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This article is translated from the writing by Anthony Zhang at Chicago Booth. Please click here to see the original article. 

최근 한국의 주택시장에서는 수백 채의 부동산을 소유한 한 임대인이 갑자기 세상을 떠나는 안타까운 일이 벌어졌습니다. 이 집주인은 한국의 한 제도를 통해 세입자로부터 수억 달러를 빌릴 수 있었는데, 실제로 수 많은 한국의 세입자들이 이 제도를 통해 연봉의 십수배에 달하는 돈을 이 집주인에게 빌려주고 있었습니다.

대체 무슨 일이 일어났던 것일까요? 어떻게 (상대적으로) 부유한 집주인들이 그들보다 덜 부유한 세입자들에게서 그렇게 많은 돈을 빌릴 수 있었을까요? 핵심은 한국 주택시장에만 존재하는 독특한 제도, “전세”에 있습니다. 이 글에서는 제가 Baiyun Jing,  Seongjin Park과 함께 쓴 논문을 바탕으로 한국의 현재 상황에 대한 제 생각을 논의하겠습니다. 논문은 다음의 링크에서 받아볼 수 있습니다.

우선, (다른 나라와 다르게) 한국에서는 두 가지 방법을 통해 아파트를 빌릴 수 있습니다. 첫번째는 일반적인 월세를 이용하는 것입니다. 예를 들어, 아파트를 빌리기 위해 천 달러 정도의 금액을 매월 집주인에게 지불하는 거죠. 하지만 다른 방법도 있습니다. 30만 달러 정도의 큰 금액을 보증금의 형식으로 집주인에게 한 번에 주는 것입니다. 보증금은 보통 2년 정도인 아파트 임대 기간이 끝날 때 돌려 받는데, 흥미롭게도 이 경우 임차인은 큰 보증금을 한 번에 내는 대신 월세를 내지 않습니다! 한국에서는 이 제도를 “전세제도”라고 합니다. 

그래서 실제로 무슨 일이 이 제도를 통해 일어나고 있는 것 일까요? 사실상, 전세제도는 임차인이 월세를 내지 않기 위해 집주인에게 무이자 대출을 해주어야 한다는 것을 의미합니다. 집주인에게 제공한 무이자 대출에서 발생하는 기회 비용은 임차인이 그 금액을 투자했을 때 벌 수 있는 이자수익에 해당할 것입니다.

반대로 집주인의 입장, 특히 주택에 투자하는 전문적인 임대인의 입장에서는 전세를 이용하는 것이 세입자로부터 주택담보대출을 내는 것을 의미합니다! 집값이 40만 달러일 때 집주인이 보증금으로 30만 달러를 받았다면 이제 집주인은 10만 달러만 있으면 집을 살 수 있습니다. 물론 세입자가 떠날 때 30만 달러를 돌려줘야 하지만 새 세입자를 구하기만 하면 이 문제는 해결됩니다.

그럼 전세 보증금의 크기는 어떻게 결정될까요? 우리는 이를 위해 간단한 이론을 정리했습니다: 임차인은 전세 보증금에 대한 기회비용, 즉 전세보증금으로부터 발생하는 이자비용과 월 임대료 사이에서 선택하므로 시장이 균형상태에 있다면 이 둘은 이론적으로 같아야 한다는 이론입니다. 예를 들어, 이자율이 연 5%이고 연간 임대료가 만 달러라고 합시다. 그러면 전세 규모는 이론적으로 20만 달러여야 합니다. 이는 임차인이 합리적이라면, 연 임대료와 같은 수준에서 전세 보증금에 대한 연간 이자(수익 혹은 비용)을 포기할 것이기 때문입니다 ($200,000 * 0.05 = $10,000).

이것은 전세 보증금의 크기가 금리에 매우 민감하다는 것을 의미합니다. 즉, 금리가 내려가면 전세 보증금에 대한 기회비용이 낮아져 전세 보증금이 엄청나게 커져야 한다는 것을 의미합니다. 그리고 우리는 지난 10년 동안 한국에서 이런 일이 실제로 일어나고 있었다는 것을 발견했습니다. 위의 왼쪽 그래프에서 보는 것처럼 지난 10년 동안 금리(점선)는 하락했고 전세 보증금 규모(빨간선)는 크게 증가했습니다.

이 상황에서 집주인은 매우 행복했겠죠! 처음에 그들은 30만 달러를 전세 보증금으로 받고 40만 달러짜리 집을 샀습니다. 그런데 금리가 내려감에 따라 전세가가 50만달러로 올라갔죠. 이 상황에서 전세계약이 만료되었고 그들은 점점 더 큰 전세보증금을 받으면서 전세계약을 "롤링"할 수 있었습니다!

그런데 올라간 것은 반드시 내려가기 마련이죠. 코로나 이후 한국은행은 금리를 인상했습니다. 임차인에게 자본은 이제 더 비싸졌고, 이에 따라 우리 이론은  전세 보증금의 크기가 줄어들 것이라고 예측했습니다: 위의 오른쪽 그래프는 우리 논문의 모델이 예측한 전세보증금 크기를 보여줍니다.

집주인은 전세보증금 규모가 줄어들었음에도 여전히 50만 달러의 보증금을 돌려주어야 하는 상황에 직면하게 되었는데 다음 세입자는 30만 달러만 주겠다고 합니다. 재미있는 상황이 아닙니다. 집주인이 파산하면 세입자가 저축한 50만 달러의 보증금(종종 세입자가 수 년 혹은 수 십년에 걸쳐 저축한 금액)이 사라집니다.

그렇다면 우리 논문이 지금 한국에서 일어나고 있는 일을 이해하는 데 어떻게 도움이 될까요? 우리 논문의 시각으로 보면, 이 모든 일은 통화정책과 정책금리에 관한 것입니다. 전세보증금의 크기는 금리에 매우 민감해서 금리가 하락하며 전세 규모가 커질 때 집주인은 레버리지를 늘리므로 금리가 오르고 전세 규모가 줄어들면서 파산할 가능성이 있습니다.

이 문제를 어떻게 해결할 수 있을까요? 물론 간단한 해결책은 전세를 금지해버리는 것이죠. 하지만 현실적으로 전세는 오랜 기간 동안 월세계약보다 더 인기가 있었기 때문에 이는 쉽지 않는 일이죠.

그래서 우리는 논문에서 또 다른 해결책을 제시했습니다. 정부는 전세보증금에 세금을 부과해서 모든 계약을 "부분 전세"로 만들 수 있습니다. 천 달러인 월세를 보증금 없이 지불하는 순수 월세나 30만 달러를 보증금으로 맡기고 임대료를 지불하지 않는 순수 전세 대신, 세입자가 15만 달러를 보증금으로 맡기고 월세로 500달러를 지불하도록 유도하는 것이죠. 이를테면 반월세, 또는 반전세를 일반화하는 것입니다.

이렇게 하면 집주인이 과거처럼 전세보증금을 통해 (임차인으로부터) 차입할 수 있도록 허락하면서도  전세보증금 수준을 낮추어 전세보증금이 금리에 덜 민감해지게 함으로써 금융 안정에 도움이 될 수 있습니다.

다시 한 번, 우리 논문의 링크를 첨부합니다. 질문이 있거나 코멘트를 남기고 싶으시면 알려주세요!