Newsletters

La Legge di bilancio 2023 contiene importanti misure per il settore immobiliare.

Scopriamo quali sono le novità e le proroghe principali contenute in manovra, dal superbonus ai mutui.

SUPERBONUS: ci farà compagnia anche nel 2023: con le novità introdotte dal governo Meloni, con il decreto aiuti quater prima e la legge di bilancio dopo, ci sarà una proroga per le unifamiliari, anche se più modesta al 90%; ma per le villette a schiera ed i Condomini, che abbiano rispettato determinate scadenze, ci sarà la possibilità di usufruire ancora dell’ecobonus al 110%.

Vediamo quali sono le ultime notizie e come cambia il superbonus nel 2023, anche per quanto riguarda la cessione del credito.

SUPERBONUS 2023 PER I CONDOMINI

Il decreto aiuti quater e la rispettiva legge di conversione prevedono che dal 2023 per i Condomini da due a quattro unità immobiliari il superbonus scenda al 90%. Ci sono però delle eccezioni previste dalla Legge di bilancio 2023, che ha cambiato in parte le scadenze previste dal decreto aiuti quater.

I Condomini potranno usufruire del superbonus con la detrazione al 110% anche nel 2023 se:

-          L’assemblea condominiale abbia deliberato i lavori entro il 18 novembre 2022 e la Cilas sia stata presentata entro il 31 dicembre 2022;

-          L’assemblea condominiale abbia deliberato i lavori tra il 19 ed il 24 novembre e la Cilas sia stata presentata entro il 31 dicembre 2022;

-          La richiesta del titolo abilitativo per gli interventi di demolizione e ricostruzione sia stata presentata entro il 31 dicembre 2022.

Gli edifici da 2 a 4 unità immobiliari, siano esse di un unico proprietario o di più proprietari potranno continuare ad usufruire della detrazione del 110% nel 2023 nel caso in cui:

-           La Cilas sia stata presentata entro il 25 novembre 2022;

-          Il titolo abilitativo, relativo ad un intervento di demolizione e ricostruzione, sia stato richiesto entro il 31 dicembre 2022.

Attenzione però. E’ prevista una sanzione cospicua per tutti i Condomini che abbiano falsificato il giorno in cui si è tenuta l’assemblea condominiale. La data dell’assemblea infatti, deve essere certificata con un apposito documento da parte dell’Amministratore di Condominio e in sua mancanza dal condomino che abbia svolto il ruolo di presidente durante l’assemblea.

IL SUPERBONUS 2023 PER LE UNIFAMILIARI

Per le unifamiliari arriva la tanto richiesta proroga al 2023. Ma attenzione, la detrazione del superbonus anche in questo caso scenderà al 90% e sarà possibile solo in caso di interventi su abitazioni principali, quando il reddito non superi i 15.000,00 Euro. Inoltre la soglia del reddito non viene calcolata più con l’ISEE ma con il nuovo quoziente familiare. Il contribuente inoltre dovrà essere titolare di diritto di proprietà o diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi).

NOVITA’ SUPERBONUS 110

Le ultime novità sul superbonus 110 sono quelle introdotte dal decreto quater e dalla legge di bilancio 2023. In particolare oltre la proroga, sono state approvate importanti novità sulla cessione del credito.

Il numero massimo di cessioni da parte di soggetti qualificati passerà da quattro a cinque. La prima sarà libera, poi saranno possibili tre cessioni verso le banche e poi avverrà la cessione da  banca a correntista titolare di partita IVA. Inoltre è stata introdotta la possibilità di diluire la cessione del credito in 10 anni.

