1.1 自辦都更的實施主體與更新會的設立目的
都市更新事業的實施主體多元，主要可分為政府主導的「公辦都更」、由建商擔任實施者的「民辦都更」，以及由所有權人自行辦理的「自辦都更」 1。其中，自辦都更賦予了土地及合法建築物所有權人高度的主導權，使其能夠掌握重建全程的決策，並將開發完成後的所有房地產價值與增值利潤全數歸屬自身，無需與外部建商進行利潤分配 2。這種模式的核心優勢在於，所有權人可最大化其資產效益，同時確保新建物能符合社區的實際需求與期望 1。
依據《都市更新條例》第22條及第27條規定，當同一更新單元內有逾七位以上的土地及合法建築物所有權人有意願自行實施都市更新事業時，便應依法組織「都市更新會」 4。都市更新會作為自辦都更的法定實施主體，其設立目的在於將所有權人的個體意願，整合為一個具有法定代表性的集體組織，以統一對外推動各項都更業務。這種集體力量的組織化，為都更案的後續進展奠定堅實的法律與執行基礎 4。在實務運作上，自辦都更又可進一步細分為兩種模式：一是「自辦」，意指更新會所有事務皆由其成員親力親為；二是「委辦」，意指所有權人成立更新會後，將複雜的都更業務委託給具備專業知識的機構，以「代理型實施者」的角色協助辦理，也就是俗稱的「全案管理」模式 1。這兩種模式的選擇，本質上是所有權人團體在追求「完全主導」與「專業協助」之間進行的策略性權衡。完全自辦雖能保留最徹底的控制權，但也伴隨著極高的專業門檻與風險 5；而委辦模式則透過支付專業服務費，換取了完整的專業支援，同時保有最終決策權與全部分配利潤的優勢 2。這項策略抉擇，是決定自辦都更能否順利推動的關鍵起點。
1.2 都市更新會之法源依據與法人地位
都市更新會的設立與運作有其嚴謹的法源基礎，主要依據《都市更新條例》及《都市更新會設立管理及解散辦法》進行 4。根據《都市更新條例》第27條規定，都市更新會應為具有獨立法律地位的「法人」 4。此法人身分不僅僅是一個形式上的稱謂，它賦予了更新會獨立於其成員的法律主體性。這意味著更新會可以以自己的名義對外簽訂各種重要契約，包括與銀行簽訂融資合約、與建築師事務所簽訂設計合約、與營造廠簽訂承攬合約等，並單獨承擔法律上的權利與義務 9。
更新會的法人地位，在自辦都更的漫長進程中扮演著至關重要的風險隔離角色。由於更新會是獨立的法律主體，它能將整個都更專案的集體責任與個別所有權人的個人財務與法律狀況區隔開來 9。例如，若某一所有權人面臨個人財務問題，其不動產被法院查封、假扣押或破產登記 4，這類個別性的法律糾紛不會直接影響到作為法人的更新會，進而避免了單一會員問題對整個都更案造成的阻礙與延宕。因此，更新會的法人化是確保自辦都更能夠持續推進、不受個人因素干擾的重要法律保障。
2.1 會員之法定資格：誰是更新會的「主人」？
都市更新會的成員，也就是通稱的「會員」，其資格有明確的法律界定。根據《都市更新會設立管理及解散辦法》第6條規定，都市更新會的會員應為章程所定實施地區範圍內的全體土地及合法建築物所有權人 11。這項規定直接回答了使用者「這些成員是否皆由社區內區分所有權人來擔任」的核心疑問。
在更新會的籌設階段，其發起人必須是更新單元範圍內的土地及合法建築物所有權人，且發起人應為過半數或七人以上 11。然而，一旦更新會正式成立並經主管機關核准立案，其會員資格將自動擴展至該更新單元範圍內的
所有合法所有權人，無論其是否為當初的發起人或同意者 11。此會員資格不限於自然人，也包含法人，如公司或政府機關 8。因此，所有權人並非僅限於「區分所有權人」，也涵蓋了單一建物的土地與建物所有權人。
2.2 公有地與特殊產權的計算與影響
在計算都更的同意比例時，更新單元內的公有土地及建築物管理機關也應被視為會員，並將其人數、土地面積及樓地板面積納入總數進行計算 12。公有產權的納入，使得政府部門不再僅僅是都更案的審核者，同時也成為了推動過程中的一員。這種身分的轉換，既可能在審議階段加速政府的配合，也可能因為政府部門內部決策流程的繁瑣，而與民間所有權人追求效率的期望產生落差。此外，對於祭祀公業、神明會等特殊的私有產權，法規設有特殊的計算排除或處理方式 4。這類複雜的產權問題，若缺乏專業知識，極易在初期整合階段就造成延宕，突顯了都更案在實務推動中對專業知識的高度依賴性。
