Prawo do działki

USTANOWIENIE PRAWA DO DZIAŁKI

Ustawa z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (Dz.U.2014 poz. 40) wprowadziła zupełnie nowe regulacje dotyczące funkcjonowania rodzinnych ogrodów działkowych, ich zarządzania oraz prawa do działki. Przez prawo do działki należy rozumieć, ustanowiony na podstawie przepisów ustawy, tytuł prawny uprawniający do korzystania z działki. Z dniem wejścia w życie ustawy, na podstawie art. 66. ust. 2 prawo do używania działki ustanowione na rzecz dotychczasowych działkowców przekształcone zostało, na mocy przepisów ustawy, w prawo do działki ustanawiane w drodze umowy dzierżawy działkowej.

Ustanowienie prawa do działki dla osób, które wcześniej tego prawa nie posiadały (nowych działkowców) następuje zgodnie z przepisami art. 27 ustawy o rod, na podstawie umowy dzierżawy działkowej. Umowa taka zawierana jest pomiędzy Stowarzyszeniem ROD "ENERGETYK III" reprezentowanym przez Zarząd ROD a pełnoletnią osobą fizyczną. Umowa może być również zawarta z małżonkiem działkowca, jeżeli żąda on ustanowienia prawa do działki wspólnie ze swoim współmałżonkiem. Umowa nie może być zawarta w celu ustanowienia prawa do więcej niż jednej działki. Przy ustanowieniu prawa do działki uwzględnia się w szczególności ustawowe funkcje ROD i działki, a także miejsce zamieszkania osoby ubiegającej się o działkę. Stowarzyszenie może odmówić ustanowienia prawa do działki dla osoby zamieszkałej poza miejscowością, w której położony jest ogród działkowy. Zgodnie z przepisami art. 28. ust. 1 ustawy przez umowę dzierżawy działkowej Stowarzyszenie ROD zobowiązuje się oddać działkowcowi działkę na czas nieoznaczony do używania i pobierania z niej pożytków, a działkowiec zobowiązuje się używać działkę zgodnie z jej przeznaczeniem, przestrzegać regulaminu oraz uiszczać opłaty ogrodowe. Umowa, może określać wysokość czynszu albo sposób ustalenia wysokości czynszu oraz termin jego płatności, wyłącznie w przypadku gdy Stowarzyszenie ROD jest zobowiązane do uiszczania na rzecz właściciela gruntu opłat z tytułu użytkowania albo użytkowania wieczystego nieruchomości zajmowanej przez ROD. Umowę dzierżawy zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Na wniosek działkowca, dzierżawa działkowa podlega ujawnieniu w księdze wieczystej. Do dzierżawy działkowej stosuje się odpowiednio przepisy ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks Cywilny dotyczące dzierżawy. Do ochrony dzierżawy działkowej stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności.

PRZENIESIENIE PRAWA DO DZIAŁKI

Każdy działkowiec, który posiada ustanowione prawo do działki, może to prawo przenieść na rzecz innej osoby i wtedy posługujemy się terminem przeniesienie prawa do działki. Należy pamiętać, że działkowiec nie jest właścicielem działki a jest jedynie jej dzierżawcą. Nasadzenia, urządzenia i obiekty znajdujące się na działce stanowią oczywiście jego własność, ale grunt, na którym znajduje się działka już nie. Właścicielem gruntu jest Gmina lub Skarbu Państwa. Grunt, na którym znajduje się ogród działkowy jest oddany Stowarzyszeniu ROD w użytkowanie wieczyste z przeznaczeniem na ogród działkowy. Działkowiec nie może zatem sprzedać działki, ponieważ nie jest ona jego własnością i przeniesienie prawa do dzierżawy nie stanowi sprzedaży działki.

