RUIMTELIJKE PLANNING
40. Vijver van Essenbeek: stand van zaken - mogelijke ontwikkelingen
Het College,
Aanleiding en doel
Naar aanleiding van het arrest van de Raad van State van 7 oktober 2013 aangaande de aanvraag voor de stedenbouwkundige vergunning van 13 eengezinswoningen langsheen de Kasteelstraat te Halle-Essenbeek vroeg de nv NJA per brief van 9 december 2013 een vergadering te beleggen omtrent deze problematiek.
De nv NJA stelt in zijn brief dat ze de intentie heeft aan de zijde van de Nijvelsesteenweg een plan in te dienen voor service-flats maar dat ze een standpunt willen kennen voor de zijde Kasteelstraat.
Op 24 februari 2014 vond deze vergadering plaats te Halle met volgende aanwezigen:
Dirk Pieters – burgemeester
Marc Picalausa – schepen
Filip Waelkens – ORG
Kristof De Cuyper – ORG RO
Korneel Ponseele – ORG RO
Dhr Egide Debremaeker – nv NJA
Mevr Nicole Debremaeker – nv NVA
Mevr Erica Rentmeester, juriste van Truyens advocaten in opdracht van nv NJA
Tijdens deze vergadering werd door de juriste van de nv NJA een overzicht gegeven van de huidige stand van zaken van de lopende juridische procedures – zie nota in bijlage. Uit dit juridisch overzicht blijkt voor de zone langsheen de Kasteelstraat op heden geen gewestplanbestemming te bestaan gezien de onwettigheid van het gewestplan op die plaats.
De minister besliste na de vernietiging van het MB tot het vergunnen van 13 woningen geen nieuwe vergunning af te leveren voor deze woningen maar het standpunt in te nemen dat de procedure dient hernomen te worden van bij de start (dus nieuw openbaar onderzoek en adviezen).
De nv NJA meldt voor de zijde langsheen de Nijvelsesteenweg een stedenbouwkundig attest ingediend te hebben voor de bouw van een assistentiewoningen en spreekt de wens uit om ook langsheen de Kasteelstraat deze functie te verwezenlijken om tot een globaal geheel te komen. In functie hiervan vraagt de nv NJA wat de visie van de stad is voor een planologische oplossing voor de zone langsheen de Kasteelstraat.
Deze nota wil ingaan op de vraag van het College van Burgemeester en Schepenen naar de opportuniteit tot het opmaken van een RUP en omtrent de invulling van de zone langsheen de Kasteelstraat.
Juridische gronden
Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening
Externe adviezen
Gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar R. Nackaert neemt per mail dd. 27.03.2014 het volgend standpunt in op de vraag of er nu een stedenbouwkundige vergunning kan afgeleverd worden verwijzend naar de wet van 1962 voor bouwwerken langs een voldoende uitgeruste weg waarbij er nog geen geldig gewestplan bestaat:
“Er zijn voor dat perceel geen stedenbouwkundige voorschriften (tenzij een paar verordeningen) maar je moet de aanvraag nog wel toetsen aan de goede ruimtelijke ordening zoals beschreven in de codex.”
Advies en motivering
1. Opportuniteit tot het opmaken van een planologisch initiatief
De zone kan opgedeeld worden in drie delen: de zone langsheen de Nijvelsesteenweg, de zone langsheen de Kasteelstraat en het achterliggende parkgebied. De opportuniteit tot het opstellen van een RUP is voor deze drie deelgebieden verschillend.
1.1. Zone parkgebied
De problematiek die zich stelt in de parkzone met daarin de vijver is niet van planologische aard maar van stedenbouwkundige – handhavingsaard.
De opmaak van een RUP zou deze zone ook als parkgebied bestemmen waarbij dezelfde regelgeving op het vlak van natuur zou gelden als in het huidige parkgebied volgens het gewestplan.
In de uitspraken van de Raad van State wordt de gewestplanbestemming van deze zone niet in vraag gesteld.
Conclusie: er is geen planologisch initiatief noodzakelijk gezien geldige gewestplanbestemming en juridische problematiek een handhavingsproblematiek betreft.
1.2. zone Nijvelsesteenweg
Hier werd recent door het college van burgemeester en schepenen op 14 februari 2014 een stedenbouwkundig attest afgeleverd voor het realiseren van assistentiewoningen langsheen de Nijvelsesteenweg – zie attest in bijlage.
In het kader van dit attest werd het advies aangevraagd aan de gewestelijk stedenbouwkundig ambtenaar die bevestigde dat deze zone gelegen is in woongebied volgens het gewestplan Halle-Vilvoorde-Asse.
Conclusie: er is geen planologisch initiatief nodig ter ontwikkeling van dit gedeelte.
1.3. zone langsheen de Kasteelstraat
In deze zone heeft de Raad van State een onwettigheid van het gewestplan vastgesteld gezien de wijziging van het ontwerp-gewestplan naar het definitief gewestplan onvoldoende gemotiveerd was. Er is op deze plaats geen geldende gewestplanbestemming van toepassing. De door de minister afgeleverde stedenbouwkundige vergunning voor de bouw van 13 woningen werd door de Raad van State vernietigd. In dit arrest wordt de onwettigheid van het gewestplan langsheen de Kasteelstraat vastgesteld
In functie van de ontwikkeling van deze zone kunnen er twee standpunten ingenomen worden:
A. Het nemen van een planologisch initiatief. Ten einde terug een planologische basis te hebben voor deze is het mogelijk voor deze zone een ruimtelijk uitvoeringsplan op te maken. De dienst ORG RO wijst er op dat dit slechts noodzakelijk is voor de zone tussen vijver en Kasteelstraat en dat in het huidige budget
ORG/RO hiervoor geen middelen voorzien zijn en dat dit niet opgenomen is in de strategische meerjarenplanning.
