Salg af andele

Når du vil sælge din andel, skal lejligheden først vurderes, før andelen kan sendes ud på ventelisterne. 

Andelsvurderingen har til formål at slå den konkrete maksimalpris for andelen fast. Udgangspunktet for maksimalprisen er andelskronen i seneste årsregnskab, hvorfra lejlighedens regnskabsmæssige værdi kan udregnes. Den regnskabsmæssige andelspris forudsætter, at andelshaveren løbende har opfyldt sin indvendige vedligeholdelsespligt. Derfor skal vurderingen fastslå, om der skal foretages fradrag i den regnskabsmæssige andelspris pga. manglende vedligeholdelse, eller om andelshaveren har foretaget forbedringer i andelen, som kan tillægges den regnskabsmæssige andelspris. Maksimalprisen for andelen er herefter den regnskabsmæssige andelspris minus fradrag plus tillæg. 

Andelen vurderes efter AFB's forbedringskatalog...

https://www.abf-rep.dk/media/405387/abfs_forbedringskatalog.pdf 

...og foretages af vurderingsmand Christian Bjørnsson, Litvirks, som kan kontaktes på telefon:  30132008, eller email: son@avurdering.dk. Prisen for en vurdering, deles som udgangspunkt mellem køber og sælger.  Bemærk, at der er tillæg for ekspres- eller tidskrævende sager, og at disse tillæg ikke deles, men pålægges den part, der har brugt tiden.

Foreningen afviger fra ABF' forbedringskatalog på følgende to punkter:

Den vurderingskyndige vurderer lejlighedens synlige overflader. Der foretages ikke destruktive undersøgelser. Lejligheden vurderes møbleret og den vurderingssagkyndige flytter ikke rundt på møbler eller åbner/tømmer skabe.

Det er vedtaget på generalforsamlingen i 2021, at der udover andelsvurderingen i forbindelse med en andelsoverdragelse tillige skal foreligge en El-synsrapport og en VVS-synsrapport. Det er en god idé at få foretaget  El- og VVS-syn forud for andelsvurderingen. Fordelen er, at hvis du udbedrer ulovligheder, så kan du få forbedringstillæg for det, du har bekostet i andelsvurderingen. El- og VVS-syn skal være foretaget indenfor de seneste 6 måneder før en overdragelse.

Benyt foreningens autoriserede elektriker til el-syn: Tuegaard El, telefon 22449810.

Benyt foreningens autoriserede VVS-mester til VVS-syn: Martin Le Dous, telefon 21626048.

Sælger har loyaloplysningspligt overfor elektriker, VVS-mester, vurderingsmand og naturligvis køber, så hvis sælger er vidende om, at noget ikke virker, så er sælger forpligtet til at oplyse dette - også selv om, det bygningsdele f.eks. vinduer og installationer tilhørende foreningen.

Når andelsvurderingen og El- og VVS-syn foreligger, laver du selv en lille salgstale om lejligheden, som du sender til bestyrelsen. Andelen sendes herefter ud på ventelisterne.

Forvent at et salg tager 2-3 måneder. Der er formaliteter omkring vurdering og ventelister, som skal overholdes, og derfor kan andele ikke sælges med kortere varsel. Foreningens politik er ligeledes, at overdragelsesdagen bør ligge minimum 1 måned efter underskrift på overdragelsesaftalen. Overdragelse kan kun ske den 1. eller den 15. i måneden. Køber kan ikke presses til en hurtigere overtagelse end 1 måned - hvis køber gerne vil overtage hurtigere er det i orden.

Sælger har mulighed for frem til overdragelsesdagen at foretage udbedringer af fejl og mangler i henhold til andelsvurderingen. 

Vurderingsmanden deltager på overdragelsesdagen og gennemgår lejligheden ift. andelsvurderingen sammen med køber og sælger. Det er bl.a. for at gennemgå  de fejl og mangler sælger har udbedret, så køber og sælger enes om, at fradraget bortfalder. Som sælger skal du ved overdragelsen have rengjort alle overflader i lejligheden. I modsat fald beregner vurderings-manden et fradrag. Loftsrum skal ligeledes være ryddet og fejet. Postkassen skal være fri for klistermærker - BRUG RENSEBENZIN - klistermærker må ikke skrabes væk, så postkassen bliver fuld af ridser. Der skal afleveres 3 nøglebrikker til køber. Manglende nøglebrikker takseres til 100 kr. pr. stk. 

Interesserede købere må lægge til grund, at maksimalprisen er fastsat udfra andelsvurdering samt El- og VVS-syn. Har man underskrevet overdragelsesaftalen, har man accepteret grundlaget for handlen. Sælger er berettiget til at sælge andelen til den fastsatte maksimalpris, forudsat at sælger har overholdt sin loyale oplysningspligt. Er man som køber helt uenig i andelsvurdering samt El- og VVS-syn, så skal man undlade at købe andelen. 

Indsigelser vedrørende fejl og mangler efter overdragelsesdagen skal være fejl og mangler, som ikke fremgår af andelsvurdering, El- og VVS-syn, ligesom det være fejl og mangler af væsentlig karakter, dvs. det bør ikke dreje sig om småbeløb. Køber skal være forberedt på og acceptere at overtage en brugt bolig.

Hverken køber eller sælger skal forvente at kunne beklikke vurderingsmandens faglighed og få bestyrelsen til at tilsidesætte vurderingen. Vurderingsmanden er udpeget af bestyrelsen, er uvildig og gør sig umage for at vurdere andelene ensartet, samt følger nøje med i lovgivning og retspraksis på området. Selv om lægmand ikke forstår en forskel imellem to vurderinger, så er der oftest en helt valid forklaring. Eksempelvis at sælger ikke skal betale, hvis købers udbedring i stedet kan give et tillæg for forbedring ved salg. Når det er sagt, så er en vurdering en vurdering og ikke eksakt videnskab. Det må både køber og sælger ligeledes acceptere.  

Har køber imidlertid indsigelser af væsentlig karakter, så skal indsigelser gøres overfor sælger med kopi til bestyrelsen indenfor den i vedtægterne angivne tidsfrist.  Gøres indsigelserne indenfor den angivne tidsfrist har bestyrelsen mulighed for at tilbageholde en del af sælgers provenu  i op til 6 måneder, hvis indsigelserne skønnes rimelige. Indsigelser er alene en sag imellem køber og sælger. Kan køber og sælger ikke blive enige om et forlig, må sagen afgøres i enten en voldgiftssag eller ved en civil retssag. Det er en dommer, der skal afgøre om købers indsigelser vedrører reelle fejl og mangler, hvis køber og sælger ikke selv indgår et forlig. Det må under ingen omstændigheder forventes, at bestyrelsen skal påtage sig rollen som voldgiftsnævn eller dommerpanel i sagen. Dette fremgår tillige tydeligt af foreningens vedtægter.

Hvis bestyrelsen har foretaget et tilbagehold, og der er gået 6 måneder efter overdragelsen, og køber hverken har søgt dom eller forlig vedrørende indsigelserne, udbetales den tilbageholdte del af sælgers provenu til sælger. Køber bør have rejst sit krav vedrørende indsigelserne ved voldgift eller retssag indenfor 6 måneder efter overdragelsen for at undgå at kravet er forældet.

Andele til salg annonceres først her på siden, når de har været udbudt til ventelisterne.