Перепланировка жилого помещения в многоквартирном дома, а чаще всего и переустройство, произведенная без разрешения — всегда риск. Если на пожалуются соседи или заметит представитель управляющей компании, владельца квартиры привлекут к административной ответственности, в связи с чем будет наложен штраф и возложено обязательство придать помещению первоначальный вид, то есть устранить нарушение. Придется делать дорогостоящий ремонт повторно, финансовые расходы возрастут вдвое, что непременно скажется на финансовом благополучии плательщика ипотеки и в конечном итоге банк найдет такого заемщика неплатежеспособным, соответственно последствия могут быть тяжелыми. Банку подобный сценарий развития событий не понравится.

Отдельная история с изменением внешнего облика жилого дома, изменение фасадной части, в том числе закладка оконного проема или наоборот разлом во внешней стене дома - это затрагивает не только права отдельной семьи (мы говорим о семье собственника), интересов банка (если квартира уже находится в залоге у банка в случае ипотеки), но и остальных жильцов дома. Мы должны понимать, что все что находится за пределами жилого помещения, является общим имуществом. Соответственно такие решения принимаются общим собранием жильцов многоквартирного дома. Надо думать понимаете весь масштаб мероприятия?

Что можно сказать о переоборудовании жилого помещения? Переоборудованием является изменения в инженерной системе коммуникаций. Простой перенос "мокрых точек" или установка дополнительного радиатора уже акт переоборудования. Более сложные случаи, пожалуй, если в помещении изменяется система газификации, к примеру произведена установка газового оборудования в то время, когда это не предусмотрено ни техническими нормами ни параметрами кухни. Кроме того, в случае повреждения несущих конструкций или элементов системы инженерного оборудования при перепланировке и переустройстве, есть вероятность обрушения или разлома стены дома, не говоря уже о других последствиях. И дело даже не в том, чтобы получить заветную бумажку - разрешение. Здесь важен момент обращения с данным вопросом к экспертной комиссии. Квартира с наличием несанкционированных изменений является проблемным объектом, одобрения на ипотеку для приобретения проблемы от банка ждать не стоит. Уж если очень хочется именно эту квартиру купить, договаривайтесь с продавцом о приведении в порядок всех документов до обращения в банк. Либо поищите другую.

Допустим, Вас впечатлил вид осмотренной квартиры. Допустим, Вы приняли решение ее купить и взять на себя все риски. К слову сказать, такое бывает, когда умом мы понимаем, что ничего страшного нет в произведенных изменениях и только лишь не соблюдена маленькая формальность, стороны в этом случае договариваются о небольшой скидке "за неудобства", но при схождении взглядов бьют по рукам, покупателю все нравится, он заключает с продавцом соглашение, оставляет аванс, затем обращается в банк и тут его ждет сюрприз - банк не одобрил выбор. Аванс, конечно, продавец должен вернуть, но вот если деньги были переданы в качестве задатка, то с ними можно проститься. Отсюда вопрос: готовы ли Вы проститься со своими деньгами? Вы богаты? Тогда зачем Вам ипотека? Задаток признать авансом, а обстоятельства не зависящими от Вашей воли порой приходится в судебном порядке. Как этого избежать?

Один из верных способов не ошибиться, привлечь специалиста, может быть оценщика (именно отчет о рыночной стоимости квартиры потребуется представить в банк - таковы условия банков для выдачи кредитов на жилье). Оценщик осматривает помещение, сверяет с технической документацией и делает заключение. Понятно, что он не дает присягу говорить правду и только правду в гражданско-правовом секторе, но рисковать репутацией из-за 3,5 тысяч наверное не станет. Проверять каждый понравившийся вариант будет не выгодно, тогда можно обойтись иным способом.

