Au retour de vos informations sur la surface indiquée dans vos actes notariés il n'y a pas d'anomalie sur ce que j'ai reçu.

Si la surface réelle de l’appartement est inférieure à celle indiquée dans l’acte notarié, vous pouvez en principe demander une diminution du prix, à condition que l’erreur dépasse 5% de la surface mentionnée dans l’acte. Le délai pour agir est d’un an à compter de la signature de l’acte authentique.

Pour un lot de copropriété, la surface mentionnée dans l’acte relève en pratique de la logique de la loi Carrez : si l’écart est supérieur à 1/20, l’acheteur peut obtenir une réduction proportionnelle du prix. En revanche, si l’écart est inférieur ou égal à 5%, il n’y a en général pas de recours sur ce fondement.

La réduction se calcule au prorata des mètres carrés manquants par rapport au prix payé. Par exemple, si l’acte indique 50 m² et que le logement en fait 46.94 m² (pour nos T2), l’écart de 6,5% permet de réclamer une baisse de prix. 

Nos T4 étant à environ 85.11 m², pour un acte à 90 m² on pourrait demander une indemnisation (+ 5,7%) mais pas à 89 m² (+ 4.6%). En effet si la surface est simplement surestimée de moins de 5%, l’erreur n’ouvre pas, en principe, droit à indemnisation sur le fondement Carrez. 

Si l’acte ne comporte pas de mention de superficie, alors qu’elle est obligatoire, d’autres sanctions peuvent s’appliquer, jusqu’à la nullité dans certains cas ; mais c'est extrêmement rarissime.

Très amicalement

Antoine GRAMMATICO

Personnellement j’ai eu droit également à une relance au mois d’août 2025 pour 0 €uros. Ce n’est pas une blague. Mon épouse, qui est également notre vérificatrice aux comptes pour le N2, avait constaté une anomalie sur les charges. Alors que le mois de juillet s’écoulait on n’avait toujours pas de réponse aux questions posées ; et pas qu'une seule fois !

Le mois d’août est arrivé et on a payé, même sans réponse …

 … Mais le sevice comptabilité de Foncia tire plus vite que son ombre !

Notre paiement et la relance se sont croisés. Je n’ai même pas demandé le remboursement pour préserver ma zénitude.

Mais, à la suite de cette mésaventure, à la réunion du Conseil syndical de fin août on a fait un bilan des impayés de la copropriété, ce que l'on a découvert a été assez alarmant, cepandant malgré deux situations vraiement critiques, on a demandé que l’on n’adresse plus de relances ‘’autofanatiques’’ pour des retards inférieurs à 3.000 euros. C’est énorme pour notre Copropriété, mais ça nous permet de réfléchir à un plan d’apurement de passif de charges pour certains. Quand on est de bonne foi, on trouve toujours une solution.

Mais on ne peut pas plus. Ni en trésorerie ni légalement. De plus, à la suite des avances sur les travaux de remplacement des canalisations, six nouvelles situations alarmantes sont apparues cette année.

Foncia a une obligation de contractuelle, envers les copropriétaires, et juridique, envers la loi, de faire payer les sommes dues. Si elle ne le faisait pas, elle serait en faute et elle pourrait être légalement responsable.

Pour information, à ce jour, le 27 mai, un copropriétaire résident doit maintenant plus de 23.500 €uros et un autre, résident également, plus de 14.000 €uros (les 2 situations connues en août 2025). On est au tribunal ; ça peut provoquer une vente forcée. Pour six autres ont dépasse les 5.000 €uros et jusqu’à presque 9.000 €uros pour la dette la plus élevée, un bailleur. Pour l’anecdote, pour les huit dettes ci-dessus évoquées six sont au N7 et deux au N2 ; mais dont une fait l’objet d’un plan d’apurement. Le total des dettes dépasse mi mai les 100.000 €uros mais on arrive à gérer cette situation ; même si ça risque d'être très difficiles pour les 8 plus importants débiteurs.

Je suis parfaitement conscient que le service comptabilité est souvent défaillant, et j'ai un gros passif avec eux pour plusieurs raisons, mais sans la rigueur du service contentieux de Foncia on serait déjà en dépôt de bilan.

