При продаже жилья
Как рассчитать налог при продаже жилья?
Расчет и декларирование НДФЛ при продаже жилья в 2018 году
У многих плательщиков возникают вопросы, связанные с введением с 2016 года нового правила о том, что в общем случае НДФЛ не уплачивается при продаже недвижимости, только если ею владели более 5 лет. Назовем его "правило 5 лет". Хотим обратить особое внимание на то, что "правило 5 лет" касается исключительно недвижимости, приобретенной после 1 января 2016 года. Если продаваемое жилье было получено в собственность ранее, то используется "старое" правило о трех годах владения (см. также письмо Минфина России от 19.02.2016 N 03-04-05/9364).
При продаже жилья в 2018 году может сложиться только одна ситуация, связанная с новым правилом: объект получен в собственность в 2016-2018 годах и продан 2018 году. Очевидно, что в этом случае срок владения составляет менее и 5, и 3 лет, а значит, в такой ситуации НДФЛ надо рассчитывать, декларировать и уплачивать, какое бы правило не применялось.
В схеме налоговые ситуации, которые могли сложиться при продаже жилой недвижимости физическим лицом в 2018 году.
Срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока. Годом (за исключением календарного года) признается любой период времени, состоящий из 12 месяцев, следующих подряд (п. 3 ст. 6.1 НК РФ). Это означает, что при возникновении у физического лица права собственности на недвижимое имущество, например, 17.02.2015, течение срока владения начинается с 18.02.2015, а окончание трехлетнего срока нахождения этого имущества в собственности приходится на 17.02.2018. Соответственно, если данная недвижимость будет реализована, например, 12.01.2018, то на момент ее реализации трехлетний срок еще не истечет, т.е. возникнет обязанность по уплате и декларированию НДФЛ.
Доходы от продажи квартиры, дата фактического получения которых приходится на 2018 год, включаются в декларацию по НДФЛ за 2018 год. Дата регистрации перехода права собственности на эту квартиру значения не имеет (см. письмо Минфина России от 22.03.2018 N 03-04-05/18147).
Налоговая база (НБ) рассчитывается по одной из двух формул (п. 3 ст. 210, пункты 1 - 2 ст. 220 НК РФ)
Формула 1: НБ = доход от продажи - имущественный вычет*
*Имущественный вычет при продаже жилья предоставляется в размере доходов от продажи, но не более 1 000 000 рублей. Если проданный объект находился в общей долевой или общей совместной собственности, вычет распределяется между совладельцами пропорционально их доле или по договоренности между ними (если совместная) (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Формула 2: НБ = доход от продажи - сумма расходов**
**Учитывается сумма расходов, связанных с покупкой продаваемого жилого объекта. Обычно это цена, по которой данное имущество было когда-то приобретено, но могут быть и другие расходы, например, на погашение процентов по кредиту, взятому на покупку проданного объекта (см. письма Минфина России от 22.03.2018 N 03-04-05/18155, от 24.10.2017 N 03-04-05/69469) или на уплату на основании ст. 1170 ГК РФ компенсации другим наследникам (см. письмо Минфина России от 18.06.2018 N 03-04-07/41903).
ВАЖНО! Налогоплательщик-продавец самостоятельно решает, какую из формул использовать, в зависимости от того, какой способ расчета выгоднее лично для него. Следует учитывать, что применить вторую формулу можно только в том случае, если расходы, связанные с покупкой реализуемого жилья, действительно имели место (оно не было получено в дар, по наследству, не было приватизировано и т.д.). Кроме того, эти расходы продавец должен подтвердить документами (договором купли-продажи, договором долевого строительства, квитанциями, чеками и т.п.).
Если требуется детальная консультация или помощь в составлении декларации, то обращайтесь Юридическое бюро «ЛОЦМАН» г. Северодвинск, ул. Карла Маркса, 21 (Никольский Посад), офис №416 (приём по предварительной записи)
Уточнить перечень документов для составления декларации ф. 3-НДФЛ можно по т. 8 911-560-03-82 ГАДУЛИНА ЕЛЕНА СЕРГЕЕВНА
ВНИМАНИЕ! Минимальный срок владения жильем, после которого можно не платить НДФЛ при продаже, сократили с пяти до трех лет.
Согласно принятым поправкам с 2020 года налогоплательщики, реализующие свое единственное жилье, которым владели не менее трех лет, освобождаются от уплаты НДФЛ.
Однако, расширение перечня применения минимального трехлетнего срока владения с 2020 года касается не всех случаев. Например, если квартир две и они куплены в одно время в 2016 году и позже, то при продаже одной из них в 2020 году налогоплательщик все равно должен подать декларацию и заплатить НДФЛ.
Если же одна из квартир куплена в течение 90 дней до продажи второй, то минимальный срок владения составит три года. Например, в декабре 2016 года куплена первая квартира, а в начале января 2020 года - вторая. В таком случае до начала апреля 2020 года первую квартиру можно продать без подачи декларации и уплаты НДФЛ.
Нововведения касаются не только квартир, но и земельных участков с жилыми домами и хозяйственными постройками.
Для тех кто хочет составить декларацию самостоятельно:
Программа “Декларация” на сайте ИФНС, которая позволяет автоматически формировать налоговые декларации по формам 3-НДФЛ. В случае, если программа работает некорректно (или не устанавливается на Ваш персональный компьютер), воспользуйтесь возможностью заполнения декларации в "Личном кабинете налогоплательщика для физических лиц"