The headline: a two-speed market — luxury zip codes keep climbing while mid-tier cities correct, all under a 7.28% mortgage rate.
Looking at single-family homes only, Santa Clara County's median sale price in September was $1,880,000 — down 2.1% over the past three months (MLSListings). The market is still moving: 724 single-family homes sold in September with a median of just 12 days on market, against 1,108 active listings.
The city picture is split. In the luxury north county, momentum is still up: Los Altos Hills jumped 19% over three months to $6.5M, Palo Alto rose 9.7% to $4,168,500, and Los Altos gained 7.4% to $5,126,000. But the mid-tier is correcting — Saratoga fell 15.1% to $4.1M and Milpitas dropped 14.2% to $1,544,000.
Our three chart cities (single-family, September 2026):
Cupertino: median sale price $3,210,000, down 4.2% over the past three months, selling in a median of 8 days.
Sunnyvale: median sale price $2,820,000, up 0.7% — essentially flat, moving in a median of 7 days.
Campbell: median sale price $1,910,000, down 8.2% over the past three months, taking a median of 20 days to sell.
Borrowing costs remain the headwind. Freddie Mac's 30-year fixed rate hit 7.28% for the week ending October 1 — the highest since November 2023, up a quarter point in a single week.
What it means for sellers: the market rewards precise pricing, not aspirational pricing. In Los Altos Hills and Palo Alto you can still price with confidence; in Cupertino, Campbell, and Saratoga, months of declines mean buyers are negotiating — list at market value and be ready to talk.
What it means for buyers: this is the most breathing room Silicon Valley has offered in years — more choice, frequent price adjustments, and sellers coming to the table. The trade-off is real: a 7.28% rate means meaningfully higher monthly payments, so get pre-approved and know your ceiling before you shop.
Outlook: with rates near 7%, the two-speed pattern likely continues into fall — strength at the top, negotiation room in the middle. A sharp county-wide drop looks unlikely while well-priced homes still sell in under two weeks.
Sources: MLSListings market snapshots, single-family homes, September 2026 (county + 15 cities). Freddie Mac Primary Mortgage Market Survey, week ending October 1, 2026. — Alex&Ki Realty, DRE# 02086542
한 줄 요약: 주택담보대출 금리가 7.28%인 상황에서도 고급 주택 지역의 집값은 계속 오르는 반면, 다른 도시들의 집값은 조정을 받고 있다.
단독주택만 놓고 보면, 9월 산타클라라 카운티 중간 판매가격은 $188만으로 최근 3개월 동안 2.1% 하락했습니다(MLSListings). 거래가 멈춘 것은 아닙니다. 9월 한 달간 단독주택 724채가 팔렸고, 중간 판매 기간은 단 12일, 현재 활성 매물은 1,108건입니다.
도시별로는 완전히 엇갈립니다. 로스알토스 힐스와 팔로알토는 여전히 상승세입니다. 로스알토스 힐스는 3개월 만에 19% 올라 $650만, 팔로알토는 9.7% 상승한 $416만8천5백, 로스알토스는 7.4% 오른 $512만6천을 기록했습니다. 반면 사라토가는 15.1% 하락한 $410만, 밀피타스는 14.2% 떨어진 $154만4천입니다.
차트 대상 3개 도시 (단독주택, 2026년 9월 기준):
쿠퍼티노: 중간 판매가격 $321만, 최근 3개월 동안 4.2% 하락. 중간 판매 기간은 8일.
서니베일: 중간 판매가격 $282만, 0.7% 상승으로 사실상 보합세. 중간 판매 기간은 7일.
캠벨: 중간 판매가격 $191만, 최근 3개월 동안 8.2% 하락. 중간 판매 기간은 20일로 늘어났습니다.
대출 비용은 여전히 부담입니다. Freddie Mac 기준 10월 1일 마감 주 30년 고정 금리는 7.28%로, 2023년 11월 이후 최고치이자 한 주 만에 0.25%포인트 올랐습니다.
매도자에게: 이제는 희망가가 아니라 정확한 가격 책정이 보상받는 시장입니다. 로스알토스힐스나 팔로알토에서는 여전히 자신 있게 가격을 정할 수 있지만, 쿠퍼티노·캠벨·사라토가처럼 몇 달째 하락하는 지역에서는 매수자들이 협상을 걸어옵니다. 시장가에 맞춰 내놓고 협상 테이블에 앉을 준비를 하세요.
매수자에게: 몇 년 만에 찾아온 숨통 트이는 시장입니다. 매물은 늘고, 가격 조정은 잦고, 매도자들이 테이블로 나오고 있습니다. 다만 대가도 분명합니다. 7.28% 금리는 월 납입금을 크게 올리니, 집을 보기 전에 사전 승인을 받고 감당 가능한 상한선을 확실히 정해 두세요.
