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ou COMMENT IMPLANTER UNE SOMPTUEUSE VILLA SUR UN LOPIN DE TERRE ÉRODÉ PAR LA MER ?
...DÉCOUVREZ ICI LA METHODE DU SERVICE URBANISME DE LA MAIRIE DE CAYENNE
PREAMBULE :
L’association Maiouri Nature Guyane vient par la présente dénoncer une modification du Plan Local d'Urbanisme (PLU) de Cayenne en procédure simplifiée (EXTRAIT MODIF PLU A TELECHARGER) qui lui semble être illégale. En effet, comme le spécifie l’article L 123-13-3 du code de l’urbanisme, la procédure de modification simplifiée n'est pas autorisée lorsqu’elle risque de :
- « …réduire un espace boisé classé, une zone agricole, naturelle, ou une protection édictée en raison des risques de nuisance, de la qualité des sites, du paysage et des milieux naturels, ni comporter de graves risques de nuisances.»
- « Elle ne peut pas majorer de plus de 20% les possibilités de construire résultant dans une zone
de l'application de l'ensemble des règles du plan » (Télécharger ici le Guide de procédure simplifiée de modification du PLU)
- Or, dans l’affaire qui nous concerne, cette modification qui rend constructible une zone de 20 m de part et d'autre de la Route de Bourda (littoral ou Site Inscrit (1)) va surtout favoriser la réalisation d’un projet immobilier contre lequel notre association s’est engagée à lutter du fait de son implantation en un site naturel d’une grande valeur patrimoniale.
Ainsi, jusqu'à présent, les parcelles, BM 263 + BM 715 - BM 716 (ex-BM 264) et BM 29, rongées par l’érosion marine, ne bénéficiaient plus que d’une négligeable surface constructible. Suite à l’annulation de l’article 6 précité, ces parcelles, en « Site Inscrit » vont ainsi bénéficier d’un providentiel accroissement de leur surface constructible qui peut atteindre des proportions bien plus importantes que les 20% autorisés par le code de l'urbanisme pour les procédures simplifiées, voir permettre de rendre constructible en partie l'espace naturel (BM 263) que nous essayons de protéger.
(1) Colline de Bourda : site inscrit ? Télécharger l'Arrêté 1982 et la Fiche Sites Classée.
Par ailleurs, les règles de « notification » de la procédure simplifiée (mise à disposition du dossier au public, publication et affichage,…) ne semblent pas avoir été respectées.- Enfin, les arguments avancés pour mobiliser et convaincre les conseillers municipaux sont pour le moins fallacieux : 1 - Ainsi, sous prétexte que le Conseil Général ne respecte pas l'article 6 du PLU et donne des avis favorables en contradiction avec celui-ci, la solution de la Mairie consiste à abroger l'article ! Ne serait-il pas plus démocratique de faire un rappel à la loi à cette institution ? Comme l'a fait Maiouri Nature le 6 février2014.
2 – On justifie d'abord la suppression de l'article 6 par un discours progressiste : « Site d'une qualité paysagère, environnementale, architecturale, à préserver » mais on conclut en annonçant une raison plus pragmatique : «supprimer les risques de recours contentieux dans le cadre de l'instruction de permis de construire délivrés dans le secteur de Bourda ».
3 – On admet que la voie est étroite (la bande bitumée mesure 4 m de large sur la majorité du parcours) et on prescrit pour cette raison un bâti à l'alignement de la voie !
Rappel des faits :Le littoral de Bourda est un secteur résidentiel chargé d’histoire. Sur la route départementale du même nom, les villas se succèdent le long de la côte et il devient, pour le promeneur, quasi impossible d’apercevoir la mer du fait des hautes clôtures érigées par les riverains. A l'issue de la voie, le "chalet Préfectoral", classé au titre des Monuments historiques depuis le 24 déc. 2013.
Fort heureusement, il existe sur cette route un unique accès où le citoyen peut accéder et observer le littoral. Il s’agit d’un sentier qui serpente en sous-bois de palmiers et cocotiers. Régulièrement, des projets immobiliers ont tenté de clôturer à tout jamais cette dernière parcelle non urbanisée. Photo polissoirs sur site (gauche)
et ancien restaurant Beaurivage an tan lontan.