2.3 會員之權利與義務：參與和承擔的對價
作為都市更新會的會員，其權利與義務是相輔相成的。會員的主要權利包括：參與會員大會並對重大議案（如章程變更、事業計畫）進行決策、選舉與被選舉為理監事、依權利變換計畫取得更新後的房地等 11。相對地，會員也必須承擔以下義務：出席會議、遵守更新會章程與大會決議、配合執行都市更新事業計畫與權利變換計畫、交付土地或建築物進行重建、並依規定繳納相關費用 14。這些義務與權利的平衡，構成了更新會運作的基礎，同時也明確了所有權人作為實施者所應承擔的責任。
都市更新會的組織架構採「會員大會」、「理事會」與「監事會」的三權分立模式，以確保會務的民主決策、有效執行與透明監督。
3.1 會員大會：最高決策權力機關
會員大會是都市更新會的最高權力機構，其職權範圍涵蓋了所有與會員權益相關的重大決策。法定職責包括：訂定及變更章程、選任或解任理監事、議決都市更新事業計畫及權利變換計畫的草案、議決清算與解散等 11。這些決策事項通常需要達到特定的法定同意門檻才能通過 14。會員大會分為定期會議（至少每六個月召開一次）與臨時會議 11。
更新會重大決議門檻一覽表
決議事項
法定門檻
相關法規依據
成立大會決議（訂定章程、選任理監事等）
會員人數、土地總面積、合法建築物總樓地板面積均超過1/2同意
《都市更新會設立管理及解散辦法》第10條 11
議決都市更新事業計畫草案
會員人數、土地總面積、合法建築物總樓地板面積均超過3/4同意
《都市更新條例》第37條 17
實施權利變換或協議合建計畫
權利變換需土地所有權人$80%同意，協議合建需100%$同意
《都市更新條例》第57條 5
委託都更事業機構實施
私有所有權人均超過1/2同意
《都市更新條例》第12條 18
3.2 理事會：執行核心與業務引擎
理事會是更新會的執行機構，負責具體推動都更案的各項工作。其職權範圍廣泛，包括執行會員大會決議、研擬與執行都市更新事業計畫及權利變換計畫、編列預算、設置會計簿籍、並可聘任總幹事及幹事等工作人員辦理會務與業務 11。理事會至少應每三個月召開一次會議 4。
理事會的職責涵蓋了從前期規劃、財務管理到後續營建發包與驗收的幾乎所有環節 14。然而，理事會成員多為社區內的一般所有權人，他們通常缺乏處理這些複雜事務所需的專業知識，例如建築、財務、法律、地政等 5。這種專業能力的顯著缺口，是自辦都更在實務中常遭遇停擺或效率低下的核心原因之一 7。由於理事會無法有效地執行其法定職責，這便為後續的「全案管理」模式提供了堅實的需求基礎，並促使更新會尋求外部專業機構的協助。
3.3 監事會：財務與會務的獨立監察者
監事會是更新會的監督機構，旨在對理事會的運作進行制衡與監察。其法定職權包括：監察理事會執行會員大會的決議、監察事業計畫與權利變換計畫的研擬與執行、查核會計簿籍與會計報告、並監察財務及財產狀況 11。
儘管監事會的設立旨在確保會務透明與財務紀律，但如同理事會，監事會成員也常因缺乏專業知識而難以有效地履行其監督職責 6。例如，要查核複雜的工程款項與會計報告，需要具備專業會計或工程背景。這種內部監察機制的實務困境，直接導致了自辦都更案在財務上容易出現疑慮，甚至引發內部糾紛。為了彌補這一缺陷，在實務操作中，導入外部專業審計與銀行信託機制成為了不可或缺的一環。這類外部機制，透過強制性的資金專款專用與第三方監管，為更新會提供了強而有力的外部制衡，有效提升了都更案的透明度與公信力 9。
4.1 理事長：決策與執行的樞紐
理事長是都市更新會的核心領導者，由理事互選產生。其法定職權包括召集會員大會與理事會並擔任主席，以及對外代表更新會 11。在實務上，理事長的角色更為關鍵，他需綜理與督導所有會務，負責協調內部會員意見，並擔任與外部專業團隊、政府機關、銀行等溝通的樞紐。
