24.07.2025
Sel kommune sendte den 19.02.2025 med Digipost ut de nye nye eiendomsskattetakstene. I etterkant har det kommet mange spørsmål rundt prosessen rundt utarbeiding av nye satser for eiendomsskatten.
Her gjøres et forsøk på å oppsummere prossesen om eiendomsskatten basert på lenkene og dokumentene vedlagt nederst på siden.
Til orientering skriver Sel kommune følgende i Rammer og retningslinjer - vedtatt 13.02.2025:
I løpet av 2023/2024 skal Sel kommune gjennomføre en retaksering i hele kommunen. Det er 10 år siden forrige alminnelige taksering ble gjennomført i det som da var området for utskrivning av eiendomsskatt. Området ble med virkning fra 2012 utvidet til å gjelde hele kommunen. De nye takstene skal gi grunnlag for utskrivning av eiendomsskatt for 2025 og påfølgende år. Rammer og retningslinjer er resultatet av en prosess der sakkyndig takstnemnd og administrasjonen har drøftet og tatt stilling til rammer og retningslinjer i kommunen. Sakkyndig takstnemnd har vedtatt retningslinjer. Evalueringene fra takseringen i 2013/14 ligger også til grunn.
Oppsummering
1. Bakgrunn for endringer i prosedyren for eiendomsskatt. Møteprotokollen Sel kommunestyre (8. februar 2023)
Prosessen med den nye takstmodellen for eiendomsskatt i Sel kommune startet formelt med et møte i Sakkyndig takstnemnd den 8. februar 2023. Formålet med møtet var å diskutere og utarbeide nye retningslinjer for taksering av eiendommer i hele kommunen, med virkning fra 2025. Det var 10 år siden forrige alminnelige taksering.
Hovedpunkter for hvorfor og hvordan en ny takstmodell skulle utføres, ifølge protokollen:
• Behov for forenkling og redusert skjønn: Prosjektleder ønsket mindre skjønn i takseringen og en enklere jobb, blant annet ved å vurdere en aldersfaktor.
• Grovkornethet og utvendig befaring: Nemnda var enige om at retningslinjene skulle være grovkornet for å forenkle takseringsarbeidet, og at befaringen kun skulle være utvendig. Man skulle ikke bruke tid på "finkornet arbeid" som å se etter saltutslag på ringmuren.
• Likebehandling: Det var et uttalt mål å sikre en "rød tråd" i takseringen for å sikre likebehandling av eiere, uavhengig av om de hadde høy- eller lavstandardhytter.
• Vurdering av ytre faktorer: Nemnda skulle se på og vurdere ytre faktorer som manglende vinterbrøyting, vann/avløp og strøm, samt ta utgangspunkt i markedsprisvurdering ved solcellepanel.
• Nye sjablongverdier og sonefaktorer: Diskusjoner om nye soner og sonefaktorer for fritidseiendommer, og om det skulle være en kvadratmeterpris per sone eller en faktor per sone. Det ble nevnt at Nord-Fron brukte en kvadratmeterpris på 16 800 kr for fritidsboliger, og at Sel kommune måtte vurdere om de ville bruke markedspris eller legge seg noe lavere.
• Minimere klager: Det ble anerkjent et ønske om å minimere klager, og at dette kunne kreve et grundigere arbeid med retningslinjene.
• Fremdriftsplan og kompetanse: En fremdriftsplan for 2023 ble lagt frem for retakseringen. Nemnda var positive til å ta et KS-kurs i taksering og til å bruke nye systemer og verktøy som "Eiendomsverdi". Retningslinjene ble sett på som et "åpent arbeidsdokument" frem til vedtak for å tillate erfaringer og justeringer underveis.
2. Sel kommunes retningslinjer for taksering (Vedtatt 13. februar 2025)
Møtediskusjonene fra februar 2023 ledet frem til at Sakkyndig takstnemnd vedtok "Rammer og retningslinjer for taksering" den 13. februar 2025. Disse retningslinjene utgjør grunnlaget for taksering av eiendomsskatt fra og med 2025.
• Takseringsmetode: For boliger/leiligheter benyttes Skatteetatens formuesgrunnlag, mens øvrige eiendommer (fritids-, nærings- og landbrukseiendommer) takseres av kommunen etter befaring.
• Utvendig befaring og grovkornethet: Takseringen skal skje med utvendig befaring for å vurdere forhold på og rundt eiendommen. Det aksepteres grovkornethet, og tvil skal komme eiendomsbesitter til gode.
• Sjablongverdi for fritidseiendommer: For fritidsboliger, fritidsleiligheter og anneks (bygningstype 161, 162) er sjablongverdien fastsatt til kr 26 000 per kvadratmeter.
