LTP

TÓTH TAMÁS: LAKÁST, DE MIBŐL? - LAKÁSTAKARÉKPÉNZTÁRAK, KONTRA BEFEKTETÉSI ALAPOK AZ INFLÁCIÓ TÜKRÉBEN

1997

Az Országgyűlés az 1996. november 5-i ülésnapján fogadta el - közel három évig húzódó előkészítő munka után - a lakástakarékpénztárakról szóló 1996. évi CXIII. törvényt, mely idén januárban lépett hatályba. Ez azonban nem jelenthette a pénztárak betétgyűjtésének kezdetét, mivel a jogszabály az általuk köthető szerződések leírását a kormány hatáskörébe utalta. A kormányrendelet hiányában pénztárakat felügyelő Állami Pénz- és Tőkepiaci Felügyelet (ÁPTF) sem alapítási, sem működési engedélyeket nem adhatott ki. A törvény szerint ugyanis a felügyelet az engedélykérelmeket elutasíthatja, amennyiben az általános szerződési feltételek teljesíthetősége tartósan nem garantálható. Erre hivatkozva az ÁPTF-nél alaposan átvizsgálták a benyújtott szerződés tervezeteket, és végül május közepén adták ki a pénztárak működési engedélyét.

A hosszúra nyúló törvényalkotói és engedélyezési procedúra kiindulópontja az volt, hogy - támogatott előtakarékossági formában - az állam segítse a lakásmobilitást, ösztönözze a lakáscélok saját erőből történő megvalósítását elősegítő előtakarékosságot, elősegítse a lakásvagyon állományértékének megőrzését, megteremtse a lakástakarékosság zárt és elkülönült rendszerben, biztonságos keretek között, állami támogatással történő lebonyolításainak feltételeit.

Ez év májusában három lakástakarékpénztár - az OTP Lakástakarékpénztár Rt., a Fundamenta Rt. és a Lakáskassza Rt. - kezdte meg működését.

A lakáselőtakarékossági szerződést köthet a lakástakarékpénztárakkal a devizabelföldi természetes személy saját nevében, saját maga javára, vagy természetes személy az általa megnevezett, devizabelföldi természetes személy (kedvezményezett) javára, de a lakásszövetkezetek és társasházi közösségek épület-felújítási, korszerűsítési szükségleteik finanszírozásában is pénzügyi forrást jelent.

A szerződés olyan betét- és hitelszerződés, amelyben a takarékoskodó arra kötelezi magát, hogy a szerződéskor egy összegben, vagy a megtakarítási idő alatt előre meghatározott rendszerességgel egyenlő részletekben történő befizetésekkel meghatározott forintösszeget a lakástakarékpénztárnál betétként leköt, illetve elhelyez, a lakástakarékpénztár pedig kötelezettséget vállal arra, hogy a szerződésben meghatározott feltételek teljesülése esetén az üzletszabályzatban meghatározott lakáscélú kölcsönt forintban nyújtja a lakáselőtakarékoskodó, illetve a nagykorú kedvezményezett részére.

A szerződés meghatározott összegre vonatkozik, amely a lakáselőtakarékoskodó által vállalt összes betételhelyezés, a betétre jóváírt kamat, az állami támogatás, a támogatásra jóváírt kamat és a lakástakarékpénztár által folyósítandó lakáskölcsön együttes összegével egyenlő.

A szerződésben meghatározott betéti és hitelkamat mértékét, valamint a kezelési költség mértékét a szerződés időtartama alatt nem lehet módosítani, az elhelyezett betétből részösszeget kivenni nem lehet.

Lakáskölcsönt a takarékpénztár csak akkor nyújthat, ha a megtakarítási idő elérte a 4 évet és a szerződéses összeg lakáscélú felhasználásra kerül.

A lakáselőtakarékoskodó három hónapot meghaladó keresőképtelenség, katonai szolgálat, munkanélküliség esetén, vagy egyéb, az általános szerződési feltételekben rögzített fontos okból jogosult a szerződésben vállalt betételhelyezést szüneteltetni. Ez idő a megtakarítási időbe nem számít bele.