然而，理事長的高責任與低回報（通常為無給職）形成了強烈對比，使得尋找具備領導力、溝通協調能力與高度奉獻精神的人選極為困難 6。此外，由於其掌握核心權力，理事長的角色也容易成為內部派系鬥爭的焦點，甚至可能面臨被指控「勾結」或「收回扣」等道德風險 6。這些挑戰不僅是對個人的考驗，更暴露了自辦都更在組織治理層面所存在的系統性風險。
4.2 理事與監事：權責分明的治理團隊
理事： 理事由會員大會選舉產生，名額達十人以上者可互選常務理事，理事長由常務理事或理事中互選 11。理事的主要職責是執行會員大會決議，並參與理事會對事業計畫、權利變換計畫、預算編列等事項的研擬與決策 11。
監事： 監事同樣由會員大會選舉產生。其職責是獨立於理事會之外，對其會務執行與財務狀況進行監督 11。
理監事都必須由所有權人（即會員）來擔任 12。這項規定確保了組織的在地性與民主性，但同時也限制了外部專業人士的直接參與。在缺乏專業知識的背景下，所有權人對理監事的信任基礎可能十分脆弱。一旦出現資訊不透明或決策爭議，極易引發「多數暴力」等指控，導致社區內部信任破裂，讓整個都更案陷入停滯。
都市更新會主要職位權責對照表
組織/職位
法定權責
實務職務/挑戰
相關法規依據
會員大會
最高權力機構，決議章程、事業計畫、理監事選任、解散等重大事項
凝聚全體會員共識，避免因意見分歧而延宕
《都市更新條例》第27條 4，《都更會設立辦法》第10條 11
理事長
召集會議並擔任主席，對外代表更新會
綜理會務、協調內外部關係、尋求資金，易面臨領導與信任危機
《都更會設立辦法》第17條 11
理事會
執行會員大會決議，研擬計畫、編列預算、聘僱工作人員
實際執行都更業務，但成員多缺乏專業知識，為最大風險點
《都更會設立辦法》第21條 14
監事會
獨立監察理事會的會務、財務與財產狀況，查核會計報告
監督理事會運作，但成員常缺乏專業，監督功能易弱化
《都更會設立辦法》第28條 11
5.1 資金來源：自籌與專案融資的雙重路徑
自辦都更的核心挑戰之一是巨大的資金需求。由於沒有建商出資，所有權人必須自行籌措從前期規劃、建築設計到營建施工等所有費用 1。這主要有兩條路徑：一是
自籌資金，由所有權人自行出資，但這對大多數人而言是沉重的財務負擔 5。二是
專案融資，向銀行申請都市更新專案貸款，這也是自辦都更案最主要的資金來源 20。銀行提供的融資類型多元，包含土地貸款、興建工程款與週轉金貸款等 20。
5.2 銀行融資之條件與考量：金融機構的風險視角
銀行在審核自辦都更融資時，會對其進行嚴格的風險評估。除了審查更新案是否已達到法定同意比例（例如1/2或3/4以上） 17外，更會高度關注更新會的內部治理與風險控管機制。銀行擔憂，若更新會缺乏專業管理，可能導致工程進度延宕、資金挪用、帳務不清等問題，進而影響貸款的償還 19。
這種金融機構的審慎態度，實際上是對自辦都更內在風險的一種市場化反應。銀行提出的強制性要求，例如必須將專案的土地與資金交付信託、要求聘請專業建經公司參與營建管理 9，並非僅是融資條件，更是為更新會量身打造的一套
風險控管方案。這套機制旨在彌補更新會內部專業能力的不足，確保資金流向透明，從根本上解決了財務管理與監督上的核心痛點。儘管如此，所有權人仍需配合辦理對保、設定抵押權等程序 19，且都更融資的難易度也會受到宏觀經濟因素（如金融信用管制）的影響 21，這讓資金籌措充滿挑戰。
6.1 自力實施的專業門檻與風險：自辦都更的「軟肋」
由所有權人親自擔任實施者，需面對巨大的專業門檻與風險。都更案涉及建築、地政、法律、財務、工程管理等高度專業領域 5。一個缺乏經驗的更新會，可能會在各環節中因知識不足而處於劣勢，例如無法有效審核設計圖、無法控制營建成本、無法處理法律糾紛等。此外，管理上的不專業也可能導致營建品質堪憂 6。這種專業能力缺口，不僅會增加都更的複雜度與時間成本，更讓所有權人自行承擔了所有風險 1。