Ma non è finita qui. La SACE potrà concedere garanzie in favore delle banche, delle istituzioni finanziarie e degli altri soggetti all’esercizio del credito per sopperire alla mancanza di liquidità. Inoltre, i crediti maturati dalle imprese alla data del 25 novembre 2022 possono essere considerati dalle banche o dagli altri istituti finanziari come parametro per la valutazione del merito del credito e della disposizione delle relative condizioni contrattuali

Visto l’importante aumento dei tassi d’interesse sui mutui avvenuto negli ultimi mesi,  la legge di Bilancio 2023 prevede una procedura semplificata per il passaggio da mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso, relativamente più conveniente oggi come oggi. Alle possibilità di rinegoziazione, surroga e sostituzione, si aggiunge quindi la possibilità di rinegoziare il mutuo con la propria banca cambiando tasso senza costi aggiuntivi. Ecco come fare.

RINEGOZIARE IL MUTUO DA VARIABILE A FISSO CON LA LEGGE DI BILANCIO 2023

La legge di Bilancio 2023 prevede la possibilità, fino alla fine del 2023, di passare da un mutuo a tasso variabile ad uno a tasso fisso senza costi, purchè si rispettino alcune condizioni:

·         Mutuo inferiore ad Euro 200.000,00;

·         ISEE del mutuatario non superiore ad Euro 35.000,00;

·         Mutuatario mai in ritardo con i pagamenti

Si tratta di una soluzione che ripropone quanto già previsto dal governo.

CAMBIARE IL MUTUO DA VARIABILE A FISSO : ALTRI METODI

Esistono anche altri  metodi per cambiare mutuo, qualora dovesse essere difficoltoso fronteggiare le rate: ecco quali:

-          RINEGOZIARE IL MUTUO

Il primo modo per cambiare il mutuo, passando da uno a tasso variabile ad uno a tasso fisso, è rinegoziare il mutuo. Questa operazione, gratuita, senza limite di importo e ripetibile un numero illimitato di volte, consiste nel cambiare le condizioni del proprio mutuo senza cambiare banca. E’ la procedura più semplice: basta contattare la banca con cui abbiamo il nostro mutuo e proporre l’operazione. Ovviamente chiedere non è ottenere: ovviamente la banca potrebbe valutare che non sussistano le condizioni per aderire alla richiesta.

-          SURROGARE IL MUTUO

La surroga del mutuo è il secondo modo per cambiare un mutuo senza costi; tramite questo procedimento si possono cambiare le condizioni del contratto, compresa la banca con cui lo stipuliamo. Con la surroga il  mutuo viene trasferito in un’altra banca che potrà applicare condizioni differenti, e migliori, mantenendo l’importo del mutuo.

In questo caso la nuova banca prende in carico il contratto, senza oneri per il cliente, estinguendo il mutuo presso la vecchia banca al posto suo.

-          SOSTITUIRE IL MUTUO

Un terzo modo per cambiare il mutuo estinguendo quello vecchio per poi chiedere l’erogazione di un finanziamento totalmente nuovo è la sostituzione del mutuo. In questo modo il contratto viene completamente riscritto con nuovi tassi, nuova durata, nuovi importi. In questo caso ci sono dei costi da sostenere quali quelli del nuovo atto notarile, a carico del mutuatario, con relativi oneri di istruttoria, perizia, assicurazioni.

RINEGOZIARE IL MUTUO, COSA CAMBIA CON LA LEGGE DI BILANCIO 2023

Considerato che la rinegoziazione del mutuo è una pratica già prevista e già gratuita, da tempo, in teoria la legge di Bilancio 2023 non introduce  alcuna novità in questo senso; tuttavia il fatto che vengano introdotti degli specifici requisiti nella nuova legge di Bilancio fa pensare che, qualora questi vengano rispettati, le richieste non potranno essere respinte dalle banche, come talvolta accade. Siamo comunque ancora in attesa di specifiche linee operative quanto alla nuova rinegoziazione del mutuo dal tasso variabile a fisso, in particolare per quanto riguarda il ricalcolo dell’importo del mutuo rinegoziato.

RINEGOZIARE IL MUTUO QUANTO SI PUO’ RISPARMIARE

Secondo Altroconsumo, un mutuatario con sulle spalle un mutuo a tasso variabile stipulato nel 2019 oggi potrebbe avere, ipoteticamente, un importo residuo di 150.000,00 Euro da restituire in 22 anni con Euribor a un mese più uno spread dell’1,5 per cento. Per un tasso totale del 3,3 per cento, la rata ammonterebbe a poco meno di 800 Euro mensili, ma suscettibili di aumentare in futuro; passando ad un fisso, a tassi correnti, si andrebbe a sostenere un rata di 870 Euro costante per tutta la durata del mutuo.

