PREGUNTAS Y RESPUESTAS FRECUENTES

• Nuestra misión se enfatiza en brindar protección jurídica y económica en el arrendamiento inmobiliario, principalmente encaminada a proteger a quien sufre mayor riesgo en la relación contractual, es decir, el propietario o arrendador del inmueble, a través del correcto perfilamiento de inquilinos. Sin embargo, nuestros servicios están diseñados para brindar protección inclusive a inquilinos y asesores inmobiliarios.

• La visión de Póliza de Rentas se enfoca a nivel nacional estableciendo sucursales dirigidas por socios regionales, quienes se encargan de brindar la protección mediante el otorgamiento de pólizas de protección jurídica y de protección económica, consolidándonos como una marca que busca innovar perfeccionando día a día nuestros productos y servicios.

• Es una promesa de servicios jurídicos y es la herramienta integral que brinda protección jurídica, a través de un contrato que protege legalmente al propietario de un inmueble arrendado, quien se convierte en "beneficiario" de la cobertura de servicios jurídicos durante todo el periodo de arrendamiento.

• La póliza incluye 3 elementos fundamentales:

  • Prevención, a través de la investigación profesional del inquilino.

  • Previsión, eligiendo la mejor herramienta de protección analizando la necesidad de garantías dependiendo del riesgo del inquilino, a través de una calificación protesional del riesgo.

  • Protección,  buscando atender y erradicar cualquier incidencia, a través de técnicas de negociación entre los contratantes de un arrendamiento y, en su caso, cubriendo gastos extrajudiciales y judiciales hasta la recuperación del inmueble.

• Que puede rentar aun sin contar con un fiador que tenga un inmueble libre de gravamen, si demuestra a través de su investigación que cuenta con un buen perfil, es decir, que sea buena paga, que sea solvente y que no sea un delincuente.

• Que el servicio que ofrece un socio regional de Póliza de Rentas implica proteger tanto al propietario como al inquilino, buscando observar que se cumplan las obligaciones pactadas en un contrato de arrendamiento y buscando que las partes lleven a cabo su relación en cordialidad para prevenir conflictos.

• Que contará con un servicio que le brinda prevención contra inquilinos que no cuenten con solvencia moral ni económica, además de que podrá demostrar su buena fe con anterioridad a la firma del contrato asegurándose que su inquilino no tiene juicios penales, mercantiles o de arrendamiento, ni rastros de actividades ilícitas;

• Que contará, más allá de una simple garantía para su arrendamiento, con un servicio integral de protección que le ayudará a determinar la garantía más eficaz para su contrato de arrendamiento, con base en la calificación del riesgo del inquilino;

• Que quedará protegido ante cualquier incidencia o incumplimiento posteriormente a la firma del contrado durante la vigencia del contrato de arrendamiento, ya que contará de manera gratuita con el servicio profesional y especializado que le brindará un socio regional para llevar a cabo cualquier gestión extrajudicial y en su caso judicial para recuperar su inmueble y en su caso el pago de rentas omitidas y servicios no pagados.

• Que cuenta con la posibilidad de protegerse económicamente si contrata un plan de protección de pagos.

• Contará con el respaldo de un despacho especializado con presencia local en arrendamiento inmobiliario, que le ayudará a perfilar profesionalmente a los inquilinos que capta dentro de su actividad profesional para colocarlos en inmuebles de renta, a través de una investigación agil;

• Eliminará la carga administrativa que representa la elaboración de un contrato de arrendamiento y la atención de incidencias;

• No correrá riesgo ni responsabilidad derivada de  colocar inquilinos en inmuebles de sus clientes, ya que esa será responsabilidad del socio regional de Póliza de Rentas que le brinde el servicio.

• Somos una red de "Investigadores profesionales de inquilinos" especializados en arrendamiento inmobiliario.

• Contamos con un sistema especializado en calificación de riesgo de inquilinos 

• Rapidez y efectividad en investigaciones, contratos, atención de incidencias y recuperaciones, utilizando la tecnología y procesos automatizados para dar un servicio de calidad y excelencia en el servicio.

• Nos diferenciamos de nuestra competencia por brindar un servicio descentralizado, a través de especialistas en toda la república que pueden brindar un servicio de atención jurídica con prestigio local y no sólo a través del uso de la tecnología.

• No solo brindamos protección jurídica, sino que también contamos con una protección económica a través de un plan de protección de pagos.

• Contamos con un plan de lealtad para asesores inmobiliarios, mediante el cual cada asesor cuenta con acceso a nuestra plataforma y puede acumular puntos por cada póliza que coloque, canjeables por productos e insumos de utilidad, así como participar en reconocimientos mensuales a nivel nacional.

