內政部國家住宅及都市更新中心委託執行廠商(公會版)
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組 織發展 願 景
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蛤!!包租代管要考證照？包租代管課程還要學？
自從「租賃住宅管理條例」於107年6月27日正式實施之後，關於租賃住宅的糾紛就有了專法來排解，而在這個專法之中，就把租賃住宅服務業分開為「租賃住宅代管業」和「租賃住宅包租業」，這裡所謂的「代管」也就是當房東跟房客簽好租賃合約之後，一併把相關的後緒交由業者來服務，業者以此賺取「代管服務費」：而「包租」呢，是房東就是把房子直接承租給包租業者，包租業者承包後不管有沒有出租，包租業者都須付房東租金，所以包租業者需要評估整修規劃後最段時間去到房客，包租業者賺的就是兩者的租金價差。
由以上兩點可知，房東不論是委託「包租」還是「代管」，其實就是甩手掌櫃，「錢」房東在收，但「管」卻是業者在管，日後在房子需要修繕或是房客有任何問題需要處理的時候，找的都是業者，這樣看起來，房東如果有房子想出租又怕麻煩的時候，其實真的可以找業者代為管理，這時候，房東們就需要一個體質穩健的合法租賃服務公司了。
但是，近兩年來不管各大租屋平台，新聞媒體或是網路社群常常看到"社會住宅包租代管計畫"
「社會住宅包租代管」是政府興辦社會住宅政策中的一環，即以「包租」或「代管」的方式，取得民間的空屋出租，以補足新建社會住宅不足的量能。政府的社會住宅方案，共包含12萬戶新建社宅與8萬戶的包租代管。
「包租」，是由政府委託租屋服務業者擔任「二房東」，由業者向房東簽訂包租契約，向房東支付房租，再將住宅轉租給房客，並負責管理該住宅；「代管」，則是由業者協助房東與房客簽訂租約，並由業者負責管理出租的住宅。
租，可享稅賦減免（房屋稅、 地價稅、綜合所得稅）、修繕補助等優惠。
要成為一個「包租」「代管」業者，並不是去辦理公司登記就完事了，公司必需要聘請一位合格的「租賃住宅管理人員」，而這個人員必需經過上課以及考試合格，取得國家級發給的證照，有了這個證照，公司才能向經濟部申請為「租賃住宅服務業」，這個行業可是特許行業，不是隨隨便便路上的阿貓阿狗都能開的唷！那「租賃住宅管理人員」要上那些課呢？其實上課的內容真的算蠻多的，光是要認真研讀的法條就有好幾個，更別提有很多關於租賃糾紛的實戰題，需要研習的分類共分十項，我將內容簡單介紹一下：
壹、租賃住宅市場發展及管理條例及相關法規
身為租賃住宅管理人員，首要先認識，最重要的，莫過於這項法條以其相關法規，在這項法條中詳細說明了租賃住宅相關人員的權利義務等注意事項，還有出租人以及承租人在什麼情況之下可以提前終止租約的事由、租稅優惠等等，後半段則詳列了租賃住宅服務業設立的相關辦法，及管理人員的責任與義務還有罰則等等。
貳、不動產租賃及租稅相關法規
事實上，「租賃房屋」其實一直以來都存在，但以前並沒有一個專法用來管理，而是散佈在每一項法條中，身為租賃住宅管理人員自然也必需詳細了解每條法案對於租賃住宅這裡的管轄有那些，像是民法對於合約上有那些規定？土地法對於土地及以地上物（地上權，也就是房屋）的規定？租賃的租金收入在所得稅法中的相關規定為何？還有房屋稅和土地稅等課稅規定等等，管理人員不但要了解相關法律的規定，也要一併幫客戶，也就是房東提出合法節稅計劃，讓租稅政策更趨公平。
參、消費者保護法相關法規
因為租賃服務公司需要直接面對消費者，也就是房客，處理糾紛以及簽定合約等事宜，所以相關消費者保護法法條也需要清楚明白，包括消費者保護團體以及申訴等，這裡比較多著墨的是罰則的部份，畢竟如果日後租賃管理人員真的和房客（消費者）產生糾紛的情況應該不少，事先了解一下處理的方式和相關規定也是必需要的。
肆、公寓大廈管理相關法規
