PENGECUALIAN (Pasal 6 PP Nomor 34 TAHUN 2016; Pasal 10 ayat (1) dan ayat (2) PMK Nomor 261/PMK.03/2016)

1. • Dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan Pajak Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah sebagai berikut:

     1. Orang Pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp60.000.000,00 (enam puluh juta) dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah;

     2. Orang Pribadi yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial, termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;

     3. Badan yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada badan keagamaan, badan Pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, yang ketentuannya diatur lebih lanjut dengan Peraturan Menteri Keuangan, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan;

     4. Pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan karena waris;

     5. Badan yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan dalam rangka penggabungan, peleburan, atau pemekaran usaha yang ditetapkan oleh Menteri Keuangan untuk menggunakan nilai buku;

     6. Orang Pribadi atau Badan yang melakukan pengalihan harta berupa bangunan dalam rangka melaksanakan perjanjian bangun guna serah, bangun serah guna, atau pemanfaatan barang milik negara berupa tanah dan/atau bangunan; atau

     7. Orang Pribadi atau Badan yang tidak termasuk subjek pajak yang melakukan pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan.

   • Pengecualian di atas diberikan dengan penerbitan Surat Keterangan Bebas Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. (Pasal 10 ayat (1) dan ayat (2) PMK Nomor 261/PMK.03/2016). 

TATA CARA PENELITIAN

1. Orang Pribadi atau Badan yang telah memenuhi kewajiban penyetoran Pajak Penghasilan atas penghasilan dari (1) pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan; atau (2) perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya; harus menyampaikan permohonan penelitian bukti pemenuhan kewajiban penyetoran Pajak Penghasilan ke KPP. (Pasal 2 Perdirjen Nomor PER-08/PJ/2022)

2. Ketentuan yang mengatur Notaris dan /atau PPAT

   1. Notaris dan/atau PPAT :

      • harus mendaftarkan diri ke Direktorat Jenderal Pajak dengan membuat akun dan mendaftarkan alamat pos elektronik pada Sistem Elektronik (Pasal 6 ayat (1) Perdirjen Nomor PER-08/PJ/2022)

      • melakukan aktivasi akun melalui tautan yang dikirim oleh Direktur Jenderal Pajak ke alamat pos elektronik yang telah didaftarkan (Pasal 6 ayat (3) Perdirjen Nomor PER-08/PJ/2022)

   2. Notaris dan/atau PPAT harus memenuhi ketentuan: (Pasal 6 ayat (2) Perdirjen Nomor PER-08/PJ/2022)

      • bagi Notaris dan/atau PPAT yang memiliki kewajiban penyampaian Surat Pemberitahuan Tahunan Pajak Penghasilan dan/atau Surat Pemberitahuan Masa Pajak Pertambahan Nilai telah menyampaikan:

        1. Surat Pemberitahuan Tahunan Pajak Penghasilan untuk 2 (dua) Tahun Pajak terakhir; dan

        2. Surat Pemberitahuan Masa Pajak Pertambahan Nilai untuk 3 (tiga) Masa Pajak terakhir.

      • tidak mempunyai utang pajak untuk semua jenis pajak, atau mempunyai utang pajak namun atas keseluruhan utang pajak tersebut telah mendapatkan izin untuk menunda atau mengangsur pembayaran pajak;

      • tidak sedang dilakukan pemeriksaan bukti permulaan secara terbuka, penyidikan, atau penuntutan, atas tindak pidana di bidang perpajakan; dan

      • tidak sedang dilakukan penyelidikan, penyidikan, atau penuntutan, atas tindak pidana pencucian uang yang tindak pidana asalnya tindak pidana di bidang perpajakan.

   3. Notaris dan/atau PPAT bertanggung jawab untuk menjaga kerahasiaan: (Pasal 6 ayat (5) Perdirjen Nomor PER-08/PJ/2022)

      • data orang pribadi atau badan; dan

      • data akun dan kata sandi Sistem Elektronik milik Notaris dan/atau PPAT.

