There are several traffic-related concerns associated with the proposed development, including the adequacy of the parking supply, the absence of designated visitor parking spaces, and the proposal to locate the parking lot entrance on Place Gaboury, a local residential street, rather than on Des Meurons Street, which is a collector roadway designed to accommodate higher traffic volumes.

According to information provided by the previous business, Overhead Door, which operated on the site for many years, the property generated approximately 160 to 178 vehicle trips per day, with access primarily from Des Meurons Street.

Using the Institute of Transportation Engineers (ITE) trip-generation methodology, the proposed development is expected to generate significantly more traffic. Based on an estimated 103 residential units(units if bylaws are followed for RMF-L), the projected traffic volume would be:

• 103 units × 7.5 vehicle trips per day = 773 resident-related vehicle trips per day

• Approximately 26 additional daily trips for parcel and food deliveries

• Approximately 77 additional daily trips associated with taxis and ride-hailing services

This results in an estimated total of:

• 876 vehicle trips per day to and from the site

• Approximately 50 vehicle trips per hour on average

• During peak periods, approximately one vehicle entering or exiting the site every 1.2 minutes

Conclusion

Compared to the historical traffic generated by the previous commercial use of the property, the proposed development could result in an estimated 392% to 447% increase in daily vehicle traffic.

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Plusieurs préoccupations en matière de circulation sont soulevées par le projet proposé, notamment la capacité du stationnement, l’absence de places de stationnement réservées aux visiteurs, ainsi que le choix d’aménager l’entrée du stationnement sur la place Gaboury, une rue résidentielle locale, plutôt que sur la rue Des Meurons, une voie collectrice conçue pour accueillir des volumes de circulation plus élevés.

Selon les renseignements fournis par l’ancienne entreprise Overhead Door, qui a exploité ses activités sur ce terrain pendant de nombreuses années, la propriété générait en moyenne entre 160 et 178 déplacements de véhicules par jour, principalement par son accès situé sur la rue Des Meurons.

En utilisant la méthodologie de génération de déplacements de l’Institute of Transportation Engineers (ITE), le projet proposé devrait engendrer un volume de circulation beaucoup plus important. En se basant sur un immeuble comptant 103 logements, les estimations sont les suivantes :

• 103 logements × 7,5 déplacements de véhicules par jour = 773 déplacements quotidiens liés aux résidents

• Environ 26 déplacements quotidiens additionnels liés aux livraisons de colis et de repas

• Environ 77 déplacements quotidiens additionnels associés aux taxis et aux services de transport rémunéré (Uber, Lyft, etc.)

Cela représenterait un total estimatif de :

• 876 déplacements de véhicules par jour en provenance et à destination du site;

• Environ 50 déplacements de véhicules par heure en moyenne;

• Durant les périodes de pointe, environ un véhicule entrant ou sortant du site toutes les 1,2 minute.

Conclusion

Comparativement au volume de circulation généré par l’ancien usage commercial du terrain, le projet proposé pourrait entraîner une augmentation estimée de 392 % à 447 % du nombre de déplacements de véhicules par jour.

The developer has proposed vehicular access to the parking lot via Place Gaboury, a local residential street. Residential streets are designed to accommodate lower traffic volumes and primarily serve the needs of local residents. Introducing access for a development of this scale could result in increased traffic congestion, reduced sightlines, a higher risk of vehicle and pedestrian accidents, driveway access issues, winter snow-clearing challenges, and potential delays for emergency vehicle access.

Access from Des Meurons Street would be a more appropriate alternative, as it is classified as a collector roadway and is better equipped to accommodate higher traffic volumes associated with a large multi-family residential development. Directing site access to Des Meurons would help minimize impacts on the surrounding residential area while utilizing infrastructure intended for greater traffic capacity.

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Le promoteur propose un accès véhiculaire au stationnement à partir de la place Gaboury, une rue résidentielle locale. Les rues résidentielles sont généralement conçues pour desservir un faible volume de circulation et répondre principalement aux besoins des résidents du secteur. L’ajout d’un accès pour un projet de cette envergure pourrait entraîner une augmentation de la circulation, une réduction de la visibilité aux intersections et aux sorties de cour, un risque accru de conflits entre véhicules et piétons, des problèmes d’accès aux entrées privées, des défis liés au déneigement en hiver ainsi que des difficultés potentielles pour l’accès des véhicules d’urgence.

