Par Christophe BUFFET Avocat spécialiste en droit immobilier
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Ce site a pour objet de décrire le droit des servitudes.
Qu'est ce qu'une servitude ?
Selon le code civil : une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire (article 637 du code civil).
Ce site ne traite que des servitudes civiles régies par le code civil, et n'aborde pas la questions des servitudes d'utilité publique ou des servitudes d'urbanisme (pour des articles sur le droit de l'urbanisme, voyez le blog de droit immobilieret de l'urbanisme BDIDU).
Quelques principes de base :
1. La servitude n'établit aucune prééminence d'un héritage sur l'autre.
Cela signifie que la servitude n'a pas pour effet de hiérarchiser les fonds entre eux.
2. Les servitudes ne sont pas dues de personnes à personnes mais de fonds à fonds : les rédacteurs du code civil ont voulu rappeler l'abolition de la féodalité.
3. Les servitudes ne s'appliquent qu'entre fonds immobiliers, "pour l'usage des bâtiments, ou pour celui des fonds de terre" selon l'article 687 du code civil.
4. Les servitudes sont attachées aux fonds qu'elles grèvent et aux fonds qui en bénéficient: elles en sont l'accessoire.
En particulier elles sont transmises avec la propriété du fonds :
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 12 août 1988), que les époux Y... ont vendu le 10 mai 1972 à M. d'Onofrio une parcelle de terrain au bénéfice de laquelle a été instituée dans l'acte de vente une servitude de passage " par tous temps et par tous modes " sur une parcelle demeurée la propriété des vendeurs ; que cette dernière parcelle a été vendue à M. X... par les époux Y..., selon acte du 11 août 1972 qui a précisé que la servitude en faveur du fonds de M. d'Onofrio devait avoir une largeur suffisante pour permettre le croisement de deux véhicules et que les frais d'entretien du chemin seront supportés, à raison d'un tiers chacun, par les époux Y..., les époux d'Onofrio et les époux X... ; que M. d'Onofrio a assigné M. X... pour obtenir l'élargissement du passage ; que M. X... a formé une demande reconventionnelle en paiement de frais d'entretien du chemin ;
Vu l'article 637 du Code civil ;
Attendu qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage etl'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ;
Attendu que, pour débouter M. d'Onofrio de sa demande tendant à mettre le chemin de servitude en conformité avec les prescriptions de largeur portées dans l'acte de vente des époux Y... à M. X..., l'arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que M. d'Onofrio, qui n'est pas partie à cet acte, n'a aucun titre justificatif de sa demande ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la servitude étant un droit attaché aux deux fonds entre lesquels il a été constitué en quelques mains que l'un ou l'autre passe, le propriétaire d'un fonds peut se prévaloir, pour établir l'existence ou la consistance de la servitude dont bénéficie son héritage, du titre du fonds servant, même si le titulaire du fonds dominant n'y a pas été partie, la cour d'appel a violé le texte susvisé".
5. Une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété :
"Vu l'article 544 du Code civil, ensemble l'article 637 de ce Code ;
Attendu que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ; qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 21 octobre 1997) que les consorts Y..., propriétaires d'un terrain, portant plusieurs bâtiments, ont vendu, après division parcellaire, à la société Toutes transactions immobilières (TTI), le 13 septembre 1988, le lot B, 21, rue Fabre-d'Eglantine et le 9 juillet 1990 le lot A, ... ; que la société TTI a revendu le lot B à la société immobilière Bust, puis le lot A à la société Natiocrédibail-Sicomi (Natiocrédibail) ; que celle-ci et la société Leva, constructeur d'un nouvel immeuble sur le terrain correspondant au lot A, ont assigné la société Immobilière Bust et le syndicat des copropriétaires du 21, rue Fabre-d'Eglantine, pour faire juger que l'enclave, dans le lot A, d'un petit local avec cabinet d'aisances attaché au lot n° 51 du lot B, était leur propriété et obtenir, avec la suppression de l'empiétement, la libération de ce local et la réparation de leur préjudice ; que la société Immobilière Bust a assigné la société Cabinet Fabre-d'Eglantine, cessionnaire d'un bail consenti par les consorts Y... en 1985 et occupant à ce titre le lot n° 51 du lot B, ainsi que la société TTI ; que les instances ont été jointes ;
Attendu que pour dire que la société Immobilière Bust dispose d'un droit de jouissance sur la parcelle, portant le cabinet d'aisances litigieux, propriété de la société Natiocrédibail, et que le bail consenti à la société Cabinet Fabre-d'Eglantine incluant ce local est opposable à la société Natiocrédibail, l'arrêt retient que l'empiétement reproché, continu et apparent, antérieur à la division parcellaire et maintenu en l'état par les auteurs communs des deux lots, relève d'une servitude de père de famille, de l'auteur commun, de droit exclusif de jouissance grevant le lot A au profit du lot B, de l'enclave incorporée dans les locaux commerciaux du lot B donnés à bail par l'auteur et qui revêt un caractère définitif compte tenu de la configuration des lieux antérieurement murés et hermétiques du côté du fonds servant et ouverts et accessibles seulement du côté du fonds dominant à partir du lot auquel la servitude est attachée ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété, la cour d'appel a violé les textes susvisés."
6. L'action en justice de celui qui revendique une servitude à son profit est appelée action confessoire, celle de celui qui veut dénier l'existence d'une telle servitude est dite action négatoire.
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Le droit des servitudes fleure bon la France rurale du XIXe siècle : les illustrations sont donc des peintures de l'Ecole de Barbizon.