A devizabelföldi lakáselőtakarékoskodót, illetve a kedvezményezettet - legfeljebb a nyolc megtakarítási év során - a lakáselőtakarékoskodó által az adott megtakarítási év során - a lakáselőtakarékoskodó által az adott megtakarítási évben befizetett betét összegéhez igazodó mértékben állami támogatás illeti meg, amelyet a lakáselőtakarékoskodó kérelme alapján a központi költségvetés évente nyújt. Az állami támogatás feltétele, hogy a lakáselőtakarékoskodóval kötött szerződésben szereplő lakáskölcsön kamatának mértéke ne haladja meg a 10%-ot. Az állami támogatás éves mértéke a lakáselőtakarékoskodó által az adott megtakarítási évben a lakástakarékpénztárnál betétként elhelyezett összeg 30 százaléka, legfeljebb azonban megtakarítási évenként 36 ezer forint. A támogatás mértékének és felső határának módosítása a már megkötött szerződéseket nem érinti. Az 1997. december 31-ig megkötött szerződések esetén a lakáselőtakarékoskodó által az első megtakarítási évben a lakástakarékpénztárnál betétként elhelyezett összeg 40 százaléka, legfeljebb azonban 36 ezer forint a támogatás mértéke. Az állami támogatás összegét a központi költségvetés utalja, s a lakástakarékpénztár a takarékoskodó számláján betétként jóváírja éves rendszerességgel a megtakarítási év leteltét követő két hónapon belül.

A lakáselőtakarékoskodó jogosult a betétszámlájára jóváírt állami támogatás és az arra jóváírt betéti kamat igénybevételére nem lakáscélú felhasználás esetén is, ha a megtakarítási ideje elérte, vagy meghaladta a nyolc évet, nyolc évnél rövidebb megtakarítási időn belül nem jogosult ezeket igénybe venni, ha nem tudja igazolni a lakáscélú felhasználást, s ha a megtakarítás ideje a betét felvételekor nem érte el a négy évet akkor semmiképpen.

Az elemzésben a lakástakarékpénztári takarékossággal szemben a tőkeszámlára helyezett nyíltvégű - 100%-os biztonságúnak tekinthető - állampapír-alapú befektetési alapok jegyeivel elérhető megtakarítások lehetséges mértékét kívánjuk összevetni, s behatárolni azt, hogy a lakástakarékpénztári konstrukció milyen inflációs szinteken előnyösebb tőkeszámlára helyezett befektetési jegyeknél.

A tőkeszámla éves egyenlegének a növekménye szolgál a befektetési adóhitel alapjául. A növekmény 30%-a igényelhető vissza, vagy az éves egyenleg csökkenésének a 30%-a fizetendő be. A visszaigényelhető összeg felső korlátja a személyi jövedelemadó 50%-a, plusz az évben befizetett forrásadó, árfolyamnyereség-adó. A felső korláttal viszont nem számolunk, azt feltételezve, hogy akinek van havi 7500 forintja, az valószínűleg keres annyit, hogy ez a befizetett összeg adókedvezménye, nem haladja meg az adója felét.

A lakástakarékpénztár konstrukció és a befektetési jegy vásárlás összehasonlíthatóságát az nehezíti, hogy a lakástakarékosság hozama - a lakásvásárlás - gyakorlatilag félidőben jelentkezik, s nem csak önmagában való megtakarítás hanem hitelfelvétel is. Ez által a befektetési jegyes konstrukciót is ki kell egészíteni piaci alapú lakásvásárlás kölcsön felvételével.

A következő táblázatban a három lakástakarékpénztár egy-egy legrövidebb megtakarítási idejű ajánlatát emeltük ki, melyből egy a számunkra legkedvezőbb ajánlatot emeltük ki. Távol áll tőlünk, hogy e kiragadással, ezt a másik két pénztár konstrukciójánál jobbnak minősítsük, ezért a konstrukciókat A, B és C betűvel jelöltük, elhallgatva a konstrukciók gazdáinak nevét. Egyébiránt a helyes választást úgy is az egyéni igények fogják megszabni, az egyébként nagyon hasonló konstrukciók közül.

