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CONTRATTI A CANONE AGEVOLATO E CEDOLARE SECCA

CANONE AGEVOLATO O CONCORDATO

Il canone concordato riguarda le proprietà di privati concesse in affitto ad uso abitativo, transitorio, a studenti universitari per la durata: di 3 anni + 2 di rinnovo (o 3) per le abitazioni; da 6 a 36 mesi per gli studenti universitari; da 1 a 18 mesi per i contratti transitori.

L’importo del canone deve essere compreso in una fascia tra un valore minimo e uno massimo come stabilito negli accordi territoriali (convenzioni locali tra organizzazioni di proprietari e inquilini). All’interno degli accordi territoriali troviamo tutte le indicazioni utili al calcolo del canone sulla base di precisi parametri, quali caratteristiche dell’immobile, ubicazione, e durata del contratto. Questo rappresenta la principale differenza con il canone libero, che prevede la libera contrattazione tra privati e segue i prezzi di mercato (l’obbligo di durata è di 4 anni + eventuale rinnovo di 4).

È possibile stilare contratti a canone concordato dovunque, grazie al fatto che le norme convenzionali sono applicabili sì nei Comuni dove sia stato fatto un accordo territoriale (presupposto necessario per fare contratti “concordati”) ma anche, dice la convenzione , «a quelli sottoscritti negli altri Comuni». Quindi, adesso, anche nei comuni privi di «alta tensione abitativa» diventa possibile fare gli accordi territoriali e stipulare contratti concordati.

I vantaggi del canone concordato sono molteplici, e riguardano sia proprietari che inquilini.

A fronte di un canone “calmierato” il proprietario di casa avrà accesso ad agevolazioni fiscali molto vantaggiose, che nella maggior parte dei casi consentono una migliore rendita rispetto al canone libero nel rapporto canone percepito/tasse. Gli sgravi fiscali per proprietari sono:

Agevolazioni FiscaliConveniente dal punto di vista fiscale sia per l'inquilino che per il proprietario.

Se si applica cedolare secca del 10%, il regime di tassazione sostitutivo Irpef che, per le altre tipologie di locazioni, è pari al 21%.

Nel caso in cui il proprietario non scegliesse di aderire al regime opzionale della cedolare secca, è prevista la riduzione del 30% della base imponibile Irpef e, in più agevolazioni fiscali che riguardano l'IMU e la TASI.

Requisiti - legge n. 431/1998L'articolo 2 al comma 3 stabilisce che, in alternativa ai contratti d'affitto a formula libera, quelli a canone concordato prevedono che il costo della locazione sia fissato secondo quanto previsto dagli accordi territoriali stipulati dai vari Comuni con delle organizzazioni della proprietà edilizia e delle organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative.

La durata: i contratti a canone concordato prevedono la formula 3+2 e, a seguito della proroga biennale, le parti possono concordare un rinnovo a nuove condizioni della locazioni ovvero la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con raccomandata all'altra parte sei mesi prima della scadenza. In mancanza di tale comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni per un ulteriore biennio.

Cosa significa canone concordatoTra i dubbi più frequenti per tale tipologia di contratto vi è la definizione di cosa significa la locuzione canone concordato.

Il proprietario dell'immobile non potrà scegliere liberamente il prezzo dell'affitto, ma dovrà stabilirlo tenendo in considerazione un massimo e un minimo specifico, fissato dall'accordo territoriale di riferimento per il proprio Comune tra lo stesso Comune e le Associazioni di Proprietari ed Inquilini come in questo caso Asppi.

Il calcolo effettuato, che dovrà tenere in considerazione alcune caratteristiche peculiari dell'immobile

È possibile optare per la tassazione mediante applicazione della cedolare secca del 10%, che sostituisce Irpef, addizionali, imposta di bollo o di registro. In questo caso per il proprietario le tasse da pagare sugli introiti del contratto saranno appunto pari al10%del canone incassato.

Nel caso invece si opti per la tassazione ordinaria la base imponibile per il calcolo delle imposte è ridotta del 30%. Inoltre, ai fini dell'imposta di registro, il reddito da locazione da considerare per l'applicazione dell'imposta del 2% è pari al 70%.

Per quel che riguarda IMU e TASI sono invece previste due diverse tipologie di agevolazioni:

• la prima, di carattere nazionale, prevede la riduzione della base imponibile per il calcolo del 25%;

• la seconda, facoltativa e di carattere locale, autorizza i comuni a prevedere la possibilità di ridurre l'aliquota ordinaria sugli immobili in affitto a canone concordato.

Cedolare secca vedi pagina dedicataL'importante agevolazione fiscale si applica nel rispetto dei seguenti requisiti generali:

• sia il locatore che il conduttore devono essere persone fisiche e la locazione deve avere ad oggetto immobili al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, arti e professioni (categorie catastali gruppo A - esclusa A\10)

• l'applicazione della cedolare secca deve essere comunicata in sede di registrazione del contratto;

• è obbligatorio l'invio di una raccomandata all'inquilino sull'applicazione del regime agevolato e sulla rinuncia all'aggiornamento del canone concordato.

Per quel che riguarda poi nello specifico l'immobile, è necessario che questi sia ubicato in comuni ad alta tensione abitativa o, nel caso di contratti a studenti, che sia situato in un Comune in cui ha sede un'università, un corso distaccato o che si tratti di comuni limitrofi.

Per gli inquiliniGli inquilini che, oltre a poter contare su un costo relativo alla locazione a prezzi più contenuti possono accedere alla detrazione fiscale per un importo massimo pari a:

• 495,80 euro se il reddito complessivo non supera 15.493,71 euro;

• 247,90 euro se il reddito complessivo è superiore a 15.493,71 euro ma non a 30.987,41 euro.

Le regole sulla detrazione dell'affitto sono differenti in base alla tipologia di contratto, età e reddito dichiarato ai fini Irpef.