Choáng váng với giá bán căn hộ nửa tỷ đồng/m2

Khi những người có nhu cầu ở thực đang mỏi mắt tìm nhà ở giá rẻ thì thị trường trong những năm gần đây lại xuất hiện những dự án căn hộ siêu sang có giá hàng trăm triệu đồng/m2.

Theo giới chuyên gia, dòng sản phẩm này hướng đến giới siêu giàu nên rất kén khách. Do đó, nhà đầu tư hãy tỉnh táo nếu có ý định đầu tư vào phân khúc này.

Giá bán gây sốc

Vài năm trở lại đây, thị trường bất động sản Việt Nam xôn xao về sự xuất hiện của loạt dự án căn hộ siêu cao cấp, hay có thể được gọi với tên bất động sản “hàng hiệu” với giá mở bán trên dưới 200 triệu đồng/m2.

Thậm chí có những dự án có giá bán lên tới 500-700 triệu đồng/m2. Như vậy, để mua một căn hộ tại những dự án này, người mua phải bỏ ra hàng chục tỉ đồng.

Đơn cử, tại TP.HCM, hai dự án được cho là có giá chào bán đắt nhất là Grand Marina Saigon (dự kiến 370 triệu đồng/m2) và One Central HCM (dự kiến 500 triệu đồng/m2).

Cả hai dự án này đều của Masterise Group – một doanh nghiệp thành danh từ các dự án căn hộ siêu sang như Masteri Thảo Điền, Masteri An Phú, Millennium, M-One.

Các dự án khác như The Centennial Sai Gon, Alpha City và Alpha Town của Alpha King, thời điểm ra mắt thị trường được chào bán với giá bán trên dưới 10.000 USD/m2.

Hay như dự án nằm trên đường Ngô Văn Năm (quận 1) do Công ty cổ phần quản lý quỹ đầu tư chứng khoán Bản Việt (Viet Capital Asset Management) làm chủ đầu tư. Toàn dự án có 36 căn hộ cao cấp trải đều 9 tầng với diện tích căn hộ khoảng 221-301 m2, được chào bán với giá trên 10.000 USD/m2.

Ở Hà Nội, căn hộ siêu sang dường như vẫn còn là nỗi e ngại của các “ông lớn” khi số dự án gần như không có.

Gần đây nhất, thị trường Hà Nội mới ghi nhận sự xuất hiện của một dự án căn hộ có giá đắt đỏ nhất tại Thủ đô tính đến thời điểm hiện nay. Đó là dự án D’. San Raffles của chủ đầu tư là CTCP Thời đại mới T&T.

Nhà phát triển dự án ban đầu là Tập đoàn Tân Hoàng Minh – “ông trùm” của bất động sản hạng sang, nay được chuyển sang Masterise Homes – một thành viên của Masterise Group.

Dự án tọa lạc tại khu “đất vàng” 22-24 Hàng Bài, Hoàn Kiếm, Hà Nội, cách hồ Gươm khoảng 100m. Sau nhiều năm quây tôn bỏ không, mãi đến ngày 3/2/2021 vừa qua, dự án mới chính thức được khởi công.

Dự án được xây dựng thành tòa nhà 9 tầng cao, 5 tầng hầm, bao gồm tổ hợp trung tâm thương mại, văn phòng cao cấp, căn hộ hạng sang.

Đáng chú ý, giá chào bán dự kiến sẽ thiết lập kỷ lục giá mới tại thị trường Hà Nội, khoảng 570 triệu đồng/m2.

Xem thông tin dự án The Grand Hà Nội

Nói về lý do chênh lệch số lượng dự án siêu sang giữa Hà Nội và TP.HCM, một số chuyên gia bất động sản cho rằng, quy mô kinh tế của TP.HCM vẫn lớn hơn nhiều so với Hà Nội. Chính vì thế, giới siêu giàu cũng tập trung nhiều ở đây, lượng khách tiếp cận được với dòng sản phẩm này tại TP.HCM theo đó cũng nhiều hơn.

Các số liệu báo cáo của Hội môi giới bất động sản, Savills hay JLL đều cho thấy, tỷ lệ hấp thụ các dự án căn hộ TP.HCM luôn duy trì ở mức rất cao, trên 85%. Ngay cả những căn hộ hạng A, có giá bán từ 60-80 triệu đồng/m2, tỷ lệ hấp thụ cũng xấp xỉ 75-80%.

Trong khi đó, tại Hà Nội, chỉ có dòng căn hộ bình dân và giá rẻ mới đạt tỷ lệ hấp thụ trên 80%, còn các dự án căn hộ hạng A duy trì ở mức thấp, chỉ khoảng 25-30%. Đặc biệt, giá căn hộ hạng A tại Hà Nội rẻ hơn khoảng 15-20% so với TP.HCM.