• Investigación de inquilinos

• Póliza de protección jurídica (integral o amplia)

• Póliza de protección Jurídica + Póliza de Protección económica

Es necesario explicarle que el servicio que además de brindar un servicio de protección jurídica para el propietario, brindamos protección al asesor inmobiliario, con la intención de prevenirlo del riesgo de contar con inquilinos que no cumplen con un perfil de solvencia, buena capacidad de pago y buen historial legal.

En ese sentido, el servicio que ofrecemos implica realizar una investigación profesional para calificar el riesgo del prospecto de inquilino, por lo que mientras más completa sea la investigación, menor será el riesgo que correrá su cliente y el asesor inmobiliario.

Por otro lado, quitamos al asesor inmobiliario o inmobiliaria de la posición de riesgo en la que se encuentra normalmente como intermediario entre los posibles conflictos que pudieran darse entre el propietario y el inquilino, el riesgo lo corremos nosotros, además de ahorrarle toda la carga administrativa de verificación de incidencias y elaboración del contrato de arrendamiento, así como gestiones de cobranza.

En conclusión, debemos transmitirles con claridad que una póliza jurídica es la mejor opción para prevenir riesgos y la investigación es la base de nuestro servicio.  La mejor opción para potencializar su servicio.

En general la mayoría de las disposiciones relacionadas con el arrendamiento de bienes inmuebles son similares, sin embargo, debemos tener claro que al tratarse de un contrato de naturaleza civil, cada entidad federatriva cuenta con disposiciones establecidas en los Código Civiles, no olvides revisar las disposiciones relativas al estado en que te encuentras, aquí te dejamos algunas consideraciones relevantes en cuanto a la forma legal de este tipo de contratos:  

• Se debe otorgar por escrito (la falta de esta formalidad es imputable al arrendador). 

• No se rescinde por la muerte de alguna de las partes salvo convenio expreso en otro sentido. 

• Si el arrendador no fuere el propietario de la cosa arrendada, deberá de contar con las facultades expresas y señaladas en el contrato. 

• Si durante la vigencia del contrato de arrendamiento, por cualquier motivo se transmitiere la propiedad del inmueble arrendado, el arrendamiento subsiste.

• El arrendador tiene la obligación de notificar a el arrendatario con el respectivo título de propiedad que el es el nuevo propietario del bien. 

• El arrendatario tiene la obligación de pagar en tiempo y forma la renta al nuevo arrendador. 

• Nombre de las partes. 

• La ubicación del inmueble.

• El monto de renta, lugar y fecha de pago. 

• Descripción detallada del inmueble objeto del arrendamiento,  de las instalaciones y accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo, asi como el estado que guardan.

• Mención expresa del destino. (habitacional / comercial).

• Término o vigencia del contrato.

• Garantías contractuales. 

• El monto de la cantidad dada en depósito en garantía.

• Las obligaciones que el arrendador y el arrendatario contraen adicionalmente a las establecidas en la ley.

• Domicilio de las partes para notificaciones.

• Penalizaciones.

• *Cláusulas para la protección a las partes ante temas de extinción de dominio, lavado de dinero*.

• PAGARES (no formal). Una de las prácticas comunes en el arrendamiento inmobiliaro es la firma de pagarés por cada mes de renta. El pagaré es un título de crédito que permite al arrendador exigir el pago en caso de incumplimiento del arrendatario. Es decir, funciona como una garantía de tipo mercantil. Si bien, es cierto que se puede establecer este tipo de garantías en cualquier contrato de cualquier naturaleza, al tratarse de un título de crédito, tiene la característica de ser autónomo y literal, y eso implica que quien tiene un pagaré a su favor únicamente puede cobrar legalmente lo que la literalidad del título señala, es decir, únicamente da lugar al cobro de una cantidad liquida (dinero), más no da lugar al cumplimiento de otro tipo de obligaciones.

Establecer un pagaré como una garantía en un contrato de arrendamiento, no implica que al intentar ejecutarlo por la vía legal, esto traiga aparejadas las obligaciones del pago de una renta como tal, ni de la desocupación del inmueble arrendado, como se señala con anterioridad, únicamente implica el cobro de la cantidad literal que el pagaré señale en favor del acreedor.

Se recomienda siempre utilizar este tipo de garantía en la práctica pero debemos dejar claro que siempre se tiene que intentar la vía idónea para hacer valer las obligaciones derivadas de un contrato de arrendamiento, es decir, la vía civil. Por otro lado, si se estipula este tipo de garantía, deben existir cláusulas relacionadas con la obligación de devolver los pagarés firmados por el inquilino cuando este pague el mes de renta de que se trate para prever conflictos de cualquier naturaleza.

