大公、小公

• 什麼是大公、小公

在公寓大廈管理條例暨其施行細則，以及崇德社區規約的第三條、第一項，已明定下列有關社區的專有部份、共用部份、約定專有部份、以及約定共用部份：

在這裡，共用部份可視為是我們所認知的所謂大公；而約定專有部份即可視為是所謂的小公。

而一般在房產知識上，談到所謂的大公及小公，大概是如圖示的說法。

大公：由全體住戶共同分攤，例如配電室、台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、清水池、管理室。

小公：由部份住戶共同分攤(例：當層全部住戶分攤) 如電梯間、通道、走廊、門廳等。

以上，同樣的，符合大公是共用部份，由全體住戶共同使用、共同分攤；小公是約定專有部份，由部份住戶共同使用、共同分攤。

• 社區的大公、小公

在我們的社區，所謂的大公，就是大家共用或者都會去的地方！像是管理中心、小公園及各巷弄！

但是，像A棟的騎樓，大家都幾乎會經過，以為是共用的！錯！它不是共用的！它是門廊，屬私有範圍，即專有部份！不像5弄、11弄，是共用的大公！這可參考： https://www.winglory.com.tw/qna/ta003 ，內有陳述，這有建管處的核覆及一樓住戶所示的平面圖。除非A棟一樓所有住戶願意一起將其所屬門廊的專有部份，現在是連小公(約定專有部份)都不是，更不是大公！他們願意改與管委會約定成為約定共用部份，管委會才能介入。

小公呢？比如說水塔，從上面的房產知識圖示中，很直覺就會被視為是大公！如果我們是一棟20層樓高，住戶百戶的大樓，那麼這一個水塔，正如上圖所示，為所有住戶所共同使用，這就是大公！

但是，比如說，現在A棟的5個分棟是各有其水塔，一共有5個水塔，分別各棟各自有自己的一個水塔，也只供該分棟的人所共同使用，更何況我們全社區有26個分棟，於是在我們的社區，水塔就會被視為是小公了！是各分棟約定專有的部份，只供該分棟所共同使用。

若照水塔同樣的邏輯，各分棟的大門、地下室門、頂樓門、管道間，及各分棟樓梯間內的種種設施，就都會被視為是小公了。

再以自來水為例，在各分棟進入總錶之前的部份是屬於社區共用的部份；進入總錶到各住戶分錶前，是屬於各分棟的約定專有部份；進入各住戶分錶後即是各住戶的專有部份。

而各分棟的管道間，自然就是各分棟的約定專有部份，也就是小公。假如管道間有滲漏的問題，如果滲漏發生在公管則是小公，如果發生在私管則是由該住戶負責。

• • 修繕的費用

依社區規約第十三條，共用部分，大公，及約定共用部份之修繕，由管理委員會爲之。其費用由管理費或公共基金支付，或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。

申言之，若大公之修繕處有二次施工或可歸責於個別住戶者，當可由其分擔之。

至於小公，約定專有部份，的修繕，社區規約並無明訂，因此就是由各分棟自己負責其修繕之費用。

只有在社區規約，第十二條、第三項、第五款中有以下之陳述：

規約第十二條、第三項、第五款之內容如下：

對各分棟約定專有部份之上下儲水、消防、電力等設施及其機件之維修與更換零件，給予總價款30%之補助。

依此規約，只有屬於儲水、消防、電力三項設施及其維修零件之小公，即約定專有部份，才有30%之補助！並非所有的小公皆有補助！

所以，上下水塔符合，有30%補助。

管道間原則上屬於小公，是約定專有部份。如果有問題的管線，是儲水管，也就是自來水總錶之後，各住戶分錶之前的儲水，即符合30%補助，並可回溯含其檢測費；但是如果是分錶之後到各住戶的自來水、以及污水、糞管等，仍然都還是小公，但不符合補助的三項設施，也不含其檢測的費用。

倒是頂樓的安全門，以及地下室的鐵門，符合消防安全之所需，且明訂不可上鎖，得有30%的補助。

但是一般分棟的大門、雨遮、窗戶等等，雖然有的跟安全設施也算相關，但並非為消防設施，所以皆不符合此項補助。

至於頂樓樓層，113年度區權大會，臨時提案三，有住戶提及 (https://www.winglory.com.tw/meeting/annual/113) 頂樓樓層漏水之問題 ！而依社區規約第三條第二項、本社區法定空地、樓頂平台爲共用部份、除依建築業者之買賣契約書或分管契約書所載法定空地或頂樓平台，住戶有優先管理使用權者從其約定，應供全體區分所有權人及住戶共同使用。

頂樓住戶因有優先管理使用權者從其約定！這部份自有我們社區5弄之訴訟案，臺灣臺北地方法院105年再易字第4號民事判決，判決書中有云：該93年版規約第3條(誤載為第2條)第2項約定：「本社區法定空地、樓頂平台(依興起造人或建築業者之買賣契約書或分契約書所載法定空地或頂樓，住戶有優先管理使用權者從其約定)為共同部份，應供全體區分所有權人及住戶共同使用。」，是足認崇德社區非頂樓承購人買受房地時，已有以系爭買賣契約表示同意崇德社區房屋之屋頂平台保留予頂樓房屋承購人個別管理使用之舉，頂樓承購人買受頂樓房地時，亦有以系爭買賣契約表示頂樓平台約定由其專用之行，系爭買賣契約關於頂樓平台由頂樓住戶管理使用之約定並經崇德社區93年版規約確認。

所以頂樓平台漏水，應由頂樓住戶自負其修繕之責！

修繕問題，如有疑義，一時間尚無法確認歸責在哪一方時，比如說，是屬於大公修繕、小公修繕，或者是符合規約小公可補助之修繕，其時之修繕原則為，先修後議，但前題是要先取得各有關之分棟或有關之所有區分所有權人之切結同意書後，始得先鑑定、釐清  、修繕，而後根據事實狀況，看是該由管委會負責，還是各分棟負責來攤付修繕費用。