LAP credit assessment

মর্টগেজ লোন ইভ্যালুয়েশন ফ্রেমওয়ার্ক (Mortgage Loan Evaluation Framework): আয় সক্ষমতা (Income Capacity) ও সম্পত্তি মূল্যায়নের (Property Valuation) সমন্বয়

১. ভূমিকা ও সাধারণ নীতি (Introduction & General Principles) ব্যাংক লোন অ্যাপ্রুভাল (Loan Approval) বা ঋণ অনুমোদনের ক্ষেত্রে কেবল বন্ধকী সম্পত্তির (Mortgaged Property / Collateral) ওপর নির্ভর করে না, বরং ঋণগ্রহীতার (Borrower) নিয়মিত পরিশোধ সক্ষমতাও (Repayment Capacity) গভীরভাবে বিবেচনা করে।

মূল্যায়ন নীতিসমূহ (Evaluation Principles):

• শুধুমাত্র বাড়ি বা ফ্ল্যাট মর্টগেজ (Mortgage) রাখাই ঋণ পাওয়ার একমাত্র শর্ত নয়।

• ঋণগ্রহীতার চাকরি বা ব্যবসা থেকে নিশ্চিত ও নিয়মিত মাসিক আয়ের উৎস (Source of Income) থাকতে হবে।

লোন অ্যাসেসমেন্ট (Loan Assessment)-এর ক্ষেত্রে সম্পত্তি ব্যাংকের মূলধনি সুরক্ষা (Collateral Security) নিশ্চিত করে, অন্যদিকে নিয়মিত আয় নিশ্চিত করে মাসিক তারল্য (Liquidity)—যা তাৎক্ষণিক খেলাপির ঝুঁকি (Default Risk) হ্রাস করে। এই আয়ের ওপর নির্ভর করেই ঋণগ্রহীতার প্রকৃত মাসিক ইএমআই (EMI) ধারণক্ষমতা নির্ধারিত হয়।

২. মাসিক আয় এবং ইএমআই (EMI) প্রদান সক্ষমতা (Monthly Income and EMI Capacity) ব্যাংকিং খাতে ঋণগ্রহীতার যাচাইকৃত নিট আয়ের (Verified Net Income) ভিত্তিতে সর্বোচ্চ ইএমআই পরিশোধের সক্ষমতা ও ঋণের সীমা (Loan Limit) নির্ধারিত হয়।

উদাহরণস্বরূপ, কোনো ব্যক্তির মাসিক আয় ৪০,০০০ টাকা হলে, তার সর্বোচ্চ ইএমআই দেয়ার ক্ষমতা দাঁড়ায় আনুমানিক ২০,০০০ থেকে ২৮,০০০ টাকা। এক্ষেত্রে ঋণগ্রহীতার ১ কোটি টাকার সম্পত্তি থাকলেও, তার বিপরীতে সম্ভাব্য ইএমআই যদি ৮০,০০০ থেকে ৯০,০০০ টাকা হয়, তবে উক্ত আয় দিয়ে এই ঋণ পরিশোধের উচ্চ ঝুঁকির (High Risk) কারণে আবেদনটি নামঞ্জুর (Declined / Rejected) হবে।

উচ্চ মূল্যের সম্পত্তি থাকা সত্ত্বেও আয়ের এই বাধ্যবাধকতা অতিরিক্ত ঋণ গ্রহণ (Over-leveraging) প্রতিরোধ করে ব্যাংকের ক্রেডিট রিস্ক (Credit Risk) কমায় এবং ঋণগ্রহীতাকে খেলাপি (Defaulter) হওয়া থেকে রক্ষা করে। আয়ের পাশাপাশি ব্যাংক সম্পত্তির অফিশিয়াল মূল্যায়নকেও (Official Valuation) ঋণের দ্বিতীয় সীমা হিসেবে বিবেচনা করে।

৩. ব্যাংক মূল্যায়ন (Bank Valuation) এবং লোন-টু-ভ্যালু (LTV) অনুপাত ক্রেডিট রিস্ক হ্রাসে ব্যাংকের তালিকাভুক্ত স্বাধীন মূল্যায়নকারীর (Empanelled Independent Valuer) মাধ্যমে সম্পত্তির সঠিক মূল্য নির্ধারণ করা বাধ্যতামূলক।

ভ্যালুয়েশন ও এলটিভি (LTV) নিয়মাবলী:

• পর্যাপ্ত আয় থাকলেও ব্যাংকের অফিশিয়াল মূল্যায়নের (Official Valuation) চেয়ে বেশি ঋণ পাওয়া সম্ভব নয়।

• ব্যাংকগুলো সাধারণত সম্পত্তির মূল্যায়নের ওপর একটি নির্দিষ্ট শতাংশ, যাকে লোন-টু-ভ্যালু রেশিও (LTV Ratio) বলা হয়, (যেমন: ৬০% থেকে ৮০%) ঋণ অনুমোদন করে।

• উদাহরণস্বরূপ: ব্যাংকের ভ্যালুয়েশন ৭০ লক্ষ টাকা হলে ঋণ মিলবে ৪২ লক্ষ থেকে ৫৬ লক্ষ টাকা। মূল্যায়ন কমে ৬০ লক্ষ টাকা হলে, সেই বাজারমূল্যের (Market Value) অনুপাতে ৬০% থেকে ৮০% ঋণ হিসাব করা হবে।

ব্যাংকের এই নিজস্ব মূল্যায়ন বাজারদরের তারতম্য (Market Fluctuation) থেকে ব্যাংককে সুরক্ষা দেয়।

৪. চূড়ান্ত ঋণ অনুমোদন ও সমন্বয় (Final Loan Approval & Synchronization) ব্যাংকিং ঝুঁকি ব্যবস্থাপনায় (Risk Management) আয় সক্ষমতা (EMI Capacity) এবং সম্পত্তি মূল্যায়ন (LTV Ratio)—এই দুটি পৃথক ঋণসীমা সুরক্ষাপ্রাচীর (Safety Buffer) হিসেবে কাজ করে। ক্রেডিট আন্ডাররাইটিং পলিসি (Credit Underwriting Policy) অনুযায়ী, চূড়ান্ত অনুমোদিত ঋণের পরিমাণ (Final Sanctioned Amount) সবসময় এই দুটি সীমার মধ্যে যেটি সবচেয়ে কম (Lower of the Two Limits), সেই নীতি অনুসরণ করেই নির্ধারিত হয়।