• OBLIGADO SOLIDARIO. El obligado solidario, también conocido como "aval", es un tercero que se compromete a cumplir con las obligaciones del arrendatario en caso de que este incumpla. Su función es brindar mayor garantía al arrendador sobre el cumplimiento del contrato. Es decir, si el arrendatario no paga la renta, el obligado solidario debe asumir la responsabilidad.

Para que sea válido debe establecerse expresamente en el contrato de arrendamiento que determinada persona será el obligado solidario. Debe contener los datos y firma de esta persona. La responsabilidad del obligado solidario es por el monto total del arrendamiento. Es decir, cubre el pago de las rentas adeudadas, daños al inmueble, etc.

• FIADOR. Es un tercero que se compromete accesoriamente a pagar una deuda en caso de que el deudor (arrendatario) no la pague. Su responsabilidad es subsidiaria, es decir, primero se debe requerir el pago al deudor principal y si este no paga, se puede exigir al fiador. El fiador es un codeudor, no es el responsable directo o solidario. Su obligación es secundaria, a diferencia que un obligado solidario.

• AVAL EMPRESARIAL. Un aval empresarial es una modalidad de aval en la cual una empresa se constituye como avalista o garante de las obligaciones de un tercero. Sus principales características son:

  • La empresa avala a una persona física, generalmente en operaciones de crédito o arrendamientos.

  • La empresa se hace responsable solidaria por el cumplimiento de las obligaciones de ese tercero.

  • En caso de incumplimiento, la empresa avalista debe asumir la deuda y pagarla íntegramente.

• PÓLIZA DE RENTAS.  Una póliza de rentas, debe entenderse en nuestra práctica como la mejor garantía con la que se puede contar en una relación de arrendamiento inmobiliario, ya que a través de ella, se proporciona una cobertura en la que nos aseguramos de establecer las garantías que sean necesarias de acuerdo con la calfiicación del riesgo del inquilino obtenida a través de la investigación.

• Entregar al arrendatario el bien arrendado con todas sus pertenencias a fin de que pueda darle un uso de acuerdo a su propia naturaleza, así como en las condiciones de uso e higiene adecuadas. 

• Realizar las reparaciones necesarias, las obras de mantenimiento para la conservación, funcionalidad y seguridad del inmueble. 

• Si el arrendador no diera atención oportuna o no realizara las reparaciones necesarias, el arrendatario tendrá la elección de poder rescindir el contrato de arrendamiento. 

Como se expuso en el módulo del "Modelo de Negocio de Póliza de Rentas", el beneficiario de los servicios de una póliza es el ARRENDADOR o el PROPIETARIO DEL BIEN ARRENDADO, ya que es a quien le benefician los servicios garantizados a través de la póliza.

Se gener una relación de servicios profesionales entre el socio regional o franquiciatario de Póliza de Rentas y el beneficiario de la cobertura de la póliza, que como lo hemos señalado se trata del Arrendador, a través de un CONTRATO DE PRESTACIÓN DE SERVICIOS PROFESIONALE, que es aquel mediante el cual una persona llamada profesionista se obliga a desempeñar una actividad, a solicitud de otra persona llamada cliente, quien se compromete a pagar una retribución conocida como “honorario”.

• Voluntad de las partes.

• Someterse a los terminos y condiciones pactadas.

• Es un contrato oneroso, no gratuito. 

• Profesional: requiere de una preparación especifica, especializada. 

• Bilateral ( serie de obligaciones y derechos).

• La rescisión de un contrato de arrendamiento puede darse durante la ejecución del mismo, ya sea por mutuo consentimiento de las partes o por alguna causa superveniente durante la vigencia del mismo. 

• La finalidad es dejar sin efectos las obligaciones contraidas por las partes para así dar por terminada la relación contractual que se generó. 

Algunas de las causas señaladas por las legislaciones civiles son las siguientes:

• Por convenio expreso.

• Por nulidad.

• Por Confusión.

• Por pérdida o destrucción total de la cosa arrendada, por caso fortuito o Fuerza mayor.

• Por expropiación de la cosa arrendada hecha por causa de utilidad pública.

• Por evicción de la cosa dada en arrendamiento.

La persona que puede representar a la persona moral puede ser:

• Un representante Orgánico (administrador único, presidente del consejo de administración, socio administrador, gerente) siempre y cuando cuente con las facultades orgánicas de representación legal previstas en el acta constitutiva u otorgadas mediante un acta de asamblea.

• Un apoderado, quien puede no llevar la administración social, sin embargo, este debe tener facultades para poder obligarse ante terceros a nombre de la sociedad, Revisa bien el poder para verificar que las facultades sean suficientes cuando se trate de tu inquilino.

