finansieringen av den slutgiltiga anskaffningskostnaden sker dels med lån som föreningen tar upp, dels med de insatser som bostadsrättshavarna betalar till föreningen.
Insatserna utgör tillsammans föreningens egna kapital. I den ekonomiska planen beräknas kapitalkostnaderna, det vill säga lånens räntor och amorteringar. En beräkning av de årliga kostnaderna av driften ingår även i den ekonomiska planen. Beroende på projektets karaktär kan detta omfatta fastighetsskötsel, renhållning, snöröjning, el, vattenförbrukning, uppvärmning, administration och försäkringar. Värdet av det arbete som bostadsrättshavarna själva gör ingår inte i den ekonomiska planens driftkostnader.
I enlighet med vad stadgarna föreskriver avsätter föreningen varje år pengar till en fond för framtida underhåll av fastigheten. Dessa avsättningar redovisas också i den ekonomiska planen. Förr förekom det ofta att pengar också avsattes till en fond för respektive lägenhets underhåll (inre fond) men detta är numera mycket ovanligt för nybildade föreningar.
Summan av ovan nämnda kostnader minskat med eventuella räntebidrag och övriga intäkter ska täckas av de årsavgifter som bostadsrättshavarna betalar.
Insatserna för respektive lägenhet framgår av den ekonomiska planen. Insatsen betalas till föreningen av den förste bostadsrättshavaren i respektive lägenhet. Vid överlåtelse betalas ingen insats utan en köpeskilling till den som säljer bostadsrätten.
Upplåtelseavgift för respektive lägenhet framgår av den ekonomiska planen. Vidare kommer eventuella tillval att tas ut som en upplåtelseavgift.
Årsavgifterna ska täcka föreningens årliga kostnader bestående av drift- och kapitalkostnader samt avsättningar. De bestäms av styrelsen, som då också har att ta hänsyn till den bedömda långsiktiga kostnadsutvecklingen för föreningen. Årsavgifterna fördelas i enlighet med andelstalen för lägenheterna, och utifrån konsumtion vad gäller varmvatten, kallvatten och el samt för trippleplay fördelat på antal lägenheter enligt de grunder som finns i stadgarna.
Överlåtelseavgift är en administrationsavgift som föreningen tar ut för extra kostnader och administrativt arbete vid överlåtelse av en bostadsrätt. Avgiften är 2,5% av basbeloppet.
Pantsättningsavgift är också en administrationsavgift som föreningen tar ut för administrativt merarbete i samband med att en pantsättning av en bostadsrättslägenhet meddelas till föreningen. Avgiften är 1% av basbeloppet. Dock utgår inte pantsättningsavgift vid upplåtelse.
föreningens stadgar
bostadsrättslagen (Svensk Författningssamling, SFS, 1991:614)
lagen om ekonomiska föreningar (SFS 1987:667)
bostadsrättsförordningen (SFS 1991:630)
förordning om ekonomisk föreningar (SFS 1987:978)
lag om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt (SFS 1982:352)
skattelagstiftningen som också innehåller vissa särbestämmelser för bostadsrättsföreningar
Föreningen har en garanti från Totalentreprenören gällande huset och alla delar som ingår i projektet under 10 år. Det är ytterst viktigt att föreningen och dess bostadsrättshavare, boende och hyresgäster följer alla föreskrifter om skötsel och brukande för att garantin skall gälla. Som boende är det till exempel yttersta vikt att inte göra åverkan i fasad (du får till exempel inte borra för infästning av något vid balkong/terrass) samt att hålla fasad invid balkonger och terrasser fria från snö.
Som bostadsrättshavare så disponerar du utan tidsbegränsning över din lägenhet och, tillsammans med övriga bostadsrättshavare, över gemensamma utrymmen.
Du har rätt att vara med och besluta på föreningsstämman. Du kan ha rätt till reducering av årsavgiften, frånträdande av bostadsrätten efter uppsägning och skadestånd om föreningen åsidosätter sin reparationsskyldighet eller det på annat sätt genom föreningen s vållande uppstår hinder eller men i nyttjanderätten.
Du kan också ha rätten till självhjälp att till exempel reparera på föreningens bekostnad om den brister i underhållsskyldigheten. Du kan vidare ha rätt att efter uppsägning frånträda bostadsrätten om beslut har fattats om väsentlig avgiftshöjning och om frånträdet inte är oskäligt mot föreningen eller dess medlemmar. Föreningen skall då betala skälig ersättning för bostadsrätten.
Årsavgiften eller som man i praktiken ofta säger, månadsavgiften, måste betalas senast på angivna förfallodagar. Om du tillträtt lägenheten och dröjer med att betala månadsavgiften mer än en vecka efter förfallodagen anses nyttjanderätten till lägenheten vara förverkad. Föreningen är då berättigad att säga upp dig för avflyttning. Föreningen måste inte skicka påminnelse till dig om du inte har betalat i tid.
Inre underhållet i lägenheten svarar du för. Stadgarna brukar föreskriva att bostadsrättshavaren svarar för lägenhetens golv, väggar och tak, glas och bågar i lägenhetens inner- och ytterfönster, ytter- och innerdörrar samt kakel, sanitetsporslin och köksutrustning samt ledningar och övriga installationer i lägenheten. Av praktiska och estetiska skäl brukar dock föreningen svara för underhåll av utsidor av dörrar och fönsterbågar.
Du är skyldig att på egen bekostnad vårda lägenheten och hålla den i gott skick. Detsamma gäller även den mark som eventuellt ingår i upplåtelsen. Sundhet, ordning och skick måste iakttas. Du ansvara även för att bland annat hushållsmedlemmar och gäster uppfyller dessa krav. Ordningsföreskrifter som utfärdats av föreningen måste följas.
Du som bostadsrättsinnehavare ansvarar för att teckna hemförsäkring som täcker dina tillhörigheter. Bostadsrättsföreningen har tecknat ett gemensamt bostadsrättstillägg som täcker fastigheten, så det behöver du alltså inte teckna själv.