다이칸야마 - 나카메구로 - 워터즈다케시바 - 시오도메 지역 탐방

다이칸야마: 티사이트 츠타야

티사이트는 도심형 주거 클러스트 단지 재생 사례이다.

1990년대까지 구 연립주택 38개가 있었던 곳이고, 부지면적은 약3000평이다.

개발전에 지역 주민에게 앙케이트 조사를 하였는데, 이 곳이 개발이 된다면 어떤것이 있었으면 좋겠는지를 물어보았다.

결과는, 1위 카페, 2위 서점이었다.

그래서 지금 이곳에는 스타벅스 카페와 서점이 들어서 있다.

티사이트 츠타야는 노인을 위한 공간으로 만들었지만 모든 사람들이 좋아하는 공간이 되었다.  

2020년에 완공된 워터즈 다케시바는 도심의 오아시스를 목표로 한 고층 복합시설이다. 쇼핑은 물론 캐주얼 레스토랑부터 일류 다이닝까지 즐길 수 있는'아트레 다케시바'와 럭셔리 호텔'메즘 도쿄, 오토그래프 컬렉션'이 입주해 있다. 그리고 JR 동일본 사계극장 '가을'과 '봄'에서 공연되는 뮤지컬 등 공연을 즐길 수 있다. 또한 시오도메강과 하마리큐 별궁 온시 정원을 바라볼 수 있는 물가에 '플라자'(잔디돵장)가 설치돼 있고, 광장에 인접한 부두에는 스미다강이나 도쿄만을 왕래하는 수상버스가 정박한다. 이 부두에서는 아사쿠사 방면, 오다이바 해변공원, 가사이 임해공원 등으로 가는 '도쿄 미즈베 라인'등의 배를 탈 수 있다. 그 외에도 망둥어, 조개류, 갑각류 등 다양한 생물이 서식할 수 있도록 환경을 보전하고 재생시키기 위해 만든 '다케시바 갯벌'이 광장 예에 있다. 매월 둘째 주 일요일에 실시되는 '오픈데이'행사 때는 갯벌이 일반인에게 공개되기 때문에 도쿄 만의 생태계를 가까이에서 관찰 할 수 있다. 

시오도메는 세부이 그룹이 개발했다.

세부이그룹은 경영이 어려워 부도가 날뻔 했지만 이 역세권 부동산개발사업 하나로 기업이 일어났다.

우리나라 용산개발과 비슷한 사례라 할 수 있다.

대지면적은 약12만평으로 철도회사 소유의 땅을 개발한 것이다.

도쿄는 주거지역의 가치보다 오피스의 가치가 더 높다. 시오도메지역도 마찬가지로 주택보다 오피스 시설의 가치가 더 높다.

이곳에는 세계최대광고회사 덴쯔의 본사가 있고, 화장품기업 시세도, 일본TV, 파나소닉의 본사가 있다.

용적률 560% 적용지역이었는데 정부의 용적률 상향 유도사업으로 최대 840%의 용적률 적용을 하였다.

이 개발의 용적률상향 조건 및 특징은,

1. 도심속에 주거를 만들때 일정 비율 이상의 주택을 계획하면 용적률을 더 준다.

2. 사업성이 더 좋은 곳으로 용적을 옮겨서 용적을 높이고, 주택 또는 보존의 가치가 필요한곳의 용적을 낮추어 전체 용적률을 맞추어 개발한다.

3. 지상에 건물가 ㄴ연결보행통로를 설치하였는데 여러 건물이 하나의 건물처럼 동선을 연결한 것이다.  이 보행자통로 10M안에 건물이 들어올 경우 용적률 상향이 된다. 덴쯔 건물의 경우 칼날같은 건물의 선 모양이 억지로 이 조건에 맞추려고 하다보니 만들어진 건물 모습이다.

4. 지하에 3개의 선큰을 연결하여 지하를 1층처럼 느끼게 설계를 하였는데, 지하1층 지하2층을 마치 1층에 있는 착각을 주게 한다. 결과는 지하를 1층과 같은 임대료를 받을 수 있는 효과를 만들었다.

5. 지하에 각 건물의 주차장으로 연결되는 주차순환시스템을 적용 하였다. 이는 지상의 복잡한 교통유발을 해소하였으며, 지상층을 쾌적한 공간으로 활용할 수 있는 결과를 만들었다.
6. 도로가 건물 안에 위치해 있다. 지하부분은 도로로 차량이 다니고 지상층은 공공용도로 사용한다. 입체도로법이 적용된 것이다.