Es necesario solicitar siempre el Acta constitutiva, y en su caso la última acta de asamblea en la que la persona tenga facultades de representación o, en su caso, el poder con el que comparecerá a firmar el contrato. Asimismo es necesario solicitar los datos del representante legal, desde su identificación oficial, así como la constancia de situación fiscal de la empresa.

Las disposiciones establecidas en el código civil de cada estado de la república deben observarse dependiendo de su naturaleza, las relacionadas con los plazos normalmente son obligatorias, por lo que, en su caso, se podrían modificar para ampliar los plazos, más no para reducirlos.

Existen disposiciones en cada Código Civil que se refieren a la terminación anticipada, estableciéndose plazos estrictos por cuanto hace a los avisos que deben darse las partes para informar su deseo de dar por terminada la relación, en algunos casos son de 30 días, otros se refieren a 2 meses y en algunos otros casos no existe un plazo determinado, sin embargo, en todos los casos existe la necesidad de que dicho aviso se lleve a cabo de manera fehaciente o indubitable. 

Respecto a las indemnizaciones, en la práctica jurídica normalmente se relacionan con la omisión de alguna de las partes de cumplir con alguna obligación determinada dentro de un plazo determinado en un contrato, ya sea por disposición de la ley o por disposición de las partes. En ese sentido, la indemnización es equivalente al plazo señalado en la obligación principal. Por ejemplo: Si la obligación de dar aviso de terminación es de 1 mes, entonces la penalización sería de 1 mes. 

En resumen, si es posible modificar las penalizaciones, ya que estas son determinadas por las partes.

La notificación, en la mayoría de los estados de la república debe hacerse de manera fehaciente  o indubitable.

Sin embargo, es necesario aclarar que el aviso relacionado con la venta del inmueble arrendado normalmente tiene dos impactos:

• La obligación que existe para el propietario de dar aviso al arrendatario(inquilino) para que subsista el arrendamiento y el pago de rentas con el nuevo propietario, de lo contrario, el nuevo propietario no podrá exigir legalmente el cobro.

• Por otra parte, en la mayoría de las legislaciones se prevé el derecho del inquilino que esté al corriente en el pago de rentas de que se le prefiera en primer lugar si la propiedad se pretende vender, por lo que la ley obliga al propietario a notificar fehacientemente, ya sea ante juez, ante notario o ante dos testigos, para que el inquilino manifieste si es su deseo adquirir el inmueble, DE NO HACERLO EL PROPIETARIO EN LOS TÉRMINOS QUE SEÑALA SU LEGISLACIÓN LOCAL QUEDARÁ OBLIGADO A IMDEMNIZAR AL INQUILINO ya sea con un porcentaje determinado del costo de la venta o valor comercial, o en su caso de los daños y perjuicios.

Como se mencionó en la pregunta relacionada con las garantías contractuales, se recomienda siempre utilizar este tipo de garantía en la práctica pero debemos dejar claro que siempre se tiene que intentar la vía idónea para hacer valer las obligaciones derivadas de un contrato de arrendamiento, es decir, la vía civil. Por otro lado, si se estipula este tipo de garantía, deben existir cláusulas relacionadas con la obligación de devolver los pagarés firmados por el inquilino cuando este pague el mes de renta de que se trate para prever conflictos de cualquier naturaleza.

Claro, aunque si bien es cierto que se puede establecer este tipo de garantías en cualquier contrato de cualquier naturaleza, al tratarse de un título de crédito, tiene la característica de ser autónomo y literal, y eso implica que quien tiene un pagaré a su favor únicamente puede cobrar legalmente lo que la literalidad del título señala, es decir, únicamente da lugar al cobro de una cantidad liquida (dinero), más no da lugar al cumplimiento de otro tipo de obligaciones. Además de que trae aparejada ejecución, es decir, que con el simple hecho de acudir ante un juez mercantil, el acreedor tiene derecho de cobrar dicha cantidad liquida, sin necesidad de exhibir ningún contrato que lo ampare u obligación de la que se derive, ya que como lo dijimos es un documento autónomo.

OJO: Establecer un pagaré como una garantía en un contrato de arrendamiento, no implica que al intentar ejecutarlo por la vía legal, esto traiga aparejadas las obligaciones del pago de una renta como tal, ni de la desocupación del inmueble arrendado, como se señala con anterioridad, únicamente implica el cobro de la cantidad literal que el pagaré señale en favor del acreedor.

Para actualizar el monto de la renta utilizando los INPC's (Índices Nacionales de Precios al Consumidor) es necesario multiplicar el monto de la renta mensual que se pactó en el contrato de arrendamiento por un factor de actualización que se obtiene de dividir el INPC del mes actual entre el INPC del mes inicial del contrato de arrendamiento. El resultado de dicha operación será el monto de renta actualizado que el inquilino deberá cubrir al propietario del inmueble arrendado.