因為「租賃住宅服務業」顧名思義，就是只能提供「住宅」的租賃服務，辦公室、廠房、店面都不在他們的服務範圍之內，而現今的住宅不論是公寓、華廈還是大樓或是社區，都受到公寓大廈管理法規的管轄，而租賃管理人員將來最常打交道的，不外乎就是社區的左鄰右舍還有社區的管理人員、管委會⋯⋯等，相關的法規自然也需明白。
伍、各式住宅租賃契約與委託契約應記載（約定）及不得記載（約定）事項
這裡要教的內容簡單來說，就在跟房東（或房客）簽定合約的時候，有那些部份是一定要記載（要約定）的，那些是不能記載（不能約定）的，在法規上有規定在什麼情況之下房東（或房客）可以提前結束合約，那些情況下是需要房東出面修繕的⋯⋯等比較容易出現爭議的條款，在這裡政府有提出一套標準的合約書供租賃雙方參考，這當然這也是租賃服務業者所需事先知道的事項。
陸、租賃關係管理及糾紛處理實務
有租過房子的人都知道，租房子大概最怕碰到的，就是有東西壞了房東不來修，或是在簽約的時候沒先說，等簽完約又說要加XX錢，或電費另外計算等等；而房東最怕的，就是收不到房租，或是房客提早不租又失聯找不到人等等，針對每個情況的糾紛處理，在這個章節中都有提出一些實際的糾紛案例提供參考，當然，這堂課是最不會讓人想睡覺的啦！比起前面在講法條，「吵架」要怎麼吵得贏，才是大家最關心的嘛～哈哈
柒、屋況設備點交及故障排除實務
這裡的設備點交其實不單指房子內部的點交，還有房子整體結構的認識和公共設備的知識，畢竟房客年齡層有高有低，如果租到樂齡的房客，需要幫他們事先規劃好房子的設計是否符合他們的需求，什麼樣的房子能租給什麼樣的人，要先對整個內外環境有一個基本的認識，在房東轉交房子的時候，還有轉交房子給房客的時候，都需要細心了解房屋的狀況，才能順利完成點交。
捌、建築物設備管理維護實務
每一棟建築物在興建的時候，建築師都必需按照建築法規來興建，興建完成之後最重要的就是設備的管理和維護，例如電梯需要多久做一次保養、消防安檢要多久檢測一次、滅火器要多久更換等等，雖然這些關於建築物的設備會有物管公司代為傷腦筋，但租賃管理人員也要有相關知識，才能更好的督促物管公司完成保養的工作。
玖、室內裝修相關法規
這裡談的是比較接近裝潢（或修繕）時應該有的認知，因為我們要對整棟大樓的消防要求要有所了解，才能幫房東規劃安全的裝潢材料和施工方式，包括門要用什麼材料、電要怎麼走、室內消防安檢要檢查那些、遇到消防設備要如何避開，還有建築法上對於大樓裝潢的法規要求等等，幫助房東更好的完成房屋的修繕，務必做好事前的安全準備，以免出現曾經有房東因為不想換排氣式的熱水器，而使房客枉送性命的憾事發生。
拾、專業倫理規範
「租賃服務業」和「租賃管理人員」在日本以及美國都是從很久以前就開始盛行的服務行業，在日本，甚至很多房東都不在同一個城市，他們很習慣的會將房子交由專業的管理人員來打理，在台灣也有某些藝人聽說有在日本置產，也都是靠這些業者在幫忙處理租賃事務，相反台灣卻只是在剛剛起步階段，所以借鏡國外對於相關業者的作業倫理規範也是一定要做的功課。
以上十個項目共1,500多題題庫，考試的時候會每個大項挑出10題，共有100題，1題1分，只要60分就算及格，題庫在網路上就能看到，如果想了解題庫內容可以直接線上下載（已經補充在文章最下面），但是如果你已經決定要上課的話，其實也不必急著先印出來，因為上課的時候公會就會幫你準備好一本美美的題庫本囉！
目前包租代管的租賃管理人員合格證照是由位在台中的「中華民國租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會」所核發，但目前全台灣都已經陸續成立了相關公會，大家可以去尋找自己方便上課的區域找尋公會報名上課＋考試，考核及格之後，工會會把你的考試成績和證照資料匯整，寄給你！
這算是新興的產業，所以非常熱門，通常開課時間一出來，很快就會額滿，想要報名的夥伴一定要留意報名的時間。
另外，法規規定一定要修習滿30小時才能取得資格，所以如果你有缺堂沒來或遲到，就沒辦法參加考試，就要等下個月再開課時，補滿所有的時數才能考哦！
因為不能請假或者遲到，所以報名之前一定要想辦法把事情排開，否則你就得要再等一個月才能再考，到時還要再付錢買單堂課的費用哦！