Un accès à partir de la rue Des Meurons constituerait une solution plus appropriée. En tant que voie collectrice, la rue Des Meurons est mieux adaptée pour accueillir les volumes de circulation générés par un important projet résidentiel multifamilial. Diriger l’accès du site vers cette artère permettrait de réduire les répercussions sur le secteur résidentiel avoisinant tout en utilisant une infrastructure routière conçue pour supporter une circulation plus importante.

Sewage and Stormwater Infrastructure Concerns:

Because St. Boniface is an older neighbourhood, with many streets developed before 1960, much of the underground infrastructure was built using combined sewer systems, which carry both wastewater and stormwater in the same pipes. These older systems were designed to serve significantly lower population densities and development levels than those typically seen today.

Many of the existing pipes are smaller in diameter than modern standards require and are often constructed of clay with aging joints and connections. As a result, these systems can be more vulnerable to capacity limitations, infiltration, and deterioration over time. During periods of heavy rainfall, combined sewer systems may become overloaded, increasing the risk of sewer backups and combined sewer overflows into local waterways.

Streets such as Place Gaboury were not originally designed to support the servicing demands associated with large-scale residential developments. Key concerns include:

• Smaller-diameter sewer infrastructure designed to historical standards;

• Aging clay pipes and joints that may be more susceptible to wear and failure;

• Limited stormwater capacity during significant rainfall events;

• Lack of modern stormwater management and overflow-routing mechanisms;

• Absence of backflow prevention measures commonly incorporated into newer developments.

A development containing more than 100 residential units would place additional demand on the existing infrastructure system, including:

• Water distribution mains;

• Sanitary sewer capacity;

• Stormwater sewer capacity;

• Lift stations and pumping infrastructure;

• Wastewater treatment capacity.

Using Manitoba's average residential water consumption figures (Statistics Canada) and assuming an average occupancy of 1.7 residents per unit, the projected population of a 103-unit development would be approximately:

• 103 units × 1.7 residents = 175 residents

Based on an average water consumption rate of 164 litres per person per day, estimated daily water use would be:

• 175 residents × 164 litres = approximately 28,700 litres per day

This represents an additional 28 to 35 cubic metres of wastewater per day entering the existing sewer system.

Conclusion

Given the age and design of the existing infrastructure in this area of St. Boniface, residents are concerned that a development of this size could place significant additional pressure on water, sanitary sewer, and stormwater systems that were not originally designed to accommodate this level of demand. They believe a thorough engineering assessment should be undertaken to evaluate the capacity of the existing infrastructure and determine whether upgrades would be required to support the proposed development while minimizing risks to surrounding properties and the broader community.

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Préoccupations concernant les infrastructures d’égout et de drainage pluvial

Saint-Boniface est un quartier ancien dont plusieurs rues ont été aménagées avant 1960. À cette époque, les infrastructures municipales étaient souvent construites avec des réseaux d’égouts combinés, c’est-à-dire des conduites qui transportent à la fois les eaux usées et les eaux pluviales. Ces systèmes ont été conçus pour desservir une population et une densité de développement beaucoup plus faibles que celles observées aujourd’hui.

Les conduites existantes sont généralement de plus petit diamètre que les normes modernes et sont souvent fabriquées en argile, avec des joints et des raccords vieillissants. Par conséquent, ces réseaux peuvent être plus vulnérables aux limitations de capacité, aux infiltrations et à la détérioration au fil du temps. Lors de fortes pluies, les égouts combinés peuvent devenir surchargés, ce qui augmente le risque de refoulements d’égout et de déversements d’eaux usées dans les cours d’eau environnants.

Des rues comme la place Gaboury n’ont pas été conçues à l’origine pour soutenir les besoins en services municipaux associés à un projet résidentiel d’une telle envergure. Parmi les préoccupations soulevées figurent :

• Des conduites d’égout de plus petit diamètre conçues selon des normes d’une autre époque;

• Des tuyaux et des joints en argile vieillissants pouvant être plus susceptibles à l’usure et aux bris;

• Une capacité limitée du réseau pluvial lors d’épisodes de fortes précipitations;

• L’absence de systèmes modernes de gestion des eaux pluviales et de dérivation des débordements;

• L’absence de dispositifs antirefoulement couramment intégrés aux infrastructures plus récentes.