У продавца квартиры возможно имеется на руках технический паспорт объекта. В паспорте не должно быть записей об изменениях объекта, если же такие записи есть, то в случае отказа предъявить Вам разрешение на перепланировку и кадастровый паспорт с произведенными изменениями, объект можно считать проблемным. Для надежности Вы можете к изучению документов привлечь юриста, консультация у которого, как правило платная, но объективно оплата консультаций юриста (не путать с риэлтором) гораздо экономнее окажется в сравнении с привлечением юриста в качестве представителя в суде в будущем. К стати о риэлторах. Большая часть специалистов по недвижимости не имеют юридического образования. Увидеть проблему, исходя из своего житейского опыта, в случае нестандартных ситуаций, они, как и Вы, можете не сразу.

Сопровождающий Вас везде и всюду риэлтор и не обязан разбираться в вопросах архитектуры и градостроительства, его профессиональные предпочтения остановились на уровне связного лица, а функции ограничиваются присутствием на переговорах.

Минимально, что надо понять: на своих ли местах стены, оконные и дверные проемы, газовое оборудование, сантехническое оборудование. Владелец квартиры настаивает, что демонтировал не несущую конструкцию? - обязательно это надо проверить. Несущие и не несущие конструкции имеют абсолютно разные функции. Не несущая стена является всего лишь межкомнатной перегородкой, в то время как несущая отвечает за геометрию всего дома, при ее разборе обычно ставят подпорку под перекрытия или иным путем укрепляют элементы дома.

В конечном итоге, если Вам даже удастся перехитрить банк, то согласовывать переустройство и перепланировку Вам предстоит все же. Когда-нибудь Вам надоест Ваша квартира, найдете покупателя и на новый круг. А там и условия изменятся. Но проще не станет. практика последних лет показывает, что условия усложняются и количество порогов увеличивается. Бюрократическая составляющая велика. Если еще несколько лет тому назад вопрос решался на местечковом уровне, то на 2018 год это переросло в проблему ведомственного масштаба. В любом случае выбор за покупателем. В конце концов, это повод настаивать на скидке при покупке.

Решение о том, выдавать ли ипотеку, банк принимает на основе оценки объекта недвижимости. Обычно ее производит аккредитованный банком оценщик. Банк, в который Вы обратитесь основывается на общей практике при кредитовании субъектов, обязательно обратит внимание на все негативные факторы, на наличие отягчающих, элементов в деле.

Банком может быть принято положительное решение в случае несанкционированного изменения объекта. Если изменения незначительные, то будет сделано предписание. Однако к изменению в несущих конструкциях банки проявляют осторожность. Со специалистом банка необходимо обсудить детали по текущему делу и в случае хорошей перспективы всего дела осуществить необходимые действия, предписанные банком.

Также следует обратить внимание и на том факт, что Вас должно волновать не только мнение банка, а права членов Вашей семьи, права детей, за которых мы взрослые принимаем решения. Здесь надо понимать какие могут быть последствия, если перепланировка произведена в помещении, которая, к примеру куплена не только на кредитные средства, а с использованием частично или полностью материнского капитала. Этот факт имеет гораздо большее значение, чем мнение банка, здесь Вы имеете дело с представителями государственных органов, а вот здесь мнение может расходится с Вашим и банка мнением. Придется документально подкреплять свои обязательства.

Утверждение директора агентства "ОбменКвартир" Станислава Галкина, что "на практике никто не будет проверять выполнение этого требования, поэтому подавляющее большинство заемщиков живут себе спокойно в таких квартирах, ничего не меняя" имеет право существование, однако, если агентство не столкнулось в своей практике с подобным действием, то это не означает, что следует не обращать внимание на все вышесказанное и значения придавать гораздо меньшее, чем представлялось вначале.