A három lakástakarékpénztár egy-egy ajánlata

Azért a legrövidebb megtakarítási konstrukciókat választottuk, mert szempontnak vettük a lehető leghamarabbi hozzájutást - eltekintve a bank általi piaci meghitelezéstől -, ugyanakkor e 106-119 hónap közötti hosszúságú futamidők is nagyon hosszúak ahhoz, hogy az inflációs szinttel kapcsolatban megbízhatóan tervezzünk. A három konstrukció közül a "C"-re esett a választásunk, mert a hitel szerződés aránya itt a legkedvezőbb - amit fontosabbnak tartunk mint a törlesztési futamidő hosszúságát -, a jogszabályi kereteket (50%) maximálisan kihasználó - mint látni fogjuk a lakástakarékosságban éppen a kedvező - hitelkamat a lényeg, valamint ez a "C" az állami támogatást az alacsonyabb első évi befizetéssel is maximálisan kihasználja. Egyedüli látszólagos hátránya a nagyobb hiteltörlesztő részlet, de ez egy inflációkövető bérnövekedés feltételezésével valószínűsíthetően nem jelent többletterhet a megtakarítási időszak havi díjainál.

Az összehasonlításra kerülő két konstrukció ismertetése

A két konstrukció összehasonlíthatóságának biztosításához azonos összegű és ütemű befizetéseket eszközöltünk, s a megtakarításhoz, annak hozamához, a hitelhez mindkét esetben az összesen 1 millió 299 ezer forinthoz az 50. hónap végén jut az ügyfél. A "C" konstrukció egy az egyben a lakástakarékpénztártól átvett ajánlat, mely 3%-os betéti és 6%-os hitelkamatot biztosít, s a megtakarítást az első évben 40%, az ezt követő években 30%-kal (de mindenképp max. évi 36 000 forinttal) támogatja az állam. A konstrukció szerződéskötéskor rögzítésre kerül, s a későbbiekben semmilyen kamatláb változtatására nincs lehetőség, azaz ekkor már ezt a felállást sem a gazdaságpolitika, sem az infláció nem befolyásolhatja.

A lakástakarékpénztári és a befektetési jegyes konstrukciók alapfelállása

A befektetési jegyes konstrukció korántsem ilyen egyszerű. A befizetések illetve a meglévő befektetések éves egyenlegének változása után, a változás nagyságának 30%-át kitevő adóhitelre jogosult, vagy hitel visszafizetésére köteles a befektető minden adóbevallás elkészítése után. Úgy számoltuk, hogy e kiutalás, vagy befizetési kötelezettség minden évben március elsején keletkezik. Ennek az évi egyszeri adóhitel juttatásnak a hozamértéke függ attól is, hogy e konstrukciót mikor indítjuk, ezért a pontosabb összehasonlíthatóság kedvéért, mindkét formát 1997. december elsejével indítjuk, hogy még a lakástakarékpénztárnál biztosított 40%-os állami támogatás lehetőségét is ki tudjuk használni. Az adóhitelt mindig újra befektetési jegybe fektetjük, ami tovább növeli az adóhitelünket és a hozamunkat. Évente egyszer önkötést végzünk, azaz a befektetési jegyek egy év alatti árfolyamnyereségével emeljük az adóhitelalapunkat. Az 50. hónap január végére esik amikor kivesszük megtakarításunkat, de a leendő adóhitel fizetési kötelezettségünk miatt nem vehetjük fel a teljes összeget, de nem is hagyjuk bent a teljes adóhitel mennyiséget, hiszen az adóhitel visszafizetés egy elhúzódó folyamat, sőt március elsején még az előző évi állomány-növekedés során újabb hitelre leszünk jogosultak. Tehát az első adóhitel visszafizetést majd csak a felvételt követő év márciusában kell megtennünk; s úgy kalkuláltunk, hogy az elkövetkező márciusokban az adóhitel összegének 30-40%-át (pontosabban 30 plusz az aktuális egy év alatti betéti kamatláb 30%-a összege) fizetjük vissza, majd a futamidő 100. hónapjában a teljes maradék összeget; ami ugyan kismértékű hozamról való lemondást jelent, de ez az inflációs szint megítélésénél már nem játszik érzékelhető szerepet, azonban az összehasonlíthatóság kedvéért a visszafizetést nem húzhattuk tovább.

