近來有消費者詢問所購買之預售屋，在交屋之前發生工安意外，工人因此過世在公共區域，認為房子的價值因此減損，希望律師協助提告，但是，提告後，法院真的會判決嗎？

1.死亡地點是否影響主張瑕疵？答：沒死在專有部分，就不算死在『屋內』。

「查系爭預售屋興建過程中，施工基地上固發生系爭工安意外，惟陳宥善於事發時間即104年7月31日上午9時許雖受傷嚴重，但並非當場死亡，係於同日同日上午10時6分送醫途中始死亡...是本件核與一般房地產交易市場及實務經驗中，在買賣標的之「房屋內」發生兇殺或自殺死亡事故，依我國社會民情，因多會存有嫌惡畏懼心理，雖不致對於該房屋造成物理性損傷或房屋通常效用之降低，但對居住其內之住戶，除會對居住品質心生疑慮，且會在心理層面造成相當之負面影響；及就房屋交易市場之通常交易觀念，「屋內」是否曾發生有人「自殺或兇殺致死」情事，因認屬房屋交易之重大資訊，且影響房屋交易價值甚鉅，故認係交易上瑕疵之情形尚屬有間」(臺灣臺北地方法院105年訴字第3439號民事判決)

2.單純的工安事故，是不是凶宅？

「又該工安事件係因工人於建築過程中失足墜地後，送醫不治死亡，為意外事件，並非一般兇殺事件或自殺案件發生於屋內之情，上訴人所購買系爭房地之專有部分既未曾發生兇殺或自殺等非自然死亡事件，顯非一般所謂之凶宅，依房屋市場之通常觀念，即難謂有經濟性價值減損，而影響其市場價格。」(臺灣高等法院108年重上字第176號民事判決)

3.結論

工安事故目前法院多數認為是「意外」，而且不是自殺或他殺就不算凶宅的原因，而兇宅也限制在專有部分內。本文雖然不贊同法院的判斷，不過既然決定案件的是法院，也只能接受這結果，因此建議消費者在購買預售屋時，多停看聽，確認營造廠商是否有發生過工安事故，或是現場安全設備及施工人員有無確實使用安全裝置(筆者小時候在工地打工時，雖然大家身上都有掛安全帶供檢查，但是實際上從來沒有綁過，所以我根本不會綁)，否則發生意外時，糾紛必然不會少，甚至只能摸摸鼻子吞下。

4.不贊同理由

預售屋與成屋不同，預售屋簽約對象為建商，消費者在資訊與風險掌握較低弱，且簽約時不可能預料將來房屋的狀況，如果只能比照成屋來處理，則是將風險過度留給消費者承擔，與中古屋是消費者間之買賣地位對等程度不同，應該對建商課予更高之責任。況且，在尚未完工或有樓地板前，很難想像要怎麼死亡在專有部分中，因此施工狀況的工安事件，應該從寬認定才是。

20200926 林敬哲律師

一、首先，買房子是每個人一生最重要的事情之一，畢竟，花這麼多錢誰想買到不好的房子，而一般人又很怕買到鬼屋，不過因為什麼是鬼屋除非找道士來觀落陰，不然大概沒什麼辦法證明，況且，法官應該不會採納觀落陰的證詞啦！但是，就因為怕鬼，尤其怕充滿怨念的鬼，所以，實務上大家對於凶宅都很忌諱，一買到就會想要解約，不過，究竟是不是買到凶宅一定能解約呢？或者是，我租給房客結果房客自殺，那我能不能跟繼承人求償？以下的內容會初步分別探討。

