重建Q&A
是否要重建? 該找誰?如何談合約?
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都更就是一場談條件的活動,
規則中包含了多數決的概念,(少數會被迫都更)
除了要了解土地價值、都更與危老的規則外,
也須了解權變、合建等不同的分配方式,
才能在都更路上保障自身的權益。
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1.【都更五大提問】
■Q. 什麼都不簽,會被都更嗎?
都更的模式分為兩種,有簽合約的人走協議合建,沒簽合約的人走權利變換,
為什麼沒簽合約也要被都更呢?因為都更條例規定同意比例80%以上時,全體都要都更,所以沒簽合約的人會被迫走權利變換。
權利變換就是由政府決定(專家審議)居民的分配坪數,雖然看起來很鴨霸,但目前也沒有更好的方法了。
而協議合建則是居民與建商協議好分配坪數,而且還有詳細的權利義務(選屋/找補/稅費等),合約常常是好幾十頁,建議要詳細看完才能簽約。
權利變換有一些優惠,像是土增稅全免、不用負擔營業稅、有拆遷補償金,居民應好好比較誰優誰劣。當然,簽合建契約的人也可以加註「待權利變換分配結果出來後,我方可擇優」,這樣就保障的更完整了。
■Q. 都更與危老,哪個獎勵比較高?
都更與危老都是「重建」,只是法源不一樣,
一個走都更條例,一個走危老條例。
兩者比較如圖表,都更必須土地1000平米(300坪)以上,獎勵上限是50%,須80%以上同意,不同意者採權利變換,時程很久。都更還有個好處是,可以疊加其他獎勵(海砂/中高層等)。
而危老沒有面積最小限制,獎勵上限40%,要100%同意,所以時程很快,半年就能請領建照開工了。要注意危老獎勵上限就是40%,是不能疊加其他獎勵的。
我們提供的協助:
■Q. 合建契約中,可能有什麼陷阱?
合約幾千幾萬字中,必須看清楚各項權利義務、細節定義,才不會一不小心簽下不利條款,
要注意的重點有:整合期限?解約條件及定義?合建法源?是否禁止轉讓?分配比例之項目?定義?坪數之每坪定義?是否有選屋限制?樓層限制?可選面積限制?車位之文字定義?(法定?自設?)選車位之限制?容積移轉如何分配?租金補貼之期間?發放條件及定義?是否有完整的信託條款?稅費負擔對象?(營業稅?土增稅?是否有減免?)找補辦法?建材保證?公設比?保固?交屋驗收條款?及各種項目...。
建議您先參考「合建合約自我檢查表」,未來簽約前,找建築師或律師協助審閱合約才有保障。
我們提供的協助:
■Q. 都更時轉移房子給下一代,能不能節稅?
可以,記得要「先都更完,再轉移」,為什麼?
我們來看圖表中,無論"贈與"或是"買賣"都要繳土增稅,
因為都更可以土增稅全免或打六折,所以當然是先都更,都更完後再轉移給下一代。
反過來說,如果您把老屋先轉移給下一代,馬上要繳高額的土增稅,然後未來都更時雖然享有土增稅減免,但到時土增稅本來就很少,把減免的機會用在那時非常浪費。
■Q. 自辦都更?建商都更?哪個更有利?
自辦都更要自組更新會、地主要有專業知識、要接洽建築師、營造廠、找銀行談貸款,難度非常高,而且更新會內部人多嘴雜常有糾紛,因此自辦都更相當少見。
建商都更就是跟建商簽約,由建商處理一切事務,雙方權益依照合約來保障,這是目前最普遍的做法,
公辦都更就是由政府當建商,由政府處理一切事務,但目前政府人力有限,只優先服務弱勢社區,而且公辦都更只能走權利變換(依照政府分配坪數),沒辦法跟政府談條件、談坪數。
2.【是否要重建?】
■Q. 重建有哪些優點?缺點?
A. 優點:新的耐震結構、有電梯、有車位、更加採光
缺點:室內可能變小、土地持分減少、要繳土地增值稅(可依條件減免)、房屋稅提高(約3~5倍)、要繳管理費。
■Q. 重建後能分回原本室內坪數嗎?
A. 要分地區來看:
實際數字依容積率、容積獎勵、舊公寓樓層數而有變動。
了解更多請到→重建坪數計算機
■Q. 重建須要出錢嗎?合建vs委建之差異?
A. 看重建形式,不出錢就相當於「都更, 協議合建」,出錢就相當於「自地自建, 委建」。
如果不出錢,建商就要分走一些坪數抵付造價。反之,如果出錢,就能拿回全部坪數。
另外,就算不出錢,也有許多稅費要繳(土地增值稅、登記規費、代書費等)。
■Q. 重建的難題?