A befektetési jegyeink - mivel állampapír alapúak - számításainkban átlagosan évi 41/ százalékpontos reálhozamot biztosítanak, a piaci alapú lakáshitelek pedig piaci tapasztalataink alapján 8-10 százalékponttal vannak az infláció felett, ezért számításainkat a 8;9 és 10 százalékpontos szint mellett is elvégeztük.

A lakástakarékpénztári konstrukció különlegességei

A lakástakarékpénztári konstrukció legfőbb különlegessége, hogy egy megtakarítási és egy hitelezési szakaszból áll. A lakástakarékoskodó számára a megtakarítási időszak alatt az alacsony, a csökkenő infláció az előnyösebb, hiszen a fix hozamai ezáltal lesznek értékesebbek, míg a rendkívül alacsony kamatlábú hiteltörlesztés időszakában ez - csak ezt a témát szemlélve - a magasabb, a növekvő infláció alatt a kedvezőbb; természetesen azt feltételezve, hogy az inflációt valamilyen mértékben követi az ügyfél jövedelmének a növekedése, mely által a fix törlesztő részlet teljesítése egyre könnyebb számára. Az előbbiekből következik, hogy a kezdeti nagyobb, növekvő és forduló hónaptól csökkenő, alacsonyabb infláció pedig a kedvezőtlenebb.

A lakástakarékpénztári takarékoskodásban, nem az állami támogatás és a betéti kamatláb nagysága az ami a konstrukció értékét növeli, hanem a rendkívül alacsony hitelkamatláb. Hiszen egy évi 6%-os piaci hitelkamatlábnak csak 2-4%-os évi deflációnál lenne realitása, tehát amíg el nem érjük ezt a negatív inflációt, mindaddig a lakástakarékpénztári hitelkamatláb verhetetlen.

A lakástakarékpénztárak két elkülönített szakaszának inflációs határvonala2/, valamint a pénztárak előnyét növelő irány

infláció,%

A megtakarítási szakasz koránt sem mutat ilyen kedvező képet. A betéti hozamok (a megtakarítás után járó állami támogatás, s mindezek éves 3%-os kamata) összességében csak egy évi 14,5%-nak felelnek meg. Ezt a befektetési jegyes konstrukció 7,2%-os inflációnál teljesíti, hiszen ehhez jön 4 százalékpont reálhozam, valamint az adóhitel, ami jelenértékre átszámítva 3,3 százalékpontnyi hozamtöbbletet biztosít; tehát önmagában szemlélve a megtakarítási konstrukciót, mindaddig kedvezőtlenebb a piaci formánál, amíg az infláció 7,2% alá nem ér.

Összességében megállapítható, hogy a lakástakarékpénztári konstrukcióból a jelenlegi inflációs környezetben önmagában a hitelfolyósítási szakasz különösen kedvező, míg a megtakarítások reálértéken veszteséget okoznak. A hitelfolyósítási szakasz azonban - sajnos - önállóan nem vehető igénybe. A csak megtakarítási szakasszal viszont élhetünk, a törvény lehetőséget biztosít rá, de mint láthattuk így hozamveszteséget szenvedünk a befektetési jegyes konstrukcióval szemben mindaddig, amíg az infláció, nem 7,2% alatt mozog, tehát akkor járunk el a legjobban (a leggazdaságosabban), ha a maximális hitelfelvételi lehetőséggel élünk.

