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1. CERTIDÕES

Referente a: CASAS, TERRENOS, CONSTRUÇÕES OU COMÉRCIOS;

Certidões: são documentos emitidos pelos órgãos públicos, para certificar se é permissível determinada situação naquele imóvel ou para atestar se há pendencias de débitos tributários, dependerá do tipo de certidão.

Entende-se por imóvel, terrenos e construções acabadas ou não (prédios residenciais e comerciais).

Há vários tipos de certidões:

De Diretrizes: são analises permissíveis ou não que a Prefeitura faz para cientificar o proprietário interessado sobre qual atividade se pode ou não destinar o imóvel em questão. Normalmente expedida nos casos de construções comerciais. Netas certidões se especificam quais as atividades podem ser desenvolvidas no local, ou podem ser orientações proibitivas. Dependendo da Região ou Zona do Plano Diretor em que o imóvel está inserido.

Por uso:

Indefinido – são laudos que constam de forma geral tudo o que pode haver no local e o que não pode. O que pode ser construído: comércio, residência, tipo de atividade, isso quando não se sabe o que vai fazer. Ou seja, o proprietário tem intenção de obter ganhos com o imóvel (investimento), mas não sabe como investir, se em aluguel com comercio ou com aluguel de residência. Para isso temos a Certidão de Diretrizes de uso indefinido.

Para Aprovação de Projetos – o proprietário sabe o que vai construir (comercio ou residência), se optar por comércio e não souber a destinação que vai dar, então será uma certidão de uso indefinido para aprovação de projeto descrito como comercio para locação.

Para Fins de CETESB - quando já possui documento de desdobro ou de desmembramento, isto é, divisão em duas partes ou mais, dependendo do tamanho do lote. Para devido registro no órgão público da CETESB (o mais próximo a Rio Claro é em Piracicaba) e depois levar à registro em cartório de imóveis próprio.

Para Desmembramento/Desdobro – aqui existem dois procedimentos, a certidão de desdobro e a de Diretrizes para desdobro. O que vai diferenciar é que no primeiro caso a pessoa já deve possuir a certidão de diretrizes autorizando o desdobro do lote em questão. E no segundo caso a Diretriz vai informar se o imóvel pode ser dividido ou não. (p.ex.: terreno que se comprou de ameio. E atualmente querem dividir o lote para os respectivos proprietários, e cada um faça com sua metade aquilo que bem entender. Ou também chamado de parcelamento de solo, quando um proprietário quer dividir em mais de duas partes, seja pra venda: loteamento, ou divisão de bens para herança. Ou ainda quando o proprietário possui um salão comercial e uma casa e quer vender separadamente os imóveis.). Isso vale tanto para construções comerciais quanto para residenciais.

Imobiliárias: terrenos, prédios comerciais ou casas.

Esses impostos valem tanto para terrenos como prédios comerciais ou residenciais, depende da situação em que o imóvel se enquadra. Exemplo de Impostos: IPTU, ITBI, ISS construção, habite-se, limpeza de terreno.

As certidões Imobiliárias podem ser :

Negativas: quando não há debito pendente sobre o referido imóvel.

Positivas : ao contrario da certidão anterior, ela atesta que o imóvel possui débitos sejam eles do corrente ano ou de anos anteriores ou ainda de ambos. E que não há pagamento quanto as dividas existentes, ainda que, por motivos desconhecidos ou de direito questionado na justiça e que aguarda sentença.

Positiva com efeito de Negativa: neste caso há dividas, mas também existe parcelamento da divida que é paga mês após mês. Se porém, alguma parcela deixar de ser paga, ela se tornará imediatamente em certidão positiva, apenas com o acerto das parcelas em atraso de forma atualizada é que se liberará novamente a certidão tratada aqui neste tópico.

Mobiliárias: para Empresas (CNPJ), para atestar se há ou não débitos sobre taxas de funcionamento, taxa de lixo entre outros (certidão mobiliária não é nossa intensão, apenas servindo como informativo).