   4. Pejabat yang berwenang dapat menandatangani akta, keputusan, kesepakatan, atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan setelah surat keterangan penelitian formal bukti pemenuhan kewajiban penyetoran PPh diterbitkan (Pasal 10 Perdirjen Nomor PER-08/PJ/2022)

3. Penelitian yang dilakukan meliputi: (Pasal 2 Perdirjen Nomor PER-08/PJ/2022)

   1. Penelitian Formal oleh KPP yang wilayah kerjanya meliputi lokasi tanah dan/atau bangunan.

   2. Penelitian Material

      • oleh KPP tempat WP terdaftar:

        1. di mana SPT Tahunan PPh diadministrasikan; atau

        2. kegiatan usaha dilakukan untuk WP yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan,  atau

      • oleh KPP yang wilayah kerjanya meliputi tempat tinggal orang pribadi yang belum punya NPWP.

4. Mekanisme penyampaian permohonan penelitian formal: (Pasal 4 Perdirjen Nomor PER-08/PJ/2022)

   1. Disampaikan melalui Sistem Elektronik dengan cara:

      • WP mengakses dan mengisi formulir melalui Sistem Elektronik secara mandiri; atau

      • WP menyampaikan permohonan melalui Notaris dan/atau PPAT yang terdaftar pada sistem informasi (1) kementerian yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang (a) hukum dan hak asasi manusia dan/atau (b) agraria/pertanahan dan tata ruang; atau (2) lembaga pemerintah non kementerian yang melaksanakan tugas pemerintahan di bidang pertanahan.

   2. Disampaikan secara langsung ke KPP dengan contoh Surat Permohonan sesuai Lampiran A Perdirjen Nomor PER-08/PJ/2022.

   3. Pengaturan terkait kewajiban membuat surat kuasa dan/atau surat pernyataan tidak wajib memiliki NPWP antara lain: (Pasal 5 Perdirjen Nomor PER-08/PJ/2022)

      • Dalam hal permohonan disampaikan melalui Sistem Elektronik melalui Notaris dan/atau PPAT atau secara langsung ke KPP melalui Kuasa, maka Wajib Pajak harus membuat surat kuasa untuk menyampaikan permohonan penelitian formal.

      • Dalam hal pengambilan hasil penelitian atas permohonan penelitian formal secara langsung ke KPP melalui kuasa, Wajib Pajak harus membuat surat kuasa.

      • Dalam hal yang melakukan pengalihan hak memenuhi syarat tidak wajib memiliki NPWP, harus melampirkan surat pernyataan tidak wajib memiliki NPWP sesuai dengan format Lampiran D Perdirjen Nomor PER-08/PJ/2022.

5. Hal yang menjadi perhatian terkait penelitian formal untuk Special Purpose Company.

5. • ​Dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan kepada Special Purpose Company atau Kontrak Investasi Kolektif sebagaimana dimaksud dalam peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan Real Estat, permohonan penelitian juga harus dilengkapi dengan dokumen: (Pasal 7 Perdirjen Nomor PER-08/PJ/2022)

     1. fotokopi pemberitahuan efektifnya pernyataan pendaftaran Dana Investasi Real Estat berbentuk Kontrak Investasi Kolektif yang diterbitkan dan telah dilegalisasi oleh Otoritas Jasa Keuangan;

     2. keterangan dari Otoritas Jasa Keuangan bahwa Wajib Pajak yang mengalihkan Real Estat bertransaksi dengan Special Purpose Company atau Kontrak Investasi Kolektif dalam skema Kontrak Investasi Kolektif tertentu; dan

     3. surat pernyataan bahwa orang pribadi atau badan melakukan pengalihan Real Estat kepada Special Purpose Company atau Kontrak Investasi Kolektif dalam skema Kontrak Investasi Kolektif tertentu dengan meterai.