Ahhoz, hogy reális képet kapjunk a lakástakarékosság egészéről a két szakaszt együttesen kell értelmeznünk, s egyfolyamatos inflációs szintet kell meghatározni. Pontosabban két inflációs szintet, mely azt a sávot fogja majd közre, ahol a lakástakarékpénztári konstrukció előnyösebb, a bemutatott befektetési jegyessel szemben.

Eredmények

Ha azt feltételezzük, hogy az infláció a 106 hónap alatt egyforma nagyságú, akkor azt kapjuk, hogy 8, 9 és 10százalékpontos reál-hitelkamat figyelembe vételével az inflációs határvonal 19,2, 19,7 és 20,2%, míg a deflációs, azaz a negatív inflációs -18,4, -19,9 és -21,4%. Az ilyen értékű alsó határnak, azaz egy ekkora felértékelődésnek nemigen van realitása, de mint a lakástakarékpénztári konstrukció egyik határát érdemes megemlíteni.

Az inflációs határvonalak évi 4 százalékpontos reálhozammal számolva

százalék

A lakástakarékpénztári ügyfél számára a felső inflációs határvonal jelenthet reálisabb veszélyt, de ha a gazdaságpolitikai célkitűzéseket, s a jelenlegi trendet figyelembe vesszük, akkor további infláció csökkenésre számíthatunk. Figyelembe véve a jelenlegi inflációs szintet és más előrejelzéseket 1997. decemberére 17%-os inflációnak3/ van realitása. Ennél fogva a következőkben 17%-os kezdő inflációtól indulva számolunk tovább.

17%-os induló inflációval számított értékek

a/ Alsó határvonal alatt a csökkenő ütemű inflációból eredő, míg a felső alatt a növekvő üteműből eredő inflációs határvonalat értjük.

Az alsó és felső inflációs határvonalak alakulása különböző reál-hitelkamatok (százalékpont) esetében 17%-ról induló inflációs szint mellett

infláció,%

A kezdőhavi 17%-os inflációs szintről pedig reális feltételrendszerekkel felső határvonal, csak növekedő ütemű infláció mellett állítható elő. Az egyenletes 17%-os szint is csak akkor létezhetne, ha irreális 4,6 százalékpontos reál-hitelkamattal számolnánk. Egyenletes 17%-os infláció és 9 százalékpontos reál-hitelkamat mellett 33 ezer forinttal kedvezőtlenebb a bemutatott befektetési jegyes struktura mint a lakástakarékpénztári.

Természetesen megkérdőjelezhető ez a leendő 17%-os induló infláció, s joggal szeretnénk tudni, hogy más kezdő inflációs szintnél milyenek a lakástakarékpénztári kilátásaink. A táblázatból már láthattuk, hogy hol helyezkednek el a változatlan nagyságú infláció mellett érvényes határvonalak, ezek 19,7 ill. -19,9% - az egyszerűség kedvéért csak a 9 százalékpontos reál-hitelkamathoz tartozó értékeket figyeljük tovább -, melyeket úgy is tekinthetünk mint olyan szélsőséges kezdő inflációsszintek, amelyekből egy nem változó (vizszintes) határvonal tartozik, azonban ez csak az egyik határvonal. A 19,7%-nak a felső a -19,9%-nak az alsó határvonala vízszintes, ezekből már gondolhatjuk hogy a határvonalpárok szélsőbb esetekben már nem feltétlen egy csökkenő és egy növekvő trendet ábrázolnak. A következőkben egy pár jellegzetes határvonalakat mutató induló inflációs szintet mutatunk be.