2. REGULARIZAÇÃO: lote, CASA ou COMÉRCIO;

O termo regularização é específico para algo fora do padrão ou desregularizado, isto porque, há situações em que a construção foi feita menor que o tamanho mínimo permitido pelo Plano Diretor Urbano do Município, ou por ter sido feita a divisão informal do lote. Por exemplo: medem o terreno e cada um acha que “X” metros quadrados (m²) esta bom para si e dividem um lote de 250m² em três, quando só seria permitido dividi-lo em dois de 125m² cada. Aqui entra a Regularização para validar a documentação do lote já construído de forma irregular. Grifamos “lote” porque este será regularizado perante a Prefeitura, CETESB e o Cartório de Registro, onde o imóvel está cadastrado. Após esse feito, deverá ser aprovado projeto da construção do local. Se a construção já tiver sido aprovada por projeto na Prefeitura, mesmo que com 2 construções no local, e querendo o proprietário desvincular uma construção da outra, deverá ser feita a Regularização de desmembramento para separar as construções no mesmo lote, isso, se uma ou ambas as construções invadirem o espaço pertencente de uma ou de outra. Se a construção estiver lado a lado uma da outra ai então não se trata de Regularização, mas sim de Desmembramento puro e simples e que também deverá ser autorizado pela Prefeitura, CETESB e finalizar com registro em Cartório de Registro de Imóveis.

3. APROVAÇÃO DE PROJETO RESIDENCIAL;

Consiste em aprovar um projeto de construção (documento que a Prefeitura autoriza a construir um determinado tipo de prédio no local pretendido) em um terreno/lote.

Há dois tipos de Aprovação de Projeto: Construção Nova e Levantamento.

No primeiro caso, se trata de aprovar previamente um projeto (documento), isto é, antes de qualquer construção no lote. Antes mesmo do alicerce.

No segundo caso, se trata de obra iniciada ou terminada ou ainda quando já existe uma família residindo no local.

Em se tratando de valores no primeiro caso as taxas da prefeitura são mais em conta que no segundo caso, onde haverá um acréscimo na taxa por se tratar de construção realizada sem prévio consentimento do órgão publico. Todos os valores vão girar em torno da metragem quadrada (m²) da construção, seja ela apenas imaginada ou já construída, isso valerá para ambos os casos.

4. APROVAÇÃO DE PROJETO COMERCIAL;

Assim como ocorre com a Aprovação no plano Residencial, ocorre semelhantemente no plano Comercial, tanto os casos de Construção Nova quanto Levantamento de obra iniciada, acabada ou já em atividade, oque difere é que em se tratando de empresa deverá haver autorização do Município por Departamentos próprios, para exercício da atividade no local pretendido. São Órgãos fiscalizadores e detentores de autorização: Dep. de Obras/Engenharia, Dep. de Rendas Mobiliárias, o Corpo de Bombeiros, nos casos que se tratar de atividades relacionada a saúde ou alimentos também caberá consentimento da Vigilância Sanitária. Tudo isso para que a Empresa possua o Alvará de Funcionamento e para que esse documento seja expedido deverá a empresa apresentar e possuir como requisito o Alvará de Utilização.

5. ALVARÁ DE UTILIZAÇÃO (PROJETO COMERCIAL);

O Alvará de Utilização tem validade de três (3) anos e é um documento de autorização do Município para exercer a atividade em local aprovado pela Prefeitura (Projeto Aprovado), mais documento dos Bombeiros dando o consentimento das legalidades de segurança exigidas para o local. Para expedir o Alvará de Utilização a empresa deverá apresentar projeto aprovado e dependendo do caso AVCB, CLCB ou Laudo dos Bombeiros para compor o processo de Utilização, e então obter junto a esfera municipal o documento aqui pretendido. Esse documento de Utilização deverá ser apresentado para expedir o Alvará de Funcionamento para que a empresa possa finalmente exercer suas atividades no local, entre outros documentos e aprovações em outras esferas governamentais, que não temos condições de explanar aqui por não ser nosso nicho de negócios.