Or, cette petite plage est très fréquentée non seulement par les riverains, mais aussi et surtout par tous les Cayennais qui trouvent ici un lieu de repos et de convivialité, en fin de journée et le week-end. A terme, si un projet immobilier voyait le jour, c'est près de 2 km de côte qui deviendraient inaccessibles directement aux citoyens (1) mais c'est aussi la dernière parcelle susceptible de devenir à terme, une aire de repos, à mi-chemin sur le sentier côtier entre Montabo et Montravel : un point de vue remarquable sur les roches du Petit Machoiran, les ilets de Rémire, la baie de Rémire, les salines de Montjoly… De nos jours, il nous semble difficile de trouver meilleure localisation pour une telle infrastructure.Aussi, DEPUIS 2011, Maiouri Nature s’efforce de mettre en valeur auprès de la Mairie de Cayenne, le fort potentiel, pour l’intérêt général, de cet espace naturel cadastré BM 263-264. Lire à ce sujet notre premier rapport de « PROPOSITION DE PROTECTION D'UN SITE NATUREL URBAIN »En JUILLET 2013, un projet immobilier s’est dessiné et notre association avait déjà constaté à ce titre :- L’affichage de la demande de PC déposé le 22 juillet 2013, n'a été effectif que le 2 septembre, à notre injonction, soit avec 42 jours de retard, dans des circonstances épiques. Pour rappel, l'affichage du récépissé de l'avis de dépôt d'un PC au pôle Urbain réglementaire est obligatoire dans les 8 jours qui suivent son enregistrement. (voir courrier MNG-AFFICHAGE DEFECTUEUX)- Après consultation du permis de construire, nous avons pu signaler 12 observations, dont une majorité susceptible d’annuler le permis de construire. Voir actue du 23 fev 2015)Le 20 septembre 2013, peut-être grâce à notre alerte auprès de certains services instructeurs soucieux de l’ Environnement, le permis de construire fut annulé. (PV du 20/09/13) A noter, que notre principal argument était l’empiétement du projet immobilier (sur 7 m tout de même) sur la bande inconstructible de 20 m de l’axe centrale de la Route (RD4), le Conseil Général, en charge de la route, avait néanmoins donné un avis favorable (Voir COURRIER MNG /Président du CG).
Cet été, JUILLET-AOUT 2014 cette même demande de permis de construire a été a nouveau déposée en Mairie de Cayenne, sans aucune modification ou presque !
Cette fois-ci encore l’affichage légal des récépissés de demande de permis n’a pas été effectué dans les règles. Nous pouvons l’affirmer car notre veille citoyenne nous contraignant à vérifier les panneaux d’affichage publics durant l’été (période favorable pour déposer les permis épineux), nous permet d’affirmer qu’aucun récépissé n’était présent durant nos trois visites en juillet et août. Ce formulaire n’est apparu qu’en septembre, à l’issue des deux mois légaux d’instruction. (Récépissé en ligne ici)
Ce n’est pas tout : cette fois-ci, la demande a été suivie d’une révision simplifiée du PLU de Cayenne (5 sep 2014) qui annule précisément l’article 6 du PLU (inconstructibilité sur 20 m), permettant à ce projet de se réaliser fort probablement.
En d'autres termes, le Service urbanisme utilise des arguments prétendus de protection de l’environnement pour permettre la suppression d’un article du PLU qui restreint toute construction à plus de 20 m de l’axe central de la route de Bourda (Ici Ancien PLU U4). Sans demander à supprimer la précédente d’ailleurs, la nouvelle réglementation stipule désormais : « le long de la route départementale (RD4) les constructions devront être implantées à l’alignement de la voie ou en recul lorsqu’il existe ». (TÉLÉCHARGER EXTRAIT DELIB MODIF SIMPLIFIE PLU DU 5 SEPT).
Cette délibération de la Mairie va considérablement aider à la réalisation de ce projet immobilier. Mieux encore, cette modification permettra comme il est spécifié dans le procès verbal de « supprimer les risques de recours contentieux dans le cadre de l’instruction des permis délivrés dans le secteur de Bourda ». En quelques pages, on passe d'une légitimité environnementale à une argumentation purement juridique aux dépens des citoyens, eventuels candidats à la contestation.
Ainsi, alors que la Mairie et son service Environnement ont approuvé l’intérêt stratégique de cette parcelle pour l’intérêt général des citoyens, on constate qu’au contraire toute l’énergie semble plutôt mobilisée pour faciliter l’intérêt particulier.
LE PROJET IMMOBILIER : il s’agit d’une villa individuelle somptueuse avec piscine intégrée à la terrasse. Quelques éléments d’importance, selon nos relevés topographiques empiriques :
- Un remblai de plusieurs mètres cubes de roches devra être versé sur le domaine public maritime, pour permettre l’accès des véhicules au garage de l’habitation. Ces remblais avaient même commencé illégalement dans ce site Inscrit en avril 2013 et ont été stoppés suite à notre intervention. (Les photos de notre intervention)- les clôtures seront prévues sur la plage.- les murs de la villa sont envisagés à environ 2,50 m des vagues à marée haute et protégés par un muret d'un1,40 m de haut, composé de vieille latérite, érodé de manière souterraine, par endroit, jusqu'à 1,50 m de profondeur !- A l’évidence, UN ENROCHEMENT INÉVITABLE SERA ENVISAGÉ À COURT TERME PAR LE PROMOTEUR, enrochement très préjudiciable en terme de paysage et d'accès au site par les citoyens (cf. Rte des Plages), et ce, dès les premières grandes marées. - Ces enrochements, inutiles en l'absence de bâti, deviendront indispensables pour la protection du patrimoine immobilier des futurs acquéreurs.