Alors, pour éviter tout souci, le plus simple et de payer ce qui nous est demandé, même si on n’est pas d’accord sur les sommes réclamées. S’il y avait un litige alors on en parle et on cherche une solution. C’est parfois long, très long même, mais finalement ont fini toujours par corriger les erreurs. En juin, on aura réglé deux des plus longues erreurs comptables.

Mais, ne menacez jamais Foncia, et encore moins moi-même, ça vient de se produire en mai, j'ai toujours été ouvert au dialogue mais une menace, même voilée, et tout compromis possible s'arrête immédiatement.

Lisez cette page si vous avez un souci quelconque.

Sur ce thème, vous pouvez lire également les autres réponses à des questions posées dans cette Foire Aux Questions.

Très amicalement

Antoine GRAMMATICO

Pour répondre à cette question, un petit historique. On a voté le remplacement des interphones en AGE en juin 2024. On a alloué à cette opération 16.000 €uros sur la vente de la loge. 

En octobre 2024, un dégât des eaux a mis en évidence que nos globes n'étaient plus conformes aux nouvelles règles de sécurité. On les a remplacés en urgence dans les parties communes des deux immeubles. L'électricien a présenté sa facture en novembre 2024, mais le Conseil syndical a dû intervenir à plusieurs reprises pour qu'il soit finalement payé en mars 2025. La confiance ayant été rompue entre lui et Foncia, il a annulé en février tous ses engagements avec notre syndic dont celui de remplacer les interphones au printemps 2025.

En janvier 2025, alors que la date de remplacement des interphones était liée au non-paiement de la facture de l'électricien, Foncia a pris l'initiative de nous adresser une avance sur travaux comportant deux erreurs : 

• • Premièrement, on n'avait plus de certitude sur la volonté de l'électricien d’effectuer les travaux en mars. 

  • Secondement, les 16.000 €uros votés en AGE n'ont pas été déduits dans le calcul de l'avance.

Le Conseil syndical a immédiatement prévenu Foncia de cette double faute et l'avance pour travaux a été annulée.

Cependant, certains copropriétaires ont payé cette avance qui a été versée sur un compte "Travaux remplacement interphones". Comme le remplacement des interphones a été confirmé lors d'une seconde AG en octobre 2025, avec en plus l'allocation de la totalité du fonds travaux, le compte "Travaux remplacement interphones" est toujours ouvert et l'argent versé dessus, même consécutif à une double erreur, est toujours bloqué jusqu'à la résolution des travaux.

C'est absurde, idiot, inique, incompréhensible, ... On a exprimé tous les adjectifs que vous pouvez imaginer. Mais le système comptable ne connais pas les "y-a-ka" et il est tellement rigide que nous sommes dans une impasse.

Bientôt les interphones seront remplacés, peut-être avant l'été car nous sommes sur l'agenda travaux du nouvel électricien. Dès que les interphones auront été remplacés, nous recevrons une facture de travaux, mais très modeste car la plus grande partie de la somme nécessaire est déjà provisionnée depuis presque deux ans, et on pourra solder le compte "Travaux remplacement interphones".

Celles et ceux qui ont payé en janvier 2025 l'avance travaux seront remboursés du solde restant dû à l'été 2026.

On peut le répéter si vous voulez : C'est absurde, idiot, inique, incompréhensible, ...  Mais c'est ainsi !

Pour celles est ceux qui auraient la critique facile, le Conseil syndical est ouvert à tous les avis constructifs pour sortir de cet imbroglio qui se résoudra bientôt après le remplacement des interphones.

Pour information, depuis cet incident, tous les appels de fonds doivent maintenant être validés par le Conseil syndical. L’erreur est humaine mais elle forge notre expérience.

Si vous aviez des questions complémentaires pour cette question, ou toutes autres, envoyez un courriel au Conseil syndical qui y répondra également de façon collective.

Très amicalement

Antoine GRAMMATICO

Les portes d’entrée de nos deux immeubles ont été remplacées en août 2025. Pour ne pas alourdir nos dépenses de rénovation il a été mis en place un dispositif de crédit qui aurait dû être finalisé en septembre 2025.