Другой специалист рынка недвижимости основатель компании "Жилищный брокер" Анна Каляева смело называет многие ведущие банки, при этом не говорит, какие именно, лояльными к перепланировкам. Цитата: "Некоторые ненесущие перегородки допустимо демонтировать, никак не отразив это документально, и банки примут такую недвижимость в залог. Скажем, во многих домах советского периода сохранились кладовки и антресоли. Из-за их демонтажа банки, как правило, не отказывают в ипотеке и спокойно одобряют такой объект". Вот это смелое утверждение вероятно так же как и ранее сказанное, основано на статистике выданных ипотечных кредитов. Вероятно эксперт не обратила внимание на статистику дел о банкротствах физических лиц, заемщиков, не сумевших расплатиться по ипотечному кредиту. А сколько случаев заниженных стоимостей объектов в оценках при взыскании долга, где стороной кредитором является Сбербанк? Вот здесь-то и не забудет банк ни об одном из нарушений заемщика, припомнит и перепланировку, которая даже не по его инициативе была произведена. Докажите, что это сделали не Вы!? Вы же подписали договор, в котором четко и явно написано, что объект приняли полностью в таком виде, в каком он был на момент осмотра, не заблуждаетесь, отдаете отчет своим действиям, совершаете сделку в здравом уме и Вы поставили свою подпись. Нотариальная форма договора Вас не защитит, в договоре, удостоверенном нотариусом написано все то же. Ну и в довершение, как человек хорошо слушавший эксперта при проведении судебных строительно-технических экспертиз, передаю, что степень старения материала установить невозможно, поэтому время, когда была произведена перепланировка, основываясь на этих доказательствах, как факт Вам не удастся. На помощь придут соседи, которые вспомнят то время, когда работал перфоратор. В общем шансы есть. Вот только денег у банкрота нет. Поэтому заботиться о сегодняшнем дне с заглядыванием в будущее надо в день минувший. И не полагаться на однобокие мнения различных псевдоэкспертов. Практика различных судебных дел в том числе и в связи с произведенными переустройством и перепланировкой очень велика и разнообразна, которую следовало бы прочесть, прежде, чем комментировать предполагаемые действия.

В каждом регионе и Каширский район не исключение существует перечень видов переустройства и перепланировок жилых помещений. Если нарушение соответствует этому перечню, то возможности согласовать произведенные изменения практически нет, даже в судебном порядке, если не идти на маленькие хитрости. Но, это если мы знаем, что угрозы никакой при этом нет и никому не будет причинен вред.

Когда-то в наше агентство обратился клиент с просьбой помочь ему в приватизации квартиры. Казалось бы обычное дело перепланировка в квартире, предоставленной по договору социального найма. Но только не в этом случае. На тот момент времени согласование разборки встроенных антресолей порой и не требовалось, на такие вещи не обращали внимание ни комитет по управлением имущества, ни регистрирующий орган, только БТИ делало замечания в паспорте и всего-то. Другое дело, если вдруг стояк (канализационная труба) в квартире на третьем этаже пятиэтажного дома оказывался возле противоположной стены санузла (а ведь пришлось согласовывать, как бы глупо это не выглядело). Так вот. проблема крылась в следующем: при строительстве жилого дома были выполнены проемы двери для выхода на козырьки подъездов (входная группа в подъездах в виде пристроек) из квартир и частично забраны в кирпичное ограждение, таким образом образованы лоджии. Вторая "родная" лоджия в квартире также существует. Техник БТИ нашла, что перепланировка в кухне, откуда и осуществлялся выход в лоджию на козырьке подъезда перепланировкой с разломом стены. А это, знаете ли, не просто порча общего имущества, это очень грубое нарушение и наказывается по всей строгости. На семейном совете решили наложить муляж с подоконником, заслонив часть двери и вызвали техника повторно. Трехстворчатое окно в помещении кухни хоть и выглядело подозрительным, но комментариев от техника не дождались, в том числе в паспорте. Кто виноват? Если генеральный план дома с натурой не сходится. В данном случае общее собрание жильцов дома не помогло бы решить дело в пользу этих собственников, поскольку по козырьку проходит газовая труба, а по нормам СанПин это имущество не может быть передано в пользование частного лица и должен обеспечиваться доступ для обслуживания.

Случаев с невероятными перепланировками множество и все они рукотворные творения. Не все в свое время готовы отвечать. Но это тема для отдельной дискуссии.

Здесь же надо еще раз обратить внимание на факты и вероятные проблемы, которые люди сами себе создают.