Egyes kezdő inflációs szintekhez tartozó határvonalpárok

A grafikont szemlélve rögtön szembetűnik, hogy a 21,7%-os kezdő inflációs szinthez csak egyetlen vonal tartozik. Ez azt jelenti, hogy e szintről indulva havi 0,19 százalékpontos csökkenés mellett áll fenn a lakástakarékpénztári és a befektetési jegyes konstrukció hozamegyezősége. Ha ettől a csökkenési ütemtől bár merre, minnél inkább eltérünk a lakástakarékpénztári konstrukció egyre inkább előnytelenné válik. A 21,7%-os kezdő inflációs szint felett már nem lehet olyan trendet találni, ahol a lakástakarékpénztári konstrukció ne lenne a rosszabb választás. Nem rég még ezen induló érték fölött állt a 12 havi fogyasztói árszínvonal emelkedésünk, s talán nem véletlenül húzódott ilyen sokáig a lakástakarékpénztári rendszer megalkotása, hiszen a jelenlegi feltételekkel az előző években csak rossz döntés eredményeképpen léphettek volna be az ügyfelek.

Ahogyan az egyre alacsonyabb kezdő inflációs szinteket vizsgáljuk az alsó és a felső határvonal - az olló - egyre inkább nyílik. 13,4% az a kezdő szint, ahonnan az alsó és a felső határvonal egyenlő havi 0,31 százalékpontos ütemben csökken, illetve nő. Az infláció csökkenésével az olló nyílása, azaz a két határvonal változási üteme különbségének növekedése az alábbi grafikonon jól látható.

A két határvonal havi változási üteme a különböző kezdő inflációk mellett

százalékpont

kezdő havi infláció

Az infláció csökkenésével nyíló olló - a jelenlegi csökkenő ütemmel együtt - azt a biztonságot is adja a lakástakarékoskodónak, hogy ha minél alacsonyabb inflációs szint mellett kezdi a takarékoskodását, a megtakarítás előnyét az erőteljesebb ütemű változások egyre kevésbé érintik. Itt is látható, hogy 21,7% felett nincs megoldás.

A lakástakarékpénztári előny nagysága

Eddig megtudhattuk, hogy hol helyezkednek el azok az inflációs határvonalak amin belül4/ a lakástakarékpénztári konstrukció előnyösebb. Érdemes azonban megvizsgálni azt is hogy mennyivel.

A következő grafikonról leolvasható, hogy a lakástakarékpénztár előnye akkor érvényesül a legjobban, ha a 17%-ról induló infláció havonta 0,1 százalékpontnyit csökken; mely azt jelenti, hogy a 106. hónapra 6,5%-ra mérséklődik az infláció. Ekkor a befektetési jegyek majd 42 ezer forinttal kevesebbet biztosítanak, ami mintegy 3,2%-os elmaradás. Érdekes, hogy ez a lakástakarékpénztári hozamcsúcs egy a már említett gazdaságpolitika általi kívánatos inflációs trenddel hasonlatos, azaz a prognózisoknak megfelelően csökkenő infláció a lakástakarékpénztári ügyfelet a legnagyobb előnyhöz juttatja a befektetési jegyes konstrukció mellett döntővel szemben.

A 17%-ról induló havonta egyenletesen változó inflációs trendek által számított lakástakarékpénztári hozamtöbbleteka/, a befektetési jegyes konstrukcióval szemben.

%

Az infláció változás havi üteme, százalékpont

a/ Az 50. havi felvehető összegek aránya (ltp/bef.jegy-1).

A lakástakarék ügyfele számára előnyt biztosító sávon kívül, azaz a havi 0,31 százalékpontos csökkenésnél és 0,14 százalékpontos növekedésnél erősebb változások, nemcsak hogy a lakástakarékoskodónak veszteséget okoznak a befektetési jegyessel szemben, de ez a hátrány erőteljesebben jelentkezik. Ez érzékelhető a parabola sajátosságából, de mentségül szolgáljon, hogy ezeknek az értékeknek a teljesüléséhez eléggé szélsőséges viszonyok szükségesek, valamint az, hogy ahogyan az egyes számú lábjegyzetben olvashattuk, egy erőteljesebb inflációs környezetben a befektetési jegyek reálhozamainak biztosítása is nehezebb, kockázatosabb; a deflációs irányvonal pedig abszurd.

