Xây dựng nhà có phải xin phép ai không?

Giấy phép xây dựng là văn bản có tính pháp lý; thể hiện việc xây dựng là hợp pháp. Tuy nhiên, có nhiều người cho rằng: “Nhà của tôi, tôi xây không cần phải xin phép bất kỳ ai.” Liệu rằng suy nghĩ này có đúng với quy định của pháp luật về xây dựng hay không? Xây dựng nhà ở có phải được cấp phép không? Nếu như không xin phép ai liệu có vi phạm pháp luật hay không? Bài viết dưới đây Luật Sư Nhân Lý sẽ giúp bạn tìm hiểu cũng như giải đáp tất cả các thắc mắc về vấn đề này.

Cơ sở pháp lý

• Luật xây dựng năm 2014

• Luật xây dựng sửa đổi, bổ sung năm 2020

• Thông tư 15/2016/TT-BXD

Giấy phép xây dựng là gì?

– Giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư. Mục đích để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình.

– Có 02 loại giấy phép xây dựng:

• Giấy phép xây dựng có thời hạn

• Giấy phép xây dựng theo giai đoạn

Giấy phép xây dựng cấp cho việc xây dựng nhà ở riêng lẻ là có thời hạn.

Trường hợp xây dựng nhà ở không cần xin giấy phép xây dựng

Theo quy định tại Điều 89 Luật Xây dựng 2014; sửa đổi, bổ sung bởi khoản 30 Điều 1 Luật Xây dựng sửa đổi 2020. Cụ thể trường hợp nhà ở riêng lẻ không cần xin giấy phép xây dựng như sau:

– Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Tuy nhiên, chủ đầu tư xây dựng công trình trong trường hợp này không cần xin giấy phép xây dựng; nhưng phải gửi thông báo thời điểm khởi công xây dựng, hồ sơ thiết kế xây dựng theo quy định đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương để quản lý.

– Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

– Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng. Trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn; khu di tích lịch sử – văn hóa.

Do đó, có thể thấy những công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ khác, không thuộc một trong các trường hợp nêu trên thì phải có giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật.

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng nhà ở

Theo khoản 1 Điều 93 Luật Xây dựng 2014; quy định điều kiện cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ như sau:

– Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất được phê duyệt và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành.

– Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thủy lợi, đê điều, năng lượng, giao thông, khu di sản văn hóa, di tích lịch sử – văn hóa; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại và công trình quan trọng có liên quan đến quốc phòng, an ninh.

– Có thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ theo quy định. Có hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng hợp lệ.

– Phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng:

• Đối với nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý kiến trúc hoặc thiết kế đô thị.

• Đối với nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng nhà ở

Luật Xây dựng năm 2014 và Luật Xây dựng sửa đổi năm 2020

Theo Khoản 1 Điều 95, hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm:

– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;

– Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;

– Bản vẽ thiết kế xây dựng;

– Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề.

Thông tư 15/2016/TT-BXD

Điều 11 quy định chi tiết, đầy đủ hơn về hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ:

– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu tại Phụ lục số 1 Thông tư này.

– Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp chính hai bộ bản vẽ thiết kế kỹ thuật hoặc thiết kế bản vẽ thi công được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, mỗi bộ gồm:

• Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất tỷ lệ 1/50 – 1/500; kèm theo sơ đồ vị trí công trình

• Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình tỷ lệ 1/50 – 1/200

• Bản vẽ mặt bằng móng tỷ lệ 1/50 – 1/200 và mặt cắt móng tỷ lệ 1/50. Kèm theo là sơ đồ đấu nối hệ thống thoát nước mưa, xử lý nước thải, cấp nước, cấp điện; thông tin tỷ lệ 1/50 – 1/200.

Trường hợp thiết kế xây dựng của công trình đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định, các bản vẽ thiết kế này là bản sao hoặc tệp tin chứa bản chụp các bản vẽ thiết kế xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định.

– Đối với công trình xây chen có tầng hầm. Ngoài các tài liệu quy định trên, hồ sơ còn phải bổ sung bản sao; hoặc tệp tin chứa bản chụp chính văn bản chấp thuận biện pháp thi công móng của chủ đầu tư đảm bảo an toàn cho công trình và công trình lân cận.