6.2 專業機構的選擇與合作：風險的轉嫁與管理
為了解決上述挑戰，《都市更新條例》第28條允許都市更新會委任具有都市更新專門知識與經驗的機構，統籌辦理都更業務 4。在實務上，最常見的合作對象是建築經理公司（建經公司）或都更顧問公司。透過與這些專業機構合作，更新會能夠將繁瑣且專業性高的工作委託出去，從而將風險轉嫁給專業團隊 1。
6.3 「全案管理」模式：地主當家，專業操刀
「全案管理」模式是自辦都更中最常採用的委辦形式。簡單來說，它是由專業團隊（如建經公司）擔任「代理型實施者」 1，為所有權人提供從都更全程的「一條龍」服務 2。
服務內容： 全案管理團隊的服務內容非常廣泛，涵蓋了從前期的專案訪談、法規審查、規劃設計、協助資金籌措與銀行貸款，到中期的營造廠遴選、工程進度與品質管理，乃至後期的房屋銷售與資金回收等各個環節 2。
運作核心： 全案管理模式的核心優勢在於其巧妙地平衡了「主導權」與「專業度」之間的矛盾 2。所有權人雖然將執行工作委託給專業團隊，但仍保留了最終的決策權 1。同時，專業團隊僅收取固定比例的服務費（通常約為建案總銷售費用的
$6\%$至$10\%$） 13，所有開發利潤全數回歸所有權人 3。這使得所有權人既能享受自主都更的高額利潤，又能將複雜的執行風險轉嫁給專業團隊，同時滿足銀行對專業管理的融資要求 9。
6.4 委託契約的重點審閱：保障權益的最後防線
在選擇全案管理團隊並簽訂委託契約時，所有權人應謹慎審閱合約條款，確保自身權益獲得保障 10。關鍵審閱項目包括：服務範圍與工作分工是否清晰、費用計算方式是否透明、各階段的權責劃分是否明確、以及是否訂有明確的契約終止與退場機制 10。完整的合約不僅是權責的約定，更是保障都更案順利進行的最後防線。
7.1 總結核心要點
本報告對自辦都更中「都市更新會」的組織成員、權責與運作進行了全面剖析。結論如下：
成員資格： 更新會的會員為更新單元內的全體土地及合法建築物所有權人，其發起人必須為所有權人過半數或七人以上，並非僅限於當初的籌組成員 11。
組織架構： 組織架構由會員大會、理事會與監事會組成，分別行使決策、執行與監督的職權 11。
權責與挑戰： 理事會雖為執行核心，但其成員多為非專業人士，導致在面對複雜的都更業務（如資金管理、工程發包）時存在顯著的專業能力缺口 6。這項內在弱點是自辦都更案延宕與失敗的主要原因 7。
資金與管理： 自辦都更的資金仰賴所有權人自籌或向銀行申請專案融資。金融機構為控管風險，通常會要求更新會將資金交付信託，並由專業機構進行管理，這實質上是彌補更新會內部管理缺陷的外部解決方案 9。
7.2 風險與對策：實務操作指南
自辦都更的成功，並非僅是達成法定同意比例，更關鍵在於健全的組織運作與有效的風險控管。以下提出三項實務操作建議：
凝聚最大共識： 儘管《都市更新條例》賦予多數決精神，但實務中若未能充分溝通並照顧少數意見，極易在後續產生法律訴訟與拆遷爭議 6。因此，在都更案的每個階段，都應盡可能尋求所有權人的最大共識。
委託專業管理： 透過「全案管理」模式，將專業與執行層面的工作委託給建築經理公司，是規避風險、確保都更案順利推動的明智選擇。此模式能讓所有權人享有都更的全部利潤，同時將專業風險轉嫁給外部團隊 1。
建立資金信託： 採用銀行信託專戶模式，將所有資金流動置於第三方監管之下，能確保資金專款專用，有效防範內部可能的財務挪用或糾紛 9。這不僅是獲得銀行融資的關鍵條件，更是建立所有權人之間互信，消除外部疑慮的最有效途徑。
7.3 報告總結
「自辦都更」的本質，不僅是老舊建築的翻新，更是對一個社區自我組織與集體治理能力的深刻考驗。成功的關鍵，不在於所有權人個體的熱情，而在於能否建立一個健全的組織結構、清晰的權責分工、所有權人之間的深度信任，以及最為關鍵的：透過專業協助來彌補內部的能力不足。本報告旨在為有意願自行辦理都更的所有權人團體，提供一份不僅限於法規條文的實務指南，更是一份對潛在挑戰的預見與解決方案的洞見，以期能協助其做出最明智、最有利於社區永續再生的決策。