6. DESMEMBRAMENTOS;

Há algumas referencias sobre esse assunto nos tópicos acima, quando nos referimos a Regularização de Construção e sobre certidões que usamos exemplos para elucidar casos. Todavia queremos acrescentar que os desmembramentos podem ser realizados em lotes, glebas de terras como p.exe.: chácaras e sítios que se situem próximos a extensão urbana. São os conhecidos e comuns loteamentos. Esses desmembramentos podem ocorrer mesmo para formar loteamentos industriais, residenciais (condomínios edilícios ou horizontais). Tudo dependerá do tamanho e local do lote ou gleba.

Como ensina Scavone Junior, entende-se por “Gleba”

“Porção de terra que não tenha sido submetida a parcelamento sob a as regras da Lei n° 6.766/79, o que equivale dizer que estaremos diante de uma gleba se a porção de terra jamais foi loteada ou desmembrada sob a vigência da nova Lei.”.^[1]

Gleba são terrenos amplos com mais de 1ha (o símbolo correspondente a hectares é “ha”). Então 1ha, correspondem a dez mil metros quadrados (10.000m²), e que segundo ensinamento do jurista tal gleba nunca foi loteado.

7. ENGLOBAMENTOS;

Ao contrario do que vimos acima, englobamentos como o próprio nome já define junta ou engloba terrenos ou parte deles, a outros lotes. Compreende-se englobamento quando um proprietário tem mais de um lote em um mesmo local e quer unifica-los, fazendo que se tornem apenas um grande lote ou tão somente um lote maior ou um pouco maior, veremos a seguir alguns exemplos para simples elucidação. Pode ocorrer um englobamento tendo como finalidade o desmembramento na sequência. Vamos aos exemplos: alguém tem um terreno e compra parte ou uma pequena parte do terreno de seu vizinho e obviamente quer que aquele pedaço se torne seu como propriedade e em seu nome, para isso haverá o desmembramento da parte que o vizinho vendeu, para depois englobar (tornar parte) do terreno do comprador.

Outro exemplo: quando alguém possui dois terrenos e compra mais um. Os três terrenos têm medidas desiguais, um tem 150m², outro tem 275m² e outro 200m² perfazendo um total de 625m², então decide o proprietário que quer lotear o terreno, para tanto precisa unifica-lo englobando em um único lote para então desmembra-lo em seguida em lotes iguais de 125m² cada. E que depois deverá ser autorizado pela Prefeitura, CETESB e finalizar com registro em Cartório de Registro de Imóveis próprio.

8. GUIA NÚMERO;

Também chamado de certidão de guia número, serve para oficializar os números residenciais usados nas contas a pagar de Água e Esgoto, Energia elétrica, e outras correspondências que se fizerem necessárias. O maior foco é para dar andamento em construções, uma vez que o Departamento e Água e Esgoto local só faz a devida ligação de água com a apresentação do documento oficial (GUIA NÚMERO) expedido pela Prefeitura e que esteja com a data do documento atualizada e em nome do atual proprietário, desde que comprove a propriedade do lote ou da residência mediante apresentação da Certidão de Matricula atualizada em 30 dias ou com contrato de compra e venda com firma reconhecida, contrato de financiamento bancário ou Escritura sempre acompanhado da Matricula do Imóvel, ainda que não esteja registrado no nome do atual proprietário. Esse documento assim como todos os outros serviços exercidos pela R&P – Regularizações, descritos aqui nesse site deverão ser protocolados no Órgão Municipal para expedição dos documentos.

9. SERVIÇOS DE REGISTRO;

O registro é um ato novo que se faz no cartório de de imóveis, dependendo da destinação que se quer dar. O registro pode ser de Habite-se, pode ser de Desmembramento ou de Englobamento.

10. HABITE-SE;

Habite-se é a autorização do Município atestando que a construção foi devidamente aprovada e está em plena concordância com as regras que regem o Plano Diretor do Município, e que o imóvel é habitável.

No caso de construções comerciais o habite-se atesta que o imóvel está em condições legais no tocante a construção e para exercício da atividade pretendida. De acordo com as pesquisas realizadas para aquele tipo de atividade, toda vez que mudar a atividade do local o empresário deverá obter certidão de atividade, porém não terá que pedir outro “habite-se”, uma vez que não é um documento de validação provisória e sim definitiva.