• Sonefaktorer: Eiendommene er inndelt i ulike soner for fritidseiendommer, med varierende sonefaktorer: Sone F1 (Mysusæter og Høvringen) har faktor 1,0, Sone F2 (f.eks. Raphamn og Luseter) har faktor 0,8, og Sone F3 har faktor 0,6.
• Indre og ytre faktorer: Indre faktor (standard og vedlikehold) kan variere fra 0,5 til 1,2. Ytre faktorer gir fradrag på 0,1 for hver av følgende mangler: veg/vintervei, vann/avløp og strøm, med en total ytre faktor fra 0,7 til 1,0.
• Fjerning av aldersfradrag: I motsetning til den forrige takseringsmodellen fra 2010, er aldersfradrag fjernet. Standard vurderes skjønnsmessig gjennom den "indre faktoren".
• Kommunestyrets rolle: Kommunestyret har vedtatt en generell skattesats på 7 promille, og en differensiert sats på 4 promille for bolig- og fritidseiendommer for 2025. Det er ikke bunnfradrag for 2025. Kommunestyret fastsetter ikke verdsettelsen av eiendommer eller takseringsretningslinjene; dette er Sakkyndig takstnemnds ansvar.
• Taksering ute i felt startet lenge før retningslinjene ble vedtatt. Administrasjonen i Sel kommune innrømmet i Kommunestyremøtet 16.06.2025 at det var uheldig at takseringen hadde startet lenge før (og i praksis sluttført) før de endelige retningslinjene for arbeidet og verdifastsettelse var vedtatt. Retningslinjene for taksering ble vedtatt 13.02.2025 - kun 6 dager før kommunen 19.02.25 med Digipost sendte ut de nye nye eiendomsskattetakstene.
3. Hytteeierne på Mysusæter klager og grunnlag
En gruppe på 67 eiere av fritidseiendommer på Mysusæter har klaget på de overordnede rammene og sjablongverdiene fastsatt i forbindelse med retakseringen på følgende grunnlag:
• Manglende samsvar med markedsverdi: De bestrider at sjablongverdien på kr 26 000/kvm for fritidsboliger er i samsvar med kravet om at eiendommen skal vurderes så nær markedsverdi som mulig (§ 8 A-2.Verdet). De viser til at salgspriser for hytter på Mysusæter de siste to årene (2023-2024) viser vesentlig lavere priser, og at mange hytter legges ut for salg med sterkt reduserte priser. De fremhever også at Nord-Fron, en nabokommune, bruker en kvadratmeterpris på 16 800 kr.
• Problemer med kun utvendig befaring og fjernet aldersfradrag: De mener at systemet fra 2010 var betydelig bedre fordi det ga mulighet for individuell taksering i tråd med lovkravet, blant annet ved å inkludere aldersfradrag. Ved kun utvendig befaring tas det ikke hensyn til innvendig standard eller tilstanden til uthus, noe som kan føre til uriktige og urimelige verdisettinger. De spør hvordan den "indre faktoren" kan vurderes når takseringen kun foregår fra utsiden og vinduene kan ha gardiner.
• Mangel på likebehandling: De hevder at prinsippet om likebehandling, som er en hovedretningslinje, ikke er fulgt, og at det er mange eksempler på ulikebehandling.
• Mangelfull dokumentasjon og åpenhet: De har kun mottatt et summarisk Excel-ark med oppmålt areal og sjablongpris, og ikke detaljert informasjon om takseringsgrunnlaget. De hevder ingen har mottatt varsel om befaring eller "faktabrev" før befaringen, slik kommunen har opplyst at de skal sende ut. Videre etterspør de dokumentasjon på kompetansen og erfaringen til de 10 personene som har utført takseringene. De har også forsøkt å finne møtereferater fra Sakkyndig takstnemnd etter februar 2023 uten hell.
• Klageadgang og rett til innsyn: De protesterer mot at kommunen har unntatt korrespondanse mellom eiere og kommunen fra offentligheten, og mener dette er ulovlig i henhold til offentlighetsloven og forvaltningsloven. De presiserer at deres henvendelse ikke er en klage på en enkelt eiendoms takst, men en anmodning om begrunnelser for de endrede rammene og en gjennomgang av systemet for å sikre at takseringen imøtekommer lovkravene for markedsverdi.
4. Sel kommunes svar Sel kommune har svart på klagene i et brev datert 26. mai 2025.
• Kommunestyrets rolle: Kommunen presiserer at kommunestyret ikke har myndighet til å overprøve verdsettelsen av eiendommer eller takseringsretningslinjene. Dette er Sakkyndig takstnemnds faglige og juridiske ansvar. Kommunestyrets rolle er begrenset til å fastsette om eiendomsskatt skal skrives ut, hvilke eiendommer som omfattes, skattesatser og eventuelle fritak.