Przeniesienie prawa do działki następuje na podstawie przepisów art. 41 ustawy o rod w drodze umowy cywilno - prawej zawartej pomiędzy działkowcem a pełnoletnią osobą fizyczną. Umowę taką zawiera się w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Niedochowanie tej formy skutkuje nieważnością umowy. Skuteczność przeniesienia prawa do działki zależy od zatwierdzenia przez Zarząd ROD. Działkowiec, na rzecz którego ma nastąpić przeniesienie prawa do działki obowiązany jest złożyć do Zarządu ROD pisemny wniosek o zatwierdzenie umowy. We wniosku działkowiec obowiązany jest wskazać uzgodnioną przez strony umowy wysokość wynagrodzenia za znajdujące się na działce nasadzenia, urządzenia i obiekty stanowiące własność działkowca. Zarząd ROD, składa oświadczenie w przedmiocie zatwierdzenia przeniesienia prawa do działki w formie uchwały w terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania wniosku działkowca. Bezskuteczny upływ tego terminu jest jednoznaczny z zatwierdzeniem przeniesienia prawa do działki. Odmowa zatwierdzenia przeniesienia prawa do działki może nastąpić z ważnych powodów i musi zostać sporządzona w formie pisemnej z uzasadnieniem, pod rygorem nieważności. Zarząd ROD może również odmówić zatwierdzenia przeniesienia prawa do działki, jeżeli jednocześnie wskaże osobę, na rzecz której może nastąpić takie przeniesienie. Osoba ta składa pisemne oświadczenie o gotowości zapłaty na rzecz działkowca wynagrodzenia w wysokości wskazanej we wniosku, w terminie 2 tygodni od dnia wskazania. Bezskuteczny upływ terminu jest równoznaczny z uwzględnieniem wniosku działkowca. Przepisu tego nie stosuje się w przypadku przeniesienia praw do działki na rzecz osoby bliskiej. Każda ze stron umowy, może wytoczyć powództwo sądowe o ustalenie, że odmowa zatwierdzenia przeniesienia praw do działki jest bezpodstawna. Orzeczenie sądu o bezpodstawności odmowy zastępuje oświadczenie Zarządu ROD w przedmiocie zatwierdzenia.

PRAWO DO DZIAŁKI W PRZYPADKU ROZWODU

Zgodnie z art. 40 ustawy o rod po ustaniu małżeństwa wskutek rozwodu albo unieważnienia małżeństwa małżonkowie, na których rzecz wspólnie ustanowiono prawo do działki, w terminie 3 miesięcy od dnia ustania małżeństwa zawiadamiają stowarzyszenie ogrodowe, któremu z nich przypadło prawo do działki, albo przedstawiają dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział tego prawa. Jeżeli małżonkowie nie dokonają czynności, o których mowa, Zarząd ROD wyznacza im w tym celu dodatkowy termin, nie krótszy niż miesiąc, uprzedzając o skutkach, jakie może spowodować jego niezachowanie. Po bezskutecznym upływie terminu, Zarząd ROD może pozostawić prawo do działki jednemu z byłych małżonków jednocześnie pozbawiając prawa drugiego z byłych małżonków. Pozostawienie prawa do działki następuje poprzez rozwiązanie umowy w stosunku do drugiego z byłych małżonków w trybie art. 36 ust. 1 ustawy.

PRAWO DO DZIAŁKI PO ZMARŁYM DZIAŁKOWCU

W razie śmierci działkowca osobom bliskim przysługują szczególne uprawnienia w zakresie nabycia prawa do działki. Problematyka ta została uregulowana wprost w art. 38 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych. Przepisy ustawy o rod ustanawiają odrębne, od przepisów Kodeksu Cywilnego (KC) regulacje na wypadek śmierci działkowca. Prawo do działki nie podlega dziedziczeniu na zasadach ogólnych, a więc nie wchodzi w skład masy spadkowej. Działkowiec nie może też za życia zadysponować prawem do działki na wypadek swojej śmierci.

W razie śmierci działkowca najszerszy zakres uprawnień przysługuje jego małżonkowi. Sytuacja małżonka i tym samym rola Zarządu ROD - jest jednak różna w zależności od tego, czy pozostałemu przy życiu małżonkowi przysługiwało prawo do działki wspólnie z działkowcem, czy też przynależało ono wyłącznie zmarłemu.

Jeśli działkowiec pozostawał w związku małżeńskim i małżonkom wspólnie przysługiwało prawo do działki - z chwilą śmierci działkowca jego małżonek staje się wyłącznym dzierżawcą działki. Małżonek nie musi składać wobec Zarządu ROD jakichkolwiek oświadczeń czy wniosków w tym zakresie. Innym osobom bliskim działkowca (np. dzieciom) nie przysługują z tego tytułu żadne roszczenia wobec Zarządu ROD.