二、凶宅的定義是什麼？法律其實從來就沒有明文規定，目前大家的判斷標準主要來自內政部「不動產說明書應記載及不得記載事項」，10月1日起應記載事項定義是「本建物（專有部分）於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形」，所以啦，如果是公設自殺算不算凶宅？很抱歉，依據這個文字內容，並不算喔(法院實際上判決也認為非專有專用部分，並不構成凶宅解約的要件)。那其他非自然死亡之情形有沒有包含意外呢？例如跌下樓梯摔死，本文是認為意外不算凶宅，否則在家中跌倒摔傷致死、不小心劃傷手腕、受到刺激嚇死...等等，很容易都成為凶宅，這樣大家在住房子的時候就都要把高危險分子給送出門，舉例來說，老人家只能住在安養院、嬰幼兒最好都住托嬰中心，絕對不是一個符合善良風俗的優良國民會有的行為，因此，非自然死亡之情形，會限定在，類似於「兇殺、自殺、一氧化碳中毒」的情形，也就是【怨念比較深】，不過究竟會不會怨念比較深，還要端視法官的宗教信仰、生活背景、教育環境來影響法官的判斷。 三、，下面引用兩個判決供讀者參考：

(一)凶宅好可怕，一定有價值減損：臺灣高等法院96年度上字第40號判決【就房屋交易市場之通常交易觀念而言，屋內是否曾發生有人「非自然身故」之情事，乃屬房屋交易之重要資訊，若購買者知有上情，多因心生畏怖而無購買意願，並影響系爭房地之交易價值甚鉅，應認係屬交易上之重大瑕疵。】，所以，台灣高等法院在96年還認為凶宅會影響房屋交易價值，買到可以解約，使用人自殺可以要求賠償。

(二)先不說凶宅是不是好可怕，只是價值減損跟凶宅不一定有關，而且凶宅放久了就沒這麼可怕了嘛：臺灣高等法院101年度上字第87號判決【按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言。須當事人有所約定，或依通常交易觀念，認為應具備之價值、效用或品質而不具備者，始得謂為物有瑕疵，亦即，物是否具有瑕疵，應以一般交易觀念上是否屬於物之瑕疵認定之。可能因人、因時、因宗教信仰等不同而有異，亦可藉由時間經過、記憶淡忘或宗教儀式去除該不安之心理，而在一般交易觀念上，即難認將導致物之價值、效用或品質不具備，自非謂物之瑕疵。】，其實法院沒有明確交代是不是一定就不是瑕疵，只是，影響的因素很多滴，不要全部的減損都掛到凶宅來。好像凶宅拖久了，多辦幾次法會，靈體會升天，就不是凶宅了嘛...是鬼屋...不不不，就是超渡完了，沒有靈體了。

四、題外話，買賣凶宅沒有告知，是不是就一定可以解約？為什麼要說沒有告知呢！因為都告知買家是凶宅買家還買，顯然買家都已經很明瞭情況了，換句話說，買家知道還買，就是他愛嘛！既然他愛，法律上就不處理感情糾紛了(亂講)，是因為買家已經明瞭風險，對於價金的認知已經判斷正確，自然不會給予買家解約或減少價金的權利了。那沒有告知，才會影響買家對於價錢的判斷，舉例來說，1,000萬買豪宅，但是裡面一有人自殺，行情至少少3成(不是本文胡謅，是一次凶宅訴訟告仲介，仲介自己說的，當然，其他凶宅案件有估價師的估價，也認為減少比例約3成)，所以，沒告訴買家是凶宅的時候，買家可能900萬買還以為自己很會殺價，賣家這時候就內心竊笑了，因此，法律要平衡這種內心竊笑的行為，此時不知情的買家於知悉後6個月內，可以要求減少價金或解除契約，但是，要求是不是一定有用，還要視法院怎麼看【凶宅】。

五、結論，房子在買賣時，請特別注意現況說明書上有沒有明確記載【凶宅定義】，而且要確認賣家或仲介有沒有告知，如果有超出現況說明書但是會自己擔心的，就直接寫在契約裡面的其他約定，如果賣家有不實告知，屬於交易重大事項，還是可以讓契約失效的。

