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Cet article est essentiel en ce qui concerne la question de la construction sur le terrain d'autrui :
Lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l'alinéa 4, soit d'en conserver la propriété, soit d'obliger le tiers à les enlever.
Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.
Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages.
Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n'aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l'une ou l'autre des sommes visées à l'alinéa précédent.
Les situations auxquelles l'article 555 du code civil s'applique
Il s'applique dans les rapports entre le possesseur des travaux et le propriétaire du terrain.
"Vu l'article 550, alinéa 2, du Code civil ;
Attendu que le possesseur à titre de propriétaire cesse d'être de bonne foi lorsque les vices de l'acte translatif de propriété lui sont connus ;
Attendu qu'ayant acheté une parcelle de terrain à Mme Y... et à son fils Henri, les époux A... ont constaté, quelques années plus tard, qu'une construction avait été élevée sur celle-ci par les époux Z... qui avaient acheté entre temps ce même fonds de Henri Y... et de ses deux enfants, à la suite d'un acte passé devant M. X..., notaire ;
Attendu que, pour condamner les époux A... à payer une indemnité représentant la plus value apportée à leur fonds du fait de cette construction, l'arrêt attaqué (Poitiers, 12 novembre 1986) retient que les auteurs de celle-ci étaient de bonne foi ;
Qu'en statuant ainsi, alors que les époux Z... avaient poursuivi leurs travaux postérieurement à une sommation par laquelle les époux A..., tout en leur demandant de supprimer l'ouvrage déjà édifié, leur avaient communiqué les documents établissant la preuve de leur droit de propriété, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
Et sur le second moyen :
Vu l'article 555 du Code civil ;
Attendu que pour rejeter la demande des époux A... qui, pour retrouver sans frais la possession de leur terrain libre de toute construction, demandaient condamnation du notaire rédacteur de l'acte et de l'un des vendeurs au remboursement de l'indemnité représentant la plus-value apportée au fonds par l'ouvrage et le paiement des frais de démolition de celui-ci, l'arrêt énonce, qu'en application de l'article 555 du Code civil, les propriétaires ne peuvent exiger l'enlèvement des constructions à l'égard de quiconque se trouvant de bonne foi ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 555 du Code civil n'est applicable que dans les rapports du propriétaire du sol et du possesseur des travaux, la cour d'appel a violé le texte susvisé."
Il s'applique en particulier entre les concubins
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 10 octobre 2000), que, par jugement du 7 novembre 1979, le divorce des époux X..., mariés le 28 février 1976 sous le régime de la séparation des biens, a été prononcé ; qu'à compter du mois de février 1990 ces derniers ont repris la vie commune, que leurs relations s'étant à nouveau dégradées, M. Y... s'est vu enjoindre par ordonnance de référé de libérer la maison appartenant en propre à Mme Z... constituant le domicile du couple, qu'arguant de ce qu'il avait intégralement financé la reconstruction de cette maison, M. Y... a fait assigner Mme Z... pour obtenir la restitution des fonds versés à cette fin ;
Attendu que Mme Z... fait grief à l'arrêt d'accueillir cette demande, alors, selon le moyen :
1 / que l'article 555 du Code civil ne s'applique qu'en l'absence de convention existant entre le propriétaire du fonds et le constructeur ; qu'en l'espèce, il est constant qu'après avoir vécu 10 ans en concubinage, s'être marié, puis avoir divorcé, Mme Z... vivait de nouveau en concubinage avec M. Y... lorsqu'ils ont d'un commun accord fait détruire l'ancienne maison appartenant à Mme Z... pour y faire édifier ensuite la construction litigieuse ; qu'il est non moins constant que le couple s'y est installé en 1993 jusqu'à sa séparation et que M. Y... y a fixé le lieu d'exploitation de sa société sans que Mme Z... ne s'y oppose ; qu'il résultait de ces éléments l'existence d'une convention tacite entre les parties selon laquelle, en accord avec Mme Z..., M. Y... avait apporté sa contribution financière à l'édification de la nouvelle construction dont il devait profiter dans le cadre de la communauté d'intérêts qui existait alors entre eux ; que cette convention excluait donc l'application de l'article 555 du Code civil, qu'en décidant le contraire la cour d'appel a violé ledit texte ;
2 / qu'à supposer même que l'article 555 du Code civil ait été applicable en l'espèce, ses dispositions ne visent que des constructions nouvelles et sont étrangères aux travaux de réparation ou de démolition ; qu'en l'espèce il résultait des propres écritures de M. Y... que celui-ci avait remis à Mme Z... une somme de 750 000 francs le 20 avril 1990 "dans la perspective de réparer la maison ancienne à Polienas appartenant à celle-ci" puis celle de 1 300 000 francs le 15 mai 1992" pour construire une maison à Polienas", que dès lors, en considérant que Mme Z..., qui avait reçu une somme de 2 050 000 francs sur laquelle elle avait remboursé 500 000 francs, devait donc restituer encore celle de 1 550 000 francs correspondant au montant des sommes investies dans la construction de la nouvelle maison, la cour d'appel a violé par fausse application l'article 555 du Code civil ;
Mais attendu, d'une part, que Mme Z... n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel qu'une partie des fonds versés par M. Y... et dont celui-ci demandait restitution avait été utilisée pour la réparation de l'ancienne maison, le moyen est de ce chef nouveau, mélangé de fait et de droit ;
Attendu, d'autre part, que la cour d'appel a retenu, à bon droit, que l'article 555 du Code civil avait vocation à régir les rapports entre concubins sauf le cas où il existait entre eux une convention réglant le sort de la construction et que l'existence d'une telle convention ne pouvait se déduire de la seule situation de concubinage ou de l'installation dans l'immeuble litigieux dans le seul intérêt de M. Y..., d'une société dont il était le gérant."
