Les principes applicables à la rescision pour lésion
La rescision pour lésion est admise en matière de vente immobilière.
Il doit donc s'agir d'une vente, et, par exemple, un contrat de crédit-bail immobilier ne peut être considéré comme une vente permettant de recourir à l'action en rescision pour lésion.
Il en sera de même dans le cas d'un apport en société, d'une donation déguisée ou d'un échange.
Dans le cadre d'une expropriation, l'action en rescision pour lésion peut être recevable si elle est relative à une vente intervenue amiablement au cours de cette procédure d'expropriation.
La vente doit porter sur un immeuble, et la rescision pour lésion ne peut donc s'appliquer à une vente mobilière.
La vente ne doit pas être une vente aléatoire, car le principe est que « l'aléa chasse la lésion ».
On notera toutefois que dans un contrat de vente en viager, si les arrérages de la rente sont inférieurs aux revenus de l'immeuble, les tribunaux considèrent que la vente peut être annulée pour absence de prix sérieux.
La rescision pour lésion n'est pas non plus applicable dans le cas d'une vente faite par autorité de justice, par exemple dans le cas d'une vente sur saisie.
L'action ne peut être engagée que par le vendeur, et non par l'acheteur.
La lésion doit excéder 7/12 de la valeur de l'immeuble.
Pour comprendre le mode de calcul, voyez les explications données sur cette page.
La valeur de l'immeuble doit être estimée au moment du contrat, et par rapport au marché.
Le montant de la TVA n'est pas pris en compte pour l'appréciation de la lésion.
Il a été jugé que si un dessous de table a été pratiqué, il ne doit pas en être tenu compte pour déterminer le prix de vente initial et le comparer avec la valeur de l'immeuble vendu.
Dans le cadre d'une vente à la suite d'une promesse unilatérale de vente, la lésion s'appréciera au jour de la réalisation de la vente.
L'action doit être engagée dans les deux ans, et ce délai n'est pas susceptible de suspension. Il est susceptible d'être interrompu.
Le point de départ du délai est le jour de la vente.
L'action peut être engagée par le vendeur même s'il a renoncé à cette action dans l'acte de vente.
La preuve de la lésion est strictement encadrée par le Code civil : c'est en deux étapes que cette épreuve est rapportée, puisque dans un premier temps, le vendeur obtient un premier jugement qui l'autorise à rapporter la preuve de la lésion, dès lors qu'il a invoqué des faits assez vraisemblables et assez graves pour faire présumer la lésion. Trois experts sont alors désignés qui donneront un avis sur l'existence de la lésion. C'est ensuite par un second jugement que le tribunal consacrera l'existence de la lésion, au regard de cette expertise mais sans être lié par elle.
Parmi les différentes méthodes d'évaluation d'un bien immobilier, les juges et les experts choisissent librement.
La valeur de l'immeuble est appréciée en tenant compte de son état et de sa valeur au moment de la vente.
Si la preuve de la lésion est établie, l'acheteur a le choix entre la rescision de la vente, c'est-à-dire son annulation d'une part et le versement au vendeur du supplément de prix d'autre part.
On notera que si l'acquéreur ne prend pas l'initiative de choisir entre les deux solutions, les juges peuvent ordonner la restitution de l'immeuble. De même, les juges peuvent ne pas tenir compte des offres de paiement du supplément de prix si le montant proposé est insuffisant.
Dans le cas de la rescision, chacune des parties récupère ce qu'elle a remis c'est-à-dire le prix pour l'acheteur et l'immeuble pour le vendeur.
Si l'acheteur choisit de payer le supplément de prix, ce supplément est calculé sur la déduction du prix total, selon le Code civil et des intérêts sont dus. Le mode de calcul du prix supplémentaire est relativement complexe.