一、管你有沒有賺到錢，我都當你有賺錢

最高法院99年度台上字第6007號

毒品危害防制條例第四條規定之販賣毒品罪，係以行為人意圖營利而為販入或賣出毒品之行為，為其要件。至於其是否因而獲利，以及所獲之利益是否為現金，均非所問。 新竹地方法院103年度訴字第340號

是販賣第一級毒品及販賣第二級毒品均屬嚴重違法行為，苟遭逮獲，後果非凡，毒販出售毒品時無不小心翼翼，不敢公然為之。而邇來政府為杜絕毒品氾濫，毒害人民甚深，再三宣導教民眾遠離毒品、媒體之報導既深且廣，對於毒品之禁絕，應為民眾所熟悉。又政府對於查緝施用、轉讓及販賣毒品無不嚴格執行，且販賣毒品罪更係重罪，設若無利可圖，衡情一般持有毒品者，當不致輕易將持有毒品交付他人。況第一級毒品海洛因及第二級毒品甲基安非他命均價格不貲、物稀價昂，並無公定之價格，不論任何包裝，均可任意分裝增減分量，每次買賣價量，亦可能隨時依雙方間之關係深淺、資力、需求量及對行情之認知、來源是否充裕、查緝是否嚴緊，購買者被查獲時供述購買對象之可能性風險之評估等，因而異其標準，並隨時機動調整，非可一概而論，是販賣之利得，除經坦承犯行或價量俱臻明確外，委難查得實情，販賣之人從價差或量差中牟利方式雖異，其意圖營利之非法販賣行為則一，從而茍無任何利益可圖，被告甲OO、乙OO及丙OO等人實無甘冒罹重典之極大風險，而鋌而走險分別販賣第一級毒品海洛因及販賣第二級毒品甲基安非他命予他人之理至明。

二、買的人知道你買多少錢，也只給你購入的錢，因此不是販賣

目前比較有趣的是這件：臺灣桃園地方法院104年度訴字第478號

按無償受他人委託，代為購買第二級毒品甲基安非他命後交付委託人，以便利、助益委託人施用者，為幫助施用；苟以便利、助益委託人販賣者，則為幫助販賣（最高法院 98年度台上字第3670號判決意旨可資參照）；受施用毒品者委託，代為向販售毒品者購買毒品後，交付委託人以供施用，並收取價款，與受販售毒品者委託，將毒品交付買受人，並收取價款，二者同具向毒販取得毒品後交付買受人並收取代價之行為外觀，其固因行為人主觀上，究與販售者抑或買受人間有意思聯絡，而異其行為責任，單純意在便利、助益施用而基於與施用者間之意思聯絡，為施用者代購毒品之情形，僅屬幫助施用，若意圖營利，而基於與販售者間之犯意聯絡，代為交付毒品予施用者，始為共同販賣，二者之辨，主要仍在營利意圖之有無（最高法院101 年度台上字第4333號判決意旨亦可參照）。

另外還有認為沒有價差只是單純轉讓的判決，不過因為筆者遍尋法院判決，發現只是極度少數之見解(況且只是地方法院判決)，認為沒有參考價值，故不予摘要。

三、結論

到底是販賣、轉讓、幫助施用，在毒品危害防制條例還有藥事法，處罰的內容差距很大，而在法院的見解上，多數其實是以社會通念認為「毒品很貴，你怎麼可能不賺差價」，因此，如果有收錢，最好要有被判定是「意圖營利」或「販賣」的心理準備。

一般來說，被詐欺很少找律師，都是詐欺犯才會來，作者曾經在法院工作過，就以小小的經驗稍微分享一下。【詐欺專線１６５】

詐欺方式百百種，不可能鉅細靡遺的說，所以只做下列分類(有關投資詐欺、親友之間的買賣借貸詐欺，都不在這篇的討論內容，這篇只簡單介紹根本沒看過這個人的詐騙集團手法)：