Jeśli zaś małżonkowi zmarłego działkowca nie przysługiwało prawo do działki, a jest on zainteresowany nabyciem tego prawa, musi wówczas złożyć wobec Zarządu ROD oświadczenie o woli wstąpienia w stosunek prawny po zmarłym działkowcu. Oświadczenie to musi być złożone przed upływem 6 miesięcy od dnia śmierci działkowca. Po tym terminie uprawnienie wygasa.

Jeśli małżonek działkowca nie złożył oświadczenia w terminie, wówczas otwiera się innym osobom bliskim zmarłego działkowca (zstępnym, wstępnym, rodzeństwu, dzieciom rodzeństwa oraz osobom pozostających z działkowcem w stosunku przysposobienia) możliwość nabycia prawa do działki. Osobom tym, ustawa o rod przyznaje 3 miesięczny termin na zgłoszenie roszczenia do Zarządu ROD. Zarząd ROD nie może przyznać prawa do działki osobie bliskiej przed upływem tego okresu. Jeśli bowiem zgłosi się więcej niż jeden uprawniony, o ustanowieniu prawa do działki rozstrzyga sąd. Zarząd ROD nie ma wówczas uprawnień do podejmowania w tym zakresie jakichkolwiek decyzji. Nawet, gdy z roszczeniem wystąpi np. jedyna córka zmarłego działkowca, która korzystała z działki za życia działkowca i członek dalszej rodziny (np. siostrzeniec działkowca), Zarząd ROD nie może zdecydować o przyznaniu tego prawa córce. Tylko bowiem sąd jest wówczas władny rozstrzygnąć kwestię prawa do działki. Z dniem uprawomocnienia się orzeczenia sądu wskazana przez sąd osoba staje się działkowcem.

Jeżeli w chwili śmierci działkowiec nie pozostawał w związku małżeńskim, wówczas osoby bliskie zmarłego działkowca mają 6 miesięcy (a nie 3) na wystąpienie do Zarządu ROD o ustanowienie prawa do działki na ich rzecz. Termin ten biegnie wówczas od dnia śmierci działkowca.

Dla zapewnienia realizacji uprawnień małżonka i innych osób bliskich działkowca istotne jest prawidłowe obliczenie terminu 6 i 3 miesięcznego. Skoro niezłożenie przez małżonka działkowca w ustawowym terminie oświadczenia o woli wstąpienia w stosunek prawny po zmarłym, powoduje że prawo do działki wygasa i otwiera się dla innych osób bliskich możliwość ubiegania się o ustanowienie tego prawa na ich rzecz – błędne ustalenia Zarządu ROD w tym zakresie mogą skutkować naruszeniem uprawnień tych osób. Jeśli bowiem małżonek uchybi 6 miesięcznemu terminowi na złożenie oświadczenia, Zarząd ROD nie może wbrew przepisom ustawy o rod i z naruszeniem uprawnień innych osób bliskich zmarłego działkowca, uznać to oświadczenie za skuteczne. Okres 6 miesięcy na złożenie oświadczenia przez małżonka należy liczyć od dnia śmierci działkowca (data z aktu zgonu). Ustalając zaś koniec tego terminu, należy stosować przepisy KC. Zgodnie zaś z art. 112 KC okres liczony w miesiącach kończy się z upływem dnia, który nazwą lub datą odpowiada początkowemu dniowi terminu, a gdyby takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było, w ostatnim dniu tego miesiąca. Jeśli jednak koniec 6 miesięcznego terminu na złożenie oświadczenia przez małżonka działkowca przypada na dzień ustawowo wolny od pracy (niedzielę, święto) lub w sobotę, wówczas termin ten upłynie najbliższego dnia roboczego (art. 115 KC). Zasady te należy stosować także przy obliczaniu 3 miesięcznego terminu, przy czym jego bieg rozpoczyna się z upływem terminu zastrzeżonego dla małżonka działkowca. Termin jest zachowany jeśli oświadczenie zostanie doręczone do Zarządu ROD przed upływem ustalonego okresu. Biorąc pod uwagę funkcje rodzinnych ogrodów działkowych należy przyjąć, że nawet gdyby doszło do uchybienia terminowi do złożenia oświadczenia przez osobę bliską a byłaby ona jedyną osobą uprawnioną i zainteresowaną nabyciem prawa do działki po zmarłym, Zarząd ROD w miarę możliwości i z poszanowaniem przyjętych w ROD i zasad, powinien uwzględnić jej wolę, zamiast ustanawiać prawo do działki na rzecz innej, obcej osoby.