Un projet comprenant plus de 100 logements résidentiels exercerait une pression supplémentaire sur les infrastructures existantes, notamment sur :

• Les conduites du réseau d’aqueduc;

• La capacité du réseau d’égouts sanitaires;

• La capacité du réseau d’égouts pluviaux;

• Les stations de pompage et autres infrastructures connexes;

• La capacité de traitement des eaux usées.

En utilisant les données moyennes de consommation d’eau résidentielle au Manitoba et en supposant une occupation moyenne de 1,7 résident par logement, un immeuble de 103 logements accueillerait environ :

• 103 logements × 1,7 résident = 175 résidents

En se basant sur une consommation moyenne de 164 litres d’eau par personne par jour, la consommation quotidienne estimée serait de :

• 175 résidents × 164 litres = environ 28 700 litres par jour

Cela représenterait l’ajout d’environ 28 à 35 mètres cubes d’eaux usées par jour dans le réseau d’égout existant.

Conclusion

Compte tenu de l’âge et de la conception des infrastructures existantes dans ce secteur de Saint-Boniface, les résidents s’inquiètent du fait qu’un projet de cette taille puisse exercer une pression importante sur les réseaux d’aqueduc, d’égouts sanitaires et d’égouts pluviaux, lesquels n’ont pas été conçus à l’origine pour répondre à un tel niveau de demande. Les résidents estiment qu’une évaluation technique approfondie devrait être réalisée afin de confirmer la capacité des infrastructures existantes et de déterminer si des améliorations seraient nécessaires pour soutenir le projet tout en minimisant les risques pour les propriétés voisines et l’ensemble de la communauté.

Neighbourhood character:

The building's height , massing and moden façade do not match with the scale or architectureal rhythm of Old St-Boniface's pre-1960s homes.

Contextual fit:

Winnipeg's planning rules require new developements to "fit the context". A multi-family building with over 100 units beside single family homes fails this test.

Human-scale design:

The building eliminates human-scale frontage and overwhelms the street visually.

Heritage adjacency:

Old St-Boniface is a heritage sensitive area and adjacency rules discourage abrupt height jumps.

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Caractère du quartier :
La hauteur, le volume et l’architecture contemporaine proposés pour l’immeuble ne s’harmonisent pas avec l’échelle ni avec le caractère architectural des résidences du Vieux Saint-Boniface, dont la majorité ont été construites avant les années 1960.

Intégration au milieu :
Les politiques d’aménagement de Winnipeg exigent que les nouveaux projets s’intègrent harmonieusement à leur environnement existant. Un immeuble multifamilial de plus de 100 logements adjacent à des maisons unifamiliales soulève des préoccupations quant à sa compatibilité avec le contexte résidentiel du secteur.

Conception à échelle humaine :
Par sa taille et sa masse, le bâtiment proposé réduit la présence d’éléments favorisant une interaction à l’échelle humaine et risque de dominer visuellement le paysage de rue.

Proximité d’un secteur patrimonial :
Le Vieux Saint-Boniface est reconnu comme un secteur sensible sur le plan patrimonial. Les principes d’aménagement applicables à ce type de quartier découragent généralement les transitions abruptes de hauteur et de volume entre les nouveaux bâtiments et les bâtiments existants.

Shadow impact:

A 6 storey building will cast long shadows over adjacent yards, gardens, windows and buildings.

Privacy loss:

Over 100 units with balconies directly overlooking single family home backyards, there will be a loss of privacy. Also, one of the variances that the developer is wanting is an increase of 3 feet for balcony projections, which would  increase this issue.

Noise impact:

The mechanical systems, rooftop equipment and 24/7 resident activity will drastically increase the noise level.

Wind tunnelling:

Taller buildings create wind accelaration on narrow streets, which will have impacts on the neighbouring streets.

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Impact de l’ombrage :
Un immeuble de six étages projettera des ombres importantes sur les cours arrière, les jardins, les fenêtres et les propriétés avoisinantes, ce qui pourrait réduire l’ensoleillement dont bénéficient actuellement les résidents du secteur.

Perte de vie privée :
Avec plus de 100 logements dotés de balcons donnant directement sur les cours arrière de maisons unifamiliales, le projet pourrait entraîner une perte importante de perte de vie privée pour les propriétaires voisins. De plus, l’une des dérogations demandées par le promoteur vise à permettre des saillies de balcons de trois pieds supplémentaires, ce qui pourrait accentuer davantage cet enjeu.