Ezek az értékek a 17%-os induló inflációs szint mellett érvényesek, a következő grafikonon a lakástakarékpénztári többlethozamot, különböző induló inflációk és havi ütem változások felállása mellett láthatjuk. A nyíl a lakástakarékpénztár relatív hozamcsúcsát jelöli, azaz az egy-egy induló inflációs szinthez a nyíl mentén leolvasható havi ütem változási százalékpont mellett teljesít leggyengébben a befektetési jegyes konstrukció. (A lakástakarékpénztári eredmény fix.) Láthatjuk, hogy a 21,7%-os inflációról indulva a maximális előny eléréséhez egyre mérsékeltebb inflációcsökkenési ütem szükséges, sőt a 11%-os kezdőszinttől, már egyre erősödő infláció biztosítja ezt.

A lakástakarékpénztár többlethozama (%), a befektetési jegyes konstrukcióhoz képest, különböző induló inflációk és havi ütem változások (százalékpont) esetén

Az infláció változás havi üteme

Elgondolkodtató lehet, hogy egy fix hozammal szemben egy befektetési jegyes konstrukció alacsonyan induló inflációs szint mellett, hogyan biztosíthat növekvő és nem csökkenő infláció következtében minimális eredményt! Önmagában tényleg nem, és a befektetési jegyes konstrukcióban sem ez a szakasz okozza a minimális eredményt, hanem a konstrukció második felében induló piaci hitel, tehát a 11%-alatti induló inflációnak növekednie kell ahhoz, hogy a futamidő második szakaszához érve kellő nagyságú legyen, és a lakástakarékpénztárral szemben a legkedvezőtlenebb képet mutathassa. Mi a korlát, hogy nem jelent nagyobb veszteséget a nagyobb ütemű infláció emelkedés, hiszen a betét reálkamata +4, míg a hitelé -9 százalékpont? E látszólagos ellentmondásra az a magyarázat, hogy egy lineárisan emelkedő betéti kamatláb során a hozam a kamatos kamatok miatt nem lineárisan hanem annál erőteljesebben emelkedik. Ugyanez érvényesül a hitel esetében is csak itt a hitelfelvevő nagyobb kárára. Így hát a befektetési jegyes konstrukcióban a két szakasz - a betéti és a hitelfizetési - együtteseként jön létre egy olyan eredménygörbe - ami a következő grafikonon is látható - , hogy a hozamminimun egy bizonyos infláció változási ütemszintnél jelentkezik.

Ez az eredmény görbe annál inkább tér el a lineáristól, minél nagyobb a betéti és a hitelkamatláb, hiszen a kamatos kamat miatt a nagyobb értékek hatványozódása fokozottabban jelentkezik. Ezért is görbébb a felvehető hitel összeg értéke mint a betéteké - mint ahogyan a grafikonon is látszik -, hiszen a hitelkamatláb 5 százalékponttal mindenkor magasabb értéken szerepel mint a betéti.

Ez a görbejelleg akkor is érvényesül ha az adóhitel lehetőségével nem élünk, de így az adóhitellel együtt ez fokozottabban jelentkezik, nem csak azért mert a betéti kamatláb értékét növeli, s az évi egyszeri önkötésekkel több adóhitel gyűlik össze aminek több lesz a hozama, hanem az 50. héten az adóhitel összegéből nagyobb arány használható fel. Hiszen a kamatmentes adóhitel későbbiekben való visszafizetéséhez, a nagyobb infláció nyújtotta nagyobb betéti kamatláb miatt az 50. hónapban kevesebb összeget kell tartalékolni, mint kisebb infláció esetén.