Приобретая квартиру в ипотеку, Вы передаете ее в залог банку. С этого все и начинается. До сделки Вы видели, какой объект приобретаете, планировать в нем что-то изменить в ближайшие 10-30 лет даже и не "помысливайте"! Первый этап - одобрение банка - благополучно миновал. Это вовсе не означает, что в квартире можно начинать перепланировку. Да, формально квартира принадлежит теперь Вам, но вот решения о ее судьбе принимать не получится единолично. При намерении совершить хотя бы малейшие изменения, Вам необходимо заручиться поддержкой банка, в залоге которого квартира находится. И вот здесь самое интересное. Одобрения от банка не удастся получить. Это все те же риски. Вспомним о разрушениях, как последствия демонтированных перегородок, несостоятельность и банкротство и прочее... прочее...

Попытаться просить согласия банка можно и надо. Однако прежде, Вам следует дать задание проектировщику обследовать помещение на предмет возможных изменений и с его заключением, пройдя этапы предварительного согласования в комитете по архитектуре и градостроительству, получив разрешительную документацию обратиться в банк. А если и вправду отказ? Готовы выплатить банку весь долг, чтобы произвести перепланировку?

В договоре с банком, как правило, четко прописаны условия, из которых следует запрет на любую из перепланировок. Просить согласие банка, означает внесение изменений в действующее соглашение, это определенная работа, требующая предельного внимания. Сотрудники банка несут ответственность за принятые ими решения. Что-то случилось и наказывают не только Вас, а вместе и представителя банка, допустившего оплошность.

Невыполнение обязательств по договору влечет ответственность в соответствии с законом и/или договором. Банк может расценивать Ваши действия именно как нарушения договора с последующей процедурой реализации Вашей квартиры с целью взыскания денежных средств, а причиной всему невыполнение обязательств по ипотечному договору. При этом уплаченные деньги за прошедшие периоды будут потеряны, поскольку договор не признан не заключенным, он признан расторгнутым, а это не одно и то же. Другое дело, если такого запрета нет, тогда проще договориться, конечно если Вы не планируете нарушить жилищное законодательство, а вместе с тем и нормы и правила градостроительства и архитектуры.

Следует также обратиться за разрешением в страховую компанию, с которой заключен договор страхования недвижимости. Заказать еще один отчет с заключением с содержанием об отсутствии факторов влияющих на снижение стоимости квартиры после перепланировки.

Приобретая новую квартиру, человек попадает в новые условия. Для него все кажется новым и не хочется походить на большинство. Наоборот, хочется и дальше все менять, приукрашивать. Украшайте, расставляйте мебель, но не трогайте стены! Возможно за радиаторы с Вас никто не спросит, и за старую газовую плиту, впрочем, и за встроенные антресоли выломанные и выброшенные - они только все портят. Но ни в коем случае, не ломайте стену между туалетом и ванной комнатой, и тем более между кухней и жилой комнатой - Вам этого не простит не то чтобы банк, а закон.

К чему идти на отчаянный шаг? Вы же приобрели мечту. Вы выбирали ее себе сами.

Живите и радуйтесь. Поживайте и добра наживайте. Наживете - расплатитесь и потом еще раз подумаете, а нужна ли Вам эта перепланировка?

Утаив от всех ее существование надолго не удастся, если все же решитесь на этот обдуманный поступок. Правильнее было бы применить преднамеренное (умышленное) деяние. Добрые соседи и пусть завистливые сначала постараются сами взглянуть на сие кощунственный акт, а по результатам доложат в жилищную инспекцию. Может так случится, понадобится замена стояка и у Вам в гостях представители управляющей компании, которые непременно зафиксируют изменения на объекте.

Вполне вероятно, что в гости может заглянуть и представитель банка - проверка активов совершенно адекватная мера и здесь уже все факты на лицо, как говорится.

В любом случае с момента, когда банку станет известно о нарушенном его праве, возникнет конфликт, который перевернет Вашу жизнь.

Исходя из всего сказанного, можно резюмировать следующее:

• выбирать следует то, что нравится сразу;
• если не нравится, что есть или смириться или искать;
• если нашли и можно привести в порядок до сделки, то надо это сделать;
• если устали от этой квартиры, с согласия банка продайте, купите другую взамен;

И, главное, не рискуйте. Тем более, что шампанское - это уже не в тренде.