WYPOWIEDZENIE UMOWY DZIERŻAWY DZIAŁKI

Wypowiedzenie umowy dzierżawy działki następuje zgodnie z art. 36 ustawy o rod. Wypowiedzenia dokonuje się na piśmie pod rygorem nieważności. Wypowiedzenie złożone przez Zarząd ROD winno określać przyczynę uzasadniającą wypowiedzenie.

Działkowiec może wypowiedzieć umowę w każdym czasie, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania umowy.

Zarząd ROD może wypowiedzieć umowę, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli działkowiec:

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal korzysta z działki lub altany działkowej w sposób sprzeczny z przepisami ustawy lub regulaminem, niszczy infrastrukturę ogrodową albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi ogrodowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych działek, lub

2. jest w zwłoce z zapłatą opłat ogrodowych lub opłat związanych z utrzymaniem działki na rzecz stowarzyszenia ogrodowego za korzystanie z działki co najmniej przez 6 miesięcy pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub

3. oddał działkę lub jej część osobie trzeciej do płatnego lub bezpłatnego używania.

Działkowiec może wytoczyć powództwo sądowe o uznanie wypowiedzenia umowy dzierżawy za bezskuteczne albo o przywrócenie prawa do działki na poprzednich warunkach w terminie 30 dni od dnia doręczenia pisma wypowiadającego umowę.

W razie ustalenia, że wypowiedzenie umowy nastąpiło z naruszeniem przepisów ustawy, sąd orzeka o bezskuteczności wypowiedzenia, a jeżeli umowa uległa już rozwiązaniu – o przywróceniu prawa do działki na poprzednich warunkach.

WYGAŚNIĘCIE PRAWA DO DZIAŁKI

Zgodnie z art. 35 ustawy o rod prawo do działki wygasa z chwilą:

1. rozwiązania umowy za zgodą obu stron albo upływu terminu wypowiedzenia,

2. śmierci działkowca, o ile ustawa nie stanowi inaczej,

3. likwidacji ROD lub jego części, na której znajduje się działka,

4. w innych przypadkach przewidzianych w ustawie.

W przypadku wygaśnięcia prawa do działki w związku z likwidacją ROD lub jego części, działkowcowi przysługuje prawo do działki zamiennej pod warunkiem zgłoszenia do Zarządu ROD odpowiedniego żądania na piśmie najpóźniej w terminie 3 miesięcy od dnia likwidacji ROD lub jego części.

W razie wygaśnięcia prawa do działki, działkowcowi przysługuje wynagrodzenie za znajdujące się na działce nasadzenia, urządzenia i obiekty stanowiące jego własność. Wynagrodzenie nie przysługuje za nasadzenia, urządzenia i obiekty wykonane niezgodnie z prawem. W razie przeniesienia praw do działki warunki zapłaty i wysokość wynagrodzenia, określa umowa.

W razie rozwiązania umowy dzierżawy działkowej przez Zarząd ROD, warunki zapłaty i wysokość wynagrodzenia, ustala się w drodze porozumienia zawartego pomiędzy Zarządem ROD i działkowcem. W razie braku porozumienia, Zarząd ROD może w trybie procesu żądać sprzedaży nasadzeń, urządzeń i obiektów w drodze licytacji. Przepisy ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego o uproszczonej egzekucji z nieruchomości stosuje się odpowiednio. Postanowienie sądu o przysądzeniu własności nasadzeń, urządzeń i obiektów jest równoznaczne z ustanowieniem prawa do działki przez stowarzyszenie ogrodowe.

Jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej, roszczenia przedawniają się z upływem 3 lat od dnia zaistnienia okoliczności będących podstawą ich zgłoszenia.