Impact sur le bruit :
Les systèmes mécaniques du bâtiment, les équipements installés sur le toit ainsi que les activités quotidiennes des résidents, à toute heure du jour et de la nuit, pourraient entraîner une augmentation notable du niveau de bruit dans le voisinage.

Effet de tunnel de vent :
Les bâtiments de grande hauteur peuvent modifier les conditions de vent au niveau de la rue en accélérant les courants d’air entre les bâtiments. Cet effet de « tunnel de vent » pourrait avoir des répercussions sur le confort et la sécurité des piétons ainsi que sur les propriétés et rues avoisinantes.

Fire access requirements:

Fire trucks require turning radii and access routes that an entrance on Place Gaboury would have difficulty providing. Also, the variance to reduce drive aisles from 20 feet to 19-19.5 feet would cause access issues within the parking lot of the proposed project.

Hydrant flow:

Old St-Boniface hydrants may not meet flow requirements for a building that has over 100 units.

Evacuation routes:

A single narrow street is not appropriate for a building this size.

Types of possibles cars parked :
Vehicle types : New motor vehicle registrations: Quarterly data visualization tool - based on the Government of Canada's website - Automotive statistics, the most owned type of vehicle are multi-purpose vehicles, also known as sports utility vehicles and Crossovers.  

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Accès pour les véhicules d’urgence :
Les camions d’incendie nécessitent des rayons de virage adéquats et des voies d’accès suffisamment larges pour intervenir efficacement. Un accès principal situé sur la place Gaboury pourrait présenter des défis à cet égard. De plus, la dérogation demandée visant à réduire la largeur des allées de circulation du stationnement de 20 pieds à 19-19,5 pieds pourrait compliquer les manœuvres et l’accès des véhicules d’urgence à l’intérieur du site.

Débit des bornes-fontaines :
Les bornes-fontaines du secteur du Vieux Saint-Boniface pourraient ne pas offrir le débit d’eau requis pour répondre aux besoins d’un immeuble résidentiel de plus de 100 logements.

Voies d’évacuation :
Un projet de cette envergure par une seule rue résidentielle étroite soulève des préoccupations en matière d’évacuation et d’accès d’urgence. 

Parking spillover:

Due to the limited number of parking spaces provided on-site, including a shortage of designated visitor parking, the proposed development may result in parking spillover onto neighbouring streets, particularly Place Gaboury and Des Meurons Street. This issue could be further exacerbated during the winter months when parking restrictions associated with snow-clearing operations are in effect, reducing the availability of on-street parking for residents and visitors.

The developer mentions that people walk, bike or use transit to work. This is his reasoning for less parking spots than units in the building. Please explore this website https://censusmapper.ca/maps/3720?z=15.86&lat=49.8871&lng=-97.1110 and remember, cyclists have cars too. And those cars need a parking space. 

Loading zones:

The proposed development is expected to generate frequent activity from delivery trucks, moving vehicles, taxis, and ride-share services. Without adequate on-site loading and drop-off areas, these vehicles may contribute to traffic congestion and may need to stop or park on adjacent streets, resulting in additional pressure on the surrounding road network and potential disruptions to local traffic flow.

Snow storage:

Large residential developments require adequate snow storage and snow management plans to ensure the safe operation of parking areas, drive aisles, and pedestrian pathways throughout the winter. Given the site's size constraints and the requested variances, there are concerns that sufficient space may not be available for snow storage, potentially leading to operational challenges, reduced parking availability, and increased pressure on surrounding streets during the winter season.

Winter access:

Narrow residential streets can become difficult to navigate during significant snow events, particularly when vehicles are parked along the roadway. In addition, these streets are not always prioritized for snow-clearing operations following major snowfalls. Increased on-street parking associated with the proposed development could further reduce available roadway width, creating challenges for residents, service vehicles, and emergency responders. Parking on neighbouring streets may become especially problematic during the winter months when snow accumulation and temporary parking restrictions further limit available parking spaces.

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Débordement du stationnement :
En raison du nombre limité de places de stationnement prévues sur le site, notamment du manque d’espaces réservés aux visiteurs, le projet pourrait entraîner un débordement du stationnement vers les rues avoisinantes, en particulier la place Gaboury et la rue Des Meurons. Cette situation pourrait être aggravée durant les mois d’hiver, lorsque les restrictions de stationnement liées aux opérations de déneigement réduisent davantage la disponibilité des espaces de stationnement sur rue pour les résidents et les visiteurs.
Le développeur mentionne que les gens se rendent au travail à pied, à vélo ou en transport en commun. C'est sa raison pour avoir moins de places de parking que d'unités dans le bâtiment. Veuillez explorer ce site https://censusmapper.ca/maps/3720?z=15.86&lat=49.8871&lng=-97.1110 et souvenez-vous, les cyclistes ont aussi des voitures. Et ces voitures ont besoin d'une place de parking.