• Klageadgang: Kommunen fastholder at eiendomsskatteloven § 19 kun åpner for klage på taksten på egen eiendom. Det er ikke åpnet for å klage på generelle forhold ved nemndas retningslinjer eller takseringsnivåer. Klager som gjelder ulik behandling eller feil takstgrunnlag må fremmes individuelt, skriftlig og innen fristen.
• Tidligere takseringsmodell: Modellen fra 2010 er ikke lenger gjeldende og har ingen rettsvirkning. Den nye takseringen bygger på retningslinjer vedtatt i 2025, og det er ikke krav om at retningslinjene skal være identiske med tidligere modell.
• Aldersfradrag og indre faktor: Kommunen bekrefter at aldersfradrag ikke er en obligatorisk faktor, men at eiendommens standard vurderes skjønnsmessig gjennom den "indre faktoren".
• Takstgrunnlag: Skatteseddelen inneholdt ikke takstgrunnlaget ved utsendelse på grunn av tekniske begrensninger i takseringsprogrammet, men kommunen sender ut takstvedtak på forespørsel, i tråd med forvaltningsloven.
• Faste installasjoner: Faste installasjoner er fjernet som skattepliktige fra 2019.
5. Situasjonen i dag og hovedargumenter som Mysusæter mener Sel kommune ikke har besvart
Situasjonen er at Sel kommune har mottatt et betydelig antall klager på eiendomsskatten for 2025, og varsler lang behandlingstid. Hytteeirene på Mysusæter fastholder sin anmodning til politikerne om å gjennomgå systemet og takseringen, og mener kommunen har plikt til å sikre at loven følges. De oppfatter at kommunen støtter åpenhet, respekt og rettferdighet i skattleggingen, men at dette ikke har blitt fulgt i praksis.
Hovedargumentene fra Mysusæter som de mener Sel kommune ikke har besvart på en tilfredsstillende måte er:
• Begrunnelse for sjablongverdi på kr 26 000/kvm: De etterlyser dokumentasjon og grunnlag for nemndas fastsettelse av denne prisen, spesielt når de har dokumentasjon som viser at den er altfor høy og urealistisk for Mysusæter, spesielt for eldre hytter. De mener kommunedirektørens begrunnelse med nabokommuner og nasjonale priser ikke er relevant for Mysusæter.
• Hvordan "indre faktor" vurderes ved kun utvendig befaring: De krever en forklaring på hvordan nemnda kan hevde å vurdere innvendig standard ("indre faktor") når takseringen kun foregår fra utsiden, spesielt for hytter med gardiner foran vinduene.
• Kompetansen til takstmennene: De har bedt om å få opplyst om kompetansen (autoriserte takstmenn, relevant erfaring) og opplæringen/informasjonen som ble gitt til de personene som faktisk utførte takseringene.
• Dokumentasjon av befaring og faktabrev: De har spurt om hva faktabrevet inneholder og hvordan utsendelsen er gjennomført, samt hvordan befaringen ble informert om. De hevder ingen de har sjekket med har mottatt varsel om tidspunkt for befaring eller faktabrev.
• Manglende møtereferater fra Sakkyndig nemnd: De har merket seg at det ligger flere møtedatoer i kommunens kalender for nemnda etter februar 2023, men ingen referater er tilgjengelige.
• Åpenhet om korrespondanse: De krever en fullstendig og konkret begrunnelse med henvisning til eksakte lovbestemmelser for hvorfor kommunen har unntatt offentligheten den korrespondanse som skjer mellom eiere og kommunen i saken, noe de mener er alvorlig og ulovlig.
• Overordnet samsvar med markedsverdi (§ 8 A-2.Verdet): De fastholder at kommunen har plikt til å gjeninnføre takseringen så nær markedsverdi som mulig, og at dette ikke er gjort, og at det skyldes arbeidet og retningslinjene Sakkyndig takstnemnd har satt.
Situasjonen kan beskrives som et puslespill der brikker mangler og noen brikker ikke passer sammen fra de ulike partenes perspektiv. Mysusæter mener kommunen har lagt et rammeverk som ikke fullt ut reflekterer virkelighetens markedsverdi og at prosessen har vært mangelfull på flere punkter, mens kommunen fastholder at de følger lovverket og at klageadgangen er individuelt basert.
Situasjonen pr 03.07.2025 kan beskrives som et puslespill der brikker mangler og noen brikker ikke passer sammen fra de ulike partenes perspektiv. En gruppe hytteeiere fra Mysusæter mener kommunen har lagt et rammeverk som ikke fullt ut reflekterer virkelighetens markedsverdi og at prosessen har vært mangelfull på flere punkter, mens kommunen fastholder at de følger lovverket og at klageadgangen er individuelt basert.