【方法1. 找建商合建】的難題:
要與建商談分配比例,是多是少不易評估。
要接受建商寫的合約,但不易看懂,擔心簽下不利條款。
【方法2. 自己出錢蓋】的難題:
要花錢都更、或轉為房貸。
居民內部立場不同(各樓層利益),對分配結果多有不滿。
我們提供的協助:
■Q. 「都更vs危老」之差異?
A. 因為「都更重建」太慢了,人多嘴雜、審查委員意見多,公聽會、審議會開不完,基地要夠大、地主越多越困難,搞個10年以上很正常。
「危老重建」通常半年內就審查完成,容積獎勵明確,基地不限大小,鄰地不同意就割掉,不會被鄰地牽制,照樣可以自己蓋。
唯一要注意的是,危老重建需要100%同意,一個都不可少。
■Q. 為什麼老公寓不都更?
多數地區無法「室內一坪換一坪」,要當地房價夠高、容積獎勵夠高才有可能。
「違建、頂加、一樓加蓋」通通不算產權,只能領一些補償金。
重建後,土地持分會被稀釋。
要繳土地增值稅、大樓管理費、更多房屋稅。
要搬家,而且怕簽下不利條款,嫌麻煩。
■Q. 一, 二, 三, 四樓的價差是?
A. 各樓層的價差,邊間與非邊間的價差,是無法算準的,就算委託估價師算出來,屋主通常也不滿意。
例如,東區忠孝東路一、二樓的價差可能差兩倍,但一般小巷弄一、二樓可能沒有價差。
實務上,估價師會依據路寬、面向、商業程度來估價,儘管估出來總是有人不滿意,但一起合建就要遵守。
以下提供2000筆實價登錄之平均值(台北市-四層公寓):
四樓: 49.66萬
三樓: 49.97萬
二樓: 50.78萬
一樓: 68.30萬
■Q. 建築成本怎麼算?
A. 如下圖:
Q1. 為什麼房價越高,成本越貴?
因為房價越高, 要用上好建材, 才能賣出高價,
例如全棟崗石外觀, 高級大廳, 高級廚具衛浴等…
同時建商也要付給地主較高的租金補貼。
Q2. 聽說建築成本每坪15萬,為何寫到20幾萬?
建築成本約略15~18萬沒錯,
但本表中的成本不只建築成本,
還包含設計費, 整合費, 人事行政, 租金補貼,
利息, 稅捐, 代銷, 公司利潤等…
以上數字都是參考既有案例,想了解更多請到→重建坪數計算機
■Q. 台北市實際案例分享
【台北市大安區,新成屋房價110萬/容積率225%/容積獎勵1.4倍】
某地主原本持有:8坪土地
8坪 x225% x獎勵1.4倍 x公設與陽台1.6倍 =40.32坪(含公設)
40.32坪 x分配比例68% =27.42坪(含公設),車位另計
■Q. 新北市實際案例分享
【新北市中和區,新成屋房價60萬/容積率300%/容積獎勵1.4倍】
某地主原本持有:8坪土地
8坪 x300% x獎勵1.4倍 x公設與陽台1.6倍 =53.76坪(含公設)
53.76坪 x分配比例52% =27.96坪(含公設),車位另計
3.【該找誰?如何簽約?】
■Q. 重建該找誰?
方法1-找建商:
地主免出錢,但要分坪數給建商抵造價。
「協議合建、建商都更、公辦都更」都是屬於這類型。
困難點在於,居民覺得建商分走太多坪數。
各大建商都有在做,地段越好,建商興趣越高。
方法2-找顧問 (委託建經公司):
地主要出錢,並拿回全部坪數。
「自地自建、委建、自辦都更」都是屬於這類型。
困難點在於,居民要出錢、背貸款。
建築經理公司、少數建商有在做,收取服務費。
■Q. 我簽的是哪一種合約?
A. 重建合約大致分為3種:
第1種-權利變換,依照政府審核比例分配。
第2種-協議合建,依照雙方協議比例分配。
第3種-自地自建(委建),地主分回所有坪數,但須出錢。
■Q. 權變分屋vs協議分屋vs委建?
A. 以下介紹三者:
權利變換-依據估價結果,由政府審核分配比例。
協議合建-依據雙方協議結果,決定分配比例。
委建, 自地自建-地主們委託*[專業團隊]協助興建,地主分回所有坪數,但須出錢。
*[專業團隊]像是建築經理公司or建設公司,協助地主接洽建築師、估價師、市政府、營造廠、銀行貸款、信託、代銷等......。
■Q. 權利變換的問題?