Zones de chargement et de débarquement :
Le projet devrait générer une circulation fréquente de camions de livraison, de véhicules de déménagement, de taxis et de services de transport avec chauffeur (Uber, Lyft, etc.). En l’absence d’aires adéquates de chargement, de déchargement et de débarquement sur le site, ces véhicules pourraient contribuer à la congestion routière et être contraints de s’arrêter ou de stationner dans les rues adjacentes, exerçant ainsi une pression supplémentaire sur le réseau routier local et perturbant la circulation dans le secteur.

Entreposage de la neige :
Les grands ensembles résidentiels nécessitent des plans adéquats de gestion et d’entreposage de la neige afin d’assurer le fonctionnement sécuritaire des aires de stationnement, des voies de circulation et des chemins piétonniers tout au long de l’hiver. Compte tenu des contraintes d’espace du site et des dérogations demandées, des inquiétudes subsistent quant à la disponibilité d’un espace suffisant pour l’entreposage de la neige. Cette situation pourrait entraîner des défis opérationnels, une réduction du nombre de places de stationnement disponibles et une pression accrue sur les rues avoisinantes pendant la saison hivernale.

Accès en hiver :
Les rues résidentielles étroites peuvent devenir difficiles à circuler lors d’importantes chutes de neige, particulièrement lorsque des véhicules sont stationnés en bordure de rue. De plus, ces rues ne figurent pas toujours parmi les priorités pour les opérations de déneigement à la suite des tempêtes hivernales. L’augmentation du stationnement sur rue attribuable au projet pourrait réduire davantage la largeur disponible de la chaussée, créant des difficultés pour les résidents, les véhicules de service et les intervenants d’urgence. Le stationnement sur les rues avoisinantes pourrait devenir particulièrement problématique durant l’hiver, lorsque l’accumulation de neige et les restrictions temporaires de stationnement limitent encore davantage les espaces disponibles.

Waste Collection Capacity:
A residential building with more than 100 units requires commercial-scale waste and recycling collection services. This typically involves larger waste and recycling containers, more frequent pickups, and infrastructure designed to accommodate higher volumes of waste generated by residents.

Truck Access:
Garbage and recycling collection vehicles require adequate manoeuvring space and turning radii to safely access waste collection areas. There are concerns that large collection trucks may experience difficulty navigating Place Gaboury and accessing the proposed waste and recycling facilities, particularly if site access and circulation areas are constrained by the requested variances.

Odour and Pest Impacts:
The use of large-scale waste and recycling containers may increase the potential for odours, litter, and pest activity if not properly managed. The proposed location of the waste and recycling enclosure near the primary entrance from Place Gaboury may create unpleasant conditions for nearby residents and could affect the overall appearance and experience of entering the site. There are also concerns that strong winds could cause lightweight waste or recycling materials to escape containment and be blown onto adjacent streets and properties, creating additional maintenance and cleanliness issues for the surrounding neighbourhood.

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Capacité de collecte des déchets :
Un immeuble résidentiel de plus de 100 logements nécessite des services de collecte des déchets et du recyclage de type commercial. Cela implique généralement l’utilisation de conteneurs de grande capacité, des collectes plus fréquentes ainsi que des infrastructures adaptées au volume important de déchets générés par les résidents.

Accès des camions de collecte :
Les camions de collecte des déchets et du recyclage ont besoin d’un espace de manœuvre suffisant et de rayons de virage adéquats pour accéder de façon sécuritaire aux installations de collecte. Des préoccupations ont été soulevées quant à la capacité de ces véhicules de grande taille à circuler sur la place Gaboury et à accéder aux zones prévues pour les déchets et le recyclage, particulièrement si les voies de circulation du site sont réduites en raison des dérogations demandées.

