La locazione è un contratto con il quale una parte (il locatore) permette il godimento di un bene mobile o immobile ad un’altra parte (il conduttore o locatario), per un periodo di tempo determinato o determinabile, in cambio di un corrispettivo in denaro.
Il contratto si perfeziona al momento dello scambio del consenso, senza necessità di consegna materiale della cosa ed ha effetti obbligatori (il diritto di godimento e di uso) ed è riccamente disciplinato dal codice civile e da alcune leggi specifiche.
Durata del contratto di locazione:
Il legislatore è intervenuto più volte per poter disciplinare questo aspetto, stabilendo ad esempio che la locazione non possa superare i trent’anni. Non è prescritta però alcuna durata minima, con la conseguenza che viene lasciata alle parti ogni determinazione al riguardo.
La durata del contratto viene generalmente stabilita dalle diverse leggi speciali che sono state emanate in materia: ad esempio 4 anni per i contratti ad uso abitativo, 6 anni per i contratti ad “uso diverso” e 9 anni per uso alberghiero, così come per quanto concerne i termini di rinnovo (come ad esempio 4+4 per i contratti ad uso abitativo o 3+2).
Sfratto:
Lo sfratto è una procedura giudiziaria che consente al proprietario di rientrare in possesso di un immobile locato nel caso in cui l’inquilino non lasci spontaneamente l’abitazione nel caso di finita locazione o nel caso di morosità del conduttore (mancato pagamento dei canoni per un dato periodo di tempo). La procedura di convalida dello sfratto è abbastanza veloce ed ha costi contenuti ed avviene attraverso un’ordinanza emessa dal Giudice che funge da titolo esecutivo per l’avvio dell’azione forzata di rilascio dell’immobile.
I passaggi dell'azione forzata sono:
La notifica di un atto di precetto (intimazione formale che dà all’inquilino un ultimo termine di 10 giorni per lasciare l’immobile);
L'avviso di rilascio: scaduti i 10 giorni, si richiede la notifica dell'avviso che fissa la data del primo accesso dell'Ufficiale Giudiziario presso l’immobile. Durante questo accesso, l’Ufficiale avverte l’inquilino dell’inizio della procedura di rilascio e raccoglie informazioni sul nucleo familiare per valutare eventuali difficoltà nel prosieguo della procedura;
Gli Accessi Successivi con l'intervento della Forza Pubblica: Se l’inquilino non libera l’immobile spontaneamente al primo accesso, vengono programmati accessi successivi. In caso di resistenza, si richiede l’intervento delle forze dell’ordine, ed eventualmente di un fabbro per cambiare la serratura. Una volta liberata l’abitazione, le chiavi vengono consegnate al proprietario, che rientra nel pieno possesso della proprietà.