6. Ketentuan terkait penerbitan Surat Keterangan Penelitian Formal Bukti Pemenuhan Kewajiban Penyetoran Pajak Penghasilan.

   1. Surat Keterangan diterbitkan sepanjang terpenuhi kesesuaian data: (Pasal 8 ayat (1) Perdirjen Nomor PER-08/PJ/2022)

      • Identitas Wajib Pajak dalam pemenuhan penyetoran PPh dengan data sistem informasi DJP.

      • Jumlah PPh yang telah disetor dengan PPh terutang yang dinyatakan Wajib Pajak.

      • Kode Akun Pajak, Kode Jenis Setoran, dan Jumlah PPh yang disetor dengan data penerimaan dalam Modul Penerimaan Negara.

   2. Surat Keterangan diterbitkan dalam jangka waktu sebagai berikut: (Pasal 8 ayat (2) Perdirjen Nomor PER-08/PJ/2022)

      • segera setelah WP atau Notaris dan/atau PPAT menyampaikan permohonan penelitian formal melalui Sistem Elektronik; atau

      • paling lama 3 (tiga) hari kerja sejak tanggal permohonan penelitian diterima lengkap dalam hal permohonan disampaikan secara langsung ke KPP.

   3. Dalam hal permohonan yang disampaikan Wajib Pajak adalah tidak lengkap dan/atau ketidaksesuai data dalam permohonan, maka: (Pasal 9 Ayat (4) Perdirjen Nomor PER-08/PJ/2022)

      • permohonan dikembalikan kepada wajib pajak dengan menerbitkan Surat Pemberitahuan Permohonan Penelitian Tidak Lengkap dan/atau Tidak Sesuai (Lampiran F Perdirjen Nomor PER-08/PJ/2022), paling lama 3 (tiga) hari kerja sejak tanggal permohonan penelitian diterima.

      • Wajib Pajak dapat menyampaikan kembali permohonan penelitian formal bukti pemenuhan kewajiban penyetoran Pajak Penghasilan setelah memenuhi syarat dalam Pasal 4 dan Pasal 7.

7. Hal-hal yang dilakukan dalam Penelitian Material.

   1. Penelitian material dilakukan oleh: (Pasal 11 ayat (2) Perdirjen Nomor PER-08/PJ/2022)

      • KPP yang wilayah kerjanya meliputi lokasi tanah dan/atau bangunan dalam hal KPP yang wilayah kerjanya meliputi lokasi tanah dan/atau bangunan sama dengan KPP tempat Wajib Pajak terdaftar atau KPP yang wilayah kerjanya meliputi tempat tinggal orang pribadi; atau

      • KPP tempat wajib pajak terdaftar atau yang wilayah kerjanya meliputi tempat tinggal, dalam hal KPP yang wilayah kerjanya meliputi lokasi tanah dan/atau bangunan tidak sama dengan KPP tempat Wajib Pajak terdaftar atau KPP yang wilayah kerjanya meliputi tempat tinggal orang pribadi.

   2. Penelitian material dilakukan dengan cara: (Pasal 12 ayat (1) Perdirjen Nomor PER-08/PJ/2022)

      • Memastikan lokasi dan luas tanah dan/atau bangunan yang dicantumkan dalam permohonan Wajib Pajak telah sesuai dengan keadaan sebenarnya.

      • Meneliti kebenaran nilai (1) pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan atau (2) perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya yang terdapat dalam bukti penjualan/bukti transfer/bukti penerimaan uang, dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa jual beli yang tidak dipengaruhi hubungan istimewa; dan

      • Menentukan kewajaran nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dinyatakan oleh Wajib Pajak dengan harga pasar berdasarkan pendekatan penilaian (appraisal), dalam hal pengalihan tanah dan/atau bangunan berupa jual beli yang dipengaruhi hubungan istimewa atau melalui tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, hibah, waris atau cara lain yang disepakati antara para pihak.