Odeurs et risques de nuisibles :
L’utilisation de conteneurs de grande capacité pour les déchets et le recyclage peut accroître les risques d’odeurs, de déchets dispersés et d’activités de nuisibles si ces installations ne sont pas adéquatement gérées. L’emplacement proposé pour l’enclos à déchets et recyclage, près de l’entrée principale donnant sur la place Gaboury, pourrait créer des nuisances pour les résidents voisins et nuire à l’expérience des personnes entrant sur le site. De plus, lors de conditions venteuses, certains déchets ou matériaux recyclables légers pourraient s’échapper des conteneurs et être dispersés sur les rues et propriétés avoisinantes, ce qui poserait des problèmes supplémentaires de propreté et d’entretien dans le quartier.

Construction Vibrations:

Pile driving, excavation, and other construction activities can generate significant vibrations that may affect older foundations and structures on neighbouring properties. Residents have expressed concerns about the potential for cracks, settlement, or other damage to existing homes and buildings in the area.

Road Damage:

The heavy truck traffic associated with a large construction project may accelerate wear and deterioration of Place Gaboury's pavement and underlying road structure. As a local residential street, Place Gaboury was not designed to accommodate sustained volumes of heavy construction vehicles and equipment.

Strain on Underground Utilities

Construction and excavation activities can place additional stress on aging underground infrastructure. In older neighbourhoods such as St. Boniface, clay sewer laterals, water service lines, and other utility connections may be more susceptible to cracking, shifting, or damage as a result of nearby construction work.

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Vibrations liées aux travaux de construction :
Les travaux de battage de pieux, d’excavation et de construction peuvent générer des vibrations importantes susceptibles d’affecter les fondations plus anciennes des propriétés avoisinantes. Les résidents s’inquiètent des risques potentiels de fissures ou d’autres dommages pouvant être causés aux bâtiments existants du secteur.

Dommages aux rues :
La circulation accrue de camions lourds pendant la construction pourrait accélérer l’usure de la place Gaboury, dont la chaussée et la fondation routière ont été conçues pour desservir une rue résidentielle locale plutôt qu’un important chantier de construction. Cette circulation pourrait entraîner une détérioration prématurée de la chaussée et nécessiter des travaux de réfection supplémentaires.

Pression sur les infrastructures souterraines :
Les travaux de construction et d’excavation peuvent exercer des contraintes importantes sur les infrastructures souterraines existantes. Dans les quartiers plus anciens, les conduites latérales d’égout en argile et les conduites d’aqueduc vieillissantes sont particulièrement vulnérables aux fissures, aux déplacements ou à d’autres dommages pouvant résulter des activités de construction à proximité.

Precedent Setting:

Approving all of the requested variances could establish a precedent for future development applications in the area. Other developers may cite this approval to justify similar requests, making it more difficult to uphold the intent of existing zoning regulations and neighbourhood planning policies.

Zoning By-law Integrity

Variances are generally intended to address unique site conditions or accommodate minor deviations from established standards. Residents are concerned that the number and magnitude of the variances being requested exceed what would typically be considered minor and may undermine the integrity of the zoning by-law framework.

Neighbourhood Stability:

Approving significant variances for a development of this scale could create uncertainty regarding future land-use expectations within the neighbourhood. Residents are concerned that such approvals may contribute to gradual changes in the character of the area and weaken confidence in the long-term planning vision for the community.

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Création d’un précédent:

L’approbation de l’ensemble des dérogations demandées pourrait créer un précédent pour les futurs projets de développement dans le secteur. D’autres promoteurs pourraient invoquer cette décision pour justifier des demandes similaires, ce qui pourrait rendre plus difficile le respect de l’esprit des règlements de zonage et des politiques d’aménagement du quartier.

Intégrité du règlement de zonage:

Les dérogations sont généralement destinées à répondre à des conditions particulières propres à un terrain ou à permettre des écarts mineurs par rapport aux normes établies. Les résidents s’inquiètent du fait que le nombre et l’ampleur des dérogations demandées dépassent ce qui est habituellement considéré comme mineur et qu’elles risquent de compromettre l’intégrité du cadre réglementaire en matière de zonage.

Stabilité du quartier:

L’approbation de dérogations importantes pour un projet de cette envergure pourrait créer de l’incertitude quant aux attentes futures en matière d’aménagement dans le quartier. Les résidents craignent qu’une telle décision contribue à une transformation graduelle du caractère du secteur et affaiblisse la confiance envers la vision d’aménagement à long terme de la communauté.

Legal Test for Variances

Under The City of Winnipeg Charter, a variance application must satisfy several criteria before it can be approved. These include demonstrating that the variance is compatible with the surrounding area, does not create a substantial adverse effect on neighbouring properties, and represents the minimum modification necessary to address the applicant's circumstances. 