En d'autres termes, on va créer une problématique d'érosion du littoral en un lieu qui en est exempté,
et qui le restera tant qu'on n’autorise personne à s'y implanter et enrocher la côte !
L’ÉROSION DU LITTORAL GUYANAIS : A NE PAS MANQUER : UN REPORTAGE ÉDIFIANT A VISIONNER ICI
A ce jour, le permis de construire concernant cette parcelle n’a TOUJOURS PAS ÉTÉ INSTRUIT deux mois et demi après son dépôt. Or, « le silence gardé par l’autorité administrative à l’issue du délai d’instruction légal vaut permis tacite » !!La Mairie de Cayenne voudrait-elle délivrer un permis tacite, sous la contrainte de l'avocat du promoteur ? Mise à jour du 22 janvier : le promoteur affiche un permis tacite obtenu le 15 oct. selon ses écrits sur le panneau officiel. Quant à la Mairie, 6 mois et demi après le dépôt de permis, le dossier n'a toujours pas été instruit, validé ou refusé ! Le promoteur a donc le droit de revendiquer le permis tacite.
Dans l’immédiat, l’association Maiouri Nature Guyane souhaite à la fois faire annuler cette délibération permettant cette modification du PLU non concertée (d’ici le délai légal du 5 novembre 2014) mais aussi et surtout alerter les citoyens guyanais sur la probable disparition programmée du site naturel d’accès à la plage de Bourda, pour des intérêts purement lucratifs et individuels.
Implantation du Projet immobilier
à marée haute !!! L'érosion du littoral en Guyane : une problématique toujours sans solution :
Lire sur France-Guyane du 21/01/15 sur le STABIPLAGE : un dispositif sur fonds publics sans grande efficacité
L'EROSION DU LITTORAL GUYANAIS : A NE PAS MANQUER : UN REPORTAGE ÉDIFIANT A VISIONNER ICI
ou l'on interroge les océanographes de l'IRD Cayenne et le regretté Jean Leduc (Diren) sur la loi littorale
De même, cet interview de Guyaweb d'une géographe du CNRS chargée des problématiques d'érosion du littoral :
article intitulée : LE LITTORAL EST FINI EN TERME D'ÉROSION.
SEPT 2013 : ON SE PARTAGE MÊME LES FALAISES... La BM 264, (devenue 716) falaise en bord de mer, tout juste suffisante pour accueillir quelques places de parking, pour le site présenté plus haut, a récemment fait l'objet d'une division foncière puis achat par le promoteur précité.
Quid du droit de préemption de la Mairie ou du Conservatoire du Littoral ?
A noter, que cette parcelle mesure 22 m de large au niveau de la route et 9 m au niveau de la plage.
Son acquisition par préemption, par la collectivité, lors de la vente, aurait été un moyen d’empêcher la viabilisation de ce projet contre-nature mais aussi et surtout, si ce projet immobilier devait voir le jour, cette parcelle aurait été un inespéré et pérenne corridor littoral pour permettre aux citoyens et riverains d’accéder librement à la plage (aux normes en vigueur) et même, à terme, permettre un accès par paliers aux personnes à mobilité réduite. Consultez ici la transaction foncière !
Cette transaction d'un coût de seulement 11 000 € était largement accessible pour le Conservatoire du Littoral qui a dépensé
20 fois plus pour acquérir la Réserve Trésor, sur la crête de la Montagne de Kaw, ...à près de 30 km du littoral !
(1) Il est vrai qu’il existe un autre accès, à une centaine de mètres de là, pour accéder à la plage, mais ce passage est informel, sans
véritable légitimité et étroit à son embouchure de 1,32 m. le Directeur des Services techniques à la Mairie de Cayenne, a évoqué * ce passage afin de balayer d'un revers de main nos préoccupations, en terme d'accès transversal du citoyen au littoral. C'est par là que le DGST envisage, à terme, de faire passer les futurs 100 000 habitants de l'île de Cayenne, souhaitant se rendre à la petite plage de Bourda. Gouverner c'est Prévoir ? Comment alors envisager l'accès à ce secteur maritime (2 km linéaire) si une opération de sauvetage des pompiers, en zodiac ou avec brancard par exemple, s’avérait nécessaire et urgente ? Par ailleurs, aucune possibilité de parking aux alentours de cet étroit accès. Eu égard à la fréquentation de la petite plage, il va de soi que cet étroit corridor sera fermé sous pression du voisinage, dès qu’il sera l’unique accès, car engendrant des problèmes de parking et de trouble de proximité.
Il faudrait alors comprendre que le plus grand nombre doit se satisfaire ad vitam æternam de 1,32 m de largeur pour rejoindre le domaine public maritime tandis qu'on accorderais un linéaire de 70 m pour un particulier !
Quid de l'intérêt général dans la "non-instruction" de ce permis de construire ... 6 mois et demi après son dépôt !
*(Cf. propos tenus lors de la présentation publique de la révision du Plan Local d'Urbanisme le 4 février à la Mairie de Cayenne).
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