Cependant, malgré plusieurs rappels du Conseil syndical, la serrurerie HEINTZ, a qui nous devons 43.000 euros (portes + barillets dans tous les communs + 4 clés par copropriétaires + …) n’a entamé la finalisation du dossier qu’en novembre 2025.

Le changement de notre gestionnaire de copropriété a retardé l’accomplissement de certaines formalités. De janvier à avril, et après plusieurs péripéties, le dossier a pu être finalisé.

La serrurerie HEINTZ doit déposer en mai le dossier à la banque et nous aurons ensuite une échéance à payer mensuellement qui sera répartie en tantièmes par immeuble entre les 25 + 24 copropriétaires.

Cet été, ça devrait être terminé.

Si vous aviez des questions complémentaires pour cette question, ou toutes autres, envoyez un courriel au Conseil syndical qui y répondra également de façon collective.

Très amicalement

Antoine GRAMMATICO

La première personne qui a alerté sur l’erreur et notre vérificatrice aux comptes dès le mois de novembre 2025.

Cette erreur consiste au paiement de charges par des copropriétaires du N2 qui auraient dû être imputées au N7.

Cette erreur est prise en compte depuis décembre 2025, lors d’une rencontre préparatoire à la vérification des comptes elle a de nouveau été évoquée fin janvier.

Fin février, lors de la vérification des comptes de l’exercice 2024-2025, elle a de nouveau été évoquée.

Bien que nous connaissions cette erreur et que Foncia tente de la résoudre, nous sommes confrontés à des difficultés comptables dans la correction de cette anomalie.

En mai, le problème "semble" résolu.  

Cet incident est d’autant plus dommageable que nous ne pouvons pas convoquer la prochaine AGO tant que ce n’est pas définitivement réglé. Pour information, l’AGO initialement prévue le 29 avril, puis reportée le 10 juin, est toujours en attente d’une date pour sa convocation. Et comme on doit voter pour des résolutions importantes nous sommes extrêmement pénalisés [Les lire ici ].

En résumé, lorsque on recevra la convocation à l’AGO vous saurez que l’incident est clos.

Les copropriétaires du N2 recevront un crédit sur leurs avances sur charges de l’ échéance suivante tandis que ceux du N7 recevront une correction pour des charges non encore présentées.

Plusieurs mois pour résoudre une correction comptable qui en toute logique semble banale. C'est encore une fois la preuve par les faits que rien n'est aussi compliqué que de résoudre une question à priori simplissime.

Si vous aviez des questions complémentaires pour cette question, ou toutes autres, envoyez un courriel au Conseil syndical qui y répondra également de façon collective.

Très amicalement

Antoine GRAMMATICO

Notre Gestionnaire a mis à notre disposition plusieurs moyens de paiements qui ont démontés leur efficacité. Cependant, si vous souhaitez payer selon vos habitudes par virement, vous pouvez inscrire ou donner à votre établissement bancaire le RIB de notre "Syndicat Les Jumeaux" qui est le compte dédié chez Foncia pour notre copropriété. C'est le même compte que chez AMG Immobilier.

Ce RIB ainsi, qu’un "Guide des paiements", sont disponibles dans "MyFoncia / Mes documents / Immatriculation" ainsi que dans votre Google Drive (si vous avez fourni une adresse Gmail).

IMPORTANT

Selon la somme due, vous pourriez recevoir une lettre de mise en demeure qui vous sera facturée 54,00 euros. Afin d'éviter tout litige et contestation future, il faut éviter d'attendre le dernier jour pour payer. C'est un système automatisé qui nous adresse ces lettres, donc inutile de vous en prendre à qui que ce soit. Selon les circonstances, et de façon exceptionnelle, on pourrait demander un remboursement de cette somme. Mais ce n'est pas une certitude, c'est vraiment au cas par cas, et c'est toujours une charge administrative supplémentaire à gérer. Le plus simple est de ne pas la recevoir.

Si vous aviez des questions complémentaires pour cette question, ou toutes autres, envoyez un courriel au Conseil syndical qui y répondra également de façon collective.

Très amicalement

Antoine GRAMMATICO

La réponse à cette question est assez simple. En premier lieu, avant d'exercer toute activité professionnelle dans un des appartements de la résidence, par un Copropriétaire ou un Locataire, il faut l'accord du Syndic qui auparavant va le demander au Conseil syndical.