Residents are concerned that the variances requested for this project may not satisfy these criteria for the following reasons:

1. Minimum Modification Required

Variances are intended to provide the minimum relief necessary from the requirements of the Zoning By-law. Residents believe that the number and extent of the requested variances exceed what would be considered the minimum modification required. 

2. Adverse Effects on Neighbouring Properties

The City of Winnipeg Charter requires that a variance not create a substantial adverse effect on the amenities, use, safety, or convenience of adjoining properties and the surrounding area. Residents have raised concerns regarding potential impacts on traffic, parking, privacy, noise, infrastructure capacity, neighbourhood character, and overall quality of life. 

3. Compatibility with the Surrounding Area

The Charter also requires that a variance be compatible with the area in which the property is situated. Residents question whether a multi-family development of more than 100 units, together with the requested variances, is compatible with a streetscape primarily characterized by lower-density residential development. 

Conclusion

Residents believe that the scale of the proposed development and the extent of the requested variances raise significant concerns regarding compatibility with the surrounding neighbourhood, potential adverse impacts on nearby properties, and whether the requested departures from the Zoning By-law represent the minimum modifications necessary. These concerns warrant careful consideration during the variance review process.

The City states that variance approvals must satisfy four criteria under subsection 247(3) of The City of Winnipeg Charter:

1. Consistency with Plan Winnipeg and applicable secondary plans;

2. No substantial adverse effect on neighbouring properties and the surrounding area;

3. Minimum modification required;

4. Compatibility with the surrounding area.
   
   
   ***Communities should not be asked to sacrifice livability to achieve density targets.***

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Critères juridiques applicables aux dérogations

En vertu de la Charte de la Ville de Winnipeg, une demande de dérogation doit satisfaire à plusieurs critères avant de pouvoir être approuvée. Elle doit notamment démontrer que la dérogation est compatible avec le secteur environnant, qu’elle ne crée pas d’effet négatif important sur les propriétés voisines et qu’elle constitue la modification minimale nécessaire pour répondre à la situation du demandeur.

Les résidents s’inquiètent du fait que les dérogations demandées dans le cadre de ce projet pourraient ne pas respecter ces critères pour les raisons suivantes :

1. Modification minimale requise

Les dérogations ont pour objectif d’accorder uniquement l’allègement minimal nécessaire par rapport aux exigences du règlement de zonage. Les résidents estiment que le nombre et l’ampleur des dérogations demandées dépassent ce qui pourrait être considéré comme une modification minimale.

2. Effets négatifs sur les propriétés voisines

La Charte de la Ville de Winnipeg exige qu’une dérogation ne crée pas d’effet négatif important sur l’agrément, l’utilisation, la sécurité ou la commodité des propriétés adjacentes et du secteur environnant. Les résidents ont soulevé des préoccupations concernant les impacts potentiels sur la circulation, le stationnement, la vie privée, le bruit, la capacité des infrastructures, le caractère du quartier et la qualité de vie en général.

3. Compatibilité avec le secteur environnant

La Charte exige également qu’une dérogation soit compatible avec le secteur dans lequel la propriété est située. Les résidents s’interrogent à savoir si un immeuble multifamilial de plus de 100 logements, combiné aux dérogations demandées, est compatible avec un paysage urbain principalement composé de résidences de plus faible densité.

Conclusion

Les résidents estiment que l’ampleur du projet proposé et l’étendue des dérogations demandées soulèvent des préoccupations importantes quant à sa compatibilité avec le quartier environnant, aux répercussions potentielles sur les propriétés voisines et à la question de savoir si les écarts demandés par rapport au règlement de zonage constituent réellement les modifications minimales nécessaires. Ces préoccupations méritent un examen attentif dans le cadre du processus d’évaluation des dérogations.

La Ville de Winnipeg précise que l’approbation d’une dérogation doit satisfaire aux quatre critères prévus au paragraphe 247(3) de la Charte de la Ville de Winnipeg :

1. Être conforme à Plan Winnipeg et à tout plan secondaire applicable;

2. Ne pas avoir d’effet négatif important sur les propriétés voisines et le secteur environnant;

3. Constituer la modification minimale requise;

4. Être compatible avec le secteur dans lequel la propriété est située.

***Les communautés ne devraient pas à avoir à sacrifier leur qualité de vie afin que la ville puisse atteindre leurs objectifs de densification**