Fonte: Idealista

Quando si decide di comprare casa si possono scegliere due strade differenti: acquistarla direttamente da un privato oppure rivolgersi ad un’agenzia immobiliare. Il principale motivo per cui si sceglie il fai da te è quello di risparmiare i costi della mediazione. Il web offre numerosi portali immobiliari che facilitano l’incontro tra domanda e offerta e si può entrare subito in contatto con il venditore senza passare per un mediatore.

Ma attenzione. Seguire un’intera trattativa di compravendita può essere non solo difficile per i non esperti, poiché occorre orientarsi tra numerosi adempimenti, ma addirittura rischioso.

Il primo aspetto da tenere presente è la determinazione del prezzo: il costo dell’immobile non è determinato da un’agenzia specializzata ma dal venditore e pertanto potrebbe essere “fuori mercato”. Sta al futuro acquirente verificare se  sia accettabile, informandosi sui valori di mercato del luogo oltre a verificare con attenzione le caratteristiche dell’immobile.

Poi si passa alla fase delle verifiche sull’immobile. E’ opportuno effettuare una visura ipotecaria attraverso cui è possibile individuare il proprietario dell’immobile e se ci sono ipoteche, pignoramenti ed altro, e richiedere al venditore i documenti di provenienza, come atto di acquisto o denuncia di successione.

Occorre, inoltre, esaminare la documentazione relativa alla conformità degli impianti e l’attestato di prestazione energetica (gli annunci commerciali di vendita devono riportare per legge quest’ultimo documento). Bisogna verificare l’effettiva esistenza di un permesso di costruire o di altri titoli edilizi abilitativi, che l’immobile sia effettivamente accatastato e che la planimetria catastale rispecchi la situazione di fatto.

Altro aspetto da non sottovalutare è la situazione condominiale: richiedere il regolamento di condominio e soprattutto indagare se ci sono arretrati di spese da pagare o spese già deliberate in assemblea. Questi ed altri passaggi di notevole importanza – accesso agli atti, richiesta progetto, verifica condoni -  possono essere effettuati con l’aiuto di un agente immobiliare la cui provvigione varierà tra il 2% o 3% del valore della transazione. E’ consigliabile quindi affidarsi ad un agente immobiliare preparato, iscritto al Ruolo Mediatori della Camera di Commercio (presso la quale è possibile verificarne l’iscrizione).

Una volta individuato un annuncio di vendita, si può prendere un appuntamento e visitare l’appartamento non costa nulla. Già durante il sopralluogo l’agente è obbligato a dare una corretta informazione riguardo lo stato dell’immobile e se ci sono dei lavori di ristrutturazione in programma nel palazzo. E’ sempre bene chiedere il prima possibile tutti i certificati e documenti prima descritti.

Se siete veramente interessati alla casa solitamente l’agenzia chiede che venga firmata una proposta d’acquisto dove l’acquirente si impegna a voler acquistare il bene ad un certo prezzo: solitamente si tratta di un modulo prestampato fornito dall’agenzia che contiene gli elementi essenziali della futura vendita: dati che individuano l’immobile e le pertinenze, prezzo, tempi di pagamento, termini per la consegna e la firma dell’atto definitivo. Ricordarsi che le eventuali caparre devono essere intestate al venditore (con assegno non trasferibile) e che la provvigione è dovuta all’agente alla conclusione dell’affare, che coincide con la comunicazione dell’avvenuta accettazione da parte dell’acquirente.

La firma di una proposta d’acquisto non deve essere sottovalutata in quanto una volta accettata è vincolante. E’ bene quindi verificare che la proposta contenga alcune clausole che mettano al riparo l’acquirente.

Da “il messaggero”