一、公務員身分

這種就是會假冒是公務員，例如假冒警察、檢察官、法官、國稅局...太多種了，但是其實道理很簡單，一般我們善良老百姓忽然來個公務員說我幹嘛幹嘛，要被關了，嚇都嚇死了，但是冷靜一下，警察、檢察官、法官...不都公務員嗎？想一下，拿固定薪水的人，會這麼拼命嗎？如果讀者覺得會的話，那鐵定是電視看太多。再想一下，常常來拿錢的，都是一些年紀很輕的，不過，就算大學一畢業考上公職，也要經過受訓，所以怎麼可能這麼年輕，作者甚至還看過跟被害人拿錢的假冒檢察官，穿T-shirt、牛仔褲...我想，這應該不是正常的大官穿著，警察就更不合理了，總要穿個制服吧!

二、網路購物

賣假貨或開假帳號就不用說了，在此建議寧願多花點錢跟信用或評價較好的購買(還是可能買到假貨)，不過想省錢或想找花樣的心人人都有，所以網路購物最大的建議，就是不要買貴的，買便宜的被騙最多交學費。

三、分期付款、轉帳詐騙

這個問題就是承上面，幾乎都是網路購物來的，舉凡騙說不小心設定到分期付款、不小心簽收單附錯了讓你多轉匯一筆錢等等，最重要的是，打來講這些話的人，後面一定還會假裝是銀行或郵局人員打來，請記住0800是只能打過去，顯示號碼打來是0800絕對是網路電話去更改顯示號碼，所以，如果電話那頭問你銀行電話時，一定要告訴他0800那支。

四、假裝親友

最近一個比較新的是聽過說親友偽造本人的證件申請補助，現在補助款下來了要通知去領，可是領錢方式多為匯款帳號的提供。以前比較常見的就是號稱被綁架啦!欠債啦!反正，假裝親友的第一個防範方式，就是打電話給他。如果他沒接，你還是很擔心是不是被綁架了，那這時候，絕對不是私下連絡歹徒，應該要報警，因為如果是真的，因為匯了錢，如果被害人被撕票，那不就是你匯錢害的？

結論：跟錢有關的事情，雖說生不帶來、死不帶去，但是人生在世沒錢就是寸步難行，建議在涉及金錢問題的時候，把握【停看聽】三個原則，也就是1.先暫停，2.看清楚來的人是誰或看看網路上怎麼說，3.聽聽家人、警察的建議，尤其記住，反詐騙專線165，被騙前、被騙後都應該趕快撥電話，然後立即到離自己所在位置最近的派出所、警察局報案(要報案的通常都是被騙了，還沒被騙警察可能認為你來搗亂的)。最後，如果不幸被騙，也報完案了，建議再找律師諮詢如何把錢追回來或將來訴訟程序的過程。

小提醒：如果仔細注意一下，會發現，大多數的詐騙時間都在假日跟晚上，因為這時候公家機關沒上班、銀行也沒開，沒機會找這些機關確認真偽。

前幾天跟當事人為了一件配偶外遇離婚的案件商量，最後當事人想趕快結束婚姻，竟然付了離婚和解金（驚！簡直真男人），然後就淡淡說了一句「他給我綠帽，我給他紅包」，阿哲律師簡直佩服萬分！！！
言歸正傳，遇到配偶外遇，除了戴著綠帽，唱著「觸電般不可思議 像一個奇蹟，劃過我的生命裡，不同於任何意義，你就是綠光，如此的唯一 」，還有以下有三點小細節要注意：
1.如果要跟拍影片，請選擇好一點的攝影器材，如果找徵信社，要找設備專業一點的。

2.擷取對話紀錄，要連貫，不要片段，不然遇到聰明的小三，直接說那是P圖，就有理說不清啦！

3.配偶是不是悔改站在自己這邊很重要，所以在發現配偶外遇的時候，不是先吵架跟攤牌，是錄音準備好了嗎？

阿哲律師有認識不錯的徵信社，如果確定要付費找徵信社（價格不便宜），又不知道找誰推薦，我也是可以私下推薦啦！