都更分為兩種簽約方式:
1.簽合建契約,約十幾頁,分配坪數都寫在裡面,稱為「協議合建」。
2.簽都更同意書,薄薄一張A4,代表你授權政府幫你談,分配坪數兩三年後才算得出來,稱為「權利變換」。
「權利變換」的精神就是由政府來把關,幫忙審核分配,保障各方權益,然而在其中,還是有許多問題產生:
問題一:估價爭議
會有三家估價業者,來估每位居民的舊房價值,再估每位居民的新房價值,由於信任度不足,容易使居民抱怨(認為自己房子被低估)。
問題二:刻意規劃
通常選屋會規定說「不得選"超過可選價值±10%"的房子」看似合理,但若遇到有心的建商,就可能把地主戶規劃在較差位置(ex.不佳棟距、不佳格局),使地主只能選這些。
問題三:同意比例
只要有八成的人簽都更同意書,則全體進行都更,
就算你沒簽,還是會被都更(走權利變換),
因此簽同意書只是為了衝破八成,之後有簽者與沒簽者,其實都一樣。
綜合上述,權利變換已經不太流行,居民大多都是簽「協議合建」,儘管協議合建可能問題更多,但能及早保障分配坪數,還是讓居民感覺較踏實。
■Q. 分配方式有哪些?
A. 兩種分配方式如圖,分述缺點如下:
權利變換-估價者權力大,舊房、新房被定價,屋主不服氣,常喊不公。
協議合建-有些條款地主不了解,擔心不利。建商挨家挨戶簽約,不透明。大家都想最後簽,拖很久。
■Q. 分配比例應有多少?
A. 地主分配比例之多寡,關係到房價、容積率、建材品質、租金補貼金額、選屋規則細節等......,難以直接論定。
但新成屋房價與分配比例有一定趨勢,例如:
房價130萬時,地主比例大約70%
房價90萬時,地主比例大約60%
房價60萬時,地主比例大約50%
房價40萬時,地主比例大約40%
■Q. 什麼是信託?是否安全?
A. 信託就是,開工前,土地會過戶給銀行,起造人也是銀行,所有貸款也放在銀行,建商只能向銀行分階段請款。
如果建商倒了,土地也還是銀行的、錢也還在銀行、蓋一半的房子也屬於銀行,銀行會找新的建商接手。
■Q. 到底要繳哪些稅?
A. 對稅捐機關來說,重建就是「地主賣出部分的土地換取新屋」,視同地主賣地須開收據(繳土地增值稅),建商賣屋須開發票(繳營業稅)。
通常要繳的稅如下:
土地增值稅:視同地主賣地,若採用"都更權利變換"可全免,採用"都更協議合建"可減40%,採用"危老條例"無減免。若自用滿一年可再減半(一生一次)。由地主負擔。
營業稅:可能由地主或建商負擔,講好就好。
房屋稅:完工交屋後,以新屋計費,稅金會增加3~5倍,採用危老、都更重建可減半十年。依照各自分得房屋比率負擔。
建物登記規費、代書費、印花稅:依照各自分得房屋比率負擔。
辦理土地合併、分割、測量、鑑界之相關規費、代書費:由建商負擔。
管理費(公共水電、公設清潔保養費等):依照各自分得房屋比率負擔。
天然瓦斯配管之手續費、施工費、租錶費:依照各自分得房屋比率負擔。
若自行辦理出售、贈與、繼承所發生稅費:自行負擔。
■Q. 協議合建合約有什麼重點?
註明不可轉讓契約,避免掮客。
註明整合之期限,避免被長期綁死。
載明信託做法與條款。
建議載明最小開發面積,避免蓋出紙片屋。
建議清楚說明「建商應納之營業稅」由誰負擔。
請建商協助試算土地增值稅,並了解是否協助代辦自用住宅,避免後續爭議。
若建商有「容積移轉」,應爭取適當回饋(因為容積移轉會稀釋土地持份)。
分配比例之文字細節應完全弄懂。(例如坪數的定義、價值的定義......)
建議載明公設比,避免灌太多公設。
注意選屋選車位限制是否過於嚴苛。(限定樓層、限定範圍等......)
注意由誰制定價格表?(建商或估價師),價格表是否影響地主權益?
載明建材設備表及相關保證 ,且全棟應一致(避免大小眼)。
視情況要求建商規劃適當戶型,使找補金額減少 。
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■Q. 委建合約有什麼重點?
A. 委建的核心價值是「每位甲方(地主)都是老闆,並委託乙方(專業團隊)協助興建」。
因此委建合約的重點不在談條件,而是「甲方之間如何決議」,其重點如下:
因為每位甲方都是老闆,當各甲方意見不合時,應訂定一個決議辦法。因此,乙方應協助甲方擬定「重建共同協議書」,說明甲方之間的開會方式、決議方式、多數決之定義等......。
應載明,當乙方執行管理計畫時,都是以"甲方之共同決議"為依歸。
舉例來說,甲方之共同決議包括:建築如何規劃?甲方之間如何分配坪數?如何選屋?建材要用多好?選哪間營造廠?等等......。
乙方是提供專業建議,決定權是在甲方。
因為甲方是老闆,選屋分配方式由老闆自己決定。(依照共同協議書來討論、表決)
通常甲方之間會互相爭執分配坪數(例如一樓, 頂樓, 邊間, 非邊間),所以會請1~3家估價師來估價,最後依照[價值選屋]來進行選屋。