Liệu có “đắt xắt ra miếng”?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết hiện trên thị trường bất động sản hàng hiệu có hai dòng sản phẩm.

Một là sản phẩm chính chủ do chính doanh nghiệp bất động sản hàng hiệu có uy tín thương hiệu toàn cầu phát triển dự án và kinh doanh sản phẩm.

Hai là sản phẩm do sự hợp tác giữa một thương hiệu quản lý bất động sản nổi tiếng toàn cầu với một doanh nghiệp phát triển dự án, được điều chỉnh bởi hợp đồng do hai bên giao kết.

Tuy nhiên, một số vấn đề được ông Châu đặt dấu hỏi: đó là giá trị sản phẩm có tương xứng với số tiền hàng chục tỉ đồng khách hàng bỏ ra mua hay không? Và việc quản lý vận hành cung ứng các dịch vụ hàng hiệu được chi trả như thế nào?

Ông Châu cho rằng, thường thì chủ đầu tư dự án bất động sản hàng hiệu sẵn sàng chi đậm cho công tác quảng bá sản phẩm và thực hiện phương thức ra hàng “nhỏ giọt”, chia nhỏ “rổ hàng” để tạo sự khan hiếm và kích thích tâm lý khách hàng là một trong số ít người đầu tiên sở hữu bất động sản hàng hiệu của dự án.

Về mặt kinh doanh, để được sử dụng tên của “bất động sản hàng hiệu” thì chủ đầu tư dự án phải trả chi phí không hề nhỏ cho đơn vị quản lý thương hiệu. Chi phí này chắc chắn được tính đủ trong giá bán nhà mà người mua nhà phải thanh toán.

Khi mua bất động sản hàng hiệu hình thành trong tương lai, khách hàng đã đặt niềm tin vào đẳng cấp của sản phẩm cũng như tin vào uy tín của đơn vị sở hữu thương hiệu toàn cầu và uy tín chủ đầu tư dự án.

Bên cạnh đó, việc mua để cho thuê lại bất động sản hàng hiệu cũng không phải dễ dàng, vì đây là dòng sản phẩm rất kén khách.

Do đó, theo ông Châu, bất động sản hàng hiệu không phải là “sân chơi” dành cho các nhà đầu tư “tay mơ”.

Lãnh đạo HoREA cảnh báo khách hàng, nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ các thông tin của dự án bất động sản hàng hiệu và nhất là nghiên cứu kỹ nội dung hợp đồng để tránh bị nhầm lẫn và đánh tráo khái niệm.

PGS.TS Đinh Trọng Thịnh cũng cho biết, sản phẩm bất động sản siêu cao cấp, bất động sản hàng hiệu đã có mặt trên thị trường khá lâu nhưng chưa có quy định cụ thể nào về dòng sản phẩm này.

Tuy nhiên, một điều chắc chắn là loại hình này chỉ dành cho một số người rất giàu có, tiềm lực tài chính tốt.

“Phân khúc này rất kén khách và đòi hỏi cao về mặt chất lượng kỹ thuật. Hơn nữa, đầu tư phân khúc này cũng có những rủi ro nhất định. Đó là thời gian xây dựng tương đối dài, vốn lớn, người mua thực tế rất ít nên nhà đầu tư phải cẩn trọng, tỉnh táo, đầu tư ở một mức độ vừa phải kẻo không bán được”, ông Thịnh khuyên.

Dự báo về tiềm năng của bất động sản hàng hiệu trong tương lai, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cao cấp, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của Savills Hà Nội, cho rằng rất có thể Hà Nội sẽ xuất hiện các dự án siêu sang tại khu vực trung tâm. Đó là nhà ở có thương hiệu với mức giá dự kiến đang được cho là cao nhất từ trước đến nay tại thị trường này.

Để cấu thành giá lên được mức như vậy thì dự án cần xét tới yếu tố vị trí, chất lượng hoàn thiện, và những điều kiện khác như thương hiệu quản lý vận hành. Và như vậy thì yếu tố vị trí được đánh giá phải là có một không hai.

Thương hiệu quản lý đúng đẳng cấp và mức độ hoàn thiện phải thực sự khác biệt, tiên phong. Mức giá cũng còn tùy thuộc vào các điều kiện và phản ứng đối với từng thị trường khác nhau.

“Loại hình cao cấp tại Hà Nội đang ở tình trạng nguồn cung hạn chế, chúng tôi nhận thấy hoạt động bán hàng sẽ hướng đến một lượng khách hàng rất hẹp. Bản thân sản phẩm cũng cần được xem xét về khả năng đáp ứng được yêu cầu của đối tượng khách hàng khó tính này hay không, thì mới có thể đánh giá được mức độ thành công của các dự án”, bà Hằng phân tích.