B. Een project ontwikkelen op basis van de stedenbouwwet en beoordelen vanuit de goede ruimtelijke ordening
De gewestelijke stedenbouwkundig ambtenaar stelde per mail dd.27.03.2014 ter zake het volgende:
Er zijn voor dat perceel geen stedenbouwkundige voorschriften (tenzij een paar verordeningen) maar je moet de aanvraag nog wel toetsen aan de goede ruimtelijke ordening zoals beschreven in de codex.
De overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening dient overeenkomstig artikel 4.3.1. §2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening te worden beoordeeld met inachtneming van de volgende beginselen:
1° het aangevraagde wordt, voor zover noodzakelijk of relevant, beoordeeld aan de hand van aandachtspunten en criteria die betrekking hebben op de functionele inpasbaarheid, de mobiliteitsimpact, de schaal, het ruimtegebruik en de bouwdichtheid, visueel-vormelijke elementen, cultuurhistorische aspecten en het bodemreliëf, en op hinderaspecten, gezondheid, gebruiksgenot en veiligheid in het algemeen, in het bijzonder met inachtneming van de doelstellingen van artikel 1.1.4; 2° het vergunningverlenende bestuursorgaan houdt bij de beoordeling van het aangevraagde rekening met de in de omgeving bestaande toestand, doch het kan ook beleidsmatig gewenste ontwikkelingen met betrekking tot de aandachtspunten, vermeld in 1°, in rekening brengen; 3° indien het aangevraagde gelegen is in een gebied dat geordend wordt door een ruimtelijk uitvoeringsplan, een gemeentelijk plan van aanleg of een verkavelingsvergunning waarvan niet op geldige wijze afgeweken wordt, en in zoverre dat plan of die vergunning voorschriften bevat die de aandachtspunten, vermeld in 1°, behandelen en regelen, worden deze voorschriften geacht de criteria van een goede ruimtelijke ordening weer te geven.
In dit beoordelingsartikel wordt expliciet verwezen naar art. 1.1.4. dat stelt:
De ruimtelijke ordening is gericht op een duurzame ruimtelijke ontwikkeling waarbij de ruimte beheerd wordt ten behoeve van de huidige generatie, zonder dat de verschillende maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen. Er wordt rekening gehouden met de ruimtelijke draagkracht, de gevolgen voor het leefmilieu en de culturele, economische, esthetische en sociale gevolgen. Op deze manier wordt gestreefd naar ruimtelijke kwaliteit.
Een afgifte van een stedenbouwkundige vergunning gemotiveerd op basis van de goede ruimtelijke ordening is mogelijk.
Conclusie:
- het planologisch initiatief is slechts nuttig om de onduidelijkheid langsheen de Kasteelstraat weg te nemen
- in de zone tussen de Kasteelstraat en de vijver kan een stedenbouwkundige vergunning afgeleverd worden die in overeenstemming is met de goede ruimtelijke ordening.
- zowel in het kader van een planologische oplossing of een oplossing via een stedenbouwkundige vergunning bestaan er verschillende beroepsmogelijkheden voor derden.
2. Invulling langs de Kasteelstraat
Tijdens de vergadering stelde NJA nv de plannen te hebben om naast de assistentiewoningen langsheen de Nijvelsesteenweg eveneens assistentiewoningen te voorzien langsheen de Kasteelstraat.
Los van het gegeven omtrent de vergunningswijze (met of zonder planologisch initiatief) werd gevraagd naar de visie van de stad ter zake. In deze kunnen volgende mogelijke standpunten ingenomen worden:
1. Het volledig vrijhouden van de zone tussen Kasteelstraat en vijver ten einde volledig zicht te geven op de vijver en dit in te richten als gemeentepark. De vijver zone zou idealiter op het moment dat deze vrij is van eventuele juridische claims stadseigendom worden en gekoppeld worden aan het achterliggend Warandegebied.
2. Een gelijkaardig standpunt innemen als het college van burgemeester en schepenen tijdens de vorige stedenbouwkundige aanvraag. De zone in te richten met eengezinswoningen met centraal ter hoogte van de Borreweg een brede opening met zicht op de vijver van Essenbeek (in dossier BH/2002/115 een 23,8 meter breed)
3. Een andere invulling geven van deze zone gelijklopend met de in het stedenbouwkundig attest opgenomen bestemming (assistentiewoningen).
Het college wordt gevraagd een standpunt in te nemen omtrent deze twee problematieken.
Budget en Meerjarenplanning
004 - Investeren in leefbaarheid en integrale veiligheid / 006 - Een ruimtelijke ordening gericht op leefbaarheid
Financieel advies en visum
Niet van toepassing
BESLUIT
Artikel 1: College van burgemeester en schepenen wenst via een stedenbouwkundige vergunning tot een oplossing komen ipv via een RUP.
Artikel 2: Er dient een intentieovereenkomst opgemaakt te worden tussen de stad en de heer Debremaeker :
- gebruik van de vijver
- openbaar karakter van de weg rond de vijver (ook in de optiek van een latere verbinding met het Warandepark)
- stad vrijwaren van kosten
- bouwvrije zone Kasteelstraat met zicht op de vijver
Artikel 3 : Overleg organiseren met de heer Debremaeker.
Artikel 4 : Uitklaren of de locatie van de vijver nog in overtreding is (zijkant).