   3. Dalam hal berdasarkan penelitian material disimpulkan bahwa nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan atau perjanjian pengikatan jual beli atas tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya yang dinyatakan oleh Wajib Pajak tidak sesuai dengan:

      • nilai yang sesungguhnya dalam hal pengalihan hak; atau

      • nilai yang seharusnya berdasarkan harga pasar dalam hal pengalihan hak dipengaruhi hubungan istimewa atau atau cara lain yang disepakati antara para pihak,

yang mengakibatkan adanya kekurangan penyetoran Pajak Penghasilan terutang, KPP menyampaikan permintaan penjelasan secara tertulis kepada Wajib Pajak. (Pasal 12 ayat (2) Perdirjen Nomor PER-08/PJ/2022).

4. Dalam hal Wajib Pajak: (Pasal 12 ayat (3) dan ayat (4) Perdirjen Nomor PER-08/PJ/2022).

   • menyetujui perhitungan PPh terutang, wajib pajak menyetor kekurangan Pajak Penghasilan yang masih harus dibayar.

   • tidak menyetujui perhitungan PPh terutang, KPP menindaklanjuti dengan pemeriksaan kepada wajib pajak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan.

INFORMASI TAMBAHAN

1. Orang Pribadi atau Badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan mempunyai kewajiban untuk menyetor sendiri Pajak Penghasilan yang terutang ke Kas Negara sebelum akta, keputusan, kesepakatan, atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah/bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang. (Pasal 3 ayat (1) PP Nomor 34 TAHUN 2016; Pasal 3 ayat (1) PMK Nomor 261/PMK.03/2016)

2. Pejabat yang berwenang hanya menandatangani akta, keputusan, kesepakatan, atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan apabila Orang Pribadi atau Badan telah menyetor pajak yang terutang dengan dibuktikan fotokopi SSP atau hasil cetakan sarana administrasi lain yang disamakan dengan SSP. (Pasal 3 ayat (5) PP Nomor 34 TAHUN 2016; Pasal 3 ayat (7) PMK Nomor 261/PMK.03/2016).

3. Pejabat yang berwenang menandatangani akta, keputusan, kesepakatan, atau risalah lelang mempunyai kewajiban untuk menyampaikan laporan bulanan terkait penerbitan akta, keputusan, kesepakatan, atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. (Pasal 3 ayat (6) PP Nomor 34 TAHUN 2016).

4. Ketentuan Peralihan dan Penutup:

   1. Perdirjen Nomor PER-08/PJ/2022 mulai berlaku pada tanggal 14 Juli 2022 dan Perdirjen Pajak Nomor PER-18/PJ/2017 sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan PER-21/PJ/2019 dicabut dan dinyatakan tidak berlaku. (Pasal 14 dan Pasal 15 Perdirjen Nomor PER-08/PJ/2022)

   2. Terhadap permohonan penelitian formal bukti pemenuhan kewajiban penyetoran Pajak Penghasilan yang telah dinyatakan lengkap namun belum selesai dilakukan penelitian, tetap dilakukan penelitian berdasarkan Perdirjen Pajak Nomor PER-18/PJ/2017 sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan PER-21/PJ/2019. (Pasal 13 Perdirjen Nomor PER-08/PJ/2022)

5. Informasi terkait Sistem Elektronik Direktorat Jenderal Pajak.

   1. Layanan validasi permohonan penelitian bukti pemenuhan kewajiban penyetoran PPh dapat diakses melalui DJP Online pada menu e-PHTB.

   2. Registrasi untuk menggunakan aplikasi e-PHTB untuk Notaris dan/atau PPAT dapat diakses melalui ephtbnotarisppat.pajak.go.id.

ATURAN TERKAIT

1. PER-08/PJ/2022

2. PER-18/PJ/2017 stdtd PER-21/PJ/2019