전망: 금리가 7% 선에 머무는 한, 상급지는 강세·중간 가격대는 협상 여지라는 양극화 흐름이 가을에도 이어질 가능성이 큽니다. 잘 나온 매물이 여전히 2주 안에 팔리는 만큼, 카운티 전체의 급격한 하락 가능성은 낮아 보입니다.
출처: MLSListings 시장 스냅샷, 단독주택 기준, 2026년 9월 (카운티 + 15개 도시). Freddie Mac 주택담보대출 금리 조사 (2026년 10월 1일 마감 주). — Alex&Ki Realty, DRE# 02086542
Based on August 2026 data — the latest complete month / 2026년 8월 데이터 기준
The Bay Area market cooled slightly on price but heated up on choice. Santa Clara County's median sale price was $1,534,863 for the three months ending August 2026, down 2.2% year over year (Redfin) — yet homes still sold at 102.0% of list price on average, in just 19 days. Translation: fewer bidding wars, but well-priced homes still command a premium.
The bigger story is inventory. New listings hit a four-year high nationally in August, and San Jose led the entire country with a 29.4% year-over-year jump in new listings (Redfin). AI-fueled wealth continues to underpin demand — San Francisco's median sale price rose 9% year over year — while San Jose's dipped 1.7%. The 30-year mortgage rate averaged 6.67% in August.
City snapshot — median listing prices, August 2026 (Realtor.com):
Saratoga — $3,895,000 | Los Altos — $3,646,500
Palo Alto — $2,950,000
Cupertino — $2,894,500
Campbell — $1,736,000
Mountain View — $1,649,999
Sunnyvale — $1,499,999 | Santa Clara — $1,498,000
San Jose — $1,199,000 (listing); median sale ~$1.5M, down ~2% YoY (Redfin)
Milpitas — $1,080,000
What it means:
For buyers: the most choice in four years. With listing volume surging, you can afford to be selective — but don't confuse more inventory with a buyer's market. At 102% sale-to-list, the best homes still sell over asking.
For sellers: pricing discipline is everything. The days of listing high and letting the frenzy sort it out are over — buyers now have options, and overpriced homes sit.
Sources: Redfin August 2026 housing data (sale prices, listings, mortgage rates); Realtor.com market data through August 2026 (city listing prices). Listing prices and sale prices are different metrics. Figures are point-in-time snapshots and vary by source and methodology.
가격은 소폭 하락했지만 선택지는 늘어났습니다. 2026년 8월 기준 최근 3개월 산타클라라 카운티 중간 매매가는 $1,534,863로 전년 대비 2.2% 하락했습니다(Redfin). 하지만 평균 매매가는 호가의 102.0%, 평균 19일 만에 계약 — 입찰 경쟁은 줄었지만 잘 나온 매물은 여전히 프리미엄을 받습니다.
더 큰 이야기는 매물량입니다. 8월 신규 리스팅이 전국적으로 4년 만에 최고치를 기록했고, 산호세는 전년 대비 29.4% 증가로 전미 1위였습니다(Redfin). AI발 자산 효과가 수요를 지탱하며 샌프란시스코 중간 매매가는 전년 대비 9% 상승한 반면 산호세는 1.7% 하락했습니다. 8월 30년 모기지 평균 금리는 6.67%였습니다.
도시별 스냅샷 — 중간 리스팅가, 2026년 8월 (Realtor.com):
사라토가 — $3,895,000 | 로스알토스 — $3,646,500
팔로알토 — $2,950,000
쿠퍼티노 — $2,894,500
캠벨 — $1,736,000
마운틴뷰 — $1,649,999
써니베일 — $1,499,999 | 산타클라라 — $1,498,000
산호세 — $1,199,000 (리스팅가); 중간 매매가 약 $150만, 전년 대비 약 2% 하락 (Redfin)
밀피타스 — $1,080,000
의미:
바이어: 4년 만에 가장 많은 선택지. 매물량이 급증한 만큼 신중하게 고를 수 있습니다 — 하지만 매물이 많다고 바이어 마켓은 아닙니다. 호가 대비 102%에 팔리는 만큼, 좋은 집은 여전히 호가 이상에 나갑니다.
셀러: 가격 책정이 모든 것을 좌우합니다. 높게 내놓고 경쟁에 맡기던 시대는 끝났습니다 — 바이어에게 선택지가 생긴 만큼, 고가 매물은 오래 머뭅니다.
출처: Redfin 2026년 8월 주택 데이터(매매가, 리스팅, 모기지 금리), Realtor.com 2026년 8월 기준 마켓 데이터(도시별 리스팅가). 리스팅가와 매매가는 다른 지표입니다. 수치는 시점별 스냅샷이며 출처·산정 방식에 따라 다를 수 있습니다.