Il s'applique aux relations entre locataire et bailleur (quand aucune disposition légale ou contractuelle n'existe)
"Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 17 septembre 1997), que M. X... ayant pris à bail, à compter du 1er janvier 1972, une parcelle de terre avec un atelier, à usage commercial, appartenant aux consorts Y..., a construit sur place un hangar ; que, postérieurement au renouvellement du contrat de location en 1981, les bailleurs ont délivré au preneur, le 15 janvier 1993, un congé avec offre de renouvellement du bail qui a été suivi d'une décision fixant le montant du loyer ; qu'après cession du fonds de commerce à la société Ayme pneus, les époux X... ont assigné les propriétaires en paiement d'une indemnité pour la construction du hangar ;
Attendu que les consorts Y... font grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen, 1° que l'article 555 du Code civil relatif aux constructions édifiées sur un fonds n'est pas applicable lorsque le preneur avait été autorisé par le bailleur à effectuer des travaux ; que la cour d'appel a retenu que les preneurs avaient été autorisés par les propriétaires à édifier les constructions litigieuses, de sorte qu'en déclarant applicable l'article 555 du Code civil aux rapports entre ces parties, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui résultaient de ses propres constatations et a violé le texte susvisé ; 2° qu'en toute hypothèse, l'autorisation accordée par le bailleur au preneur de faire construire des ouvrages sur les lieux loués est de nature à écarter l'application de l'article 555 du Code civil lorsqu'à cette occasion, le sort de ces ouvrages a été prévu ; qu'en déclarant l'article 555 du Code civil applicable aux rapports entre les consorts Y... et les époux X..., sans constater préalablement que l'autorisation de construire, selon elle accordée aux preneurs, ne réglait pas, à cette occasion, le sort des constructions litigieuses à l'issue du bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 555 du Code civil ; 3° que, subsidiairement, il n'appartient pas au juge de choisir à la place du propriétaire le mode de calcul de l'indemnité due au titre des constructions faites sur son fonds ; qu'après avoir relevé que les consorts Y... n'avaient pas exercé leur choix des critères d'évaluation de l'indemnité due au titre des constructions litigieuses, la cour d'appel a décidé que ces derniers devaient, à ce titre, aux époux X... une somme représentant le remboursement du coût des matériaux et de la main-d'oeuvre et a violé, de la sorte, les alinéas 3 et 4 de l'article 555 du Code civil ;
Mais attendu, d'une part, que l'autorisation du bailleur d'effectuer des travaux n'étant pas de nature à écarter l'application de l'article 555 du Code civil, à défaut d'une convention réglant le sort des constructions réalisées par le locataire, la cour d'appel, qui a constaté l'existence d'une autorisation des consorts Y... ainsi que l'absence d'une convention, et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche qui ne lui était pas demandée, a retenu à bon droit que l'article 555 du Code civil devait régir les rapports entre les parties ;
Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu exactement qu'elle ne pouvait pas se substituer au propriétaire dans l'exercice du choix des modalités de calcul de l'indemnité due au constructeur et relevé que les époux X... réclamaient une somme égale à la valeur du coût des matériaux et de la main-d'oeuvre et que les consorts Y... n'avaient pas levé l'option accordée au propriétaire, la cour d'appel a pu en déduire que le constructeur était fondé en sa demande."
L'article 555 du code civil s'applique en particulier aux cas du tiers évincé par le véritable propriétaire, à celui de l'acquéreur dont le titre est annulé ou résolu.
Les situations auxquelles l'article 555 du code civil ne s'applique pas
Dans le cas de l'empiétement
"Vu l'article 545 du Code civil ;
Attendu que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique ;
Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 24 novembre 1999), que, les époux X... ont édifié une clôture et planté une haie d'arbustes sur le fonds des époux Y..., à 60 cm de la ligne séparative ;
Attendu que pour rejeter la demande de démolition et condamner les consorts Y... à indemniser les consorts X... du coût des matériaux, des plantations et de main-d'oeuvre, la cour d'appel retient que l'article 555 du Code civil doit recevoir application s'agissant d'évincer un tiers dont les plantations et ouvrages ont été faits à tort avec des matériaux lui appartenant sur le fonds des époux Y... ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'article 555 du Code civil ne trouvant pas application lorsqu'un propriétaire empiète sur la parcelle voisine, la cour d'appel a violé le texte susvisé."
Quand une convention règle le sort des constructions
A un bail emphytéotique, à un bail rural, à un bail à construction, à un bail à domaine congéable.
Aux réparations ou améliorations de constructions existantes.
Dans le cas de la mitoyenneté.
A un contrat d'entreprise.
Aux époux dans le cadre du régime de communauté.
Aux rapports entre indivisaires et entre copropriétaires.