Achat ou location
La direction d'une entreprise est souvent placée devant la décision de choisir entre louer ou acheter un immeuble ou un équipement.
Pour une entreprise donnée, il peut être préférable de louer alors que pour une autre, dans des conditions différentes, il peut être préférable d'acheter.
Chaque cas est particulier et tout dépend des conditions spécifiques de chaque entreprise en terme de fonds de roulement, de capacité d'emprunt, de coût de possession ou de coût de location.
Par ailleurs, il est souvent assez difficile de choisir entre acheter ou louer. La difficulté réside dans le fait que chaque option comprend des données différentes telles que, dans le coût de possession : des frais d'entretien, d'intérêt, d'amortissement et de remboursement. Et, dans le coût de location : le coût du loyer.
De plus, chaque option présente des implications financières différentes en ce sens que, dans le coût de possession, se retrouvent des dépenses déductibles d'impôt telles que les frais d'entretien, d'intérêt et d'amortissement et d'autres non déductibles tels que les versements sur emprunt; par contre, dans le coût de location, le loyer est complètement déductible d'impôt.
Avant de prendre une décision concernant l'achat ou la location et dans le but de prendre la meilleure décision au point de vue économique, il est important d'analyser cette question à l'aide d'une méthode adéquate.
La méthode que nous proposons vise à :
Déterminer s'il est préférable de louer ou d'acheter;
Et, si l'achat est préférable, déterminer le meilleur mode d'achat.
Données de base
Pour être en mesure de savoir s'il est préférable de louer ou d'acheter, certaines données de base sont nécessaires. Ces données sont les suivantes :
Quel est le coût de location ? En d'autres mots, quel est le loyer payé ou à payer en tant que locataire ?
Quel est le coût de possession (en excluant le coût de financement) en tant que propriétaire ? Ce coût devrait comprendre normalement les dépenses de chauffage, d'assurances, de taxes, d'entretien et de réparations.
Quels sont les modes d'achat pour devenir propriétaire ? Existe-t-il des offres de vente ou des offres d'achat ? Les offres peuvent indiquer la valeur totale de l'acquisition incluant le montant à débourser au comptant et le montant à payer selon une période déterminée. L'achat peut se faire aussi sous forme de bail d'achat, à raison d'un montant à payer chaque année, plus un montant global à payer au bout d'un certain nombre d'années. Pour chaque option, il est important de mentionner le montant de l'acquisition et les modes de paiement.
Quels sont les taux d'amortissement pour chaque type d'actif pour fins d'impôt ?
Quel est le taux d'intérêt à considérer advenant qu'il soit nécessaire d'emprunter ?
Quel est le coût du capital de l'entreprise qui désire prendre la décision d'acheter ou de louer ? Le coût du capital est basé sur la structure du capital de l'entreprise. Il est important de connaître le coût du capital d'une entreprise afin d'être en mesure de juger si un investissement est rentable. Normalement, le retour sur investissement devrait être supérieur au coût du capital de l'entreprise.
Quel est le taux d'impôt payé par l'entreprise ?
Quelle devrait être la période de calcul pour mesurer la rentabilité de l'investissement ? Cette période peut être de 5 ans, 10 ans ou 15 ans.
Méthode d'analyse
Afin de comparer adéquatement les diverses options qui peuvent se présenter dans l'achat ou la location, nous recommandons l'utilisation de la méthode de la valeur actuelle (actualisation du flux monétaire).
Cette méthode permet de ramener toutes les données sur une base comparative et de tenir compte de la valeur de l'argent dans le temps.
À l'aide de la méthode de la valeur actuelle, nous faisons la comparaison entre être locataire ou être propriétaire selon les différents prix d'achat.
La charge de locataire est de payer un loyer au propriétaire. Le coût de location doit être exprimé par année et après impôt.
La charge de propriétaire est de payer le chauffage, les assurances, les taxes, l'entretien, l'intérêt et le remboursement de l'emprunt. Ces diverses dépenses sont déduites des revenus de loyer. Pour établir le coût de possession, les coûts et les revenus doivent être considérés après impôt. Les coûts de possession sont différents chaque année étant donné la diminution, chaque année, des frais d'intérêt et d'amortissement et l'augmentation des montants de remboursement.
Pour être en mesure de comparer ces coûts différents au coût de location qui est stable, nous ramenons les coûts de possession sur une base de valeur annuelle équivalente, à l'aide d'une table d'actualisation ou d'un calculateur financier.
Pour les fins de l'étude, l'inflation n'est pas considérée dans l'analyse des différentes options, l'inflation étant subie autant par le locataire que par le propriétaire. Ainsi, l'inflation ne représente pas un facteur différentiel.
Analyse des options
Après avoir précisé les données de base et la méthode d'analyse, l'étape suivante consiste à définir les options et à les comparer.
Les options sont définies en fonction des offres présentées ou tout simplement en fonction d'estimations effectuées par la direction de l'entreprise. Nous pouvons avoir, à titre d'exemple, les options suivantes :
Option 1
Payer un loyer de 300 000 $ par année.
Option 2
Acheter à un prix de 2 000 000 $ dont 300 000 $ comptant et 1 700 000 $ payé sur une période de 15 ans à un taux d'intérêt de 10 %.
Option 3
Signer un bail d'achat à raison d'un déboursé de 300 000 $ par année, pendant 5 ans, et d'un autre de 1 000 000 $ la cinquième année.
Résultats des calculs
Toutes les données sont ramenées à la valeur actuelle. Le taux d'actualisation est de 15%.
L'option qui présente la valeur actuelle la moins élevée, représente l'option la plus économique.
Option 1 = 1 754 000 $
Option 2 = 1 607 000 $
Option 3 = 1 503 000 $
L'option 3 est la plus économique.
Conclusion
L'analyse à l'aide de la méthode de la valeur actuelle, en vue de déterminer s'il est préférable de louer ou d'acheter, permet de choisir avec beaucoup de précision l'option la plus économique.
Si, pour des raisons autres qu'économiques, la direction d'une entreprise décide de prendre une autre décision, elle est en mesure, à l'aide de cette méthode, de connaître exactement les conséquences financières de sa décision.
Étant donné la valeur de l'argent et que celle-ci est différente dans le temps, la direction d'une entreprise qui désire maximiser le retour de ses investissements, ne peut se permettre de prendre des décisions d'investissement sans les avoir actualisées, surtout dans une décision de choisir entre louer ou acheter.
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