17%-os induló inflációval, a különböző havi inflációs ütem változások mellett a befektetési jegyes konstrukcióval az 50. hónapban felvehető összegnek a szerkezete

ezer forint

havi ütem változások, százalékpont

Összességében5/ mindezek a megállapítások - a csökkenő ütemű (21,7%-nál) kisebb értékről induló infláció, a gazdaságpolitikai célok és az ezzel mint trenddel egybevágó maximális (17%-ról indulva) hozamelőny trendje a befektetési jegyes konstrukcióval szemben, s az hogy leginkább csak egy emelkedő infláció veszélyeztetheti a lakástakarékpénztári konstrukciót - azt mutatják, hogy aki lakás vásárlást, építést, felújítást tervez és egyébként is csak a nagy biztonságú megtakarítások érdeklik, az bátran választhat magának lakástakarékpénztári konstrukciót.

--------------------------------------------------------------------------

1 / Feltételezzük azt, hogy az állampapírhozamaink inflációfüggőek. 1997. április 27. TV3. 1655 "Profit Vadász" c. műsor, Forgó Ferenc ügyv. ig., (az 1996-os év állampapír-piaci befektetője), Budapest Alapkezelő: "... '95-től megvizsgáltuk '97-ig azt, hogy mekkora reálkamatot, tehát inflációval korrigált kamatot lehetett elérni állampapír befektetéssel, s arra az eredményre jutottunk, hogy volt olyan időszak amikor csak -5% volt ez a reálkamat, s volt olyan időszak amikor +12% volt. Ez egy igen széles sáv, és pont azért lett ennyire széles, mivel az emberek az inflációt rosszul becsülték meg, amikor befektetési döntéseiket meghozták. Még érdekes megnézni, hogy mekkora átlagos reálkamatot lehetett elérni ebben a két évben, s ez 4,7%-ra jön ki, ami mintegy átlagos érték elég magas. Nemzetközi összehasonlításban az állampapíron - tehát a kockázatmentes befektetésen - 2-3%-os reálkamat a meghatározó. Ebből az következik, hogy mivel az infláció nagyon gyakran változott és nagyon nagy volt a bizonytalanság, a magyar államnak egy kis prémiumot kell fizetnie a befektetőknek hosszútávon azért, hogy állampapírba fektessenek és ezt a bizonytalanságot ami az infláció változásából következik elviseljék. Aki a jövőben szeretne befektetni, az nem ismeri az inflációt, csak inflációs várakozásai lehetnek. ... kell, hogy legyen a befektetőnek egy reálkamat elvárása, ez jelenleg Magyarországon 4-5% között van. Maga a Magyar Nemzeti Bank is durván egy 4%-os reálmegtérülést szeretne a belföldi megtakarítóknak biztosítani, illetve ez az a szint ahol a külföldi tőke is érdeklődik a magyar állampapírok iránt."

2/ Inflációs határvonalnak neveztük el azt a szintet amely mentén a bemutatott lakástakarékpénztári és a befektetési jegyes konstrukció egyforma hozamokat biztosít az 50. hónap végén, s e szint alatt vagy felett viszont az egyik konstrukció kedvezőbb mint a másik.

3 / A konstrukciók modellezésénél figyelembe véve a havi befizetéseket, a betéti és a hitel kamatok is havi szinten lettek vezetve, azaz az éves ráta 12. gyökével. Ebből következőleg az infláció mértéke is havi adatokként született meg és az adott hónapra érvényes inflációt 12. hatványra emelve - a könnyebb értelmezhetőség szempontjait követve - szemléltetünk, ami nem azonos a KSH 12 havi indexével, de külön megjelölt grafikonon a KSH indexére átszámolt indexeket is ábrázoljuk.

4/ Az alsó és felső határvonalak által meghatározott sávban, azaz az olló áltak közrefogott területen maradó egyenletesen végigvonuló infláció teljesülése esetén a lakástakarékpénztári konstrukció a jövedelmezőbb, míg a sávon kívül a befektetési jegyes konstrukció.

5/ Az elemzésben csak a trend változás nélküli inflációs határvonalakra tértünk ki, hiszen egy ilyen hosszútávra nyúló jövőbeni várható infláció becslésében még ez is egy képlékeny dolog; de érdemes megjegyezni, hogy a 106 hónap alatt irányt is válthat az infláció ütemének változása.

Vigyázz, ez a cikk régi!