מגרשים למכירה  בחיפה

בדיקות לפני רכישת המגרש

• זכויות במגרש המיועד לקנייה או לחכירה: פרטי או מנהל מקרקעי ישראל. בנסח ניתן לבדוק אם לא חלים שעבודים או עיקולים שונים, הערות אזהרה על המגרש.

• בדיקה תכנונית – בתב"ע (תוכנית בנין עיר) ניתן לבדוק את יעוד הקרקע, זכויות בניה, מספר יחידות, גודל כל יחידה, מספר קומות, גובה הבניין, מה התכסית, מספר חניות מקורה או על המגרש, גגות, שטח עיקרי לבניה, שטחי שרות, שטח לחניה מקורה, שטחים למדרגות, מרפסות, וכ"ד את התב"ע ניתן למצוא ברשת האינטרנט , באתר של מינהל מקרקעי ישראל וכן להגיע ועדה המקומית בעירייה או במועצה המקומית.
  https://land.gov.il/Planning/Pages/Taba.aspx

הערות : אחוזי הבניה : מותרים הם האחוז המותר לבניה מתוך כל השטח של המגרש. כלומר, היחס בין השטח הכולל לשטח עליו ניתן לבנות בפועל.

        תכסית : אותו חלק של המגרש שעליו עומד המבנה , לדוגמה תכסית של 45 אחוז פירוש שהמבנה מכסה 45 אחוזים משטח המגרש.

• צורת המגרש , לצורת המגרש יש משמעות גדולה ביותר, לכל מגרש מוגדר מה קווי הבניין, אלו הם קווי המסגרת שרק בתוכם ניתן לתכנן ולבנות את הבית, ניתן בקש הקלה של מקסימום 10 אחוז, ברוב המקרים (למעט מגרשים שצוין בתב"ע שהחזית היא בקו אפס) ניתן לתכנן ולבנות את הבית שהמבנה עצמו רחוק כמה מטרים מגבולות המגרש. למשל בתב"ע מסוימת יכולים לקבוע שאתם יכולים לבנות את הבית עצמו 5 מטר מגבול הקדמי של המגרש ומאחורה מגבול מגרש השכן 5 מטר ומהצדדים 3.50 מטר... כול מה שנותר לכם לבנות זו אותה " קובייה " שנותרה באמצע, דבר שיוצר מגבלה במיוחד במגרשים צרים או מגרשים לא סימטריים.
  
  
  

• מה התוכניות לגבי השטחים הסמוכים למגרש והקרקעות אשר גובלות עמו. זאת כדי לדעת מה מתוכנן בעתיד להבנות, אולי  ייבנה קנין, חניון, מרכז מסחרי, בניין רב קומות או כביש מהיר, תחנת שאיבת מים, גן ילדים, מבנה ציבור, מערכת טרנספורמציה של חברת חשמל, שישנו את האזור לטובה או רעה.
  
  
  

• מהי הטופוגרפיה של המגרש ?
  טופוגרפית המגרש תשפיע מאד על העלויות הפיתוח ועלויות הבניה' מגרש ללא בעיות קל יותר לבנות עליו וזול יותר לבנות עליו את הבית מאשר מגרש עם שיפועים, צורות שונות ומשונות, גבהים שונים ועוד, באם המגרשים הסמוכים לא באותו גובה, חובה לבנות קירות תומכים גבוהים עם מגרשים הסמוכים, הדבר עשוי לעלות עשרות אלפי שקלים.
  
  סוג הקרקע ?
  לנסות לדעת מה המצב מתחת לפני הקרקע, האם יש סלעים ?  חול ים ? מים ? דברים אלה יעלו את עלויות הפיתוח והבניה משמעותית מאחר ונצטרך למשל, מכונות קידוח גדולות יותר שעלותן משמעותית ופינוי סלעים במידה ומדובר בקרקע עם סלעים. במידה ובקרקע יש מים נצטרך לבצע את הכלונסאות עם בטון מיוחד למים ( בנטונייט ) שעלותו עשרות אלפי שקלים. האם יש בקרקע חול ים ואז נצטרך מכונות קידוח ייחודיות.
  
  
  

• ביקור במגרש ובסביבתו – להגיע בשעות שונות של היום ולבחון את תנועת הרכבים בעיקר בשעות היציאה לעבודה וחזרה, האם יש פקקים אות התחבורה זורמת , נגישות לתחבורה ציבורית, רעשים ממבנים סמוכים, ריחות, שפכים, גינון , רמת התנועה בכביש הסמוך ועוד, יש לבדוק האם המגרש בקרבת כביש או צומת ? האם יש אנטנה סלולרית בסביבה ? האם המגרש קרוב למטרד רעש ו/או ריח ? האם יש קו מתח גבוהה בקרבת המגרש ? האם עובר או עתיד לעבור קו גז /דלק בקרבת המגרש ? באם המגרש נמצא בשיפוע ביחס לשכונה, האם מתוכננת תעלה שתעצור את זרימת המים לכיוון המגרש ?
  
  

• הפתעות לא נעימות ויקרות :
  יש לבדוק שבמגרש לא מצאו תגליות ארכיאולוגיות ואם כן מה התנאים ביחס אליהם. ייתכן מאוד שאתם תצטרכו לממן את הפינוי שלהם.
  
  לבדוק שאין עצים במגרש שלכם ואם כן מה תנאי התב"ע ביחס אליהם. ייתכן מאוד שאתם תצטרכו לממן את הפינוי ו \ או להתמודד עם הריצות שכרוכות בהוצאת העצים והעברתם למקום אחר מול הרשויות השונות.
  
  

•  תשלומים שיש לקחת בחשבון :
  מס רכישה בגובה 6% מעלות הקרקע ו-6% מעלות הפיתוח בפועל.
  היטל השבחה לועדה המקומית אם נדרש.

היטל פיתוח בגין תשתיות כגון כבישים ומערכות תשתית.

היטל בניה לפי שטח בנוי ,לועדה המקומית.

היטל מים לחברות המים.

במידה ונטלתם משכנתא לטובת רכישת המגרש, יהיה עליכם לשלם עמלה של כמה מאות שקלים עבור רישום משכון, לשלם כ-3,000 שקלים ליועץ משכנתאות אם תזדקקו לשירותיו, עורך דין להעברת המגרש בטאבו, ביטוח חיים משכנתא וכמובן ריביות משכנתא לכל אורך תקופת ההחזר.