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La Fondation des Apprentis d’Auteuil (FAA) a décidé d’accroître la capacité d’action sociale, caritative et éducative de son site du 40, rue Jean de La Fontaine à Paris grâce à une augmentation de son patrimoine locatif lui permettant de financer cette ambition.
Le primat du caractère immobilier de l’opération de transformation se fait au détriment du coeur de métier historique de la FAA (https://le40.org/le-projet/).
La FAA évoque un doublement de la surface pour accroître ses capacités d’accueil de jeunes, ce qu’il convient de saluer. Le surcroît d’activité se fera toutefois à surface constante, voire quelque peu diminuée. Et les jeunes accueillis à la FAA ne bénéficieront pas de davantage d’espace et d’infrastructures.
L’agencement et la hauteur des nouveaux bâtiments contribuent par ailleurs à créer un projet peu ouvert sur le quartier et essentiellement tourné vers lui-même, ce qui est l’inverse de l’objectif initialement recherché.
Sur le terrain de 20 235 m2, les bâtiments actuels représentent 17 955 m 2. Le projet va faire passer le total bâti à 37 555 m2 détaillé dans le tableau ci-dessous.
Les ressources financières actuelles de la FAA sont de 415 M€ par an an. La part du financement public s’élève à 58 %, composés en majeure partie du prix de journée et des dotations globales versées par l’ASE pour les jeunes accueillis. Le reste repose principalement sur la générosité du public et des entreprises. Une partie de ces ressources est donc aléatoire. C’est pourquoi, face aux besoins croissants des jeunes et des familles, la Fondation doit trouver de nouvelles sources de financement régulières et pérennes.
L’investissement prévisionnel du projet est fixé à 140 M€, dont le financement proviendra d’un emprunt bancaire de 90 M€, de 30 M€ de fonds propres et de 20 M€ de financements publics et de mécénat. Le projet immobilier s’implantera sur une parcelle grossièrement rectangulaire de 20 235 m, d’une largeur de 45 à 85 mètres et d’une longueur de 300 mètres reliant l’avenue Mozart au nord à la rue Jean de La Fontaine au sud.
Ce projet comporte, d'autre part, de nombreux risques difficiles à maîtriser sur le long terme, et notamment un risque financier du fait de la hausse des taux d'intérêts et des coûts de construction liés à l’inflation, auquel s’ajoute l’aléa du montant des ressources issues de la générosité du public. La FAA ne dispose en outre pas de compétences en matière immobilière et semble avoir évalué les risques techniques de manière ni réaliste ni sincère (congestion, sols fragiles du fait notamment de la présence de cours d'eau souterrains).
La FAA semble vouloir concilier des intérêts contradictoires que sont la réalisation d’une opération dont la rentabilité est liée au niveau relativement faible (quoiqu’en augmentation) des fonds propres engagés, la conservation de l’intégralité des activités actuellement situées sur le site historique et en destinant les nouvelles surfaces à des usages tels le coworking, certes dans l’air du temps mais à la rentabilité incertaine
Ce sont ces objectifs contradictoires qui imposent, pour garantir l’équilibre financier du projet, de réaliser des immeubles de grande hauteur en raison d’une emprise réduite, au détriment de l’harmonie du quartier et de la stabilité des immeubles existants.
En outre, l’aléa économique inhérent au projet ne sera pas négligeable eu égard à l’enclavement du site, aux écoulements souterrains, à l’inflation rampante, lesquels influeront sur les coûts de construction au même titre que l’accroissement potentiel des taux d’emprunt.
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