La référence absolue en terme d'usage des appartements est apportée par le Règlement de copropriété

Dossier en lien ici

L’actuel Règlement de copropriété global, modifiant le Règlement de copropriété du 1er février 1963, a été validé par devant Maître Edouard DEGOTT, notaire au 23 rue Chauffour à Colmar, le 11 juin 1965 et publié au Livre foncier le 7 décembre 1965.

Le 11 juin 2021, suite à la vente de la loge de la copropriété au N°2, un modificatif à l’état descriptif de division avec une mise à jour partielle du règlement de copropriété a été réalisé pour le seul Bâtiment N°2, dénommé le bâtiment A, par Maître Nathalie GEISMAR-WISS, notaire associée membre de la Société Civile Professionnelle ‘’Benoît KNITTEL, Nathalie GEISMAR-WISS et Laurent MATTIONI, notaires associés’’, titulaire de l'office notarial au 5 Boulevard du Champ de Mars à Colmar.

Aucune modification du Règlement de copropriété n’ayant été réalisée depuis 1965 pour le Bâtiment N°7, bâtiment B, une mise à jour complète du Règlement de copropriété, global à l’ensemble de la copropriété, sera soumise au vote d’une AGE en 2027 intégrant un Règlement intérieur et une nouvelle répartition des charges, plus légitime que celle actuelle pour des charges particulières.

Donc, pour répondre à la question posée :

[ 1 ] => Si cette activité n'entraine aucune visite régulière, ou inhabituelle, et que c'est juste du travail à domicile ou de la domiciliation de sa propre société.   

=> Ce n'est pas la peine d'en faire la demande. L'interdire serait illégal et surtout illégitime.

L'article 5 - 3°) ci-après, autorise l'exercice d'une profession libérale ou de travail à domicile hors commerce. Donc, par extension, toutes les professions qui reçoivent du public pour une prestation intellectuelle ou de soins du corps sont également autorisées. 

Mais la tenue, la tranquillité et le bon ordre des appartements et des communs devront toujours être respectés. Donc, des cours de musique par exemple (piano, trompette, violon, ...) ne sont pas autorisés.

ATTENTION 

Le stationnement sur les emplacements des Résidents est lui strictement interdit. Il faudra clairement le spécifier aux visiteurs qui ne devront jamais stationner sur des places protégées par des arceaux. Même si le Résident dispose d'un garage, et/ou qu'il n'utilise pas de véhicule, il ne devra jamais autoriser un visiteur à stationner en lieu et place de son propre véhicule. Les dix emplacements à l'arrière des deux bâtiments sont pour l'usage exclusif des seuls Résidents et UN UNIQUE véhicule par appartement à l'arrière des deux bâtiment.

[ 2 ] => Pour les activités commerciales de vente de produits dans l'appartement, de location de courte durée type location saisonnière ou Airbnb, et plus généralement toutes les activités commerciales entrainant des nuisances sonores, visuelles ou olfactives la réponse est également simple.   

=> C'est interdit par le Règlement de copropriété à son Article 5 et confirmé par plusieurs AG et la modification du Règlement de copropriété du N2 en 2021. Le Conseil syndical s'y opposera donc fermement.

Art.5 - 3°) Les locaux pourront être affectés à l'habitation, à l'exercice d'une profession libérale,  bureaux d'affaires et de représentation commerciale à l'exclusion de tout commerce.

   Le commerce, dans ce contexte, se réfère à l'achat, la vente ou l'échange de biens, de services ou de biens immatériels. 

Art.5 - 4°) Le commerce de chambres garnies est interdit.

   Cela concerne toutes les locations meublées, de tous types, et sur de courtes périodes inférieures à neuf mois.

Sur le Mémento, que l'on remet à tous les acquéreurs avant la signature d'un compromis il est par ailleurs clairement indiqué et encadré en rouge. => Pour information, la location de courte durée, de tout type et sous toute forme, est strictement interdite dans la copropriété. Seul l’échange d’appartement est toléré.

Si vous aviez des questions complémentaires pour cette question, ou toutes autres, envoyez un courriel au Conseil syndical qui y répondra également de façon collective.

Très amicalement

Antoine GRAMMATICO